武汉荆州顺驰太阳城可研报告.doc

目 录第一章 总 论11.1项目名称及承办单位11.2 可研报告编制依据与范围11.3 重点研究问题31.4 推荐方案与研究结论3第二章 项目背景与发展概况92.1 项目承建单位简介92.2 项目提出的背景102.3 项目简介122.4 项目建设的必要性12第三章 市场预测163.1 市场需求预测163.2 城市概况173.3 市场前景预测19第四章 建设规模224.1 住宅建设规模224.2 配套建设规模23第五章场址选择245.1 场址现状245.2 场址建设条件25第六章 工程建设方案286.1 项目组成286.2 功能设计方案286.3 总平面布置306.4 土建工程326.5 公用与辅助工程34第七章：环保、消防与安全367.1 环境保护367.2 消防与安全36第八章 项目实施进度建议388.1项目实施进度建议388.2 项目实施进度安排39第九章 物业管理409.1指导思想409.2物业管理409.3 定员40第十章 投资估算与资金筹措4210.1 投资估算依据4210.2 投资估算4210.3 投资估算表4610.4 资金筹措与使用计划47第十一章 财务评价4811.1 项目评价4811.2不确定性分析55第十二章 研究结论与建议5712.1 研究结论5712.2 建议58附件附图：1、荆州市顺驰水蓝房地产开发有限公司委托荆州市工程项目咨询有限公司编制荆州太阳城一期工程项目可行性研究报告的委托书；2、荆州市城市规划局对荆州市顺驰水蓝房地产开发公司颁发的太阳城用地红线图；3、荆州市人民政府颁发的土地使用权证（土地号020601057、020601058、020601059、020601060）；4、荆州市建设局颁发的中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书；5、荆州太阳城一期工程项目规划平面图；6、中国工商银行荆州市分行贷款意向书。第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1 项目名称荆州太阳城一期工程1.1.2 项目的承办单位荆州市顺驰水蓝房地产开发有限责任公司。1.1.3 项目拟建地点拟建项目位于湖北省荆州市沙市区内，长港路以北、工农路以东、园林路以西、荆州大道以南原荆州市植物园。1.1.4 可行性研究编制单位荆州市工程项目咨询有限公司。1.2 可研报告编制依据与范围1.2.1 编制依据1、荆州市城市总体规划；2、荆州市国土资源局与荆州市顺驰水蓝房地产开发有限公司签订的国有土地使用权出让合同；3、荆州市人民政府颁发的土地使用权证（土地号020601057、020601058、020601059、020601060）；4、荆州市顺驰水蓝房地产开发有限责任公司关于荆州太阳城一期工程项目编制可行性研究报告的委托书；5、荆州市顺驰水蓝房地产开发有限责任公司提供的关于建设荆州太阳城一期工程的规划、建设方案及有关基础资料；6、荆州市城市规划局对荆州市顺驰水蓝房地产开发公司颁发的太阳城用地红线图；7、荆州市建设局颁发的中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书；8、荆州市关于招商引资管理办法的有关规定；9、国家、省、市有关房地产开发项目的规定、规范及行业取费估算定额和标准等；10、中国工商银行荆州市分行贷款意向书。1.2.2 研究工作的范围1、房地产市场的研究；2、供求矛盾的研究；3、建设条件及拟建地点的研究；4、建设方案的研究；5、环保、消防与安全的研究；6、投资与效益的研究。1.3 重点研究问题本项目研究的重点问题主要是建设“荆州太阳城一期工程”项目的周边环境、供求矛盾、规范服务及经营管理、投资与回报等问题。为此，本公司从项目的环境现状、市场现状及发展趋势等多方面进行论证。同时对拟建项目的建设方案、投资、收益等方面作了充分的预测及分析。1.4 推荐方案与研究结论1.4.1 市场预测2002年以来，荆州市房地产市场随着荆州市经济的重新启动，出现了良好的发展势头。国家福利分房制度的取消，税费减免政策的实施及市场化运作条件的逐步放宽，房地产行业的发展获得了良好的政策空间。城市居民以小换大，以旧换新，对规模居住区的需求逐步扩大，使市中心房地产市场形成较好的回升局面。由于银行存款利率的下调及股市投资效益的下降，也促使了社会闲散资金从资本市场转向房地产市场，住房投资作为投资理财的一种手段，也很好地促进了房地产市场的需求。住房需求的增加，拉动了房地产价格的上扬，各商业银行调整了房地产贷款政策，通过与房地产开发企业的合作，为银行资金增加新的经济增长点。同时，随着荆州市“工业兴市”战略的实施，老城区“退二进三”步伐加快，老城区土地亟待开发，给房地产开发提供了得天独厚的条件。荆州房地产行业的市场前景看好。1.4.2 建设规模 荆州太阳城一期工程开发建设规模组合如下：1、联排别墅，楼层2.5层，砖混结构，共18户，平均单元面积为180.35平方米，建筑面积3,246.30平方米；2、叠拼住宅，楼层4层，砖混结构，共24户，平均单元面积为151.00平方米，建筑面积3,624平方米；3、公寓，楼层5.5层，砖混结构，共260户，平均单元面积为108.80平方米，建筑面积28,288.00平方米；4、洋房，楼层4.5层，砖混结构，共112户，平均单元面积为170.00平方米，建筑面积19,040.00平方米；5、小高层住宅，楼层11层，框架结构，共66户，平均单元面积为142.66平方米，建筑面积9,415.56平方米；6、商业门店，楼层2.5层，框架式结构，建筑面积9,016.00平方米。总建筑面积72,629.86平方米。1.4.3 建筑设计根据住宅小区特点，兴建荆州市较为大型的住宅小区，充分展示以人为本的都市风貌，拟将该小区建成住宅、休闲、锻炼等多功能的现代化住宅小区，小区从整体上可划分为：联排别墅住宅区、叠拼住宅住宅区、公寓住宅区、洋房住宅区、小高层住宅住宅区、商业门店区、水面游玩区和休闲锻炼区。本项目住宅设计为档次较高、规模较大的综合性住宅小区，建筑风格为“异域现代风格”，建筑楼层分别为十一层、五层半、四层半、四层、二层半、二层等。1.4.4 场址概述拟建项目建设地为荆州市中心城区原市植物园，南北分列为长港路和荆州大道，东西为园林路及工农路。该宗地地势平整，形状规则，三面临路，交通便利。地块植被丰富，自然环境优越，附近建有学校、医院，周边商铺林立，是居家黄金地段，增值潜力较大，市场前景广阔。1.4.5 电力供应本项目电源由市供电部门供电，小区内用电由市区10KV线路引入，接线距离在100米以内，场内建配电房50平方米，设800kvA变压器三台及配电柜等变配电器材。1.4.6 环境保护本项目对环境造成污染的主要是生活垃圾、废弃包装物及生活污水等，对污水采取常规一级处理后达标对外排放，对垃圾及废弃物主要是通过物业管理达到美化环境，主要措施有：（1）制定小区环境卫生制度，落实清洁责任制，强化居民小区文明意识；（2）配备小区清洁员和垃圾清运车，定时清扫、清运、日清运垃圾量约2吨;（3）对生活污水和粪便排放，首先进入化粪池，经沉淀和简易处理达到排放标准后进入污水管道；（4）小区公共建筑设施内均设置公厕。1.4.7 总投资拟建项目总投资为9595.33万元。1.4.8 项目实施进度为保证项目实施质量和进度，项目实施程序按国家基本建设有关法规和房地产开发要求进行，建设期为1年。1.4.9 研究结论通过以上研究、预测、分析及评价，项目建设单位投资建设“太阳城”一期工程，符合国家产业政策及荆州市城市综合发展规划，是荆州市加强城市化和城市基础设施建设的重要举措，是提升和优化城市功能，进一步发挥荆州市的区位优势，促进荆州市的城市资本经营和经济发展的需要。它的建设是荆州市城市基础建设进一步完善的切实迈进，建成后将成为荆州市目前在规模、档次、功能、管理等方面均处较高水平的商品住宅小区，可以充分发挥市场对资源的基础性作用，并能创造较好的城市资本经营效益和社会效益。本项目的建设，不仅可以繁荣荆州房地产市场经济，而且可以在一定程度上起到调节不同层次商品房市场供给，积极促进荆州市房地产市场走向良性发展轨道，拉动荆州市及本地区相关产业的发展，解决荆州市再就业等作用。其社会效益十分明显。综上所述，该项目建设基础好，功能设置合理，不仅具有较好的投资效益，而且具有较大的社会效益。项目具有可行性。1.4.10 主要技术经济指标 拟建项目主要技术经济指标详见表11。第二章 项目背景与发展概况2.1 项目承建单位简介项目建设单位荆州市顺驰水蓝房地产开发有限公司是由武汉顺驰投资控股有限公司和天津水蓝实业有限公司共同出资成立的有限责任公司。公司成立于2004年，注册资本1000万元，公司经营房地产开发、商品房销售、建筑装饰材料生产、销售、物业管理，公司总资产约1亿元。荆州市顺驰水蓝房地产开发有限公司控股方武汉顺驰投资控股有限公司是顺驰集团旗下全资子公司。顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，具有国家建设部一级资质。顺驰集团在天津市房地产开发行业排行首位。顺驰基团拥有总资产30亿元，开工面积达到200万m2，销售面积达到130万m2，销售额超过40亿元，占有天津市商品房市场近20%的市场份额。2003年，集团继2002年荣膺中国地产“名企”“名人”“名盘”称号后，2003年再夺中国地产“三名”称号，顺驰置业荣获“中介名企”称号。顺驰集团具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的远景战略，并通过聚焦战略的管理体系保证战略得以实施。2003年，顺驰坚定地推进全国化战略，向全国多个城市派驻团队，并成立分公司。到2003年底，集团在北京、上海、苏州、南京、石家庄、武汉等地，已先后通过多种形式获取项目；同时，顺驰置业已将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏州、武汉、沈阳等大城市中介市场。未来三年，将是集团战略发展中重要的三年。顺驰将继续深化全国化发展战略，立志成为中国房地产行业的龙头企业，成为所进入区域的市场领导者和主流开发商。2.2 项目提出的背景随着我国第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越。党的十六大明确提出，我国进入全面建设小康社会的新的历史时期。提高居民居住水平，是全面建设小康社会的重要方面。国际经验表明，人均GDP跨过800美元之后，居民住房面积将持续增长、居住质量将快速提高；在人均住房建筑面积达到35平方米、人均GDP达到3000美元之前的相当长一段时期，都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。因此，全面建设小康社会时期，必然是我国住房需求高涨时期，住宅建设具有广阔的发展前景。历史文化名城荆州市是一个轻纺工业城、全国卫生城，近几年城市建设得到长足发展。市委、市政府明确提出，在全面建设小康社会的进程中，要紧密结合荆州实际，努力创建以优良的基础设施和生态环境为支撑的水乡园林城市。去年以来，荆州市委、市政府通过招商引资，推进“工业兴市”战略，给荆州带来了新一轮投资热潮，房地产行业获得新的发展机遇。去年全市新建住宅小区的数量、规格较上年呈现较大幅度增长，全市商品房开发和住房消费需求正向高品质、高品位方向转变，新一轮住房消费热潮正扑面而来。项目建设单位荆州市顺驰水蓝房地产开发有限公司根据荆州现有住宅状况，提出在市中心原荆州植物园地段，兴建“太阳城”大型住宅小区，以满足荆州市民特别是中高层收入人群日益增长的住房需求。该项目设计科学，统筹规划，追求时尚理念，强调绿色环保；在建筑风格上，以人为本，突出人与自然协调发展。它的建成将有效提升荆州市房地产业开发水平，有力促进荆州市城市面貌的改变；同时将满足市民安居的需求，直接拉动荆州经济的快速发展，为荆州的城市化和城市发展进步做出积极贡献。2.3 项目简介“荆州太阳城住宅区”由荆州市顺驰水蓝房地产开发有限公司出资，共分四期工程开发。本项目是第一期工程。项目建设位于湖北省荆州市沙市区内，长港路以北、工农路以东、园林路以西、荆州大道以南。2004年元月荆州市顺驰水蓝房地产开发有限公司对该宗地进行了调查分析，并与荆州市国土资源局签订出让合同，该宗地土地征用款已支付，荆州市人民政府于2004年4月1日核发了土地使用权证（地号分别为020601057、020601058、020601059、020601060）。该宗地总占地面积为255,707.96平方米383.37亩，项目一期工程占地66,345.00平方米/ 99.52亩。本项目由联排别墅工程、叠拼住宅工程、公寓工程、洋房工程、小高层住宅工程、商业门店工程、道路工程、绿化工程、管网工程和其他工程等十个子项目组成。总建筑面积72,629.86平方米。2.4 项目建设的必要性2.4.1加强城市建设统筹规划，推进城市可持续发展的需要荆州市委、市政府明确提出，在全面建设小康社会的进程中，要紧密结合荆州实际，努力创建以优良的基础设施和生态环境为支撑的水乡园林城市。今天的荆州是连东西、跨南北的交通要道和物资集散地，已成为川湘鄂经济纽带、长江中游及江汉平原的中心城市，集自然景观、人文景观和现代建筑景观于一体，城市建设日新月异。科学规划，与时俱进，强化“经营城市”理念，把荆州建成居住舒适的城市，是荆州市政府当前抢抓机遇，推进城市化和城市发展的重要工作。项目建设单位根据市政府调整城市资源结构、保护历史古迹的规划部署，提出在市中心原荆州植物园地段，兴建“太阳城”大型住宅小区。项目建设单位将充分利用小区所具有的人文条件，坚持以人为本，坚持人与自然协调发展，在规划设计上既有创新性、超前性，同时也充分考虑了荆州历史文化背景。项目建成后，将把小区建设成为环境优美、具有极大吸引力与品牌效应的现代化住宅小区，既能满足城市居民日益增长的住房需求，同时也切合荆州市城市建设总体规划，能迅速推动城市面貌的改变，为提升城市形象发挥积极作用。2.4.2提升房地产业发展水平，满足市民中高品位住房的需求荆州市中心城区房地产市场正处于发展的初级阶段，发展水平总体滞后，现有的商品住宅小区规模小，起点低，功能不尽完善。在小区功能上，片面追求安居，谈不上人文，更谈不上居住品位。此外，小区建成后的物业管理，也因为缺乏正规专业的管理队伍和规范的管理制度，开发商与居民业主的矛盾与纠纷时常发生，影响了荆州房地产业的发展。随着居民人均收入的增长，物质生活水平的提高，对住房要求与日俱增，人们在追求舒适方便的同时，对住房的品质、品位也提出了更高的要求。当前开发的商品房不能较好地满足人民日益增长的住房需求，市场需要环境优美、配套设施完善、服务周全、风格鲜明的中高档次住宅小区。随着市政府对房地产行业进入集中清理整顿，外地大型房地产商的进入给荆州房地产业带来活力。项目建设单位拟建的“太阳城”大型住宅小区各种服务俱全，在风格上力求高格调、高品位，在服务上恪守“挚诚务实、业主至上”的宗旨。项目建成后，必将成为全市高标准生态化的中高档住宅区，成为全市商品房住宅小区的样板，在满足中高层次收入人群住房需求的基础上，直接促进荆州市房地产业发展水平的提升。2.4.3 拉动城市经济快速发展，服务“工业兴市”战略的需要随着荆州市“工业兴市”战略实施进程不断推进，城乡居民收入的增加，住房需求将进一步扩大。荆州市住宅建设已进入一个全面升级换代的新时期，进入一个全面建设小康住房的新时期。房地产业在迅速深刻地改变着荆州城市面貌的同时，已经开始拉动荆州经济的快速发展。目前，荆州市区内虽有已开发的商品房存量13万平方米，但在房型、结构及区域位置上不能满足市场需求。项目建设单位凭倚丰富的房地产开发经验和雄厚的工程技术力量，成功的开发了众多小区的建筑，实现了城市建设从分散的单体住宅到小区规模化的飞跃，质量也有了很大的提高。项目单位所开发的“太阳城”大型住宅小区，紧邻荆州高新技术开发区。它的建成将作为全市开发房地产的样板，直接带动全市房地产开发的升温，带动房地产金融业务的发展，从而促进全市经济的健康、持续、快速的发展，有力地推动“工业兴市”战略的实施进程。 第三章 市场预测3.1 市场需求预测荆州是一个中等规模城市，房地产的主要消费对象是城区人群，前些年， 由于荆州市整体城市经济环境较差，市场低迷，荆州市城区居民购房需要增长缓慢，同时，由于水路交通在商贸中所占的地位逐步减弱，其在江汉平原主要的物资集散地的地位也一直在削弱之中，外来人群购房需求也一直较低。从这些年的走势来说，荆州的房地产是处于一个较低迷的发展状态之中。但目前，荆州拟恢复古城风貌，将对古城内人口实行外迁，三到五年内，随着城市中心从北京路向江津路迁移，随着古城区人口迁出和原沙市区人口向江津路沿线迁移，荆州房地产产业又将迎来一个新的春天。2003年，全市生产总值390亿元，财政收入23亿元。全市人口636万人，其中荆州市中心城区拥有常住人口60多万人，流动商户10多万人。2001年以来，市委、市政府通过招商引资、工业兴市给荆州带来了新一轮投资热潮。2001年，全市房地产共完成投资3.7亿元，在建房屋面积107.6万平方米。2002年，全市批准开发计划70万平方米，实际完成76万平方米，完成建设投资5.1亿元。2003年，全市新建住宅小区的数量、规格较前些年呈现较大提高趋势，全市商品房开发和住房消费需求正向高品质、高品位方向转变，新一轮住房消费热潮正扑面而来。荆州市商品住宅建设始于1982年。20年来，商品房施工面积平均以每年17%的速度增长。截止2002年底，累计完成房地产开发投资31亿元，房屋施工面积454万平方米。城镇居民人均居住面积达18.7平方米。目前，荆州房地产市场处于一定程度的相对饱和状态，空置房面积13万平方米，主要是由于现有空置房适销不对路。实际上，荆州市有相当数量的中高层收入人群对现有住房不满意，他们中有很多人二次置业的愿望，他们需要高档次、高品位的住宅，现有的存量房无法满足他们的需求。因此，市场需要环境优美，配套设施完善、风格鲜明的高档次住宅小区。3.2 城市概况荆州市物华天宝，人杰地灵，自古就是兴旺发达的通商口岸。该市依托富庶的江汉平原，是名副其实的鱼米之乡，也是闻名遐迩的轻工业城市。辖区总面积1.41万平方公里，其中市区面积1576平方公里，城市建成面积67平方公里。总人口636.37万人，其中城区人口118万人。国内生产总值359.10亿元，总产出为937.99亿元，人均国内生产总值为5666元。全市公路通车里程达3954公里，内河通航里程1744公里。沙市港是长江十大港口之一，属国家二类通商口岸，年货物吞吐量980万吨，集装箱7万吨。凭借繁忙的长江水道，东达宁沪杭，西接云贵川。公路网络通达全国，207国道纵穿南北、318国道横贯东西。以黄金水道、318国道、207国道、宜黄高速公路为主干的水陆交通网络可通达海内、联结九州。沙市机场为国家二级机场，现已开通北京、上海、广州、深圳等十五条航线。荆州铁路与焦枝线接轨，年货运量超百万吨。2002年，全社会客货运输（吞吐）量为3015万吨，货物周转量为327985万吨公里。现代化的邮电、通讯机构遍及城乡，先进配套的网络通讯体系架起了联结全国，通往世界的空中桥梁。社会服务功能完备。医疗卫生设备先进，教育条件良好，文化娱乐设施齐全。全市有长江大学、荆州职工技术学院等27所大、中院校，各类学校4000所，在校生达122.23万人。师资力量及教学质量，在全国同类城市属于领先地位。卫生医疗机构1113人，涉外宾馆14个。荆州历史悠久，文化灿烂，蕴藏着丰富的文化资源。加入世贸组织后，国际之间，地区之间的交流互访，商贸活动更趋频繁，荆州地理位置的优越性和重要性会更加凸显。荆州地处江汉平原腹地，是重要的交通枢纽和商品贸易、物资集散中心。市场立足两湖平原，辐射华中五省及全国。其优越的地理位置、浓厚的商业氛围、稳固的经营基础、良好的市场资源，吸引了众多商户在此投资发展。随着西部大开发的全面展开；随着祖国经济的飞速发展；随着荆州长江公路大桥的胜利建成通车，荆州的经济地位和交通地位将更为重要，也将大力带动区域经济发展与繁荣。荆州自古以业就是商贾云集之地，是连接东西南北的交通枢纽和物资集散中心。早在汉代，荆州乃全国十大商业都会之一；盛唐时期，江陵（荆州）为长江流域六大都市之一；近代，荆州又是我国最早对外通商的重要内河港口城市。今天，荆州市作为国家重要的农业综合商品生产基地和轻纺、化工基地，在中国区域经济发展战略布局中，处于全国“四大增长极”的“十”字轴线交叉区域，距北京、香港、上海、重庆均为1000公里左右。为东进西出、南来北往的要冲，随着现代交通网络的形成，荆州发展现代工业的区位优势更加明显。3.3 市场前景预测2002年以来，荆州市房地产市场随着荆州市经济的重新启动，出现了良好的发展势头。外地大型房地产商的进入给本市房地产行业带来了雄厚的资金、现代房地产开以经营理念，也带来了规范科学的管理方法和经验，短期内使荆州城区的房产价格明显上升。随着国家福利分房制度的取消，税费减免政策的实施及市场化运作条件的逐步放宽，房地产行业的发展获得了良好的政策空间。城市居民以小换大，以旧换新，对规模居住区的需求逐步扩大，使市中心房地产市场形成较好的回升局面。年轻的购房阶层置业观念的转变加上外出务工人员回乡置业，适婚子女的因婚购房都为房地产市场增加了新的需求。另外，由于银行存款利率的下调及股市投资效益的下降，也促使了社会闲散资金从资本市场转向房地产市场，住房投资作为投资理财的一种手段，也很好地促进了房地产市场的需求。房地产市场逐步看好，住房需求的增加，拉动了房地产价格的上扬，从今年新开盘的项目来看，房地产价格呈现了上升势头。2001年荆州城区住房价格在每平米800-950元；2002年房价为950-1100元；2003年上升到每平米1200左右。年均房价上扬16%。随着房地产市场转暖，各商业银行调整了房地产贷款政策，把房地产贷款纳入信贷结构，重新设置了房地产信贷业务组织机构，充实了信贷人员。同时各商业银行也在为吸纳的居民存款寻找出路，积极发掘有发展潜力、讲究诚信的房地产企业，通过与这些优秀的房地产开发企业的合作，为银行资金增加新的经济增长点。由此看来，荆州房地产行业将日趋升温。第四章 建设规模4.1 住宅建设规模拟建项目住宅主要建设规模如下：1、联排别墅，楼层2.5层，砖混结构，共18户，平均单元面积为180.35平方米，建筑面积3,246.30平方米；2、叠拼住宅，楼层4层，砖混结构，共24户，平均单元面积为151.00平方米，建筑面积3,624平方米；3、公寓，楼层5.5层，砖混结构，共260户，平均单元面积为108.80平方米，建筑面积28,288.00平方米；4、洋房，楼层4.5层，砖混结构，共112户，平均单元面积为170.00平方米，建筑面积19,040.00平方米；5、小高层住宅，楼层11层，框架结构，共66户，平均单元面积为142.66平方米，建筑面积9,415.56平方米；6、商业门店，楼层2.5层，框架式结构，建筑面积9,016.00平方米。总建筑面积72,629.86平方米。4.2 配套建设规模拟建项目配套建设规模如下：1、道路 9,446.04平方米； 2、停车 10,600.00平方米；3、绿化 14,141.00平方米；4、水面 11,260.00平方米。第五章场址选择5.1 场址现状5.1.1地点与地理位置本项目建设位于湖北省荆州市沙市区内，长港路以北、工农路以东、园林路以西、荆州大道以南。5.1.2 土地权属及占地面积项目建设地原为荆州市植物园，2004年元月荆州市顺驰水蓝房地产开发有限公司对该宗地进行了调查分析，并与荆州市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，该宗地土地征用款已支付，荆州市人民政府于2004年4月1日核发了土地使用权证（地号分别为020601057、020601058、020601059、020601060）。该宗地总占地面积为255,707.96平方米/383.37亩，其中：红线范围内市政道路用地面积29,050.00平方米/43.57亩，住宅小区建设用地为275,240.00平方米/385.86亩。项目一期工程占地66,345.00平方米/99.52亩。5.2 场址建设条件5.2.1 地形、地貌、地震情况拟建项目建设地为四边形，四边长分别为383.43米、564.81米、435.12米和674.58米。一期工程建设用地位于该宗地的西南角，沿长港路300米，沿工农路340米。土地中央有12000平方米的人造水面，向西约4米高的小土丘，其它地面较为平坦，最高海拔高度为28.44米，最低为22.43米，历史上无地震记录。5.2.2 工程地址与水文地质拟建项目建设地地层由沉积的一套冲积、冲洪积、湖积的粘土、粉质粘土、砂砾卵石组成。水文地质，场地内地下水类型为孔隙水。1、2、3层为孔隙潜水，以下层为孔隙承压水。水位埋深0.61.96米，一般埋深在1.6米左右。水质分析显示：该水质在地层中出现时对任何水泥拦拌制成的砼均无侵蚀性。5.2.3 自然条件荆州市地处长江中上游，江汉平原腹地，属北方亚热带大陆季风气候，日照充足，雨量充沛，气候宜人。荆州市历史悠久，旅游资源丰富，城区面积67平方公里，人口118万，是江汉平原经济、文化中心，也是连东西、通南北的交通枢纽和物资集散地。荆州市气候数据详见表51。5.2.4 城市规划及社会环境条件项目建设地为荆州市城区北部，他沿荆州市东西走向最宽、最长的城市主干道荆州大道，荆州市城市规划部门规划该区域为商贸和住宅区域。周边3公里内有大、中专院校5所、中、小学校6所、农贸市场3个、派出所2个、大型宾馆酒店2家、大型医院2个和其他服务性企业等。5.2.5 交通运输条件荆州市已初步形成了水、陆、空立体交通网络。横贯我国南北、东西最长的207和318两条国道在城区交汇；宜（昌）黄（石）高速公路横穿城区；黄金水道长江流经城区；荆州铁路连接焦柳铁路干线；沙市机场辟有武汉、北京、上海、广州、深圳等12条空中航线；已贯通的荆州长江公路大桥成为沟通鄂湘大江南北的飞虹，成为中南地区重要的交通枢纽。5.2.6 公共设施荆州市水源充足，城区现有水厂5个，日综合生产能力近百万吨；荆州市的电网是华中电网的重要组成部分，全市现有220千伏变电站7座，主变压器8台，容量为105万千伏安，水电供应有可靠的保证。第六章 工程建设方案6.1 项目组成本工程一期项目为住宅小区建设，项目由联排别墅工程、叠拼住宅工程、公寓工程、洋房工程、小高层住宅工程、商业门店工程、道路工程、绿化工程、管网工程和其他工程等十个子项目组成。详见表61。6.2 功能设计方案根据住宅小区特点，兴建荆州市较为大型的住宅小区，拟将小区建成住宅、休闲、锻炼等多功能的现代化住宅小区，小区从整体上可划分为：联排别墅住宅区、叠拼住宅住宅区、公寓住宅区、洋房住宅区、小高层住宅住宅区、商业门店区、水面游玩区和休闲锻炼区。本项目住宅设计为档次较高、规模较大的综合性住宅小区，建筑风格为“异域现代风格”，建筑楼层为十一层、五层半、四层半、四层、二层半、二层等。联排别墅：联排别墅为二层半，五室三厅三卫，顶层设有花园，底层设有车库，独立上下楼梯，单元平均面积180平方米。叠拼住宅：叠拼住宅为四层，一梯二户，跃式设计，单元面积151平方米。公寓：公寓为五层半，一梯二户，有三室二厅二卫和二室二厅一卫，单元平均面积108平方米。洋房：洋房为四层半，一梯二户，每一户一个花园，家家都有拥有入户花园，养眼养心，二、三层逐层退台，告别了以往下层阳台被上层阳台遮挡的形式，每一户拥有宽阔的露台，方正使用，顶层屋顶花园增加特色多功能阳光房，连接私家庭院，营造和谐、温馨的居住场景。该房型有四室二厅二卫、三室二厅二卫和二室二厅二卫，单元平均面积145平方米。小高层住宅：小高层住宅为十一层，一梯三户，设有上下电梯，三室二厅二卫，单元平均面积142平方米。商业门店：商业门店为二层半，沿工农路建设，独立楼梯，可根据需求确定门面单元面积大小。6.3 总平面布置6.3.1 总平面布置的原则1、符合荆州市城市总体规划和沙市区的规划布局；2、执行国家颁发的有关建筑防火、消防安全等有关规定、规范；3、整体布局合理、功能分区明晰，道路顺畅，利于人、车分流；4、与荆州城市建设融为一体，美化环境，改善城区交通秩序6.3.2 总平面布置本项目为新建住宅小区项目，可供项目用地分布在荆州市沙市区荆州大道、工农路、长港路、园林路围成区域内。根据场址地形及地块的特点，结合城市规划和市场功能的要求，住宅小区保留原有水面，将水面建成一个小湖，她将是整个小区的景观工程，湖心为太阳城标志建筑，小桥穿过水面。在小湖的北面为三栋联排别墅（一期建二栋），联排别墅后为四栋小高层住宅楼（一期建二栋），小湖的南边为六栋叠拼住宅楼，往前是六栋公寓楼，小湖的西边为六栋洋房，所有建筑物均朝南分布。商业门店沿工农路建设，工农路与长港路各设有小区大门。在小区住宅楼之间安排三米宽道路通向各门楼，道路两边适当位置为绿化草坪和停车场，在公寓楼前为休闲广场和网球场。附总平面布置图。6.3.3总平面主要设计指标拟建市场总平面主要设计指标见表62。6.4 土建工程6.4.1 主要建筑工程简述本项目土建工程主要建筑内容包括联排别墅、叠拼住宅、公寓、洋房、小高层住宅、商业门店和其它工程等。联排别墅、叠拼住宅、公寓、洋房、小高层住宅等建筑物均采用框架结构，外墙面为彩色外墙涂料，窗为外飘窗、凸窗、角窗和落地大窗等，层高为3米，建筑风格为“异域现代风格”，建筑楼层为十一层、五层半、四层半、四层、二层半、二层等。6.4.2 主要建筑物建筑特征和结构类型本项目主要建筑物建筑特征和结构见表63。6.4.3 道路及停车场小区内主干道宽12米，次干道宽6米，小道3宽米宽。主干道贯通小区内外，次干道通向各单元楼道，小道分布在草坪中央，主次干道为砼路面，小道为卵石和方砖铺面。主次干道旁为停车场地，小区硬化处理的道路广场面积20,046.04平方米，其中：停车用地面积10,600.00平方米，可提供车位上百个。6.4.4 绿 化在小区临街道路和休闲广场均种植绿化带、绿化草坪和常青人行道树木，绿化面积14,141.00平方米。另外有11,260.00平方米水面。6.4.5 规划用地平衡表项目规划用地平衡表详见表64。6.4.6 建筑安装工程量及“三材”用量估算拟建项目建筑物总面积为72,629.86平方米，根据国家现行预算标准估算，详见表65。6.5 公用与辅助工程6.5.1 给排水工程1、供水本项目供水采用荆州市城市供水管网，城市供水管径为DN400，小区用管径DN100的接入，供水压力为0.3Mpa，除小高层外，能达到供水压力，小高层采用水泵加压。2、排水本项目排放水为冲洗污水、生活污水及雨水，日排水量约50吨。雨水经地沟每50米设一个平篱雨水口收集后排放。6.5.2 供电本项目用电主要为住宅户用电和公共照明用电，每户按4千伏安，480户装机容量为1920千伏安，公共照明、水上景观和其他动力装机200千伏安，合计2120千伏安。电源由市供电部门供电，小区内10KV线路引入，接线距离100米，场内建配电房50平方米，设置800kvA变压器三台及配电柜等变配电器材。6.5.3 通讯及其它小区内设有高速宽带网、电话、有线电视、监控、可视对讲系统等通讯、保安设施。第七章：环保、消防与安全7.1 环境保护本项目对环境造成污染的主要是生活垃圾、废弃包装物及生活污水等，通过无业管理达到美化环境，主要措施有：（1）制定小区环境卫生制度，落实清洁责任制，强化文明小区意识；（2）配备小区清洁员和垃圾清运车，定时清扫、清运、日清运垃圾量约2吨;（3）对生活污水和粪便排放，首先进入化粪池，经沉淀和简易处理达到排放标准后进入污水管道；（4）小区公共建筑设施内均设置公厕。7.2 消防与安全由于小区是居民集中居住，人口密集，因此，消防与安全工作应引起足够重视。同时采取下列防范措施：（1）建筑物间距及建筑物防火等级应符合防火规范要求，建筑物内设安全通道和防火分区；（2）小区内道路按间距200米设一个DN100地上式防火栓，另设消防室一间，室内配置相应数量的干粉灭火器等消防器材，同时按单元每三层设消防箱一个。（3）小区内留出足够的消防通道，并保证其畅通;（4）由物业管委会协调组织消防安全联防队，指定安全责任人，对安全隐患定期检查，督促整改。第八章 项目实施进度建议8.1项目实施进度建议科学的安排进度是确保按计划开工和竣工，降低资金投入成本，提高市场建设效益的重要基础，为使工程获得最佳的基建效能，根据工程具体情况建议如下：1、项目开工建设日期安排在春季，避开冬季施工，力争缩短工期，以便加快投资的回收速度。2、临街门店等交易设施建设在前，辅助交易设施和服务设施次之，以求尽快进入项目收益期。3、合理考虑各分市场品种交易的淡旺季，交易性门面建设宜抢在旺季到来之前，以提高市场建设的效能。4、考虑多环节的目标时间，合理安排，实现交叉作业。此外，项目进度的实现应着重抓紧项目的前期各项工作的落实，若能合理安排，进度顺利，有可能缩短项目的工作时间，争取工程早建设早受益。8.2 项目实施进度安排项目进度详见表81第九章 物业管理9.1指导思想荆州太阳城住宅区一期工程项目建成后，项目建设单位将秉承“挚诚务实、业主至上”的服务原则，成立荆州市太阳城物业管理有限公司，对小区安全管理、环境维护、房屋维修、水、电费的收缴等物业进行全方位服务。 9.2物业管理荆州太阳城住宅区一期工程项目由荆州市顺驰水蓝房地产开发有限公司投资兴建，项目建成现房销售后，住户的物业管理由荆州市顺驰水蓝房地产开发有限公司成立物业管理有限公司管理或由业主委员会委托具有相应资质的物业管理公司进行管理。 9.3 定员 人员配置根据精干高效的原则，定员23人，所有员工均实行公开招聘，统一培训，择优录用，合同制管理。根据以上市场管理机构的设置及职能分工，具体分布如下：第十章 投资估算与资金筹措10.1 投资估算依据1、鄂建2000066号文；2、根据当地材料价差、人工价差和当地有关规定进行修正，其他按当地市场实际情况估算；3、房地产开发项目有关规定。10.2 投资估算10.2.1 房地产建筑工程费一、建筑工程费投资估算范围本项目建筑工程有联排别墅、叠拼住宅、公寓、洋房、小高层住宅、商业门店、道路、停车、绿化、水面、上下管网和其他建筑等范围。二、建筑工程费投资估算方法本项目总体建筑采用单位建筑工程投资估算法估算，电力设施和给排水工程采用单位实物工程量投资估算法估算。三、建筑工程费投资估算建筑工程费投资估算详见表101。10.2.2 设备及工器具购置费本项目为房地产开发项目，设备及工器具购置范围有上下管网、消防设施、变压器、电力其他设施、电梯和其他等。估算价格依据按现行市场价格估算。设备及工器具购置费估算详见表102。10.2.3 安装工程费安装工程费按设备购置费的10%估算，本项目安装工程费为54.50万元。10.2.4 工程建设其他费用一、工程建设其他费用范围工程建设其他费用有土地使用费、建设单位管理费、勘察设计费、城市基础建设配套费、工程建设监理费和其它费用等。二、工程建设其他费用估算工程建设其他费用估算详见表103。10.2.5 基本预备费本项目在实施过程中可能会发生难以预料的支出，本项目基本预备费率按7%估算，基本预备费见表104。10.2.6 涨价预备费本项目建设期较短，本报告不考虑涨价预备费用。10.2.7 建设期利息拟建项目申请国内银行贷款4500万元，年利率为6%，一年计收利息一次，建设期为一年，建设期利息为135万元。10.3 投资估算表项目投入总资金估算见表125。10.4 资金筹措与使用计划10.4.1 资金筹措拟建项目“荆州太阳城一期工程”，总投资为9,595.33万元。资金来源有企业自有资金和国内银行贷款。筹资金额与比例如下：1、建设单位自有资金： 5,095.33万元 占53.10%2、国内银行贷款资金： 4,500.00万元 占46.90%共计： 9,595.33万元10.4.2 使用计划拟建项目总投资9,595.33万元，项目建设资金在建设期内使用，资金年度使用计划及资金筹措详见表106。第十一章 财务评价11.1 项目评价11.1.1 财务评价基础数据与参数选择一、财务价格房地产小区开发涉及的主要财务价格有住宅房销售价格和销售过程中的各项税费率等财务基础数据。本报告价格测算根据荆州市同类或者同区域住宅房销售价格和房地产交易税费收缴标准，确定本项目财务评价财务价格，财务价格见表111。二、计算期与生产负荷本项目市场财务评价计算期为2年，其中：项目建设期1年、项目交付期1年、建设期销售负荷为50%、交付期销售负荷为50%。三、财务基准收益率设定根据荆州市市场行业2003年平均收益水平、本项目的住宅房销售风险因素和本项目资本金与贷款的比例，确