达州市主城区住宅市场需求特征调研报告.doc

二八年达州城市主城区住宅市场需求特征调研报告目 录一、本次调研说明：3、调研区域说明：3、调研地点说明：3、调研有效问卷说明：3二、个体样本基础资料分析：4、被访者年龄情况。4、被访者学历情况：4、被访者家庭人口情况5、被访者所在行业特征：5、被访者家庭收入情况：6、被访者家庭投资情况6三、问卷分析：7(一)、对调控政策的了解程度：7(二)、政策对消费行为的影响：8(三)、优先考虑因素：8(四)、区位需求：9(五)、物业类型需求：10(六)、住宅形式需求：10(七)、户型需求分析：11(八)、功能房间需求：12(九)、期望购房面积：12(十)、私家花园需求：13(十一)、购房目的：14(十二)、建筑风格：14(十三)、停车位需求：15(十四)、精装房需求：15(十五)、对“龙郡”开发的看法：16(十六)、对达州休闲旅游景点的看法：16(十七)、业余时间安排：17(十八)、周末安排：18(十九)、黄金周安排：18(二十)、休闲娱乐方式：19(二十一)、对翠屏山或火烽山旅游开发的意见：20四、个体样本交叉分析：20(一)、对“期望购房区位”为“南外或龙郡翠屏山”的个体样本的交叉分析：201、期望购房类型：212、期望购买户型：213、期望购房面积：224、购房目的：235、对龙郡开发的看法：23(二)、对“年龄在2645岁”之间的个体样本的交叉分析：241、物业形态需求分析：242、户型需求分析：253、面积需求分析：254、购房目的：265、对龙郡开发的看法：26(三)、对“家庭年收入在25万元”之间的个体样本的交叉分析271、物业形态需求分析：272、户型需求分析：283、面积需求分析：284、购房目的：295、对龙郡开发的看法：29五、群体样本调查分析：30(一)、客户来源及特征：30(二)、影响购买因素：30(三)、最快速去化的户型及总价：30六、需求特征调研结论：31(一)、近期意向购房客户基本特征：31(二)、需求主要特征分析：31(三)、对龙郡开发及旅游产业的意见：32一、本次调研说明：、调研区域说明：我公司结合实际情况在达州市老城区、达县南外城区以及西外新区分别进行了深度抽样问卷调查。、调研地点说明：样本来源于达州市目前在售典型项目销售中心（滨江名都城、红枫岭、恒阳骊都、天府西城、通锦国际新城、侨兴新城、龙洲半岛、洲河湾、恒大品城）拦截访问，政府新区主要政府机关、学校等事业单位、大型企业等上门抽样访问，以及对“龙郡外滩”销售中心来访客户进行定向访问。、调研有效问卷说明：本次问卷共采集样本总量为211份，通过全面的复核检查和科学筛选，有效样本量合计为198份。我们将对有效样本通过SPSS统计分析和交叉分析得出问卷调研结论。二、个体样本基础资料分析：、被访者年龄情况。说明：从对被访者年龄的调查中看出，此次抽样样本年龄结构较分散,年龄段在26-35岁占总的44%，36-45岁占27%，56岁以上的群体最少占4%。这与达州市目前住房消费目标客户群的年龄结构相符合。从总体上看，年龄在26-45岁的占71%，这个年龄段的人群收入相对稳定并有一定的积蓄，事业正处于上升期，对住房的需求量大。、被访者学历情况：说明：从对被访者的学历调查可以看出，此次抽样调查中，专科学历占29%，中专学历占28%。从整体上来看，此次调查的样本，在本科以及本科以下的学历中分布均匀。因为，就目前而言，达州市场上具有一定住房消费能力的人群的学历基本按该表状态分布，这部分群体是达州目前住房消费的主力军。然而，该群体也在趋步向高学历化方向发展。、被访者家庭人口情况说明：在对被访者家庭人口的抽样调查中可以看出，家庭人口数是3口人的最多占40%，其次是4口人的家庭占38%。因家庭人口数对住房的房间功能需求有很强的相关性，也与住房面积消费成正比。因此我们项目的住房户型结构、面积以及房间功能应与家庭人口数和结构相符合。、被访者所在行业特征：说明：从对被访者所在行业的调查发现，个体、自由职业者、私营企业主和公务员所占比例有68.5%，且分布均匀；其余行业共占31.5%，分布均匀。此次调查所的采集样本基本涉及到了达州市的主要行业，并且对达州市几大主要行业如个体工商户、自由职业者、私营企业主和公务员等进行了相对较多的样本抽样。、被访者家庭收入情况：说明：从对被访者家庭收入情况调查可以看出，此次抽样调查家庭收入在2万元以内的占29.32%，2.12.5万占17.10%，2.6-3.0万的占12.20%，3.1-4.0万占9.80%，4.1-5.0万的占13.40%，年收入在6万以上的占12%。根据我们长期以来对消费者调查的经验判断，被调查者在回答自己的家庭年收入时往往比实际收入要低20%30%。因此，我们应该在提高后的家庭年收入的基础上进行合理规划住房的总价、单价、以及首付情况，以便更好的满足消费者对住房的消费。、被访者家庭投资情况说明：在对被访者家庭投资方式的调查中发现，没有投资的居首，占到访问量的33%，其次是买股票和基金的占19.50%，买住宅或商铺投资的共占18.30%。由此可见，达州市民趋向于稳定、风险较小的投资方式。在房地产投资方面意识不强，从侧面说明了达州消费者的投资理念认为购房是用来居住或改善生活环境的，而不是用来投资的。可见达州房地产的实际需求要远大于投资需求，整体来说还是一个以需求为主的健康发展的市场。 三、问卷分析：(一)、对调控政策的了解程度：【中成看点】从被访者对国家针对房价近期上涨过快所出台的调控政策的了解程度调查看出，听说过一些的居首占52%，其次是不了解的占31%，十分清楚的占17%，不关心的没有。在访问过程中发现，房地产现状已经引起了大众的普遍关注，几乎没有消费者对此表示不关心。然而对相关政策十分清楚的多是业内人士和政府官员，普通消费者大部分只是听说过一些。一些有购买需求的人群，也存在对此不了解的现象。(二)、政策对消费行为的影响：【中成看点】从调控政策对被访者住房消费行为的影响调查发现，选择暂时观望的居首占34%，没有影响和说不清楚的分别占26%和24%，加快买房速度的占12%，只有4%因此而停止了买房计划。(三)、优先考虑因素：【中成看点】从上图可以看出，在众多影响购房的因素中，价格因素居首占64.60%，表明近期房价上涨过快给消费者带来了较大的负担。其次是位置因素占62.20%，这跟位置决定住房升值空间的核心因素分不开，也说明了项目位置的好坏在一定程度上决定了项目的成败。然后是小区环境占53.70%，因此我们项目应该在环境设计上下足功夫，使项目在竞争中处于有利的位置。从总体上看，各要素对消费者消费住房时都有一定程度上的影响，因此，我们应该在各个可变要素上都要做到让消费者百分百的满意，只要这样才能让我们的产品更好的服务消费者。(四)、区位需求：【中成看点】从上表可以看出，被访者期望居住在老城区的占51.20%，老城区是达州市居住生活环境最早成熟的区域，区域内的生活配套齐全，人气很旺，是达州市民的理想居住区域之一。其次是选择龙郡翠屏山的占23.20%，由此可见，本项目在达州市民中拥有很高的知名度和期望值，占有了“人和”的优势，这不仅是我们的机遇，同时也为我们能否打造出一个高品质社区，满足达州市民的需求提出了挑战。(五)、物业类型需求：【中成看点】从对被访者期望购房类型调查发现，被访者对高层电梯公寓的需求量最大占56.10%，这与达州市民长期以来居住小高层房屋(多为10-12层左右)，以及“登高”的文化传统有着直接的联系，并且达州市住房开发以高层公寓为主，此类产品发展比较成熟，市民对此类产品也比较熟悉。其次是普通多层和花园洋房分别占24.40%和17.10%，随着人民生活水平的不断提高，市民对高质量的住房需求量逐渐呈上升趋势，对本项目来说，是一个市场机遇。(六)、住宅形式需求：【中成看点】从上表可以看出，被访者对错层住房需求量最大占39%，其次是平层住房占26.80%。但是，从总体上看，达州市民对住宅形式的需求较分散，因此，我们项目的住宅形式应相对齐全来满足不同消费者的需求。但是，对错层需求的目标客户群有70%以上都是需要客厅上错的形式。(七)、户型需求分析：【中成看点】三室两厅一卫的需求量最大占39%，其次是三室两厅两卫的户型占28%，选择三房的共占67%，这种户型符合大多数市民家庭结构和生活功能的需要。而选择二房的也比较大占36%，这种户型满足了小型家庭和经济相对困难家庭对住房的需求，因此也有一定的市场。总体看来，中小户型的住房的需求量比较大，而大户型（四房及以上的户型）的需求也有一定的量。我们项目在户型配比上应以中小户型为主，少量大户型为辅的策略来满足消费者对住房的需要。(八)、功能房间需求：【中成看点】从对被访者期望功能房的调查发现，对住房功能的需求上书（电脑）房需求量最大占47.60%，其次是储藏室和阳光房分别占23.20%和22%。保姆房和衣帽间需求量较少。因此，本项目户型设计尽量考虑带书（电脑）房和储藏室。由此可以看出达州市主城区购房人群对住房功能的选择还是以满足基本生活、功能为主，但是，根据我司对成都房地产市场需求趋势发展来判断，舒适度需求会随着客户家庭年收入的提高和消费观念的改变而提高，如衣帽间、健身房等等功能房，是可以加以引导的。(九)、期望购房面积：【中成看点】从上表可以看出，需求面积段最大的是在101-120平方米间占50%，其次是在90-100平方米占28%，从总体上来看，对住房面积需求在80-130平方米之间的消费者有95%，对250平方米及以上的住房面积需求为0%。因此本项目户型面积供给应该在80-130平方米之间。这个面积段也是目前达州市城区住房主要的供给面积。(十)、私家花园需求：【中成看点】从对被访者期望私家花园类型的调查中发现，被访者对地面花园和入户花园期望值较大，分别占26.80%和22%；其次是空中花园和屋顶花园，分别占14.60%和13.40%；无所谓的比重也很大，占25.60%。从总体上看，达州市民对私家花园的需求较分散，因此，我们项目的私家花园形式应相对齐全来满足不同消费者的需求。(十一)、购房目的：【中成看点】此次抽样调查的群体中，购买住房用于改善居住环境的占50%，用于基本需求的占24.40%，用于纯投资的占1.20%。由此可见，在达州购房需求仍是一种刚性需求，只有很少一部分群体用于投资，这为本项目的准确定位提供了保证。然而住房作为一种商品，无论购房是用于自主还是用于投资，最终目的是为消费者提供舒适的居住环境。因此，本项目应该为消费者提供一个舒适的家为宗旨，我们所做的一切都应朝此方向靠拢才对。(十二)、建筑风格：【中成看点】从上表可以看出，被调查者喜欢现代建筑风格的最多占67.10%，其次是欧陆建筑风格占14.60%，而喜欢传统中式的建筑风格较少。体现消费者较为亲睐简洁明快的建筑外形，因此本项目建议采用现代的建筑风格，并在外形设计上要有个性来满足消费者对新鲜事物的需求。(十三)、停车位需求：【中成看点】从上表可以看出，被访者会考虑租赁车位的占24.40%，说不清楚和无所谓的占24.40%和23.20%，不需要车位的占18.30%，考虑购买车库的为13.40%。随着市民生活水平的不断提高，有房有车的人数逐年递增，对住宅小区车位的需求量也会随之增加，考虑到达州的交通现状以及本项目的地理位置，因此，项目小区车位数建议在1：0.8。(十四)、精装房需求：【中成看点】从被访者对精装房的看法调查中发现，可以考虑但是担心质量问题的居首占44%，不愿意购买的占34%，明确表示愿意购买的占7%。由此看来，在本项目中开发一定量的精装房可以满足消费者的不同需求，但是不管在建设实施还是在营销宣传中，都应注重质量因素。(十五)、对“龙郡”开发的看法：【中成看点】从被访者对龙郡开发翠屏山的看法调查中发现，支持者占绝对优势为62%，保留看法的有23%，不支持者占2%。由此可见，龙郡开发翠屏山是深得人心。(十六)、对达州休闲旅游景点的看法：【中成看点】从对达州休闲旅游景点的看法调查中看出，30.50%的希望政府或企业加强开发的占30.50%，认为达州旅游资源丰富，但开发出来的很少的占28%，总体看来，认为达州旅游资源丰富的占40.20%，希望加强开发的占58.50%。说明在达州开发旅游资源可行性很高，而且市场很大。(十七)、业余时间安排：【中成看点】在对被访者业余时间安排的调查中发现，享受家庭天伦之乐的占31.70%，在家看电视或上网的占29.30%，跟亲朋好友聚会的占25.60%。由此看来，我们拥有巨大的潜在消费群，我们要通过各种营销手段，将选择跟亲朋好友聚会的25.60%，和选择在家里度过业余时间的61%（31.70%+29.30%）吸引到本项目所开发的旅游景点来。(十八)、周末安排：【中成看点】从对被访者周末安排的调查来看，选择跟亲朋好友聚会的占50%，在达州近郊休闲度假的占23.20%，在家玩耍的占18.30%。由此可见，在有2天左右的休息日时，就有73.20%选择外出聚会或游玩，随着我国新的节假日制度的实施，短期假日也会随之增加。所以在达州市区或近郊开发旅游资源，正好迎合了这个契机。而且，我们的定位也应定位在适合短假期消费的休闲度假区，前期应注重培养达州市民对该项目的消费认知度。(十九)、黄金周安排：【中成看点】在对被访者黄金周安排的调查中发现，选择跟亲朋好友聚会的占31.70%，外出旅游的占24%，在达州近郊休闲度假的占19.50%。由此可见，选择跟亲朋好友聚会的仍是我们的主要目标客户群，为他们提供聚会的场所和实施，培养他们的到此聚会的认可和习惯是我们工作要重点考虑的；同时，在黄金长假中，外出旅游的比短假有所增加，因此，在前期我们应重点打造适合短期休闲度假的消费模式，重点目标群仍以当地人为主。(二十)、休闲娱乐方式：【中成看点】从对被访者的休闲娱乐方式的调查中发现，跟家人外出聚餐、近郊景点耍或外出旅游的居首占50%，跟亲朋好友购物、聚会或近郊景点耍的占41.40%，在家耍和其他的分别占13.40%和14.60%。由此可见，本项目在达州市或近郊开发旅游资源具有极广阔的市场，另外可以考虑构建上规模的购物场所，满足消费者多样性需求。(二十一)、对翠屏山或火烽山旅游开发的意见：【中成看点】从被访者对翠屏山或火烽山开发休闲公园或游乐场的看法调查中发现，表示“赞同，会跟家人或亲朋好友经常去的”占43.90%，表示“还可以，时不时会去耍一下的”占30.50%，表示“看情况，做的好就经常去，做的不好，耍一两次就行了”的占17.10%，表示不看好的占4%。可见达州中心城区的城市休闲旅游景点较为匮乏，好的旅游休闲地较少，人们都愿意去开发较为规范和成熟的旅游景点。四、个体样本交叉分析：在对有效样本进行总体分析之后，我们选择了几个对客户需求定位有指导意义的项目进行了交叉分析，选取项目如下： (一)、对“期望购房区位”为“南外或龙郡翠屏山”的个体样本的交叉分析：我们选出在问卷调查中勾选了“期望购房区位”为“南外或龙郡翠屏山”的受访者问卷，对几个较为关心的问题进行个体样本交叉分析，力求找到这部分人群的需求，以便于我们对龙郡II期项目对潜在的目标客户群的共性有一个了解，从而在项目销售中做到有的放矢。1、期望购房类型：【中成看点】从对期望购房区位为南外或龙郡翠屏山的被访者的调查中发现，被访者对高层电梯公寓的需求量最大，占到57%，其次是普通多层和花园洋房分别占25%和11%。因此，建议本项目在对物业形态定位时可以以此作为参考。2、期望购买户型：【中成看点】在对期望购房区位为南外或龙郡翠屏山的被访者的调查中发现，三室两厅一卫的需求量最大占46%，其次是两室两厅一卫的户型占21%，三室两厅两卫的占18%。由此可见，被访者比较接受带2厅1卫的户型，因为他们以自住为主，2厅1卫的户型已经可以满足其日常使用，并且，长期以来达州市主要户型都以配2厅1卫为主。而三室户型符合大多数市民家庭结构和生活功能的需要。而二室户型，满足了小型家庭和经济相对困难家庭对住房的需求，因此也有一定的市场。总体看来，中小户型的住房的需求量比较大，而大户型（四房及以上的户型）的需求也有一定的量。我们项目在户型配比上应以中小户型为主，少量大户型为辅的策略来满足消费者对住房的需要。3、期望购房面积：【中成看点】从上表可以看出，期望购房区位为南外或龙郡翠屏山的被访者，需求面积段最大的是在101-120平方米之间，占46%，其次是在91-100平方米占36%，在81-90平方米的占29%，对140平方米及以上的住房面积需求基本没有。因此本项目户型面积供给应该在80-140平方米之间，这个面积段也是目前达州市城区住房主要的供给面积。4、购房目的：【中成看点】期望购房区位为南外或龙郡翠屏山的被访者，购买住房用于改善居住环境的居多，占50%，用于自由生活住的占29%，用于纯投资的占0%。总体看来，被访者购房主要还是以自主为主，投资者只占很少的一部分。5、对龙郡开发的看法：【中成看点】期望购房区位为南外或龙郡翠屏山的被访者，对龙郡开发翠屏山的看法如下：支持者占绝对优势为77%，保留看法的有11%，不支持者占4%。由此可见，被访者对南外和龙郡翠屏山的期望值很高，这是我们的机遇也是挑战。(二)、对“年龄在2645岁”之间的个体样本的交叉分析：中成市场调研人员通过对达州在售楼盘销售人员购房消费群体的特征访问，及中成房业长期对二级市场购房消费者特征的跟踪调研，年龄在2645岁的中青年人群是购房消费的主力人群，为此，我们针对这个年龄段的个体样本，进行了交叉分析，以期得到达州市场的目标客户群的特征。1、物业形态需求分析：【中成看点】从对26-45岁被访者期望购房类型的调查中发现，被访者对高层电梯公寓的期望值最大占62%，其次是普通多层和花园洋房均占17%，其余几项分布均匀。由此可见，该年龄段群体的购房类型以高层电梯公寓为主，随着生活水平的提高，对花园洋房、普通多层等中高端产品也存在着一部分需求。2、户型需求分析：【中成看点】在对26-45岁的被访者的调查中发现，选择3室2厅1卫的居多占41%，选择3室2厅2卫的占31%，总体看来，选择三房的共占36%，三房户型符合大多数市民家庭结构和生活功能的需要；其次是选择两房的共占28%，两房户型满足小型家庭和经济相对困难家庭对住房的需求，因此也有一定的市场。总体看来，该群体对中小户型的住房的需求量比较大，而大户型（四房及以上的户型）的需求较少。3、面积需求分析：【中成看点】上表可以看出，26-45岁的被访者期望购房的面积，在101-120平方米之间的居多占50%，100平方米以下的共占47%，121平方米以上的共占14%。总体看来，该类群体期望购房面积以100平方米左右的中等户型为主。4、购房目的：【中成看点】可以看出，年龄在26-45岁的被访者购买住房以“改善居住环境”的为主占41%，其次为“满足基本需求”的占28%，“自由生活住”和“为亲人购买”的分别占19%和5%，“自住兼投资”的占14%。总体看来，该类群体的购房目的以自住为主，其中投资行为的比例有所增加。5、对龙郡开发的看法：【中成看点】26-45岁被访者对龙郡开发翠屏山的看法如下：支持者居多占66%，保留看法的占19%，无所谓和说不清楚的分别占7%和5%，不支持的占3%。由此可见，该类群体对龙郡开发翠屏山的期望值很高，为本项目营造了“人和”的大环境；其中持质疑态度的也存在一定比例，这向我们提出了一个挑战。(三)、对“家庭年收入在25万元”之间的个体样本的交叉分析通过对达州购房消费者的问卷调查，我们认为“家庭年收入在25万元”之间的购房群体最具有购买我们项目的可能性，他们以改善居住环境为目的，有支付首付和按揭偿还房贷的能力，对这部分人群的购房消费特征分析对我们项目定位也具有一定的指导意义。1、物业形态需求分析：【中成看点】从年收入2.6-5.0万元的被访者期望购房类型的调查中发现，被访者对高层电梯公寓的期望值最高占52%，其次是花园洋房占28%，普通多层和独栋别墅分别占10%和7%，其余几项分布均匀。可以看出，该类群体购房类型以高层电梯公寓为主，对花园洋房、普通多层等中高端住房产品的需求较大。2、户型需求分析：【中成看点】在对年收入2.6-5.0万元的被访者的调查中发现，选择3室2厅1卫的居多占41%，选择3室2厅2卫的占34%，总体来说，选择3房的共占75%，这类户型正好满足该类群体的家庭结构和生活功能的需要，并且在其支付范围之内。选择2房的共占37%，这类户型满足小型家庭和经济相对困难家庭对住房的需求。而大户型（4房及以上的户型）因其总价较高，需求较少。3、面积需求分析：【中成看点】从上表可以看出，年收入2.6-5.0万元的被访者，期望购房面积在101-120平方米的居多占48%，其次是121-140平方米的占24%，100平方米及以下的共占41%，140平方米以上的需求较少。总体看来，该类群体购房面积集中在120平方米左右，是120-140平方米中大户型的主要消费群。4、购房目的：【中成看点】可以看出，年收入在2.6-5.0万元的被访者购买住房以“改善居住环境”的为主占34%，其次是“满足基本需求”的占28%，“自住兼投资”的占24%。总体看来，该群体购房目的的各项分布均匀，其中“自住兼投资”的比例有所增加，表明该群体具备较高的消费能力，住房投资意识相对较强，是目前达州住房投资的主要群体。5、对龙郡开发的看法：【中成看点】年收入2.6-5.0万元的被访者对龙郡开发翠屏山的看法如下：支持者居多占52%，保留看法的占31%，其余几项分布均匀。由此可见，该群体对龙郡开发翠屏山，支持与质疑并重。五、群体样本调查分析：在调查了解目标客户群个体样本的基础上，我们通过对达州中心城区在售中高档楼盘销售人员的深入访谈咨询，收集了较为翔实的群体样本，特征分析如下：(一)、客户来源及特征：据调查，购买南外中高档楼盘的客户分别来自达县的占50%、其他区县占40%、外地占10%；年龄主要集中在26-45岁之间；职业主要集中在公务员及事业单位、私营企业主及部分个体户，基本属于中等以上收入家庭，二次置业略占多数，购买目的多为改善生活环境及永久居住。(二)、影响购买因素：吸引客户购买楼盘的最主要因素集中在以下几点：价格、位置、小区环境、项目规模大、小区内配套设施及房屋质量等，其次也有关于周边大环境、开发商品牌实力等方面的考虑。而楼盘的主要抗性几乎全部集中在价格过高这一重要因素！(三)、最快速去化的户型及总价：由于来自楼盘主力户型供给面积及客户购买目的以自住为主的两方面原因，各中高档楼盘去化速度最快的户型区间集中在101-120平方米之间，其次是80-100平方米；销售最好的套型总价集中在25-35万之间，其次是20-30万。另外，需要注意的一点是，在售各项目的多层顶跃均是去化最慢，单价最低的户型，说明达州市场上购房消费者对于多层顶跃的关注度明显偏低，在后期的定位中需要尽量规避这一要素。根据以上调查分析，我们发现购房消费群的选择顺序分别是先多层后电梯，各户型面积区间的去化依次是从中小面积到大面积，选择楼层倾向于四层以下为主，且达州的购买客群对价格的敏感度相当高。六、需求特征调研结论：(一)、近期意向购房客户基本特征：1、年龄集中在26-45岁之间；2、家庭人口数量集中在3口、4口之家，以两代人居住为主、三代人居住为辅。3、意向购房客户群体的职业以个体工商户、自由职业者、私营企业主和公务员为主。4、意向购房客户群体的家庭年收入集中在3-5万之间，但是3万以下也占有很大比例。5、投资方面，以买股票、基金为主，趋向于稳定、风险较小的投资方式，在房地产投资方面意识不强。(二)、需求主要特征分析：1、观望态度。由于国家加强调控，目前占三分之一的意向购房客户选择了观望态度，等待市场的下一步发展。2、在影响购买因素中，价格因素和位置是影响购买的主要因素，一方面，达州在本年度价格上涨过快，超过