上海朱家角西镇商业项目规划建议.doc

证大西镇项目商业部分设计建议和声机构（上海） CONTENTS 目录CHAPTER ONE / 第一章：项目概况 - P3CHAPTER TOW / 第二章：规划条件 - P5 用地状况 - P5区位条件 - P5规划范围 - P5用地现状 - P6商业用地 - P6 规划要求 - P7 规划指标 - P7CHAPTER THREE / 第三章：规划构想 - P8 开发构想 - P8 整体定位 - P8 阶段定位 - P8CHAPTER FOUR / 第四章：设计重点建议 - P10 商业建筑风格建议 - P10 商业总体风格建议 - P10 主入口设计的标志性和唯一性 - P11 建筑立面及材质建议 - P13 注重附属建筑元素，深化商业氛围 - P16 西镇商业综合性建议 - P17西镇项目总体商业定位 - P17 上海近郊传统旅游商业综合分析 - P17现代都市休闲商业综合分析 - P21西镇项目商业总体业态构想 - P27西镇项目分类业态内容构想 - P28国际及国内商业区配比经验 - P32国内外商业配比参考案例 - P33西镇项目商业业态配比建议 - P34各业态所需面积及数量配比建议 - P35对于部分商业情况的合理性建议 - P40CHAPTER ONE / 第一章：项目概况 证大西镇项目概况朱家角镇位于上海西郊淀山湖畔，与江苏、浙江接壤，318国道横贯全镇，距上海虹桥国际机场30公里，是离上海最近的古镇之一。朱家角镇交通便捷，环境幽静，是典型的江南鱼米之乡，亦是上海市迄今保存最完整的历史文化名镇。 朱家角以得天独厚的自然环境，便捷的水路交通，商贾云集，往来不绝，曾以布业著称江南，号称“衣被天下”，而成为江南巨镇 。宋如林在珠里小志序中，曾有这样描述：“今珠里为青溪一隅，烟火千家，北接昆山，南连谷水，其街衢绵亘，商贩交通，水木清华，文儒辈出过是里者，群羡让耕让畔之风犹古，而比户弦歌不辍也，虽与高阳里，冠盖里媲美可也”。证大西镇项目紧邻朱家角古镇核心风貌区，用地东界离著名的放生桥仅200余米，用地北界离大淀湖不到300米。 朱家角古镇地理区位图CHAPTER TOW / 第二章：规划条件1用地状况 区位条件朱家角景观大道珠溪路与基地仅一河之隔，基地北侧一条城市次干道也在修建中，未来古镇观光旅游入口的配套停车场将设置于用地北部，基地将承担着古镇旅游的门户角色。 规划范围基地东北侧与课植园毗邻，东南界为青浦辅读学校围墙，南界为漕港河，西侧为朱昆河，北侧为一红线宽度为20米的城市次干道，未来古镇旅游主入口将设置于用地北部，整个用地面积约21.3公顷（包括水体和用地内的规划道路）。 西镇项目规划总平图 用地现状朱昆河至漕港河有一段分出一河汊，该河汊将用地分为两个部分，西地块呈三角洲状、东地块相对完整并约占总用地的80。基地现状用地大部分为集体所有。建筑或建筑群主要包括渔民新村、朱家角市政桥梁公司、上海兢业衣饰有限公司、青浦辅读学校、青浦区朱家角中学等。此外，基地现状用地多为农田耕地、水塘、滩涂及少量荒地。基地内现有在修并已修至青浦区朱家角中学操场的城市道路一条，并有联系辅读学校和渔民新村和上述几家乡镇企业的小路若干条。 商业用地商业规划用地部分位于项目地块的东南侧，其北界紧临精致酒店用地（规划中），东、南两面则与漕港河及其支流接合，地块西侧以中心干道为界与五星级酒店（规划中）隔路相望，整个商业用地呈梯形状。 西镇项目分区示意图2商业用地规划要求及控制指标 规划指标5640030900-0.6 CHAPTER THREE / 第三章：规划构想1开发构想在开发总体构思中，我们将项目理解成一个时尚、摩登的现代江南“集市”或者“聚落”。这是一个具有上海都市特色的，丰富多彩的商业、酒店、娱乐、文化的混合型商业休闲空间。它不同与一般城市近郊的“度假村”项目或者“江南古镇”项目，而是通过各种形态的现代商业和休闲活动，以服务上海为主导，吸引在上海居住人群以及到上海旅游人群，成为继新天地之后，上海新时代的休闲形态、旅游形态和生活形态。秉承十里洋场的娱乐精神，打造上海人的精神故里。这将是一个独一无二的，具有中国特色及海派风格的，具有典型上海特征的“上海人的栖息地”。2整体项目定位一个具有水乡特色、时尚和摩登元素的水域特色休闲商业聚落。3阶段定位 第一阶段强调特性和不可替代性。以标志性的空间和建筑以及示范性的功能定位思路将形成项目的独特性，成为产业板块中不易模仿替代的群体。首先吸引这个城市的外国人及时尚前沿人士。 第二阶段强调综合性和规模。因为上海没有一个地方能提供如此大规模的水域及户外空间将餐饮、娱乐、购物和旅游、休闲等等全部集在一起。因此它将成为上海最具有文化特色的都市流行符号，而到上海以及在上海生活的人，一定要来看看西镇。 最后阶段让西镇成为一个国际交流和聚会的地点，一个上海时尚聚落，里面会有很多的活动，很多不同领域的聚会。就是这样层层深化的定位，将使得西镇成功地通过时尚文化及洋娱乐的眩目的外衣抓住人们的眼球，在上海商业领域中脱颖而出，成为这个城市的骄傲以及独特模式的水环境休闲商业模式。CHAPTER FOUR / 第四章：设计重点建议1商业建筑风格建议 商业总体风格建议本项目接壤朱家角，规划条件中要求与朱家角原有建筑风貌保持一致。因此，在商业建筑中可大量借鉴江南古镇的典型布局元素和传统民居的建筑元素，并且在其基础上大胆创新，将现代都市的商业元素融入其间，使之在表现江南建筑神韵的前提下紧扣住都市的归属感。我们希望营造的效果是，既与原有地块文脉保持沿袭关系，同时又不断给人惊喜和意外，创造出熟悉的陌生感以及典型的异质化空间。 参考图片：苏州观前街 主入口设计的标志性和唯一性标志性景观指某一区域、某一场所中位置显要、形象突出、公共性强的人工建筑物或自然景观或历史文化景观，它能体现所处场所的特色，对周围一定范围内的环境具有辐射和控制作用，融合相应的人文价值，经时间的沉淀，成为人们辨别方位的参照物和对某一地区记忆的象征。在本项目中，主入口的设计显然承担着这一功能。我们认为，观光旅游的吸引力，很大一部分来自于独特景观，来自于独一无二的、具有震撼力的标志性旅游景观，其最大化效果是可以把千万里之外的游客，搬运到景区，实现旅游经营的消费过程。（例如无锡灵山的九龙灌浴、哈尔滨冰雕莫斯科红场钟楼、上海东方明珠电视塔等）对于本案而言，标志性旅游景观的设计，必须服务于城市或旅游区的“主题”定位，在主题整合下，形成标志性旅游景观的独特吸引力，凸显“独特性卖点”，形成主题品牌。因此，本项目应该把“标志性及唯一性”作为主入口设计的第一原则，它必须要体现出上海这座城市的地域性、时代性、场所性、空间性和景观性，同时又是本项目的独特标记。 参考图片：无锡灵山九龙灌浴 参考图片：哈尔滨冰雕莫斯科红场钟楼 参考图片：上海东方明珠电视塔 建筑立面及材质建议A立面多样化，商业街的活力源泉建筑个性大多是由色彩、大小、档次、风格、软性材料等来决定的。商业街的个性要求来自于其自身的建造目的商业活动。就像纪念馆讲究凝重，科技馆讲究新潮一样，商业街讲究多元化的繁华效果，空间与功能要有紧密的配合。过去的建筑设计习惯追求单纯的风格，但我们认为，本案尤其是商业街部分无须整体划一的规划设计。在与整体调性不冲突的前提下，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情，即便是采用同样设计的不同单元，也可通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样的立面形态的共生，这也是商业街与大型百货商厦的区别。作为其中的代表性作品，宁波天一广场的设计原则就遵循了面积不变，进深最小化原则，由此带来了最大化的立面，同时也被尽可能地多样化。据统计，天一广场一共有107个立面，主要的立面材料形式做法有17种之多。整个立面呈现一种类似无组织的、但却自成逻辑的“补丁”体系。这个体系将整个建筑的复杂的立面逻辑弱化，使之退后成为一种肌理背景。在其之上，二次立面，即商业广告和标识系统，以灯箱、织物、显示屏、LED、投影等形式出现，构成了建筑物的最终外表状态。这样的设计使得小型商业行为成为可能，维护了一种正在消亡的多样化的传统商业方式。而这种多样化正是城市密度以及人的行为集中的秘密所在。 扬盖尔曾在他的交往与空间中写道：“小，通常是最有效率的。”“当小型、生动的单元被大型的单元取代时，街头生活就会大大减少。” 参考图片：宁波天一广场B传统元素与现代材质的叠加效果本案与朱家角古镇的关系，导致传统元素的存在已成为必然。那么，如何使得项目中传统元素的借鉴与现代休闲的定位融会贯通，或者是创造出一种碰撞后的个性，上海新天地就是较为成功的实例。从材料选用及色彩选择看，因为新天地本身是一个融合了历史与现代，东方与西方的产物，在立面的处理上，大量地运用了拼贴和叠合的方式，运用现代的钢、玻璃等材料，结合传统的、保留下来的石库门楼等，配合坚实厚重的石材，温暖舒适的木材等，在绿树、花丛、水池等景观元素的映衬下，造就了一个色彩柔和、统一又不乏亮点的，既对比又和谐的空间界面。从文化上看，新天地中西合璧的文化给人精彩纷呈的印象：中式的合院式住宅与花岗石的厚重西式门框；中式的清水砖、黑漆大门、鳞状瓦屋面、垂花柱与西式的券心石、爱奥尼柱；中式的狭窄里弄与西式的广场；古老的石库门与现代的玻璃幕墙；传统的手工艺店面与现代的酒吧、咖啡座.新天地的多元化与兼容性正是她营造和重塑文化氛围的成功之处，也同时体现了上海这座国际大都市的兼容并蓄与中西合璧的特点。在传统元素的借鉴及创新这一点上，新天地的设计显然给予本项目一定的启示作用。 参考图片：上海新天地 注重附属建筑元素，深化商业氛围商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等小品，灯具、指示牌、电话亭等器材，灯笼、古董、道具等装饰铺地、面砖、栏杆等面材；这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使西镇商业在这一界面更“友善”，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。 参考图片：香榭丽舍大道 参考图片：奥地利维也纳克恩顿大街2西镇商业综合性建议 西镇项目总体商业定位项目总体开发构思为一个具有上海都市特色的，丰富多彩的商业、酒店、娱乐、文化的混合型商业休闲空间，其不仅是现代近郊休闲模式的一种集合体现，同时更是朱家角古镇休闲旅游的重要外围补充。因此，本项目商业的总体定位实则是传统旅游商业与现代休闲商业的有机结合。 鉴于此，本项目的商业设计应着手于传统旅游和现代休闲商业的调研考察，在分析一些成功案例的基础上糅合自身产品特征，进而落实到本项目的业态规划中，这是商业建议的一个立基点。 上海近郊传统旅游商业分析案例 周庄为了全面了解上海近郊型古镇旅游商业，和声机构新镇项目组实地调查了朱家角、周庄、同里、乌镇、南浔、甪直、西塘、俞源等上海著名近郊旅游古镇。据调查显示，上海近郊型古镇旅游商业业态大多较为相同，其中尤以周庄的商业氛围最为浓重，且业态最为齐全。我们认为，周庄著名的北大街商业可作为传统旅游商业的主要参考范例。A周庄简介周庄镇位于苏州城东南38公里的淀山湖畔，四周围绕着澄湖、白岘湖、淀山湖和南湖，是一个典型的江南水镇。周庄镇自古为泽国，南北市河、后港河、油车漾河、中市河形成“井”字形，大致把镇区分成9个区块。镇内临水成街，因水成路，依水筑屋，前街后河。通过架起的一座座石桥，把被河道分割开来水、路、桥融为一体。因河成街，傍水筑屋，是江南典型的“小桥、流水、人家”的规划形态。B商业业态情况周庄商业业态一览土特产类蹄膀、肉粽、糕点、酱菜、豆腐干、白米虾、茶叶、中药等特色食品传统布艺类江南丝绸、布料、蚕丝、刺绣等饰品类珍珠饰品、银饰饰品、时尚挂件、手机饰品等纪念品类瓷器、玉器、铁器、陶器、字画、玻璃、紫砂壶等服装类服装、鞋帽、围巾、背包等，传统服饰的如旗袍、唐装、布衣、绣花鞋等民间手工作坊类木雕、竹编、泥塑、陶塑、剪纸、铁艺、牛角等餐饮休闲类餐馆、茶馆、小吃店等超市、杂货类烟草、日用品等旅游用品类小商品、摄影器材、胶卷、小玩具等住宿类旅馆、客栈从商业业态来看，周庄的商业主要依托于古镇旅游地的资源，其主力业态基本围绕传统文化特色、地方饮食休闲两大主题内容而展开。首先，传统文化特色的商业，例如瓷器、玉器、字画、紫砂壶等旅游纪念品类；旗袍、唐装、绣花鞋等传统服装和丝绸、蚕丝等布艺类；木雕、竹编、泥塑、陶塑、剪纸、铁艺、牛角等民间手工作坊类；通过游客对传统文化的兴趣点，引发该类旅游商品的消费。其次，在饮食休闲方面，周庄主要依托于古镇及江南水乡的地方特色，通过土特产零售、餐馆、茶馆、小吃店等形式，来满足游客在地方特色饮食方面的需求。再次是配套类商业，如超市、杂货店、住宿等，满足游客及当地居民对日用品的消耗。C业态配比情况周庄目前营业商铺共有大小387家，其中，旅游纪念品类以16.8%的比例在总体商业业态中占踞首位，其后依次为饮食休闲类、服装类、手工作坊类，所占比例分别为15.8%、15%和14.2%。周庄商业配比情况一览土特产类379.5%传统布艺类389.8%饰品类379.5%纪念品类6516.8%服装类5815%民间手工作坊类5514.2%饮食休闲类6115.8%超市、杂货类82.1%旅游用品类195%住宿类92.3%总计387100%D商业使用面积情况1土特产类6-502传统布艺类7-503饰品类10-154纪念品类20-805服装类25-606民间手工作坊类15-307饮食休闲类10-3008超市、杂货类10-1209旅游用品类8-3010住宿类150以上 现代都市休闲商业分析 案例 上海新天地A新天地简介在现代休闲商业模式中，上海新天地无疑是一个极具代表性的成功案例。它以上海历史文化风貌为产品底蕴，以上海独特的石库门建筑旧区为载体，嫁接成具有国际水平的集餐饮、商业、娱乐、文化于一体的现代休闲步行街。上海新天地位于市中心、淮海中路南侧，占地三万平方米，建筑面积为六万平方米。这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，仿佛时光倒流，宛如置身于20世纪20年代。每座建筑内部则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧。B商业业态情况新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。新天地（南、北里）商业业态一览主题餐厅各国主题餐厅、餐吧、茶餐厅、风味点心小吃等休闲饮品店咖啡厅、甜品屋、冰淇淋等时尚服饰国际知名服装品牌鞋包饰品鞋帽、箱包、饰品品牌专卖、珠宝首饰、钟表眼镜家居艺术家居精品、生活艺术品等传统工艺坊古董字画、中药茶叶、丝绸刺绣、木雕陶艺等文化展示石库门民居文化展示馆、画廊、艺术工作室、邮政历史博物馆、旅游纪念品等健娱服务美发美甲、瑜珈、SPA护理等康体项目；酒吧、影城、迪吧、娱乐总汇、高级会所等娱乐场所；个人银行、财富管理、游客咨询中心、华尔街英语、酒店式服务公寓等服务设施如上表所示，我们将新天地的商业业态归纳为八大类，其具体内容如下： 主题餐厅类星际餐厅（台湾爵士乐餐厅）、百草传奇（药膳料理）、新天地亚科音乐餐厅（日本）、乐园石头烧餐厅酒廊（火热石头烧）、天泰餐厅（泰国菜肴）、宝莱纳（巴伐利亚美食啤酒餐厅）、真的好海鲜餐厅（台湾）、上海锦江拉丁餐厅（巴西烤肉）、乐美颂法国歌舞餐厅、y shanghai（现代化中本土上海味）、透明思考新天地餐厅（琉璃艺术的展览馆）、T8餐厅（日本、中日结合）、湖庭（中式餐厅）、璐娜西餐厅酒吧（地中海式菜肴）、VA BENE（意大利餐厅）、采蝶轩（中国菜）、好地方精烧扒轩、凯博西餐厅（美国）、SoHo英式酒吧餐厅、一茶一坐（台湾茶座和餐饮）、比萨马上诺（意式脆皮比萨）、鸿禧茶居（茶餐厅）、鼎泰丰（台湾中式点心餐厅）、翡翠酒家（新加坡小吃） 休闲饮品类Jamaica Blue（澳大利亚咖啡店）、宝莱纳太鼓甜品店（日本）、星巴克咖啡新天地店、香啡缤（美国咖啡）、VISAGE（法国甜品）、意大利维纳斯冰淇淋新天地店、哈根达斯（美国甜品休闲屋）、Cheese Fizz(法国奶酪与美酒)、VIN（酒类奢侈品牌店） 时尚服装类Anne Fontaine（法国衬衣品牌）、Arnold Palmer（日本女装品牌）、Baby Jane（法国少女品牌）、Benetton（意大利时装品牌）、Fornarina（意大利时尚服饰）、French Connection（英国时尚服饰）、Giordano Ladies（香港职装品牌）、MANGO（西班牙女装品牌）、MISS SIXTY（女装品牌）、上海滩（顶级中式时装专卖店）、ST. JOHN（英国奢侈服饰品牌）、Twin Angel（法国少女品牌）、VIVIENNE TAM（中式时尚品牌）、Y-3（日本时尚服饰品牌）、素然（中国时尚服饰品牌）、Sisley（休闲运动服饰）、宝马生活方式店（德国休闲运动服饰） 鞋包饰品类爱意（意大利女鞋品牌）、Camper（西班牙经典鞋履）、NINEWEST（鞋包饰品）、the GLOSS（瑞士箱包品牌）、草莓地（日本鞋店）、雅天妮（欧洲时尚首饰）、Just GoldJust Diamond（香港时尚千足金首饰品牌专卖店）、玛士高（美国国际眼镜连锁）、所罗门钟表珠宝（亚洲顶级珠宝行） 家居艺术类Artemide（意大利灯具）、嘉麟名坊（美国家具品牌）、COCOON CIOCOCO（美国居家用品）、雷门九歌（手绘厨具和瓷器）、琼耳唯品（现代艺术品）、Simply Life（家居用品）、Xquisit（时尚家饰精品店）、朝安东尼（国际丝绸制品品牌） 传统工艺类福林堂新一代（云南老字号中药店）、雅木轩（木雕与漆画艺术）、尧阳茶行（百年老店 茶叶）、雨田小艺（软陶手工艺）、安梨家居（中国丝绣品牌）、上海组合（中国刺绣）、藏博堂（中国古董玉器及工艺品专卖店）、长青藤（宜兴陶艺作品专卖店）、吴谊艺术工作室（摄影和陶艺） 文化展示类屋里厢（上海民居文化展示馆）、中央美术学院油画廊、新天地邮政所（博物馆）、新天地专卖店（新天地纪念品） 健娱服务类新天地壹号（高级会所）、CK Bar（公司聚会、时尚品牌发布会、结婚庆典、生日派对及私人派对）、上海东魅综合娱乐中心（港式餐厅、酒吧、Disco、卡拉OK及私人会所）、CLUB G PLUS（迪吧）、亚历山大会馆（台湾健身休闲）、Y瑜珈生活馆、UME新天地国际影城、88 新天地酒店式服务公寓、美丽田园（欧洲最大的护肤机构）、比京美发（国际风美发沙龙）、花旗财富管理中心、艾米利亚罗马涅上海服务中心（意大利商品进口平台）、美丽20专业美甲沙龙、沙宣（上海）美发研修中心、游客咨询中心、华尔街英语、采蝶吧（中式酒吧）、乐园（酒吧）、老第坊（各式夏威夷鸡尾酒吧）、DR Bar（鸡尾酒吧）C新天地商业配比情况主题餐厅类2424%主题餐厅（正餐厅19家791%休闲餐厅（茶座）5家20.1%休闲饮品类99%咖啡店3家33.3%甜品店4家444%其他2家22.2%时尚服装类1717%时尚时装店15家88.2%运动休闲店2家11.8%鞋包饰品类99%鞋履箱包5家55.5%珠宝饰品4家44.5%家居艺术类88%家居用品6家75%居家饰品2家25%传统工艺类99%民族文化类4家44.4%手工工艺类5家55.6%文化展示类44%历史遗迹1家25%文化展示1家25%其他250%健娱服务类2020%娱乐9家45%康体6家30%服务（住宿、咨询）3家15%其他2家10%总数量100100%从新天地的总体定位来看，意图打造具有强烈海派文化特征的城市中心风景商业休憩区。其开发模式是以石库门历史文化为产品基架，以餐饮、购物、休闲、娱乐为产品表相，以国际时尚潮流、现代生活艺术为产品内核，形成了一个极具看点的文化型现代国际时尚休闲区。可以说，除了其本身的区位优势外，新天地清晰的产品定位（嫁接石库门历史文化）、合理的商业构架（高端品牌集群和休闲娱乐型消费）以及新颖的运作形式（文化娱乐与商业购物相融）、使之在成功创造了一种新的休闲商业模式后，跃身成为了上海的城市名片之一。 西镇商业业态建议A结论基础从周庄、新天地两个典型案例的分析可以看出，传统旅游商业与现代休闲商业在业态表现上是全然不同的。前者因依托于旅游地资源，其主力业态基本围绕传统文化特色、地方饮食休闲两大主题内容而展开；而现代休闲商业则主要依托于现代人对生活时尚、休闲娱乐的心理需求，通过刺激该类需求形成消费热点。两者相比，现代休闲商业的业态更偏重于当今生活艺术、国际时尚潮流，其表现形式也相对更为激跃。而本案地处朱家角古镇，商业部分定位为传统旅游商业与现代休闲商业的有机结合，项目的总体构想是意图打造一个具有上海都市特色的，丰富多彩的商业、酒店、娱乐、文化的混合型商业休闲空间。其次，从项目的阶段定位及目标客群来看，第一阶段将强调项目特性及不可替代性，首先吸引这个城市的外国人及时尚前沿人士；第二阶段是使之成为上海最具有文化特色的都市流行符号，吸引上海以及在上海生活的人；第三阶段将使西镇成为一个国际交流和聚会的地点，继而成为上海的一张城市名片。因此，我们认为，本项目的商业业态应更侧重于现代休闲商业模式中的休闲娱乐功能，并在传统旅游购物中汲取大量中国文化元素，形成以文化消费、休闲消费的两大消费模式互为犄角的整体商业构架（即做到传统旅游商业与现代休闲商业的有机结合），以此来支撑本项目的总体定位。B西镇项目商业业态总体构想 西镇商业业态构想主题餐厅类特色餐厅、音乐餐厅、各国及中式传统风味小吃等休闲饮品类咖啡、甜品、中式茶楼等旅游购物类旅游用品、中国文化消费品康体娱乐类康体健身类、各类休闲娱乐酒吧文化展示类江南古镇民居展示、朱家角古镇历史轨迹、许愿祠、传统工艺作坊服务配套类住宿、日用超市、旅游咨询、个人银行C分类业态内容构想 主题餐饮类 该部分将以美食街的形式，通过各国主题餐厅以及具有娱乐表演功能的音乐餐吧来聚拢人气，形成国际时尚气息，是项目夜间生活的序曲。另一方面，将沿袭传统旅游的饮食文化精萃，并将现代都市休闲饮食文化予以融合，形成以休闲为特色的餐饮服务，以满足游客的多元化需求。特色餐厅意大利餐厅、法国餐厅、巴西烧烤、日本料理、韩国料理、药膳料理、啤酒餐厅、海鲜餐厅、中式餐厅（或上海本帮菜）、西式餐厅（可自助）音乐餐厅（PUB餐厅）台湾爵士乐餐厅、泰国歌舞餐厅、摇滚餐厅酒廊风味小吃港式（台湾）茶餐厅、意式匹萨店、新加坡小吃、传统中式小吃（老字号）、本地小吃 休闲饮品类 该部分业态将融汇于商业购物街内，作为游客休憩、停留的休闲区域，它进一步丰富了消费元素，同时也使得商业街的空间趣味性更强。咖啡店美式休闲咖啡（如星巴克等）、手工现磨咖啡店甜品店各式甜品店（台湾、香港品牌连锁店）、冰淇淋店（品牌店）中式茶楼茶坊茶馆（可附加苏州评弹、越剧、川剧坐唱等形式以及传统流动商贩） 旅游购物类 我们认为，本项目商业购物部分的核心在于中国文化元素在商业中的体现，这也是本项目地处古镇旅游地的客观条件之一。因此，我们将通过大量以体现中国传统文化为核心的商业零售来迎合文化消费的主题，具体业态建议如下：类别经营范围旅游用品鞋帽、箱包、眼镜、摄影器材、防晒护肤品纪念品旅游纪念品，如地方特产、珍珠饰品等婚纱用品中式、西式婚纱成品，礼仪用品巧克力手工巧克力专卖丝绸制品蚕丝、丝绸用品、刺绣工艺品茶具茶叶中国茶文化、茶具展示、茶叶商品古董字画各类古董字画文房四宝笔、墨、纸、砚，中国传统文化商品传统乐器琴、筝、笛、箫、琵琶、二胡等传统乐器中国瓷器、玉器中国瓷器、玉器，图章篆刻中式服装定制旗袍、唐装、绣花鞋等传统中式服饰，布类及成品展示民间剪纸民间剪纸类工艺品传统工艺制品传统竹制、陶制、木制等成品 康体娱乐类 在商业街的休闲娱乐部分，我们考虑将康体商业与娱乐商业两者结合。一方面顾及了朱家角旅游度假地的康体养生功能，另一方面也使大城市中的多元化娱乐休闲功能得到最大的释放，这里将成为西镇夜生活中一道最靓丽的风景线。康体健身洗浴桑拿中心、足浴指压、各式SPA护理、美发美甲、健身馆娱乐休闲各类酒吧（含清吧、PUB吧、迪吧、K歌吧等） 文化展示类 项目要打文化牌，就需要有文化集结的精神性场所。我们认为，除了带有中国文化特征的商业行为，更需要有类似江南古镇居民展示馆、朱家角历史博物馆、许愿祠等地方性精神文化场所的出现，这将为本项目在文化塑造上加分。同时，为了让游客零距离融入中国传统文化，我们将通过汇聚了中国民间技艺、传统作坊工艺以及当地民俗特色等一系列带有强烈文化特征为一体的传统工艺作坊街，来进一步勾勒出本项目文化消费的主题。对于国内外游客，它们将是种猎奇，对于本地游客，它们则是种趣味和过去的印象。 文化展示民风民俗江南古镇民居展示馆、朱家角古镇历史轨迹、许愿祠 手工作坊中华酒坊传统酿酒工艺、作坊展示琉璃工坊琉璃手工制品、作坊展示陶艺工坊各类陶制品、紫砂工艺品，作坊展示瓷艺工坊瓷器成品，瓷塑瓷描，作坊展示牛角工坊各类牛角制品，作坊展示竹编工坊各类竹制工艺品，作坊展示民间剪纸手工坊剪纸类工艺品木雕工坊各类木制工艺品，作坊展示铁艺工坊各类铁制用品、工艺品石刻作坊各类石雕，奇石展示中式家具作坊中式家具展示（大件）中华汉方传统中药，坐诊服务中式服装定制旗袍、唐装、绣花鞋等传统中式服饰丝绸制品蚕丝、丝绸用品、刺绣工艺品，织锦工艺展示手工巧克力各式巧克力的制作工艺 服务配套类配套青年旅社、小型超市、烟草店、杂货店服务旅游咨询、管理、投诉中心、个人银行 西镇项目商业业态配比建议A国际及国内商业区配比经验 国际经验就目前国际通行的商业区结构和业态分布为，购物占30-35%，餐饮企业占20-25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。这与所在城市的人口，消费能力和消费水平，恩格尔系数，城市的辐射能力，交通的通达性等各种指标都有着一定的关系，而每一项指标都会影响业态和业种的配比比例。 我国经验根据中国步行商业街工作委员会对全国二十多条著名商业街的调查，从国际国内著名商业街的商业结构和业态分布来看，店铺比例大致为购物占50%左右，餐饮业占20%左右，休闲、娱乐、酒店、服务等占30%左右。从趋势来看，城市中心区和城市区域中心的商业步行街，购物比例呈下降趋势，旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升趋势。B国内外参考案例 东京根据胡宝哲博士在东京地区所做的调查，银座商业中心总占地面积为39.5公顷，南北长1200米，东西宽500-600米。银座商业区内不同业态分布比例如下：零售商店876家42.8%餐厅、茶馆、咖啡厅534家26.1%画廊、展览馆、博物馆等文化设施454家22.2%酒吧、歌舞厅82家8.9%合计2046家100% 北京北京金泉广场商业步行街位于亚运村核心位置，总体商业面积约6.5万平方米，由南北两条商业街组成，设有四个主力店（夜总会、洗浴、卡拉OK、迪厅）。商业业态设置为包含餐饮、服务、娱乐、购物等多种业态的特色复合型商业街。其营业面积比例的设置大致如下：餐饮50%服务20%娱乐20%购物10%总计100% 上海根据麦肯锡公司的调查，上海的南京路、淮海路、徐家汇、南京西路等上海市四大商业街区商业功能结构收入比较如下：零售62%60%81%32%餐饮、娱乐、酒店、服务11%23%12%66%其他27%17%7%2%合计100%100%100%100%C西镇项目业态配比建议 从目前国际商业区结构分布经验来看，其整体购物比例正呈现下降趋势，而文化休闲以及娱乐功能的比例则趋于上升态势。这与现代人的收入比以及逐渐由生而转向活的消费观念等客观原因息息相关。从国内商业区的结构变化情况来看，除了一些建成较早且已定型的商业街外，近代商业的结构也正趋向国际化模式。其中，传统文化消费成为了撬动旅游商业利润的强力杠杆，而集购物、休闲、娱乐为一体的复合型城市商业也逐渐替代了以往单纯购物的城市商业模式。基于本项目地处古镇旅游地，且为一个混合型商业娱乐休闲空间。我们认为，其总体业态配比中应更强调在餐饮、娱乐、休闲部分所占有的比例，而在常规的购物消费业态中，应紧扣文化消费的旅游商业核心，通过这两种核心业态的生命力及聚核能力，来构筑出本项目的整体商业骨架。从以上观点出发，在参照了商业业态后，我们拟订了西镇项目商业部分的配比，具体构思如下：西镇商业业态配比建议主题餐厅类25%7725休闲饮品类5%1545旅游购物类20%6180康体娱乐类20%6180文化展示类25%7725服务配套类5%1545合计100%30900 西镇项目各业态所需面积及数量配比建议A主题餐厅类（总面积控制：7725）特色餐厅意大利餐厅、法国餐厅、巴西烧烤、日本料理、韩国料理、药膳料理、啤酒餐厅、海鲜餐厅、中式餐厅（或上海本帮菜）、西式餐厅（可自助）300-4008-10家350045.3%音乐餐厅（PUB餐厅）台湾爵士乐餐厅、泰国歌舞餐厅、摇滚餐厅酒廊600-8003-4家270034.9%风味小吃港式（台湾）茶餐厅、意式匹萨店、新加坡小吃、传统中式小吃（老字号）、本地小吃150-3004-5家150019.4%总计-15-19家770099.6%B休闲饮品类（总面积控制：1545）咖啡店美式休闲咖啡（如星巴克等）、手工现磨咖啡店100-1502-3家40025.8%甜品店各式甜品店（台湾、香港品牌连锁店）、冰淇淋店（品牌店）60-803-4家30019.4%中式茶楼茶坊茶馆（可附加苏州评弹、越剧、川剧坐唱等形式以及传统流动商贩）200-3002-3家85055%总计-7-10家1550100.2%C旅游购物类（总面积控制：6180）旅游用品鞋帽、箱包、眼镜、摄影器材、防晒护肤品40-606-8家4006.5%旅游纪念品旅游纪念品、地方特产、珍珠饰品20-408-10家3004.9%婚纱用品中式、西式婚纱成品，礼仪用品150-20010-12家200032.3%巧克力手工巧克力专卖30-401-2家801.3%丝绸制品蚕丝、丝绸用品、刺绣工艺品40-603-4家2003.2%茶具茶叶中国茶文化、茶具展示、茶叶商品60-803-4家3004.9%古董字画各类古董字画40-606-8家4006.5%文房四宝笔、墨、纸、砚，中国传统文化商品40-603-4家2203.6%传统乐器琴、筝、笛、箫、琵琶、二胡等传统乐器80-1001-2家1802.9%中国瓷器、玉器中国瓷器、玉器，图章篆刻60-804-6家4006.5%中式服装定制旗袍、唐装、绣花鞋等传统中式服饰，布类及成品展示150-2004-6家100016.2%民间剪纸民间剪纸类工艺品201-2家400.7%传统工艺制品传统竹制、陶制、木制等工艺成品40-808-10家64010.4%总计-58-78家616099.9%D娱乐休闲类（总面积控制：6180）洗浴桑拿中心各式洗浴、桑拿休闲场所10001家100016.2%各式SPA护理以养生、护理为主要内容的各类SPA 500-6001家6009.7%运动健身馆健身、康体、塑身场所400-5001家5008.1%足浴指压足浴、指压等按摩场所150-2002-3家5008.1%美容美发沙龙美容美发沙龙100-1501-2家3004.9%清吧主营各式酒品，以音乐、交流为主要内容200-300 2家5008.1%PUB吧有现场乐队表演，主营各式酒品4002家80012.9%迪吧设有现场DJ，舞池，主营各类酒品，小吃8001家80012.9%K歌吧以卡拉OK为主，主营各类酒品，小吃6002家120019.4%总计-6200100.3%-E文化展示类（总面积控制：7725）文化展示（面积控制：1100）江南古镇民居展示馆传统古镇民居场景复原2001家20018.2%朱家角古镇历史馆朱家角古镇历史文化轨迹6001家60054.5%许愿祠精神场所3001家30027.3%总计-3家1100100%工艺作坊（面积控制：6625）中华酒坊传统酿酒工艺、作坊展示400-5001家5007.5%琉璃工坊琉璃手工制品、作坊展示200-2501家2503.8%陶艺工坊各类陶制品、紫砂工艺品，作坊展示200-2502家5007.5%瓷艺工坊瓷器成品，瓷塑瓷描，作坊展示200-2502家5007.5%牛角工坊各类牛角制品，作坊展示150-2002家3004.5%竹编工坊各类竹制工艺品，作坊展示150-2002家3004.5%民间剪纸作坊剪纸类工艺品50-1002家1502.3%木雕工坊各类木制工艺品，作坊展示200-2502家5007.5%铁艺工坊各类铁制用品、工艺品200-2502家5007.5%石刻作坊各类石雕，奇石展示200-2502家5007.5%中式