小城镇经济综合开发示范项目可研报告.doc

目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1 1.1 项目名称及承办单位1 1.2 可研报告编制依据与范围1 1.3 重点研究问题2 1.4 推荐方案与研究结论3 第二章第二章 项目背景与发展概况项目背景与发展概况8 8 2.1 项目承办单位简介8 2.2 项目提出的背景9 2.3 项目简介.10 2.4 项目建设的必要性11 第三章第三章 #市场预测与建设规模市场预测与建设规模1414 3.1 #市场需求预测.14 3.2 #市场预测.15 3.3 建设规模.15 3.4 项目组合方案.16 第四章第四章 建设条件与选址建设条件与选址1717 4.1 建设条件17 4.2 场址18 4.3 自然条件19 4.4 交通运输及公用工程.20 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案2121 5.1 项目组成.21 5.2 土建工程.21 5.3 地震设防23 第六章第六章 环保、消防与安全环保、消防与安全2424 6.1 环境保护24 6.2 消防与安全24 第七章第七章 项目实施进度建议项目实施进度建议2525 7.1 建设工期.25 7.2 项目实施进度安排.25 7.3 项目实施进度安排.25 第八章第八章 项目组织与管理项目组织与管理2727 8.1 项目组织.27 8.2 管理机构定员.27 第九章第九章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措2929 9.1 估算依据及说明.29 9.2 总投资.30 9.3 资金筹措与使用计划.30 第十章第十章 财务评价财务评价3535 10.1 测算依据35 10.2 财务分析方法35 10.3 经营收入36 10.4 总成本费用36 10.5 利润估算38 10.6 利润指标（达产期）39 10.7 现金流量39 第十一章第十一章 研究结论与建议研究结论与建议4747 11.1 研究结论.47 11.2 建议.49 有关附件、附图： 1、#县#省镇政府委托我公司编制项目可研报告的委托书； 2、#县财政局关于在该项目开发中落实配套资金的函； 3、#省人民政府鄂政发200151 号文#省人民政府关于抓 好中心镇建设的通知 ； 4、农业部等 8 部委联合下文农经发200010 号关于公布农 业产业化国家重点龙头企业名单的通知 ； 5、#县#省镇城镇总体规划（含区域位置图、现状图、近期建 设规划图、给水规划图、公共设施规划图、农贸#市场平面布置图、 向阳西路横断面图） 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目名称及承办单位项目名称及承办单位 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 #省#县#省镇小城镇经济综合开发示范项目 1.1.21.1.2 项目的承办单位项目的承办单位 #省#县#省镇人民政府 1.1.31.1.3 项目拟建地点项目拟建地点 #省#县#省镇 1.1.41.1.4 可行性研究编制单位可行性研究编制单位 #市工程项目咨询有限公司 1.21.2 可研报告编制依据与范围可研报告编制依据与范围 1.2.11.2.1 编制依据编制依据 1、#县#省镇政府委托我公司编制项目可研报告的委托书； 2、#县财政局关于在该项目开发中落实配套资金的函； 3、#省人民政府鄂政发200151 号文#省人民政府关于抓好中 心镇建设的通知 ； 4、农业部等 8 部委联合下文农经发200010 号关于公布农业产 业化国家重点龙头企业名单的通知 ； 5、#县#省镇城镇总体规划 6、#省#市#县#省镇人民政府提供的#省镇小城镇经济综合开 发示范项目有关资料及数据。 1.2.21.2.2 研究工作的范围研究工作的范围 1、本项目与#省镇建设总体规划协调一致性的研究。 2、项目建设环境与发展潜力的研究。 3、项目建设条件与场址的研究。 4、项目建设方案的研究。 5、项目组织与管理的研究。 6、项目建设投资与资金筹措的研究。 7、项目经济效益与社会效益的研究。 1.31.3 重点研究问题重点研究问题 重点研究项目建设的总体规划协调，以及建设环境与发展潜力预测； 对建设条件与场址的选定，推荐建设方案；研究建设投资与资金筹措的 情况，以及项目建设带来的经济效益与社会效益。 1.41.4 推荐方案与研究结论推荐方案与研究结论 项目建设把基础开发、小城镇功能开发、生态开发与经济开发有机 结合，将直接改善城镇面貌，增强城#市功能；项目还将充分发挥地域 优势，以商贸流通提升农村经济经营层次，优化村镇经济结构，带动农 村经济发展；同时通过改善小城镇基础建设和投资环境，提高土地利用 价值，筑巢引凤，进一步扩大招商引资，大量吸纳和转移城乡富余劳动 力，从而促进地方经济整体向前发展。 1.4.11.4.1#市场预测市场预测 随着经济的发展，生活节奏的加快，原有的小集贸#市场愈来愈不 能适应现代经济发展的需要。现代#市场建设向规模化、功能齐备、管 理有序的方向发展。小城镇建设直接影响到招商引资的环境。项目建设 单位以增加城#市功能，改善城#市基础设施为出发点，加快城镇化建 设，对开发#市场，聚集地方企业，搞活农产品流通具有深远意义。 1.4.21.4.2 项目建设方案项目建设方案 1、建设日供水量达 20000 吨能力的自来水供水生产线，铺设 1800 米主供水管网； 2、建设 2000 平方米农贸交易#市场； 3、新建向阳西路，长 500 米宽 26 米（主车道宽 9 米、两旁 7 米宽 的人行道和两条 1.5 米宽的绿化带） ； 4、改造长 260 米的南后街工程。 具体布点及道路、管网走向详见附图。 1.4.31.4.3 场址概述场址概述 本项目选址建设于#市#县#省镇内，南距黄金水道长江 30 公里， 北距宜黄高速公路 18 公里，东荆河大桥飞架南北，随着#高速公路的 新建，将在离城区 3 公里处设置互通连接城区，即将兴建的“随州-岳 阳”高速公路穿越过境，境内纵横交错的交通网络与对外交通更加便畅， 更加有利于中心镇的建设与发展。 1.4.41.4.4 电力供应电力供应 本项目电源由#省变电站供应，11 万伏的#省变电站座落于项目建 设所在的城区，能有效地保障本项目的电力供应。 1.4.51.4.5 环境保护环境保护 本项目所处位置为#省镇辖区内，项目主要为农贸#市场、自来水 厂、基础道路建设。项目建设不会对周边生态环境和古文物造成损害， 没有有毒有害污染物排放， 主要污染为生活垃圾、废弃包装及生活污 水等，对其采取管理与治理相结合的措施，即可达到环保标准。 1.4.61.4.6 定员与劳动力来源定员与劳动力来源 项目管理要成立专门的领导班子，由党政一把手负总责。实行项目 建设工程质量行政领导责任制和工程质量终身制。镇长为第一责任人， 每个项目工程安排具体负责人，对建设工程质量负首要责任。项目建成 后，严格按照现代企业的运行机制，实行科学管理。 项目建设中的水厂和#市场劳动力定员情况。#省镇自来水厂定员 42 人，其中生产人员 22 人，技术人员 2 人，管理人员 18 人；#省农 贸#市场定员 10 人，其中管理人员 1 人，#市场管理员 2 人，保安 4 人，清洁工 3 人。本项目新增定员 52 人，人员原则上向社会公开竞聘。 1.4.71.4.7 总投资总投资 本项目总投资为 609.78 万元，其中自来水厂投资 124.30 万元，农 贸#市场 198.19 万元，道路建设及改造 287.28 万元。 1.4.81.4.8 项目实施进度项目实施进度 科学的安排进度是确保按计划开工和竣工，降低资金投入成本，提 高#市场建设效益的重要基础，为使工程获得最佳的基建效能，整个工 程建设安排在一年内完成，项目进度的实现要抓紧各项工作的落实，若 能考虑多环节的目标时间，合理安排，实现交叉作业，有可能缩短项目 的工作时间，争取早建设、早竣工。 1.4.91.4.9 研究结论研究结论 #县#省镇经济综合开发示范项目的建设是#市全面贯彻落实党的 十六大和十六届三中全会精神，实践#省委提出的“一主三化”战略的 重大举措。它的建设将有利于培育项目所在区域的农村经济新的经济增 长点，不断优化农村产业结构升级，促进更大规模地转移和吸纳农村剩 余劳动力就业；项目建设把基础开发、小城镇功能开发、生态开发与经 济开发有机结合，将直接改善城镇面貌，增强城#市功能；项目还将充 分发挥地域优势，以商贸流通提升农村经济经营层次，优化村镇经济结 构，带动农村经济发展；同时通过改善小城镇基础建设和投资环境，提 高土地利用价值，大量吸纳和转移城乡富余劳动力，促进地方经济整体 向前发展。 经本公司认真组织各方面专家研究认为，该项目建设具有良好的社 会效益与经济效益，因此，建设#省镇小城镇经济综合开发示范项目是 可行的。 1.4.101.4.10 主要技术经济指标主要技术经济指标 主要技术经济指标见表 1-1 序号指 标单 位数 量备 注 1项目建设规模 自来水厂日供水量吨20000新增15000吨 农贸市场交易场所平方米2000 向阳西路（新建）米500 南后街（改建）米260 2新征土地平方米23046 其中：向阳西路征用地平方米13000 农贸市场征用地平方米10046 3总投资万元609.78 水厂万元124.30 农贸市场万元198.19 道路建设及改造万元287.28 4定员总计 水厂人员人42 农贸市场人员人10 5年总成本 水厂万元482.72 农贸市场万元19.37 6年销售收入 水厂万元540.00 农贸市场万元43.20 7利润总额 水厂万元27.04 农贸市场万元21.42 8年净利润 水厂万元18.12 农贸市场万元14.35 9投资回收期税后 水厂年6.57 农贸市场年8.07 10投资利润率 水厂%21.75% 农贸市场%10.81% 11净现值税后 水厂万元37.76 农贸市场万元65.48 12财务内部收益率税后 水厂12.94% 农贸市场13.61% 主主要要技技术术经经济济指指标标表表 表11 第二章第二章 项目背景与发展概况项目背景与发展概况 2.12.1 项目承办单位简介项目承办单位简介 项目承办单位#县#省镇位于江汉平原腹地，地处#、潜江、仙桃、 洪湖四县（#市）结合部，是汉江支流东荆河流域最大的集镇，属#县 的西北门户，是#县的中心城镇。全镇版图面积 150 平方公里，总人口 10 万，其中城区面积 4 平方公里，城镇人口 3.5 万，辖 3 个居民委员 会、45 个行政村。 #省镇是江汉油田开采原油的重要资源地，境内盛产粮食、棉花、 瓜果、水果等农副产品。近年来，#省镇人民政府在各级党委政府的领 导下，通过不断发挥自身优势，形成了以银欣集团、天和水产、恒泰米 业、华田米业、以旺油脂、鑫泰棉花等为龙头的全#省知名重点工业企 业 32 家，食品工业重镇的格局已经形成。#省镇区位优势明显，交通 便利，南距黄金水道长江 30 公里，北距宜黄高速公路 18 公里，东荆河 大桥飞架南北。随着#高速公路的新建，将在离城区 3 公里处设置互通 连接城区，计划兴建的“随岳”高速公路穿越过境，境内纵横交错的交 通网络与对外交通更加便畅。 项目承办单位#县#省镇的城镇建设初具规模，现已铺设了六条主 干道，拉开了三纵五横的城镇框架。辖区自来水厂日供水能力达 5000 吨，11 万伏的#省变电站座落城区，移动通讯网络覆盖率达 100%，城 镇服务功能日臻完善。1998 年该镇经济综合实力进入全#省 50 强，在 1999 年被全#省小城镇综合改革试点考核中评分名列前茅。2001 年被 确定为“#省中心镇” ，2002 年被确定为全#省小城镇建设重点试点镇， 是#省小城镇综合改革第一、二轮重点示范镇。 2.22.2 项目提出的背景项目提出的背景 随着全国农业生产力水平的提高和工业化进程的加快，我国推进城 镇化条件日臻成熟。要富裕农民必须减少农民，要繁荣农村必须推进城 镇化。在全国大背景下，党的十六大提出全面繁荣农村经济，加快城镇 化进程的重要论述。新近召开的十六届三中全会又提出了改善农村富余 劳动力转移就业环境，大力发展小城镇建设的战略措施，通过培育农村 经济新的经济增长点，不断优化农村产业结构升级，促进更大规模地转 移和吸纳农村剩余劳动力就业；随着农业生产力水平的提高启动农村# 市场，促进国民经济快速、健康发展，探索出符合中国国情的农业产化 和农村城镇化道路，国家鼓励实施以发展小城镇经济为目的的小城镇综 合开发示范项目。 国家发展计划委员会制订发布了小城镇经济综合开发示范项目实 施与管理办法 ，进一步明确了小城镇经济综合开发示范项目建设的指 导思想。顺应改革，#省委、#省政府提出了“以民营经济为主体，推 行工业化、农业产业化和城镇化”的“一主三化”发展战略；#市委、 #市政府也制定了相应的农村改革措施，不断推进农业产业化进程、个 私经济尤其民营经济发展进程和城镇化进程。 #省镇人民政府在积极响应党的十六届三中全会号召，贯彻落实# 省#市政府有关精神，根据#省镇总体建设发展规划，积极开展新集镇 建设的同时，利用自身区位、交通和人才科技等方面的优势平台，实施 龙头带动、科技带动、#市场带动、外向带动、品牌带动，充分发挥示 范镇在农业产业化中的载体和纽带作用，提出了带动农村经济大发展的 小城镇经济综合开发示范项目，以实现在 5 年之内，把#省镇建成江汉 平原农业产业化的加工中心、销售中心和新产品开发中心，成为#省食 品加工和水产品加工的中心城镇的宏伟目标。 2.32.3 项目简介项目简介 #省镇农贸#市场选址在#省镇的新民路及向阳大道交叉处，是在 现有的#县第四建筑公司预制厂、光明村弹花厂的基础上重新规划建设， #市场采取回字形布局，四周门面出让到私营业主投资兴建，中心摊位 均由政府投资建设。 #省镇自来水厂拟建一座 1000 吨清水池，改造取水管和二级泵房， 铺设一条银欣大道主供水管道 1800 米，由现在的日供水量 5 千吨，提 高到日供水量 2 万吨。 #省镇向阳西路道路工程。向阳西路是城区路网与#省“熊新”公 路相通的必经之路，道路红线宽 26 米，主车道设计 9 米，采用二级道 路标准建设，道路两侧设计直径 800mm 下水道，两侧人行道各 7.5 米， 铺设彩色地板砖，电力、电讯、绿化道路配套而成。改造长 260 米的南 后街工程，完善排水系统，为农贸#市场建设提供条件。 2.42.4 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.4.12.4.1 全面发展农村经济，加快城镇化进程的迫切需要全面发展农村经济，加快城镇化进程的迫切需要 党的十六大提出统筹城乡经济社会发展，建设现代农业，发展农村 经济，增加农民收入，是全面建设小康社会的重大任务。发展小城镇是 推进城镇化，全面发展农村经济的重要途径。项目单位以银欣集团为重 点的一批骨干企业正蓬勃发展，食品工业重镇的格局已经形成。项目建 设单位提出#省镇小城镇经济综合开发示范项目，以农产品加工业和农 村服务业为重点，建设农产品#市场，在辖区形成符合当地特点的支柱 产业，大力培植“名特稀优”产品，形成“一村一业” 、 “一村一品” ， 打造区域性主导产业。形成向小城镇聚集的态势，以小城镇为载体，发 挥龙头企业的带动作用。同时将机械加工、食品加工、农产品加工应集 中在小城镇的工业小区，利用小城镇的供水供电、科技信息、人才交流 和产品批发#市场等载体，为乡镇企业提供配套服务。加大改善城镇基 础设施力度，形成先“#市”后“城”的建设格局，把引导辖区的企业 合理集聚、完善农村#市场体系等与小城镇建设结合起来，符合当地经 济发展的需要，合乎辖区农民发家致富的心愿，是强国富民的重要举措。 2.4.22.4.2 培育专业培育专业#市场，积极推进农业产业化经营的需要市场，积极推进农业产业化经营的需要 自古以来，#省镇边贸经济活跃，素有“小汉口”的美称。因此， 在始终突出抓住#市场培育，把建#市场、活#市场扭在一起常抓不懈， 确立“争地盘、建载体、引能人、创实体”的思路是#省镇谋划发展的 重要思路。#省镇人民政府计划在五年内，投资 1000 万元，新建以水 产品为主的监北农副产品综合贸易#市场，使其成为推销监北工农业产 品的主要“口岸” ，以带动一批个体私营经济大户，从而吸纳农村剩余 劳动力，改善农村富余劳动力转移就业环境，促进农村富余劳动力在城 乡之间双向流动就为，增加农民收入，推进城镇化进程。同时开拓农村 #市场，有利于搞活农产品流通，健全农产品#市场体系，促进辖区第 三产业和私营经济的发展，通过一批龙头企业和乡镇企业的崛起，形成 具有地方特色的新的经济增长点和重要的经济支撑，确保农村经济的发 展。 2.4.32.4.3 提高城镇载体功能，繁荣小城镇经济的需要提高城镇载体功能，繁荣小城镇经济的需要 #省镇是#以北的“口子镇” ，是#县的中心城镇，也是#城镇建 设形象的重要“窗口” ，对外开放的重要“门户” ，与外地经贸、科技 交流的重要“桥梁” 。完善小城镇发展规划，提高其城镇载体功能弥为 重要。项目单位结合该镇的“十五”规划，将小城镇发展融入全县乃至 全#市国民经济和社会发展的总体战略中，提出建设自来水厂、道路等 基础设施，塑造城镇新形象，改善投资环境，加大重点工程建设，完善 城镇功能，提高建设水平，是增强其吸纳和聚集各种生产要素能力的重 要途径，同时更是提高城镇功能，繁荣小城镇经济的迫切需要。 第三章第三章 #市场预测与建设规模市场预测与建设规模 3.13.1 #市场需求预测市场需求预测 项目建设单位#市#县#省镇位于江汉平原腹地，地处#、潜江、 仙桃、洪湖四县（#市）结合部，是汉江支流东荆河流最大的集镇，属 #县的西北门户。#省镇是江汉油田开采原油的重要资源地，境内盛产 粮食、棉花、瓜果、水果等农副产品。近年来，#县#省镇不断发挥自 身优势，形成了以银欣集团、天和水产、恒泰米业、华田米业、以旺油 脂、鑫泰棉花等为龙头的工业企业 32 家，食品工业重镇的格局已经形 成。#省镇始终突出抓住#市场培育，把建#市场、活#市场扭在一起 常抓不懈，确立“争地盘、建载体、引能人、创实体”的思路，放手发 展个体私营经济，力争在五年内投资 1000 万元，新建以水产品为主的 监北农副产品综合贸易#市场，使其成为推销监北工农业产品的主要 “口岸” 。#省镇突出发挥该镇区位优势和发展潜力，塑造城镇新形象， 改善投资环境，加大重点工程建设，完善城镇功能，提高建设水平，增 强其吸纳和聚集各种生产要素的能力。2010 年将发展成为布局合理、 设施配套、经济繁荣、环境优美、具有地方特色的小城镇和农民新村， 届时全镇城#市化水平将达到 45%。同时，该镇还充分发挥监北“口子 镇”的优势，发挥中心城镇建设的示范引路作用，使其成为#城镇建设 形象的重要“窗口” ，对外开放的重要“门户” ，加强与外地外县#市经 贸、科技交流的重要“桥梁” 。 3.23.2 #市场预测市场预测 随着经济的发展，生活节奏的加快，原有的小集贸#市场愈来愈不 能适应现代经济发展的需要。现代#市场建设向规模化、功能齐备、管 理有序的方向发展。小城镇建设直接影响到招商引资的环境。项目建设 单位以增加城#市功能，改善城#市基础设施为出发点，加快城镇化建 设，对开发#市场，聚集地方企业，搞活农产品流通具有深远意义。 3.33.3 建设规模建设规模 拟建项目建设规模为： 1、扩建 1.5 万吨使其达到日供水量 2 万吨能力的自来水供水生产 线，铺设 1800 米主供水管网； 2、建设 2000 平方米农贸交易场所； 3、新建向阳西路，长 500 米宽 26 米（主车道宽 9 米、两旁 7 米宽 的人行道和两条 1.5 米宽的绿化带） ； 4、改造长 260 米的南后街工程。 3.43.4 项目组合方案项目组合方案 拟建项目组合方案设计详见表 31 序号项 目单位工程量备 注 1自来水扩建工程 清水池立方米1000 铺设供水管道米1800管道规格分别为200、300、400mm 2农贸市场新建工程 交易大蓬平方米2000 市场内道路平方米3049 下水道米950 拟建交易门面土地平方米5000 3向阳西路新建工程米500 主车道平方米500主车道宽9米 人行道米1000两边各宽7米 绿化带米1000两边各宽1.5米 下水道米1000 4南后街改建工程米260 主道路改造米260 下水道改造米520 人行道改造米520 项项目目建建设设组组合合方方案案 表31 第四章第四章 建设条件与选址建设条件与选址 4.14.1 建设条件建设条件 4.1.14.1.1 项目建设交通条件项目建设交通条件 项目承办单位#县#省镇位于江汉平原腹地，地处#、潜江、仙 桃、洪湖四县（#市）结合部，是汉江支流东荆河流域最大的集镇，属 #县的西北门户。#省镇区位优势明显，交通便利，南距黄金水道长江 30 公里，北距宜黄高速公路 18 公里，东荆河大桥飞架南北，将在离城 区 3 公里处设置互通连接城区，计划兴建的“随岳”高速公路穿越过境， 境内纵横交错的交通网络与对外交通更加便畅。 4.1.24.1.2 项目建设开发成本项目建设开发成本 拟用项目建设用地地势平坦，地质地貌好，农家房屋少, 拆迁任 务小，又不损害古文物，开发成本低，增值潜力大。 4.1.34.1.3 项目建设公用设施项目建设公用设施 项目承办单位#县#省镇的城镇建设初具规模，现已铺设了六条 主干道，拉开了三纵五横的城镇框架。辖区自来水厂日供水能力为 5000 吨，11 万伏的#省变电站座落城区，移动通讯网络覆盖率达 100%，城镇服务功能日臻完善。 4.24.2 场址场址 向阳西路道路工程位于#省城区向阳西路，该路是城区路网与#省 道“熊新”公路相通的必经之路；南后街道路改造工程位于老城区； #省镇农贸#市场位于南后街、向阳大道与新民路交汇处；自来水 厂工程是在原#省镇水厂供水设施、设备网管改建在原有基础上新建一 座 1000 吨清水池，对取水管网、二级泵站设备添置和改造，铺设一条 银欣大道主供水管道。 4.2.14.2.1 选址原则选址原则 坚持统筹规划、合理布局、因地制宜的原则，注重生态效益、经济 效益和社会效益相统一。根据我#市对全#市农村小城镇统筹规划，经 过建设主管部门领导和专家实地踏勘，考虑到#省镇的现状与发展趋势， 经慎重研究决定#省镇农贸#市场选址在新民路及向阳大道交叉处，这 里无论地理位置，还是地势条件，配套设施基础完备，适合开发建设与 发展。自来水厂和银欣大道等城镇基础设施改造的选址均符合小城镇建 设规划的原则。 4.2.24.2.2 选址概况选址概况 #省镇农贸#市场选址在#省镇的新民路及向阳大道交叉处，是在 现有的#县第四建筑公司预制厂、光明村弹花厂的基础上重新规划建设。 #省镇自来水厂拟建一座 1000 吨清水池，改造取水管网、二级泵 房，铺设一条银欣大道主管道，由现在的日供水量 5 千吨，提高到日供 水量 2 万吨。 向阳西路道路工程位于#省城区向阳西路，该路是城区路网与#省 道“熊新”公路相通的必经之路；南后街道路改造工程位于老城区。 4.34.3 自然条件自然条件 项目建设单位所在地#市地处长江中上游，江汉平原腹地。该#市 属北亚热带大陆季风性气候，光能充足，热量丰富，气温适宜，日照时 间长，雨量充沛，四季分明。#市历史悠久，经济发达，是连东西贯南 北的交通枢纽和物资集散地。 4.3.14.3.1 气象条件气象条件 年平均气温 16.10C 绝对最高温度 38.60C 绝对最低温度 14.9 0C 年最大积雪深度 21cm 年平均降水量 1217.1mm 年最多雷暴气候 54 天 年最小雷暴气候 23 天 全年无霜期 252 天 常年主导风向 东南风. 4.3.24.3.2 地质条件地质条件 该地区为冲积性平原，土壤结构以亚粘土为主，地耐力为 818 吨。 4.44.4 交通运输及公用工程交通运输及公用工程 已初步形成了水、陆、空立体交通网络。横贯我国南北、东西最长 的 207 和 318 两条国道在我#市交汇；位于宜（昌）黄（石）高速公路 中间；沙#市港位于黄金水道长江北岸；铁路连接焦柳铁路干线； 沙#市机场辟有武汉、北京、上海、广州、深圳等 12 条空中航线；长 江公路大桥横跨大江南北，成为中南地区重要的交通枢纽。 项目建设单位#省镇区位优势明显，交通便利，南距黄金水道长江 30 公里，北距宜黄高速公路 18 公里，#公路穿境而过，东荆河大桥飞 架南北。随着#高速公路的新建，将在离城区 3 公里处设置互通连接城 区，使之境内纵横交错的交通网络与对外交通更加便畅。#省镇的城镇 建设初具规模，现已铺设了六条主干道，拉开了三纵五横的城镇框架。 辖区自来水厂日供水能力达 5000 吨，11 万伏的#省变电站座落城区， 移动通讯网络覆盖率达 100%，城镇服务功能日臻完善。 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 5.15.1 项目组成项目组成 拟建“#市#省镇小城镇经济综合开发示范项目”由自来水扩建工 程、农贸#市场新建工程、向阳西路新建工程、南后街改造工程等子项 目组成。 5.25.2 土建工程土建工程 5.2.15.2.1 主要建筑工程简述主要建筑工程简述 一、向阳西路道路工程 向阳西路是城区路网与#省道“熊新”公路相同的必经之路，道路 全长 500 米，道路红线宽 26 米，主车道设计 9 米宽，采用二级道路标 准建设，道路两侧设计为直径 800mm 下水道，两侧人行道各 7 米，铺 序号项 目单位工程量备 注 1自来水扩建工程吨20000日供水量 2农贸市场新建工程平方米2000交易场所 3向阳西路新建工程米500主车道宽9米 4南后街改建工程米260 项项目目组组成成明明细细表表 表51 设彩色地板砖，中间各 1.5 米宽的绿化带，电力传送和路灯照明顺路配 套而成。 二、南后街道路改造工程 南后街是城区主干道，道路全长 260 米。现有道路较窄，建设标准 和等级与向阳西路相同，只是加宽主车道，铺设人行道，下水道和照明 设施等。 三、农贸#市场新建工程 #省镇农贸#市场位于向阳大道与新民路交叉处，#市场采取回字 型布局，四周均为门面建设用地（采取出让土地，由私营业主按照#市 场统一设计自行建设） ，中心为钢架大蓬，地下铺设排水网管。 四、自来水厂供水设施、设备管网改建工程 自来水厂供水设施、设备网管改建在原有基础上新建一座 1000 吨 清水池、取水管网、二级泵站设备添置和改造、铺设一条银欣大道主供 水管道。 具体布点及道路、管网走向详见附图。 5.2.25.2.2 #市政配套市政配套 1、给排水 #省镇目前自来水厂日供水能力为 5000 吨，本项目水厂扩建子项 目完成后日供水量达 20000 吨，完全能满足本项目其他子项目的需求。 2、供电 本项目电源由#省变电站供应，11 万伏的#省变电站座落于项目建 设所在的城区，能有效地保障本项目的电力供应。 5.35.3 地震设防地震设防 #省#市属于 6 度地震区，根据建筑抗震设计规范 GBHII89 规定， 本项目工程所有构筑物的设防烈度均为 6 度，构筑物的薄弱部分适当加 强。 第六章第六章 环保、消防与安全环保、消防与安全 6.16.1 环境保护环境保护 本项目所处位置为#省镇辖区内，项目主要为农资#市场、自来水 厂、基础道路建设。项目建设不会对周边生态环境和古文物造成损害， 没有有毒有害污染物排放，主要污染为生活垃圾、废弃包装及生活污水 等，镇区内均采用雨污合流制，只要对其采取管理与治理相结合的措施， 即可达到环保排放标准 6.26.2 消防与安全消防与安全 由于小城镇建设涉及#市场建设，#市场内有部分可燃物质，如农 用地膜，塑料大棚，包装物等，因此，消防与安全工作应引起足够重视。 同时应采取下列防范措施： （1） 、建筑物间距及建筑物防火等级应符合防火规范要求，建筑物 内设防火分区； （2） 、场内道路按间距 150 米设一个 DN100 地上式防火栓，另设消 防室一间，室内配置相应数量的干粉灭火器等消防器材； （3） 、商品堆放应分门别类摆列整齐，留足消防通道并保证其畅通； （4） 、由#市场管委会协调组织消防安全联防队，指定安全责任人， 对安全隐患定期检查，督促整改。 第七章第七章 项目实施进度建议项目实施进度建议 7.17.1 建设工期建设工期 本项目建设工期为 12 个月。 7.27.2 项目实施进度安排项目实施进度安排 为保证项目实施质量和进度，项目实施程序按国家基本建设有关法 规生产要求进行，实行交叉作业，具体实施步骤和建设周期如下： 1、可行性研究报告的编制和审批 1 个月 2、方案设计及审批 1 个月 3、施工图纸设计 2 个月 4、土建施工 8 个月 5、制水设备订货、安装调试 2 个月 6、工程验收 1 个月 7、试生产、转正常生产（营业） 1 个月 7.37.3 项目实施进度安排项目实施进度安排 项目进度详见表 71。 准备期 12345678910111213 工 程 建 设 期 项项 目目 实实 施施 计计 划划 进进 度度 表表 表91 序号 时 间 工作内容 3 7试生产、转正常生产（营业） 6工程验收 5制水设备订货、安装调试 施工图纸设计 4土建施工 2方案设计及审批 1可行性研究报告的编制 第八章第八章 项目组织与管理项目组织与管理 8.18.1 项目组织项目组织 项目组织与管理要成立专门的领导班子进行项目管理，由党政一把 手负总责。实行项目建设工程质量行政领导责任制和工程质量终身制。 镇长为第一责任人，每个项目工程安排具体负责人，对建设工程质量负 首要责任。 工程项目实行监理制。聘请监理部门及质量技术监督监测等部门对 本工程项目的实施、资金调拔使用、工程质量进行监理。 项目建成后，成立专门的领导小组进行项目管理，严格按照现代企 业的运行机制，实行科学管理。 8.28.2 管理机构定员管理机构定员 组织机构和项目管理机构方案。由#省镇人民政府成立政府职能机 构组织的项目领导小组，镇长任领导小组组长，负责协调和解决项目建 设与管理中的问题。 下辖 4 个办公室：#省镇自来水厂建设与管理办公室、向阳西路改 造建设与管理办公室、南后街建设与管理办公室和#省镇农贸#市场建 设与管理办公室。所有管理人员来源由现有行政机关抽调组成。 项目建设中的自来水厂和#市场劳动力定员情况。#省镇自来水厂 定员 42 人，其中生产人员 22 人，技术人员 2 人，管理人员 18 人；# 省农贸#市场定员 10 人，其中管理人员 1 人，#市场管理员 2 人，保 安 4 人，清洁工 3 人。本项目新增定员 52 人，工作人员原则上向社会 公开竞聘。 第九章第九章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 9.19.1 估算依据及说明估算依据及说明 9.1.19.1.1 固定资产投资估算范围固定资产投资估算范围 建设项目投资估算范围主要包括： 1、建设用地（征用#县第四建筑公司、光明村弹花厂和光明村土 地） ； 2、建筑工程（交易大蓬、道路、管网、人行道、绿化、电力安装、 清水池、二级泵站和其他等） ； 3、基本预备费； 5、开办费用； 9.1.29.1.2 投资估算依据投资估算依据 1、鄂建2000066 号文； 2、根据当地材料价差、人工价差和当地有关规定进行修正，其他 按当地#市场实际情况估算； 9.1.39.1.3 投资估算价格依据投资估算价格依据 1、建设用地： 项目建设用地为#县第四建筑公司、光明村弹花厂和光明村土地， 新建农贸#市场征地 10046 平方米，建向阳西路征地 13000 平方米，共 23046 平方米（34.57 亩） ，经协商建农贸#市场用地按 80 元/平方米单 价包干（含转让过程中一切费用） 、建向阳西路用地按 60 元/平方米单 价包干。 2、建筑工程：根据建筑物结构形式及当地造价水平按平方米造价 估算。 项目土地征用及建设工程投资估算详见表 91。 3、基本预备费按 5%估算。 4、咨询调查费、上岗人员培训费、筹建人员工资和其他费用，均 按当地#市场价格和有关规定估算。 9.29.2 总投资总投资 本项目总投资为 609.78 万元，因经营水厂和#市场流动资金需求 量较少，忽略不计，所以均为固定资产投资。 项目投资估算见表 92。 9.39.3 资金筹措与使用计划资金筹措与使用计划 9.3.19.3.1 资金筹措资金筹措 拟建项目“#县#省镇城镇建设”总投资 609.78 万元。 1、自筹资金： 409.78 万元 占 67.20% 2、申请国家投资： 200.00 万元 占 32.80% 共 计： 609.78 万元 9.3.29.3.2 使用计划使用计划 拟建项目总投资为 603.89 万元，因为该项目为城镇建设，资金使 用均在建设期内。详见表 93。 单位：万元 序号工 程 项 目工程量单位单价金 额备 注 1自自来来水水厂厂扩扩建建工工程程 124.30 1.1取水管及二级泵房改造 22.00 1.2清水池1000 立方米 450.00 45.00 1.3银欣大道水管安装 57.30 400mm管道962 米 220.00 21.16 300mm管道528 米 200.00 10.56 200mm管道310 米 180.00 5.58 配件及其他 20.00 2农农贸贸市市场场新新建建工工程程 198.19 2.1土地征用补偿费10046 平方米 85.00 85.39含拆迁 2.2中心市场大蓬2000 平方米 240.00 48.00 2.3市场内道路3046 平方米 120.00 36.55 2.4下水道950 米 150.00 14.25 2.5水电及消防 10.00 2.6其它 4.00 3向向阳阳西西路路新新建建工工程程 212.50 3.1土地征用补偿费13000 平方米 60.00 78.00 3.2主车道500 米 1,300.00 65.0095001 3.3人行道1000 米 420.00 42.0075002 3.4绿化带1000 米 75.00 7.501.55002 3.5电力及照明1000 米 50.00 5.00 3.6下水道1000 米 150.00 15.00 4南南后后街街改改建建工工程程 44.00 主道路改造260 米 700.00 18.20 下水道改造520 米 150.00 7.80 人行道改造520 米 200.00 10.40 电力及照明改造520 米 50.00 2.60 其它 5.00 合 计 579.00 项项目目建建设设资资金金估估算算表表 表91 占投资比例 （%） 第第一一部部分分（固固定定资资产产）415.610.000.000.000.00415.6168.16% 1自来水厂扩建工程124.30124.30 农贸市场新建工程112.80112.80 向阳西路新建工程134.50134.50 南后街改建工程44.0044.00 第第二二部部分分（无无形形资资产产）0.000.000.000.00163.39163.3926.80% 1农贸市场新建工程85.3985.39 向阳西路新建工程78.0078.00 第第三三部部分分（开开办办费费）0.000.000.000.0010.0010.001.64% 1咨询调查费5.005.00 2其他5.005.00 第第四四部部分分（预预备备费费）0.000.000.000.0020.7820.783.41% 1基本预备费（5%)20.7820.78 建建设设期期利利息息0.00% 总 计415.610.000.000.00194.17609.78 所占百分比（%）68.16%0.00%0.00%0.00%31.84% 投 资 估 算 表 表92 序号工程或费用名称建筑工程设备购置安装工程工器具费其他费用合 计 单位：万元 单位：万元 建设期达产期 1234 1总总投投资资609.78609.78609.78 1.1建设投资609.78609.78609.78 其中：建设期利息0.00 1.2流动资金 2资资金金筹筹措措609.94609.94609.94 2.1自有资金409.94409.94409.94 其中：用于建设投资0.00 用于流动资金0.00 2.2拨款200.00200.00200.00 申请国家投资200.00200.00200.00 其中：用于建设投资200.00200.00200.00 用于流动资金0.00 投投资资使使用用计计划划与与资资金金筹筹措措估估算算表表 表93 序号 年 份 项 目 投 产 期 合 计投 资 第十章第十章 财务评价财务评价 10.110.1 测算依据测算依据 （1）项目总投资为 609.78 万元。 （2）本项目建设期为 12 个月，预计第一年生产负荷为 70%，第二 年为 85%，第三年及以后各年为 100% （3）本项目测算时间为 11 年，建设期为 1 年，投产期为 2 年，达 产期为 8 年。 10.210.2 财务分析方法财务分析方法 根据国家计委颁布的建设项目经济评价方法与参数规定及城镇 建设项目的特点，对城镇公共道路建设分析城#市的发展对招商引资企 业投产后上缴地方税收和道路两旁土地增值，对自来水厂和农贸#市场 财务效益进行分析测算，水厂效益和农贸#市场效益主要体现在交易额 上缴国家的工商规费，税收以及各客户的收益和作为#市场投资者所取 得的收益等，按“谁投资，谁收益”的原则，本项目经济评价侧重对投 资业主的财务效益进行分析。 10.310.3 经营收入经营收入 10.3.110.3.1 农贸农贸#市场经营收入市场经营收入 根据#县其它类似#市场收费标准情况，结合本#市场经营特点和 小城镇的特点，确定本农贸#市场收费标准： 1、交易摊位租金：平均按 240 元/平方米年计算: 2、四边门面建设用地出让金：平均按 200 元/平方米计算。 销售（经营）收入见表 101。 10.3.210.3.2 自来水厂经营收入自来水厂经营收入 自来水厂扩建后由项目前的 5000 吨/日增加到 20000 吨/日供水量， 全年按 360 天计算，项目达产后年供水量增加 540 万吨，按 1 元/吨单 价出售估算。 销售（经营）收入见表 101。 10.410.4 总成本费用总成本费用 10.4.110.4.1 农贸农贸#市场成本费用市场成本费用 作为#市场建设管理者，其成本费用项目有#市场管理费、员工工 资、福利费，固定资产折旧、无形资产摊销、修理费用、燃料及动力费、 其他费用支出等。 1、工资及福利 根据当地的工资水平，农贸#市场定员为 10 人，其中：管理人员 1 人、#市场管理员 2 人、#市场保安 4 人、清洁工 3 人，月工资分别 按 900 元、700 元、500 元、400 元估算，年工资为 66000 元，并按工 资总额提取 14%的职工福利费，福利费为 9240 元，年工资及福利费总 额为 75240 元。详见表 102。 2、折旧、摊销及修理费用 农贸#市场总投资为 198.19 万元，按平均年限法计算折旧（摊销） ， 平均折旧（摊销）年限 40 年，残值率为 5%，年折旧（摊销）额为 4.95 万元；修理费用按折旧额的 30%提取，为 1.49 万元。 3、其他费用 其他费用按 2.4 万元/年估算。 年总成本费用估算详见表 103。 10.4.210.4.2 自来水厂成本费用自来水厂成本费用 作为自来水厂建设管理者，其成本费用项目有外购原辅材料费、外 购燃料及动力费、员工工资、福利费，固定资产折旧、无形资产摊销、 修理费用、其他费用支出等。 1、工资及福利 根据当地的工资水平，水厂定员为 42 人，其中：管理人员 18 人、 技术人员 2 人、生产人员 22 人，月工资分别按 800 元、800 元、600 元 估算，年工资为 350,400 元，并按工资总额提取 14%的职工福利费，福 利费为 49,056 元，年工资及福利费总额为 399,456 元。详见表 10 2。 2、折旧、摊销及修理费用 自来水厂改扩建总投资为 124.30 万元，按平均年限法计算折旧 （摊销） ，平均折旧（摊销）年限 15 年，残值率为 5%，年折旧（摊销） 额为 8.29 万元；修理费用按折旧额的 30%提取，为 1.74 万元。 3、其他费用 其他费用按 36 万元/年估算。 年总成本费用估算详见表 103。 10.510.5 利润估算利润估算 10.5.110.5.1 道路建设及改造工程道路建设及改造工程 因本项目道路建设为城镇公用设施建设，能提高城镇载体功能，改 善投资环境，从而繁荣城镇经济，为招商引资提供良好的环境。其收益 体现在引资企业投产后上缴地方税收和道路两旁土地增值等方面。 10.5.210.5.2 自来水厂改扩建工程自来水厂改扩建工程 正常年份的利润总额增量为 27.04 万元，并按利润总额的 33%缴纳 所得税，净利润为 18.12 万元。损益详见表 104。 10.5.210.5.2 自来水厂改扩建工程自来水厂改扩建工程 正常年份的利润总额为 21.42 万元，并按利润总额的 33%缴纳所得 税，净利润为 14.35 万元。损益详见表 105。 10.610.6 利润指标（达产期）利润指标（达产期） 自来水厂投资利润率为 21.75%；农贸#市场投资利润率为 10.81%。 10.710.7 现金流量现金流量 一、自来水厂（税后） 1、财务内部收益率： 12.94% 2、财务净现值（ic=7）: 37.76 万元 3、投资回收期： 6.57 年 详见表 106。 二、农贸#市场（税后） 1、财务内部收益率： 13.61% 2、财务净现值（ic=7）： 65.48 万元 3、投资回收期： 8.07 年 详见表 107。 表101 数量营业收入数量营业收入数量营业收入 销售收入 1自来水销售收入万吨10,000.00378378.00459459.00540540.00 2农贸市场收入 摊位租金收入平方米240.00126030.24153036.72180043.20 四边门面建设用地出