住宅成交上扬 城区均价破“7”]中原惠州周报6.17-6.23(2013年.ppt

2013年第25期 2013.06.17-2013.06.23,中原观察,宏观方面，流动性紧张成为本周最大热点，各大银行的“钱荒”重新唤醒了市场对货币走向的期待，然而近日李克强总理“把现有的稳健政策坚持住、发挥好”的表态，一句话定调货币政策的走向，降准、降息再次成为微概率事件。 一手住宅成交方面，本周惠州一手住宅成交量大幅上升，市场交易量整体趋平稳态势，成交价格方面，整体呈现上涨趋势，尤其是惠城区，一手高层成交均价突破7000元/，迎来历史新高，但主要是成交主力集中在中高档（如中州中央公园、佳兆业中心）项目，导致价格结构性上升。,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施。会议确定推进利率市场化改革，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。 在会议上会确定的多项政策措施中，亦明确表示要助推消费升级。具体则为要进行创新金融服务，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求，支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。 另外，要推动民间资本进入金融业。鼓励民间资本参与金融机构重组改造，探索设立民间资本发起的自担风险的民营银行和金融租赁公司、消费金融公司等。进一步发挥民间资本在村镇银行改革发展中的作用。 会议表示要加强信用体系建设，排查和化解各类风险隐患，提高监管有效性，严守不发生系统性区域性金融风险的底线。,热点关注,国务院会议明确支持首套自住购房信贷需求,解析:本次新一届领导人在国务院会议表态“支持首套自住购房信贷需求”，首先表明房地产调控的宗旨在新一届政府上得以传承，另外，在当前市场整体大环境持续回暖的情况下，保护首套自主购房，支持自主购房，仍是当下着重工作。,6月18日，统计局发布5月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在价格已连续12个月处在上涨状态的背景下，同比涨幅最高超过15%，但价格环比增速有趋缓迹象。 数据显示，在监测的70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格与上月相比，65个城市上涨，仅3个城市价格下降，环比价格上涨的城市中，涨幅最高为2.9%。同比来看，仅1个城房价下降，69个城市上涨，价格上涨的城市中，涨幅最高为15.5%。 “5月房价涨势继续减缓。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，发布的数据显示，环比价格上涨的城市个数减少，下降的城市个数增加，另外，环比涨幅也有所收窄。 但值得注意的是，虽然环比涨幅放缓，但同比涨幅继续冲高。中原地产研究中心数据显示，5月新建商品住宅指数平均同比达到了5.65，二手房住宅则达到了3.05。 另外，一线城市房价仍连续领涨全国，同比涨幅最高超过15%。新建商品房价格指数中，涨幅最高的全部为一线城市：广州同比上涨15.5%，北京上涨15.2%，深圳上涨14%，上海上涨12.2%。二手房方面也同样如此，北京同比上涨12.8%，广州上涨9 .9%。上海上涨9 .2%，深圳上涨8.3%。,热点关注,一线城市领涨5月全国房价 高烧难退,解析:虽然房价月度同步涨幅持续两个月收紧，但是一线城市房价涨幅仍处于高位，在近期土地市场火热，地王地块频现的当下，城市交易量延续高位，市场房价持续上涨的预期仍未改变，房价平稳上升依然是主基调。,行业动态,广东多个地市正酝酿造城计划 与保GDP增长有关,解析：在经济高速发展的当下，城市大扩容志在必行，扩容提质思路已经渗透至珠三角，城市再造规划利好房地产业的发展，给广东房地产业带来更多的机遇。,据21世纪经济报道，广东多个地市正在酝酿一份庞大的城市再造计划，其中，广州市计划在6月30日之前完成并递交9个新城规划，包括广州金融城、天河智慧城等；佛山、惠州、肇庆、揭阳、河源城市的规划扩容约3-5倍；茂名向海边拓展，其滨海新区规划已经通过广东省住建厅审查；汕头市480平方公里的海湾新城的规划预计近月将公布。 广州市发改委高层官员告诉记者，由于规划尚未完成，当前无法估算广州新城计划的整体投资总额。但佛山和茂名的投资计划已经明晰，佛山计划在3年投资103个项目，总投资1122亿元，而茂名滨海新区已经列入计划重点项目的有125项，总投资1971亿。 造城计划的推出，与广东提高经济增速不无关系。 广东决策层的智囊人士透露，近期，广东省高层希望广东全年的经济增速能比年初8%的目标再高1-2个百分点，且这1-2个百分点将主要由珠三角地区贡献。 上述广东省智囊人士说，目前的造城计划不仅仅集中在高铁沿线地块，去年末，广东省出台了一份广东省促进粤东西北地区地级市城区扩容提质五年行动计划，而当下，这一城市的扩容提质思路已经渗透至珠三角。,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,一级市场（挂牌）,惠州市本周商住用地挂牌3宗，均来源于博罗县，合计供应土地面积达26100，地面价达972元/；,数据来源：中原数据监测系统,一级市场（成交）,惠州市本周成交2宗住宅用地，均来源于博罗县，博罗土地市场较为活跃，成交土地面积达7.59万，地面均价达611元/，溢价率均为0。,数据来源：中原数据监测系统,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区成交,惠城区本周一手房成交566套，环比上升59%，成交面积达64618.13 ，环比上升59%； 惠城本周一手房成交量回归上升，销量与今年周均成交量持平。,惠城区住宅成交走势图,2012年周均 497套 5684.8 ,2013年周均 564套 62959 ,惠城区成交明细,本周惠城区一手房成交汇总（不含经济适用房）。,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,大江北片区,惠城区片区成交明细,金山湖片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,龙丰片区,水口片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,河麦片区,东平片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,仲恺片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠阳区成交,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区本周一手房成交套数达191套，环比上涨1.7倍，成交面积达16928.25 ，环比上涨1.5倍； 惠阳区本周一手房成交量较上周回升，有明显上涨的趋势。,惠阳区住宅成交走势图,2012年周均 168套 15371.22 ,2013年周均 181套 17889,惠阳区成交明细,惠阳区本周一手房成交以60-90二房产品为主； 其中天安星河广场、中信新城花园和东御大厦排名前三。,数据来源：中原数据监测系统,大亚湾成交明细,大亚湾区本周一手房成交184套，环比上涨162.9%，成交面积14904.19 ，环比上涨172.2%。 大亚湾本周商品房成交套数前三甲分别为花样年花郡、龙光天悦龙庭及鹏惠花园。,数据来源：中原数据监测系统,博罗县成交明细,数据来源：中原数据监测系统,博罗县本周一手房成交256套, 环比上涨33%；面积30774 ，环比上涨39%； 博罗县本周商品房成交套数前三甲分别为罗浮新城、东江新城及一品中央珑园。,惠州市别墅成交明细,数据来源：中原数据监测系统,惠州市本周一手别墅成交51套，环比上升2.4倍，面积7894.8 ，环比上升1.3倍； 本周别墅成交情况中，光耀将军湖以成交36套小型别墅领先全城。,惠州市均价情况,数据来源：中原数据监测系统,惠城区本周一手高层均价为7286元/ ，环比上升14%；惠阳区一手高层均价为5069元/，环比下降5%；博罗县一手高层均价4063元/，环比上升1%；惠州市（不含惠东县）本周一手别墅均价为9240元/，环比上升10%。,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,本周项目动态,项目加推金沙世纪城,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,在售产品为7栋、8栋1单元,7栋,8栋1单元,项目加推金沙世纪城,项目开盘情况,推出去化户型情况,热销产品原因： 1、自住型3房市场需求旺盛； 2、户型紧凑，面积小，总价低； 3、首付1成，借2成。,滞销产品原因： 1、随着近年来房地产调控抑制投资型购房需求，投资型1房市场需求小； 2、大亚湾中心区在售主力楼盘价格水平约4000-4500元/平，金沙世纪城定价高于客户价格预期； 3、3+1房面积偏大，总价高。,图片排版的基本版式二：左四版，可以同时在左边连放四张同等尺寸的图片,项目加推金沙世纪城,现场照片展示,前期认筹：330 到访客户：认筹客户（270批），新客户（150批） 到访车辆：190辆 选房形式：抽签 去化率：47% （监测截止时间：当天18:00）,亮点分析：抽签选房，营造了紧张的选房氛围，成交砸金蛋，营造良好的成交氛围； 不足分析： 当天刮台风、下大雨导致室外舞台区较乱。,选房等候区,进入选房区,签约区,成交砸金蛋,项目开盘龙光.天悦龙庭项目,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,本次推二期6栋， 90套， 11659.23,6栋,推出单位：6栋 套数：90套 建面：11659.23,项目开盘龙光.天悦龙庭项目,项目开盘情况,推出去化户型情况,热销产品原因：102平米朝南，是小区中心楼王产品，1+2房户型方正、功能分区合理，位置最好，视野景观最好，总价也不高，深受深圳客户青睐且去化率较高。,滞销产品原因：产品视野景观，位置都较好，但是面积太大，总价较高，影响客户选购。,图片排版的基本版式二：左四版，可以同时在左边连放四张同等尺寸的图片,项目开盘龙光.天悦龙庭项目,前期认筹：13个 到访客户：约120人（开盘当天） 到访车辆： 选房形式：直接销售。 去化率：43.3% （监测截止时间：周末两天）,开盘亮点分析：由于筹客量不大，选择了“先到先选”的选房方式。成交即可参与打礼花弹中奖活动，现场氛围较为热烈。筹客13批，到访11批，解筹10批，解筹率较高，达90.9%。 开盘不足分析：部分展示未及时到位。,1.大学生举牌（导视）,2.现场礼花弹活动,3.优惠展示,4.销售现场,现场照片展示,项目开盘光耀将军湖项目,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,前期推售为别墅产品，本次推出为63-96N+1洋房产品,本次推售洋房：1栋和6栋,1,6,项目开盘光耀将军湖项目,项目开盘情况,滞销产品原因：74平米（2+2） 原因：大部分产品临主入口和主干道，受外部干扰较大，居住舒适度不高。,热销产品：96平米（2+2房） 原因：成交主要集中在6栋，相比于1栋更够看湖，与1栋差价没有拉开，故客户更偏好舒适性产品。,图片排版的基本版式二：左四版，可以同时在左边连放四张同等尺寸的图片,1.现场活动,2.现场活动,3.现场到访人群,4.内场情况,项目开盘光耀将军湖项目,现场照片展示,前期认筹：82个 到访客户：500人 到访车辆：250 选房形式：集中 去化率：35.8% （监测截止时间：当天17:00）,开盘过程亮点分析：人员动线组织良好。 开盘过程不足分析：选房氛围不够，没有有效挤压成交,简讯提供：一部A组 陈雪芹,项目开盘振业乡墅项目,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,在售产品为GH组团，类独栋产品为主；本次开盘是D组团227228双拼。,D组团,项目开盘振业乡墅项目,项目开盘情况,推出去化户型情况,热销产品原因：赠送地下室及花园超过200平米，实用率高；南北通透户型好；,滞销产品原因：总价高，景观少。,图片排版的基本版式二：左四版，可以同时在左边连放四张同等尺寸的图片,1.现场车辆,2.现场活动,3.现场到访人群,4.内场情况,项目开盘振业乡墅项目,现场照片展示,前期认筹：20个 到访客户：47批 到访车辆：92辆 选房形式：先选先得 去化率：55% （监测截止时间：当天18点）,开盘过程亮点分析：现场礼花及营销中心包装展示，为现场营造了良好的销售氛围。 开盘过程不足分析：客户量较大，客户平均等待时间长。,简讯提供：五B 罗泽宏,项目开盘金山湖花园三区,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,本次推出305栋1单元，306栋1、2单元。,305栋,306栋,项目开盘金山湖花园三区,项目开盘情况,推出去化户型情况,热销产品原因：本次推出产品均为三房户型，但面积区间拉得较大，客户选择主要从舒适度及总价上去考量，114的三房无疑就成了明星产品，总价及舒适度都相对适中，更受青睐。,滞销产品原因：132的三房产品虽在舒适度上更为优越，但总价较高使得买家出手稍显犹豫，加之在相近的面积区间有129的户型分流客户，使得该户型产品在走量上稍逊一筹。,图片排版的基本版式二：左四版，