昆明海伦堡项目前期调研报告.doc

昆明洋房市场调研报告市场研究部2009/8/3目录第一章 宏观背景分析3一、经济环境分析3二、政策环境分析8三、投资环境分析13四、市场环境分析15五、城市发展规划21第二章 昆明房地产市场24一、当前市场概述24二、土地市场分析25三、住宅市场分析27第三章 抽样楼盘分析37一、金色俊园37二、银海领域41三、城市理想46四、滇池卫城 尚层50五、东骧神骏53六、华都B区56七、新亚洲体育城58八、银海畅园60九、溪麓南郡62十、SOHO俊园65抽样楼盘分析67典型案例分析世纪城69第四章 消费者需求分析77洋房消费者问卷调查77第五章 调研结论90第六章 项目分析92一、用地环境分析92二、项目价值分析93三、项目SWOT分析93第七章、项目定位建议95一、客群定位95二、产品定位95三、价格定位96四、项目定位96附件：昆明市近三个月典型成交案例97第一章 宏观背景分析一、经济环境分析1、上半年昆明GDP增幅高于全国数据来源：昆明市统计局据昆明市统计局最新数据显示，上半年全市生产总值（GDP）770.16亿元，同比增长8.8%，增幅高于全国平均水平1.7个百分点。昆明市抓住工业突破、园区建设和招商引资等关键环节，积极应对挑战，使得上半年全市国民经济平稳运行，全市经济呈现投资大幅增长、消费增长较快的特点。从历年GDP增长来看，昆明市经济增长有一定的波动，2004年的增长率为17.76%，2005年降为11%，2006年为13%，2007年为15.84%，2008年又回落到12%，至今年上半年，增速为8.8%；从2003-2008年整体走势来看，GDP增速呈现M型趋势，但受全球经济下滑和中国经济增速放缓的影响，2009年1-6月虽然增速仍然达到了8.80%，高于全国的平均水平，但较2008年有了较大下降， GDP增长速度继续放慢。从总量上看，GDP总值从2003年的812亿，增长到2007年的1393.69亿元，到2008年，GDP已经为1605.36亿元，昆明GDP增速已连续5年保持在两位数，且昆增长速度超过全国平均水平，说明全市的社会经济发展处于快速发展期间。延续2008年的趋势，投资与消费两大“引擎”依然是昆明2009年“保增长”的主要动力，但在全国乃至全球经济放缓的大形势下，保持全年经济较快发展的压力仍然较大。 2、上半年固定资产投资同比增长123.2%城镇固定资产投资成为拉动今年上半年昆明市GDP增长的最大“功臣”，占全市GDP总数的7成以上。据统计，全市城镇固定资产投资完成542.48亿元，同比增长123.2%。其中，第一产业、第二产业、第三产业分别完成投资5.83亿元、110.33亿元、426.32亿元，分别增长439.9%、89.0 %、132.2%。仅从房地产业开看，昆明上半年房地产开发投资完成173.74亿元，同比增长88.4%。数据来源：昆明市统计局自20032008年以来，全市固定资产投资年均增长速度为23.83%。从地铁、轻轨等城市道路改造到高速公路、农村公路的修建；从城中村改造到城市景观绿化、美化；从老项目的推进到新项目的落地。昆明市迎来了历史上高速发展的“黄金期”，固定资产投资规模不断增大。3、消费品市场保持快速增长数据来源：昆明市统计局20032008，昆明社会消费品零售总额年均增长16.38%；2009年1-6月全市实现社会消费品零售总额377.78亿元，同比增长24.8%。虽然城市市场消费增幅快于农村，但城乡二元化经济发展差距逐步缩短。城市市场实现消费品零售额329.80亿元，同比增长25.2%；农村市场实现47.98亿元，增长22.4%。从趋势上看，昆明市社会消费品零售总额连续6年保持在2位数，从05年开始社会消费品零售总额增速加快，呈逐年上升趋势，09年1-6月，增速更是达到了24.8%，可见昆明消费市场景气度上升，居民消费水平有了很大的提高。4、城镇居民可支配收入保持较快增长 数据来源：昆明市统计局20032008昆明人均可支配收入年均增长为12.61%。由于积极采取拉动内需政策效果，上半年居民收入依然有较快的增长。2009年1-6月，昆明全市城镇居民人均可支配收入8081.29元，比去年同期增长19.1%，扣除物价因素，实际增长18.5%。 近年来，昆明市人均可支配收入呈比较平稳的增长。2006年昆明城镇居民人均可支配收入首次突破万元，达到了10766元。城乡居民收入的快速增长，有效激活了消费市场，这标志着昆明消费品市场规模的发展进入了更高层次，但可支配收入的增长速度远小于房价的上升速度，预计09年居民可支配收入增速为8%，在居民收入下滑的趋势下，居民收入对房价的支撑作用相对会有所减弱，居民的购房能力下降。5、第二产业、第三产业占主导从三大产业的变化情况来看，第一产业从2005年开始，所占GDP比重逐年降低，到08年，比重下降到6.5%；第二产业和第三产业占比都略有提升。数据来源：昆明市统计局其中第二产业即工业，主要有机电、重化、轻纺、二轻、供电、烟草等工业构成。房地产属于第三产业，房地产投资规模在第三产业中占有较大比重，房地产投资在第三产业中所占比例有所下降，这对第三产业在总量中比重相对降低有一定的影响。6、金融机构存贷款大幅增长金融机构存贷款大幅增长，为昆明市发展带来了稳定的资金支撑。2009年6月末，昆明市金融数据来源：昆明市统计局机构人民币存款余额5405.08亿元，同比增长33.0%，高于去年同期12.8个百分点；比年初增加1140.88亿元；贷款余额5084.93亿元，同比增长38.1%，高于去年同期22.4个百分点，比年初增加1074.63亿元。从贷款方面看，全市工业短期贷款余额461.08亿元，比年初增加25.51亿元，基本建设中长期贷款余额1682.85亿元，比年初增加346.5亿元。 自2005年至今，贷款余额增长率高于存款增长率，经济活跃程度进一步加强。二、政策环境分析（一）国家政策1“小产权房”是违法建筑新政时间：2009年6月10日颁布机构：国土资源部新政内容：国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。新政点评：作为全国改革先锋的深圳市5月下旬颁发了关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定，使人们看到“小产权”合法的希望。而国土部的表态，表明了中央政府对小产权房一贯的打压态度。2降低开发商资金比例新政时间：2009年5月27日颁布机构：国务院新政内容：国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。新政点评：这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。3物业税征收告别理论阶段提到政策层面议事日程新政时间：2009年5月25日 颁布机构：发改委新政内容：国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知，通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。新政点评：该通知实际上是将物业税提上研究立法的日程，相信该新税种出台不会太久。也就是说，长期停留在理论探索层面的物业税，这一次真的要来了。关于物业税的影响，早在这一设想设立之初，就有一个最能打动人的说辞：物业税是遏制房价上涨的手段。更有具体的测算说，物业税开征后，大约房价能下降40%左右，后有保守的说法认为降幅是20%。4土地增值税清算管理规程自6月1日实施新政时间：2009年5月21日颁布机构：国税总局新政内容：为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局日前制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。规程自6月1日起施行。新政点评：根据规程，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。5关于切实落实保障性安居工程用地的通知新政时间：2009年5月15日颁布机构：国土资源部新政内容：通知要求，各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。新政点评：通知强调，要加强和规范保障性住房用地供应管理。禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。对没有按约定开工建设和竣工的，要依法依规提出处理意见，督促企业限期完成开发。对没有按处理意见进行整改的企业，要禁止其参加土地招标拍卖挂牌活动购置新的土地。6从审批环节规范地产开发新政时间：2009年5月8日颁布机构：住房和城乡建设部、监察部新政内容：5月8日，住房和城乡建设部、监察部联合下发了关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知，要求“通过1至2年的专项治理，使房地产开发领域违规变更规划，调整容积率的问题明显减少，房地产开发中规划审批环节腐败问题易发多发的势头得到有效遏制”。新政点评：近年来，一些地方城乡规划管理不规范、监管不到位，容积率调整成为引发腐败问题的关键环节。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。（二）昆明本地政策1昆明低保户才可提取公积金租房新政时间：2009年04月13日颁布机构：昆明市住房公积金管理中心新政内容：只有享受城市居民最低生活保障的职工，租房居住时房租超出家庭工资年收入的25%，才能提取住房公积金用于房租。提取时需要提供本人身份证、低保证等资料，按年度办理提取手续，提取住房公积金的额度不得超过12个月房租总额或租房到期年度内应付的房租总额。新政点评：近期，昆明市住房公积金管理中心发现，持租房资料提取住房公积金的人数急剧上升，且多数材料经审查疑点较多，存在利用虚假的租赁资料套取住房公积金的行为。鉴于此，管理中心对租房提取住房公积金的条件和审批材料作出相应调整。2新建住宅一户配一车位新政时间：2009年04月15日颁布机构：昆明市规划局新政内容：昆明市规划部门从去年底，已将新建住宅停车位配建比例，从原来的约每两户拥有一个停车位，调整为11，即一户居民配建一个停车位，该行政审批规定的执行，将杜绝新建住宅小区再次出现停车难的问题。新政点评：近年来随着昆明市城市的不断发展，机动车拥有量飞速增长，今年3月昆明市各类机动车保有量已突破百万辆，并仍在大幅增加。然而，由于历史原因，现在全市停车设施较少，特别是一些老旧居民区和城中村周边几乎没有停车设施，造成机动车乱停乱放，引起道路交通堵塞，影响了人们的正常通行。目前，除部分小区外，全市公共停车泊位数不足8万个，其中露天平面停车场站占全市停车场的23%。随着城中村、道路改建的推进，部分公共停车设施还将面临拆除，待改造重建。停车难成为一个亟待解决的社会问题。3昆明中心区才可以建摩天楼新政时间：2009年04月16日颁布机构：昆明市规划局新政内容：除中心区外，昆明主城区建筑将不能超过100米高度。昆明主城建筑高度控制规划方案（以下简称方案）4月15日起公示。方案将不同区域限制的高度分为6个级别，分别是：不限、小于100米、小于60米、小于36米、小于24米、小于12米（生态）。其中，建筑高度不受限制的区域仅有4个，分别是主城主中心区（包括CBD区），区域范围包括北至人民路以北200米、南至金碧路以南200米、东至白塔路以东200米、西至祥云街片区；西市副中心区（次CBD区），区域范围为人民西路以南，海源路的改造片区；北市副中心区（次CBD区），区域范围为金星立交桥以北至霖雨路的北京路两侧区域；南市副中心区（次CBD区），区域范围巫家坝机场片区，但前提是机场关闭前，应满足机场主管部门净空的限制要求。新政点评：这是昆明市首次较为系统地明确主城各片区建设高度。其中除几个中心区可以不受高度限制外，其余地段将被划分成6个高度级别。目的是为昆明营造出两个景观视廊和一条景观视线，站在圆通山就可尽情饱览围绕滇池盆地的西山、长虫山，遥看呼马山，凸现昆明自然山水风貌。4、昆明城中村拆迁补偿 最高补偿达3700元平米昆明市7月14日出台主城区集体土地房屋拆迁补偿安置管理办法，规定一环路以内的集体土地房屋拆迁最高补偿3700元/平米。表一 补差政策最高标准位置一环路以内一环至二环之间二环至三环之间三环以外最高补助单价2300元/平方1800元/平方1200元/平方1000元/平方表二 货币补偿最高标准（房地合一价）类型 位置一环路以内一环至二环之间二环至三环之间三环以外框架结构3700元/平方3300元/平方2900元/平方2500元/平方砖混结构3300元/平方2900元/平方2500元/平方2100元/平方砖木结构2900元/平方2500元/平方2100元/平方1700元/平方土木结构2500元/平方2100元/平方1700元/平方1500元/平方表三 临时安置补助费和搬家补助费标准位置一环路以内一环至二环之间二环至三环之间三环以外临时安置补助费16元/平方/月14元/平方/月12元/平方/月10元/平方/月搬家补助费600元/次/户，房屋拆迁期限自拆迁通告发布之日起一般不超过6个月。对规模较大的项目可以分期实施。城镇房屋拆迁，一环内拆迁补偿6500元/平米办法的第十四条给出了主城区城镇房屋拆迁货币补偿参考指导价：市中心一环以内6500元/平方米；一环至二环之间 5500元/平方米；二环至三环之间4500元/平方米；北边片区4500元/平方米；东边片区3500元/平方米；南边片区 4500元/平方米；西边片区4000元/平方米。参考指导价有效期自本办法颁布之日起至2010年5月30日止。5、昆明企业不得再自建经济适用房 已经停止审批7月14日，昆明市委、市政府要求在主城区范围内的单位不得再单独建盖经济适用房，有关部门也已停止对主城区范围内单位利用自有存量土地建设经济适用住房的审批。6、大规模清理闲置土地 昆明收储了三万余亩土地自去年以来，为应对金融危机、克服经济困难的投资建设项目已经形成了对土地的巨大需求，使得全国18亿亩耕地红线面临空前的压力。据了解，昆明市土地总面积中山地、丘陵占88%，平地占10%，湖泊占2%，土地资源呈现出“人口多、耕地少，山地多、平地少，荒地劣地多、良田好地少，宜垦耕地后备资源不足、建设用地供给矛盾突出” 的特点，人均耕地面积1.22亩，15以上坡耕地占全市耕地总面积的28.3%，适宜垦殖和开发建设的土地资源极为有限，土地资源对全市经济社会发展的约束性矛盾将长期存在。因此，如何利用好有限的土地资源也给昆明市政府提出了更高的要求。 此外，在大规模的城中村改造中，昆明市也将严格按国家现行的土地政策、依法遵规履程实施土地报批、征收和供应，形成具有昆明特色的盘活存量土地资产、集约和优化城市土地开发利用的格局。目前，昆明已完成3个片区的城中村改造项目共328亩经营性土地的公开招拍挂出让工作。 三、投资环境分析1、房地产开发投资上半年同比增长88%从房地产业开看，昆明上半年房地产开发投资完成173.74亿元，同比增长88.4%，占全省房地产开发投资总量一半以上。2000年以来，昆明市房地产开发投资额在迅速增加，但增长率在经历2004年的疯狂增长之后，增速开始稳步回落，从04年的54%，下降到2008年的17%。2、房地产开发投资占固定资产投资比重上升房地产开发投资在固定资产投资中的比例，从2003年的13%左右上升到2005年的20%，随后2年稳定在这个比例，到2009年上半年，房地产开发投资所占比例上升到32%，投资增速继续加快。3、房地产开发投资在各经济指标中的比重上升从各项经济指标的占比情况来看，第三产业和第二产业在GDP中所占的比例相当，房地产投资在第三产业中的比重占三分之一左右，09年前两个季度上升了6.7个百分点，而在固定资产投资中的比例也有所上升。房地产开发投资在GDP中的比例呈现稳步上升的趋势。四、市场环境分析1、金沙地产逾期交房赔业主78万因为逾期交房和擅自加高楼层，昆明市“金色交响”小区60位业主将开发商告上法庭。昨天，昆明市盘龙区法院对此案宣判：开发商逾期交房被判赔偿60业主78万余元；对于索要增高补偿费的诉请，由于业主们没有证据证明其损失，法院不予支持。【点评】：金色交响业主维权的成功在一定程度上给开发商上了一堂课，房地产市场需要规范化，在遵守游戏规则的同时不可忽视弱势群体的力量。2、房价回升开发商蓄水 万元认筹卡再现昆楼市去年由于楼市低迷，隐退许久的认筹卡如今又重新“上岗”，售价从1000元到几万元不等，有的楼盘甚至推出了每张5万元的高价认筹卡，以方便配合前期工作“蓄水养鱼”锁定购房者。【点评】：事实上，在开盘前期倒号、炒房对开发商并不是件好事，因此，现在开发商卖卡都要求最后的买房人必须是持卡人，这样的做法在一定程度上也避免了倒号的发生。开发商卖认筹卡，最主要的目的还是在开盘前了解市场到底有多少需求，消费者的购买力如何，从而最终确定价格、销售策略。3、昆城中村改造招徕886亿意向金 必将增色春城一年多来昆明共下达了125个城中村改造任务，到目前为止，已有16个村的回迁安置房开始启动、今年内部分回迁安置房将实现主体工程完工、97个城中村改造项目确定了投资意向人、3个城中村土地已成功交易。截至目前，城中村改造意向投资资金达到了886亿元根据田野咨询机构提供的数据显示，昆明自去年启动了城中村改造后，并于3月和7月分两批下达了80个村的改造计划。截止到2008年12月31日，列入改造计划的80个村全部完成了专项规划的编制和审批，有40多个村进行了拆迁安置。据昆明市人民政府副秘书长王忠介绍，今年，昆明市又下达了45个城中村的改造任务，到目前，累计拆除面积已达250 万平方米。凤凰新村、南亚风情园、高新区新发村3个项目的土地已顺利完成土地交易，并确定了开发商。从去年到目前为止，已启动改造的城中村项目实际投入资金近150亿元。从这些数据我们不难看出，城中村改造正在快速推进。4、昆明楼市面临全方位重组 地铁带动投资新热潮世纪城站昆明市计划在2018年建成6条轨道交通线网 2009年6月8日，国务院批准了昆明轨道交通建设规划，6月19日，国家发改委批准昆明轨道交通建设规划，标志着昆明城市轨道交通建设的大幕已经拉开！据了解，昆明市城市轨道交通线网规划由“三主三辅”6条线组成，总长度162.6公里。其中：1、2、3号线为骨干线，4、5号线为辅助线，6号线为机场专线。“本次国家发改委批准建设的线网是1、2、3号线，长度共计62.6公里，设47个站。按3万人/小时以上的地铁标准建设的1、2号线预计今年8月份开工，预计最快到2012年年底，昆明人就能坐上地铁出行。随着昆明轨道的建成通车，城市环境将进一步改善，城市的软硬实力都将得到很大的提升。而地铁给一个城市带来的，不仅仅是交通上的便利，更是一种全新的生活方式，也将掀起房产投资新热潮。其中1号线是连接主城到呈贡新城的南北向骨干线，全长34公里，其路线如下：1号线：昆明主城至呈贡新城的骨干线，全长34公里。昆医附一院站（3）弥勒寺站（5）西寺塔站金龙饭店站（2）昆明火车站（2）国贸中心站日新立交桥站巫家坝站（6）昌宏路站米堆村站世纪城站体育城北站（官渡古镇）体育城南站五腊村（昆明南部客运中心）站呈贡（小王家营）站（4）市政府北站（呈贡北站）市政府南站中央火车站（4）大学城区站云南大学站云南广播电视大学站。世纪城站将是离本案最近的一个站点。预计三年半后，昆明地铁1、2号线将会全线开通。本案的价格在未来拥有较大的升值空间。【分析】：地铁之于昆明楼市，是整个房地产市场的全面变局。最直接的影响，将极大地促使房地产市场格局的重整，还将对各片区住宅价值产生较大的影响，由此带来住宅价格体系的变化。另外，地铁催生的城市居民的新的生活方式，将使居民的投资理念和投资热点将随之改变，地铁物业、地铁商业等新事物，将在几年后逐渐成为楼市乃至居民生活和投资的新选择，而地铁概念的炒作也将充斥着整个城市的大街小巷。昆明楼市，将随着地铁时代的来临发生全方位的深刻变革。楼市格局 将形成以地铁为主线的新格局 作为大规模的基建项目，地铁必然会对昆明的房地产市场产生多方面影响，特别是现行的以行政区域或是重要交通干道划分的楼盘区域格局将被打破。 在地铁到来之前，交通就已经是开发商营销推广的重点，也是购房者置业的重要因素之一。而地铁所带来的交通上的便利是其他交通方式无法比拟的，所以地铁将成为影响楼市格局形成的关键性因素。以深圳为例，在地铁开通以前，很多人因为交通和生活环境问题不愿意在关外置业，关内外房价差距非常大。但是现在，深圳地铁数条线路即将通车，布吉、龙华、宝安中心区等也成为了市民争相置业的区域。而这些区域，在几年前地铁动工时，就已经是深圳楼市的热点版图了。传统的以海关为界的楼市格局已经不复存在。 而昆明也将如此。因为地铁的带动，市中心、二环内等关键词在以后将会显得并不那么重要。因为以公里计的空间距离感将完全被以时间来计的生活圈所取代。将会有更多人因为地铁愿意住到离市中心更远一点的地方去，地铁沿线的区域将大为受益。而传统的优势板块将被大大削弱，从而形成以地铁为主线的新的楼市格局。 价格体系 将沿地铁为主轴呈线性分布 地铁对沿线物业的价格也将带来深刻影响。而影响究竟能有多大？ 根据全国第一本系统研究轨道交通引导城市开发的专著轨道交通时代的城市开发的理论，城市中心区由于其商业氛围已经形成，其增值的周期很短，而新开发区增值周期则较长。而地铁站周边范围内的房地产，与所在区域其他类似房地产相比，价格要高出一成左右。据了解，北京地铁开通后，沿线房价在短时间内上涨一倍，并形成沿地铁商业带，地铁口和地上商业结合也展现出巨大的商机。而深圳地铁开工以来，地铁沿线2公里范围内的住宅租售、房屋置换的成交率均高于同一区域的其他地段，其价格也略高于同等水准物业。 从其他城市的经验可以看出，地铁给周边楼盘所带来的价格效应，是十分强大的。与其他内地城市一样，昆明房地产市场，一直以来基本依靠区位、楼盘品质和周边环境等来决定价格。从分布形态来说，昆明楼市的价格分布目前仍处于“圆形”价格状态。也就是说，越是处于市中心的楼盘，价格就越贵，而距离市中心越远，价格相对越低。特别是像远在东南的呈贡新城和西边的安宁片区，价格远不能与市内各区域相匹敌。但“地铁时代”的来临，房价将会因为地铁的贯穿而打破这种“圆形”的分布状态，形成一种新的以地铁为主轴的“线性”价格分布。届时，昆明一环内的房价将不再独高，取而代之的，将是地铁沿线物业的价格共同增值，昆明楼市的价格体系将会重新确立。但我们也应该看到，市中心由于其价值体系已经确立，商业和生活氛围早已形成，所以相对于郊区，其增值空间将不会很大，而传统上我们所认为的郊区，比如目前的昆洛板块、呈贡新区以及北市区等，其起点相对较低，目前的商业和生活氛围暂未成型，其增值的空间将会比较大，增值的周期，也会比较长。 热点分布 地铁沿线物业占去先机 随着1、2号线规划蓝图的出台以及建设周期的确定，1、2号线沿线片区楼盘将首先受益。在城市重心南移的过程中，由于南市区较大规模的开发，其地铁优势将日趋显现，地铁沿线一些正在成长中的开发区域或是已经成型的商圈也将得到较大提升，成为炙手可热的置业新宠。“从此，昆明楼市将增加一个新的概念地铁楼盘。”云南财经大学经济发展研究中心研究员王詠雪表示，地铁对昆明的城市发展影响是深远的，昆明房地产的价值版图将因地铁方案的获批而重新划分。以北辰财富中心为首的北市区、以世纪城片区为点的南市商业区、以实力大学城商业中心为核心的呈贡新城将汇集大量人流、物流、信息流和资金流，得到更大的发展空间。依托不断延伸的新线路，一些稍显冷清的楼市格局有望得到改善，入住率和商业价值将显著攀升。贯穿南北的地铁线，将再次点燃北市区的商业热潮，激活南市区的人口密度，提升贡新区的区域价值。 而这些仅仅是地铁时代楼市格局改变的开端，由于规划中3号线要于2014年贯通实现试运营，届时东西线沿线板块的价值也将像1、2号线沿线片区一样，生活和商业氛围逐渐浓厚，生活配套逐渐完善，实现区域价值提升，成为开发商和购房者追逐的热点区域。等到2018年，昆明地铁实现全线贯通，城市轨道交通体系完全呈现，传统的楼市板块将不复存在，以地铁为主轴的新的价值版图将完全确立。 市场现状 昆洛板块二手房价格开始上升 昆明地铁虽然刚刚起步，但1、2号线沿线的物业已经有价格上涨的趋势。记者在世纪城和新亚洲体育城周边的三级地铺了解到，由于上个月地铁规划的出台，目前昆洛板块的二手房的价格已经开始有所上升。“我手上有一套房，前段时间挂出来时是42万，现在房东已经把价格涨到45万了。”新亚企航地产的一位销售人员介绍道。 地铁沿线物业价格的提升主要是对于未来生活的便利与舒适性的一种提前透支。很简单的例子，位于新城、老城以及未来空港经济区的昆洛路板块站点比较密集。目前该区域已经集中了星耀集团、奥宸地产、中豪置业等大牌房地产开发商，房地产开发比较火爆。地铁规划的最终确定让更多的购房者更加看好这一片区的发展前景，这一片区在购房者心目中的价值地位将大大提升。而像展览中心、火车站这些本来商业和生活氛围就比较浓厚的区域，将因为地铁带来区域升级，区域价值也将得到进一步提升。但轨道交通给这些传统的商业旺区所带的升值空间远远不如市郊。 当然，昆明要形成以地铁沿线物业为价格主导的体系还需要时日，毕竟目前地铁规划刚刚出台，并且1、2号线的运营也还有三年半的时间，楼市甚至还没来得及进入到地铁概念炒作阶段。但是，随着时间的推移，距离地铁开通的日期越来越近，地铁在购房者心目中的地位将越来越重要，沿线区域物业的价格必将逐渐提升。 地铁将促进商业和住宅市场重新洗牌欣都龙城、新亚洲体育城等楼盘已把“城市轻轨规划”“地铁物业”等字眼醒目地标注在楼书上，作为亮点积极营销。现如今，轻轨建设被提上议事日程，城轨生活给了昆明楼市更大的想象空间：开发商们可以有的放矢，为楼盘的外在交通优势加大宣传力度；购房者们开始有了更多置业城轨物业的想法；商户们看好地铁物业将带来的巨大商机，伺机行动，为选购合适的铺面做准备。纵观各大城市，轨道交通的提升对城市版图以及楼市格局等的影响是显而易见的。有数据显示，地铁开通后，香港地铁物业平均升值近50，投资回报率达到15。地铁站点附近的楼盘平均价格要比其它楼盘高出10%-15%，楼盘销售速度也较快。南市区地铁优势抢占先机经过几年的发展，目前北市区已经比较成熟。但由于受地势及土地供应量局限性的影响，北市区房地产开发的空间相对较小。而南市区地势平坦，可供开发的土地面积比较大，在城市重心南移的过程中，南市区的发展优势更大，轨道交通的提升将对南市区起到先期带动作用。5、全国楼市二季度明显供不应求开发商捂盘惜售加剧楼市供不应求全国楼市二季度供求比为11.58刚性需求的释放、投资客的进入、跟风买涨在楼市骤然升至沸点的同时，楼市的有效供应却在缩减。克而瑞(中国)研究中心昨日提供的最新数据显示，2009年二季度供求比达到11.58，呈现明显的供不应求局面。从典型城市供求关系来看，九成以上的城市供小于求。天津、南京、大连等城市二季度供应量不足成交量的一半，供求比小于12；上海、北京、深圳等六成城市供求比在11.2-12之间。数据显示，今年二季度成交量延续了一季度大幅增长的走势，全国31个典型城市成交量达到7479.2万平方米，同比、环比涨幅分别为110.6%和70.6%。不过，二季度商品住宅供应总量仅为4724.8万平方米，同比下降21.4%。楼市供不应求的一个原因是需求大量增加。刚性需求的释放，通胀预期下大量投资客进入楼市，还有大量跟风买涨均导致目前楼市的火爆。在销量大增的同时，房屋的放量却在萎缩，2008年供过于求而造成的去库存化压力在今年持续缓解。DTZ戴德梁行发布的最新一期中国住宅市场2009年上半年分析报告显示，今年上半年，全国住宅市场成交恢复明显，全国商品住宅销售面积同比增长高达33.4%。成交量的持续恢复带动前期积压库存加速消化，截至今年6月底，全国主要城市库存消化量已超过原有库存46%。五、城市发展规划1、总体发展思路昆明以科学发展观统领经济社会发展全局，追赶前进，超常突破，跨越发展。抓住历史性机遇，加快打造全省经济社会发展最重要的增长极和发动机，真正把昆明建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动型城市，中国最适宜居住、投资环境最佳城市，建成中国面向东南亚、南亚的现代化国际都市，中国面向东南亚、南亚重要的贸易、金融、进出口加工中心和交通信息枢纽。2、城市发展总目标1) 实现区域与城乡统筹发展，产业调整优化的目标，市域发展空间格局得到完善，山水园林与旅游城市特色景观；2) 城市功能配套完善，集聚辐射能力增强；3) 生态环境建设成效明显，投资环境进一步改善；4) 社会保障和社会救助体系较为健全，城乡居民收入水平和生活质量普遍提高。3、城市发展战略1) 尽快构建中国面向东南亚、南亚的交通枢纽、信心枢纽、以及区域性进出口加工中心，加速昆明迈向区域性国际城市的进程；2) 调整经济结构，转变经济增长方式，实施产业强市战略，谨慎发展重化产业，确保烟草及配套工业的稳步发展大力扶持生物制药业、光电子信息产业等；3) 强化区域协调与合作；4) 优化空间发展格局，统筹区域城乡发展；5) 塑造优良和特色的人居环境，提升昆明核心竞争力；6) 构建区域生态安全体系。4、城市性质中国面向东南亚、南亚开放的门户城市；国家级历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市；西部地区重要的中心城市之一，云南省省会。5、城市人口规模市域总人口：2010年控制在706万人；2020年控制在850万人，基础设施配套按1000万人校核。中心城人口：2020年中心城区人口达到430万人。6、城市用地规模城镇建设用地要贯彻紧凑发展、节约土地的方针，切实加强对基本农田的保护。1) 市域中小城市（镇）规模：中心城区外的二级城市将逐步向中小城市规模发展，合理承担城镇人口和产业、规划人均建设用地规模原则上以110平米左右为宜，不超过120平米。2) 中心城规划建设用地规模：2020年城镇建设用地规模控制在430平方公里左右，人均规划建设用地规模100平米，其中主城区规划建设用地规模330平方公里，呈贡新区规划建设用地规模85平方公里，空港经济区规划建设用地规模15平方公里。7、空间发展方向综合中心城区未来发展的要求，规划形成“一主、两副、两区级、多点”的发展体系。一主：主要指主城区一环路以内的区域，形成市级主中心。两副：在呈贡新区吴家营形成一个市级副中心；在主城南部巫家坝机场搬迁后的用地形成一个市级副中心。两区：在主城西、北两个方向布局两个区级中心。多点：在中心城区布局若干基础性居住区级和居住小区中心。第二章 昆明房地产市场一、当前市场概述2009年上半年，从年初的深度调整，到3月开始的持续数月火爆热销，经历了“冰火两重天”后的昆明楼市彻底走出了08年的行业低谷，观望氛围驱散，市场信心回升，商品住宅交易量呈爆发式增长，昆明整体楼市呈现“全面复苏，量升价涨”的态势。最新数据表明，今年上半年，全省商品房销售面积同比增长2.8%，商品房屋销售额同比增长1.9%。房地产销售面积和销售额在连续11个月“双降”后，首次出现了正增长，量价齐升使得昆明楼市正企稳向好。来自昆明房产信息网的数据显示，去年1至6月，昆明共成交商品房27530套，成交面积2737439.28平方米，成交金额126.74亿元，均价4630元/平方米。去年7至12月，昆明共成交各类商品房22907套，成交面积233.73万平方米，成交金额106.65亿元。与去年同期相比，今年上半年昆明楼市成交情况仍呈弱势，成交量降幅约为13%。但环比去年下半年，今年上半年成交量增幅约为4%。尽管与去年上半年相比，成交量仍在下滑，但由于楼市成交量的逐步释放，开发商和购房者对市场预期也日趋向好。楼市的见暖趋势开始让开发商“蠢蠢欲动”， 伴随着几大开发商5月业绩的陆续公布，6月份全国土地市场亦进一步升温，开发商再度开始激进“抄底”土地市场，并“合理”地提升售价，一切仿佛2007年楼市高温重现。昆交会所透露出来的种种迹象显示，昆明市房地产大环境在微妙中呈良性上升状态，加上此前新昆明建设各引资项目的动工，昆明楼市对于外来人群的吸引力继续增加，进而引发新一轮投机资本的进入。市场的供、需双方已经悄悄发生了结构性的变化，刚性需求的数量在逐渐减少,投资性需求的数量在逐渐增加。昆明楼市回暖主要受五大因素影响：1. 政府多项救市政策实施的累加效应显现，去年陷入观望的大量购房力量重拾置业信心；2. 市场经过08年的深度调整后，楼价已理性回调，符合市场普遍承受力；3. 刚性需求开始得到市场关注，大量优质物业的集中出现成功引爆大量的刚需置业；4. 在通货膨胀的预期影响下，大量资本寻找投资渠道和出路，为抗通胀、保值增值而购房置业的高端群体增多；5. 随着昆明新的城市规划逐步落实，在各种利好规划的炒作促动下购房者对楼市的发展更为乐观。二、土地市场分析1、总体出让情况及特征2008年昆明启动了城中村改造计划，计划在5年内完成336个城中村的改造，在册人口约76万人，面积19.5平方公里。城中村改造使得2008年昆明土地市场交易格局发生巨大变化，在储备土地供应大幅减少的情况下，土地交易更多集中在呈贡新区和经济开发区。2008年，昆明市共成交土地91宗（主要集中在呈贡新区和经济开发区），同比2007年增长了74.6%，同比2006年大幅增长288.5%。2009年1-7月份，通过昆明市国土资源局挂牌，总的成交了113块土地，总成交面积达到了2981.91亩。大部分以底价成交。由于新昆明向南发展，加上今年政府对新昆明建设加速，给昆明周边地区带来土地成交火热，昆明主城区由于城中村改造放量，政府考虑在主城区的土地放量明显减少。2008年土地成交主要集中在呈贡新区和经济开发区；2009年1-7月份，官渡区、高新区土地供应所占比重较大。2、土地供应情况分析2008年土地成交情况就占比而言，工业用地和居住用地占比较高，分别为35.2%和31.2%，共建配套占比18.5%，商业占比10.5%，商住用地占比仅为4.5%2009年1-7月，居住用地供应占27%，商业用地供应占25%,工业用地占比最高达36%。3、土地成交情况分析编号位置面积（亩）规划用途容积率成交价（万）单价（万）交易方式竞得人J2009-022高新区新发村43.12居住5.2410305.34239挂牌云南鼎易房地产开发有限责任公司J2009-023高新区新发村23.35商业4.117267.2718311挂牌J2008-023新城高新技术产业基地A8-184.22工业1.21263.3315挂牌云南冶金集团股份有限公司6月共有3块土地成交，其中2块为城中村改造项目，成交价格较高，预计未来几个月会有更多的城中村土地挂牌交易，并且毫无疑问的都将成为房地产开发项目，位置都比较好。三、住宅市场分析1、供应分析历年的供求情况来看，总体市场是供不应求的。2009年1-7月新增批准预售面积达到75.42万平方米，进一步加大的供需矛盾，加剧了供不应求的局面。2009年内的市场供应量由三个部分构成：2008年的市场存量供应、2008年的一级市场新增供应，以及2009年的一级市场新增供应。2008年和2009年的新增供应主要包括城中村改造用地和非城中村改造用地两个部分。从2008年非城中村改造类型新增用地来看，这些居住类用地将为市场提供1543.95亩的供应量，按照2.47的平均容积率，以头一年上市30%的量进行估算，则将产生76万平米左右的新增供应量，按照目前市场成交平均面积100平米左右进行计算，那么将产生7600多套住宅供应。城中村改造方面，今年通过专项规划的项目39个项目，总占地面积达7794亩，按平均容积率4.0计算，则将新曾建筑面积2079万平方米，这些项目绝大部分会在今年底、明天初开工建设。而目前已开工建设的7个城中村改造项目总用地面积为1109亩，总建筑面积达400万平方米，这些项目基本上会在明年上市。按照已通过转项规划的改造项目明年初70%开工建设，且开工建设的这些项目中有70%在本年上市交易，那么明年城中村改造项目将新上市建筑面积为： 2079*70%*70%=1018.71万平方米而上市的城中村新增建筑面积中商业面积占10%，则将新增住宅建筑面积为：1018.71*(1-10%)=916.839万平方米那么，2009年住宅市场供应量大概为：(5771130448)+7600+9168390/10027263+7600+91684126547套再加上2009年非城中村用地类型的新增部分，预计2009年的市场供应量：13万套左右可以看出，城中村改造在明年开始影响昆明房地产供应市场，虽然这些项目中有部分的回迁房，如按回迁房占总开发量的25%，那么明年城中村改造项目上市的新增商品住宅建筑面积也将达到687万平方米左右，即可新增住房6.87万套。那么，2009年可能上市交易的商品住宅量为：27263+7600+68700=103563套再加上2009年非城中村用地类型的新增部分，预计2009年的市场供应量：11万套左右2、需求分析2009年2-6月，每月成交面积及成交套数呈上升趋势，在开发商与消费者对于当前的形势判断一致的情况下，认为现在将是楼市抄底的最好时期，置业者的购买欲望以比较强烈以及刚性需求的释放，也是推涨了市场的成交量。3、成交分析据昆明市房产信息网统计数据显示，6月1日至30日，昆明共成交各类商品房6561套，日均成交约218.7套，成交面积为64.0224万平方米，成交金额为33.0335亿元，成交均价为5159.68元/平方米。这一数据突破5月成交量5675套的最好成绩，再创今年以来月度成交量最高，并保持了月度成交量自今年2月以来的连续5个月增长的势头。值得一提的是，6月环比多卖房966套，增幅约17%；同比2008年6月4488套的成交量，增幅达46%，成为自2008年以来成交量最高的月份。相较于成交量的大幅攀升，本月商品房成交均价有一定程度的下降，成交均价一定程度下降的的原因主要是基于以下两个方面：第一，由于本月成交商品房以中低价位为主，蓝苑静园等楼盘以3000元/平方米的均价高居成交量前三甲，这一定程度上拖低了本月总体成交均价；第二，成交主力区域的转移，本月的主力成交区域已经由上月的西山、官渡区转移到离市中心相对较远的官渡区，因而地段的变化也促成了交易价格的提升。2009年2-6月成交价格在5000-5700之间徘徊，总体价格走势趋于强势，以目前在售的各楼盘来看，未来还将酝酿涨价风波，昆明楼价在下半年还将有一定的上升空间。4、产品分析1）物业类型分类2009年2季度，昆明楼市继续延续了自上季度以来的持续升温，本月，在各方面利好消息的推动下，昆明楼市继续保持复苏的势头，成交量、成交面积和成交金额都大幅度提高。产品供应方面已混合项目及高层为主。其中6月，昆明市在售楼盘主要以普通住宅为主，占到总销售楼盘的47%，其次是综合项目，所占比例为32%。别墅占12%，单纯的商业和写字楼类型的楼盘所占比例较小，分别为3%和5%。可见，现在楼盘开发普遍追求的是多物业类型混合开发，以最大限度的提升楼盘使用及经济效益。详见下图。2）物业类型价格走势根据3-6月份的数据来看，多层及高层住宅的价格基本呈上涨趋势，别墅物业价格走低。3）市场销售主力户型整体