宁波房地产市场分析报告总结.doc

08年宁波房地产市场分析报告总结 前 言 2008年，从雪灾、地震、奥运到金融风暴、次贷危机，这些事件深刻影响着中国经济，也影响着中国楼市。国际金融危机在席卷虚拟经济后亦开始向实体经济弥漫，对世界和中国经济的负面影响正一步步加深。房地产行业作为中国经济重要的组成部分，在这场危机中也受到了前所未有的波及。而宁波作为一个外向型经济结构的城市，国际金融风暴对其的危害终究不可避免，宁波的楼市“寒冬”早已悄然降临。 第一部分 宏观篇 一、2008年经济走势盘点与2009年经济环境预测 在2007年年底和2008年年初，由于之前国内经济的大好形势，让绝大多数人都预测2008年必定是一个乐观年份，无论是在股市、房地产、金融或者其他行业。然而，雪灾、汶川地震等系列灾难事件发生以及国外的经济危机的冲击，使得2008年的宏观经济大环境急转直下。 中国经济是带着连续五年两位数加速增长的强劲势头进入2008年的。年初，在物价快速上涨压力下，“防过热、防通胀”的宏观调控任务和稳健的财政政策、从紧的货币政策成为当然的选择。 与罕见的低温雨雪冰冻灾害、汶川特大地震这些自然灾害对中国经济造成的局部影响不同，由次贷危机演变而成的国际金融危机在2008年席卷全球，成为今年影响中国经济发展的最大外部因素。中国经济发展外需减弱，企业家、投资者、消费者信心持续受到影响。 面对冲击，中国政府在年中提出了“保增长、控物价”的宏观调控任务，突出了保持经济平稳较快增长这一主题。进入11月份，面对不断演化的局势，中国作出重大政策调整，宣布实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并出台进一步扩大内需促进经济增长的十项措施，两年投资约4万亿元。 在一系列政策措施作用下，中国经济前三季度保持了99的增速，高于改革开放30年来平均水平。其中物价调控成效明显，6个月之内居民消费价格总水平涨幅从8以上下降到5以下。 从整体上看，中国经济的基本面没有改变，中国经济发展的态势依然是好的。 不过，面对仍在快速扩散和蔓延的国际金融危机，防范经济下滑风险的压力在加大。由于国际经济金融环境的急剧变化，当前中国经济下行压力在不断加大，这已成为经济运行中的主要矛盾。 中国经济发展的外需显著减少。欧、美、日等中国主要贸易伙伴经济都陷入衰退，这对进出口贸易依存度达到70的中国经济产生直接冲击。从当前欧美经济的走势看，外部需求仍存在不确定性，中国的外贸出口形势仍很严峻。 中国经济的传统竞争力面临逐步减弱的压力。受到劳动力成本不断上升等因素影响，当前中国的劳动密集型产业国际竞争力逐步减弱，已出现了一些国际分工转移的新动向。 面对这些经济矛盾，2009年的中国经济环境将会产生哪些变化。 在经济增长和投资出现下滑，经济进入下行周期之时，往往也意味着消费到达了阶段性顶峰，2008年开始国内消费增速随着国际经济的下滑快速下降，中国GDP逐季下降通道内，企业利润增速也同步快速下滑，城镇居民对未来的收入预期大大下降。从目前的情况看，2009年的经济情况不容乐观。随着美国经济的进一步复苏，世界经济也将重新出现走向复苏之路。预计2009中国GDP大约增长8.2%。中国经济在扩大内需的各项政策刺激下，2009年下半年中国经济有望走出低谷。 2009年将是政策年，政府将实行更为宽松的货币政策，推动大规模投资计划，以扩大内需刺激经济增长。预计反周期的政策能对经济起到一定的刺激作用，2009年全年预计GDP增长8.2%。 货币政策和财政政策将进一步松动、细化。由于食品价格的回落和石油等国际大宗商品价格从历史高位急速回落，CPI和PPI的下降性趋势已经完全确立。明年的财政政策将侧重于税收政策和2008年4万亿投资计划的落实。 预期2009年政府可能通过人民币贬值来提振出口，近期汇率也的确出现了这样的异常波动。但是，考虑到我国存在的大量贸易顺差和资本项目顺差，以及真正制约出口增长的外需求因素，人民币贬值其实是一把“双刃剑”。预计2009年人民币不会出现大幅度贬值，而是会呈现出一种长期的双向波动，以打破人民币单边升值的预期防止热钱外逃。 二、2008年宏观政策盘点 2008年楼市给人的印象是政策风起云涌、变幻莫测。国际形势的深刻变化，国内市场的恐慌气氛，银行降息、楼市降价让中国的消费者信心下降，观望气氛持续浓重。就连一向严谨、权威的中央政策也不得已随着市场的变化而随时改变。那么，从政府、开发商、消费者三方面，都各自发生着怎样的变化呢？ 政府：新政救市 就宏观调控层面讲，08年初出台的大部分政策主要以延续为主，目的就是进一步落实并完善已进行多年的房地产调控。而步入年中，楼市氛围逐渐“迷离”，后市发展的不明朗使得相当一部分有能力的购房者持币观望。尤其需要注意的是，上半年代表紧缩信号金融政策的频频出台，虽不是针对房地产业，但影响显而易见。特别是1月至6月期间多次上调存款准备金率，其后还上调存贷款利率。这对于一直处于行业调控、房价调控之下的楼市而言，无疑如雪上加霜。 面对对低迷的楼市，各地政府纷纷出台救市措施。与此同时，国家的态度也从默许转为支持；终于在10月底推出了一系列的楼市新政：包括90平米以下普通住房契税下调到1%；对个人购买和销售住房免征印花税，并免征土地增值税等；配合国家进一步降息，市场成交有所回暖。 开发商：资金链告急 伴随宏观调控主导方向的“一年三变”，中国楼市无论从市场预期还是房价走势方面也都正式步入“盘整期”。从年初王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)的“拐点论”、潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)的“房地产企业百日巨变论”、任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)的“银行先死论”，到年中深圳的“断供潮”和年末五花八门的“万人团购活动”，动荡起伏的市场反应，让我们清楚的看到，房地产业这一年不好过。 购房者：理性消费 房地产市场的惨淡以及房价的暴跌，对正处于金融风暴背景下的中国经济而言，无疑是一颗重磅炸弹，房地产业终于在绑架了银行的同时也成功绑架了政府。一方面，交易量大幅萎缩、加息、上调存款准备金率，导致开发商们的资金链异常紧张。另一方面，购房者对市场的未来预期也一落千丈，市场观望气氛日趋浓重。 在经历了2008一整年的持续调整之后，楼市已经下跌到了低谷。但从房地产发展这十年的经验分析，房地产行业适当的调整和波动并不会影响未来长远的发展。因为影响房地产行业走势的重要因素主要是“政策”和“市场”。展望2009年的中国楼市，无论在市场还是政策方面都将充满很多悬念。 宏观篇总结 从宏观经济来看：外部经济环境将拖累国内经济的复苏，进而影响整个楼市的发展；国内经济还需要走完调整路程，即使国家出台大的政策扶持，国内经济仍需要一年到一年半调整期；三季度末，上市房企的存货金额达4583亿元，总负债高达3119亿元。同时，很多企业当初高价拿到的地块尚未消化，房地产行业本身面临的高存货、高地价和高负债成为未来行业能否迅速走出困境的关键。 从楼市政策来看：二手房信贷政策放宽，将促成二手房成交回暖，预计2009年二手市场挂牌量将会增加，而二手房流通，恢复了房地产的硬货币属性，间接全面也将带动一手房的交易； 从今年五次降息来看，消费者购房门槛降低，预计2009年部分刚性需求将被释放； 支持房地产开发企业合理的融资渠道、支持房地产开发企业合理促进房地产销售，取消城市房地产税等政策将使房地产资金链得到松解，房企成本得以缩减。因此在房地产开发企业的资金链有望得到缓解； 可以预计：受政策鼓励和影响，09年住宅需求将比08年有所释放，并且在价格上也将较为稳定，大幅度降价的可能性较小，2009年的市场将是一个稳定的市场，但是由于经济大环境的影响，房地产市场要实现全面回暖还需要较长的时间。 第二部分 土地篇 一、2008年宁波市六区土地出让 2008年宁波市六区共出让土地（不含工业用地）达314.06万平方米，与07年同期相比增加12%。其中，住宅用地（包含商住用地）出让了137.9万平方米，商业/商服用地出让了102.96万平方米，综合及其它性质用地出让了73.2万平方米。与去年同期相比，住宅用地供应量减少了30，办公商务用地增加22。随着宁波城市化进程的加快， 可开发住宅用地逐渐减少，而近几年宁波经济快速发展，城市对外影响力逐渐加大，吸引了大量的外来人口涌入，这也相对刺激了服务性行业快速发展，因此今年推出了大量的商务金融、酒店宾馆等商服用地,这也是今年土地出让量比去年略微增加的主要原因。 二、2008年宁波市六区土地成交 2008年宁波市六区共成交土地247.96万平方米（不含工业用地），其中住宅用地成交90.93万平方米，商用土地成交87.61万平方米，综合及其它用地成交69.42万平方米，因各种因素导致土地流拍或未成交的面积达61.56万平方米。与2007年同期相比，住宅用地成交面积减少了34，商用土地成交面积减少12。由于上半年受银根紧缩，开发商资金紧张以及下半年金融危机袭来，影响着众多行业，房地产市场更是深受其害，商品房成交量下降和房屋销售价格下滑时刻影响着开发商的心理，开发商拿地热情逐渐减退。 从近五年宁波住宅用地成交楼面价对比来看，2006年受郊区土地放量因素的影响，住宅用地楼面价有一定回落。而2007年在住宅商品房的销售价格直线上涨，开发商竞拍土地热情异常之高，因此07年住宅用地成交楼面价节节攀高；在经历过07年疯狂的一年后，08年土地市场明显给人感觉萎缩，不少地块都是以底价成交，住宅楼面价与07年相比明显回落。 1-3季度，我市土地交易价格累计同比上涨65.2%，涨幅比上半年同期低了12.9个百分点；累计环比上涨1.8%，涨幅比上半年同期低0.4个百分点。 随着“翘尾”因素影响的减弱，1-3季度我市土地交易价格同比涨幅逐步回落。其中:一季度同比上涨78.8%，二季度同比上涨77.4%，三季度同比价格上涨了39.4%。前三个季度环比分别上涨0.4%、0.9%、0.4%，土地交易价格总体保持平稳。 三、2008年宁波区域土地市场分析 海曙区：供应土地均为旧城改造 2008年海曙区出让土地20.3万平方米，成交土地3.95万平方米，因各种因素流拍土地达16.35万平方米。今年供应的土地量相比07年要显得多，但是成交土地较少，成交的土地多为三江口附近的商用地块以及塑料四厂住宅地块，规模均不大。由于海曙区向来是宁波的商业金融中心，人口密度与区域建设都已饱和，因此可开发利用的土地较少，目前供应的均为旧城改造的土地。 江东区：供地集中在东部新城及高新区 2008年江东区（江东老城区、东部新城、高新区）共出让土地20.2万平方米，住宅用地1.5万平方米，其余均为商用土地及综合土地，出让的土地全部成交。这些土地几乎均位于东部新城及高新区。江东传统居住区建筑密度低，近年来用地缺乏的程度与海曙区极为相似。预计江东区（江东老城区、东部新城、高新区）未来的土地供应均集中在东部新城和高新区。 江北区：年初出现“地王” 2008年江北区出让土地64.6万平方米，成交土地面积61.29万平方米，因各种因素导致土地流拍达3.31万平方米。成交面积中以商用土地为主，住宅用地成交16万平方米。住宅用地中“北郊路以西地块”在年初被雅戈尔以楼面价13100元/平方米竞得成为当时的“地王”。江北区作为宁波市最大的中心城区，目前供地多数集中在江北北区，比如市场园区的市场批发用地以及区域内经济适用房和廉租房土地供应。 鄞州区：住宅用地集中区域 2008年鄞州区出让土地（不含工业用地）89.52万平方米，成交土地80.55万平方米，因各种因素流拍的土地达8.97万平方米。其中住宅用地成交了57.84万平方米，商用土地成交18.84万平方米，综合用地成交3.87万平方米。鄞州区的住宅用地开发是未来宁波市的主要集中区域，目前鄞州中心区经过前期大量开发建设,实际可开发利用的土地逐渐开始减少，但是像鄞州东部、鄞南商务区以及城西可开发利用的土地相对还是多。 镇海区、北仑区：土地放量缓慢 2008年镇海区出让土地（不含工业用地）26.22万平方米，成交21.68万平方米，流拍4.54万平方米；北仑区出让土地52.41万平方米，全部成交。镇海北仑两个区域成交的土地多数为综合用地。区政府对土地出让控制较为严格，土地放量较为缓慢。 土地篇总结 住宅用地供应减少，商用土地供应增多：2008年住宅用地供应同比07年减少30，商用土地供应同比07年增加22。 土地成交楼面价回落，开发商拿地热情不高：2008年住宅用地成交楼面价同比07年有明显回落，受宏观调控，消费者观望气氛浓厚，商品房去化缓慢，资金回笼慢，资金链紧张加上金融危机的冲击，导致开发商放缓施工进度，拿地热情不高。 2009年土地市场依然冷清，市场整顿还将延续下去，供应量上升，政府调整土地出让价格成明年土地市场的格局。 第三部分 住宅篇 一、市场总体供需分析 2008年宁波市四区新推住宅供应量为256万平方米，加上07年底市四区市场可售存量为44.06万平方米，故08年宁波市四区总供应量为300万平方米。 根据市场调查统计和反复确认，2008年宁波市四区住宅总销售量为130万平方米，总销售率为41，与2007年同期相比，销售量减少51。2008年1月11月宁波市六区共成交商品住宅10607套，与2007年同期相比（2007前11月份年共成交商品住宅24663套），成交套数下降60 2008年住宅市场供销与前两年相比呈现下降趋势，尤其是销售量与销售套数均明显下浮。 受2007年底国家宏观调控，使得楼市交易异常冷淡，这个现象也延续到了2008年，且在年中又受国内外经济环境的影响，消费者购房信心严重不足，观望气氛较为浓厚，住宅市场的部分需求大大受到抑制。 根据房地产交易中心数据显示，2008年宁波商品住宅市场运营呈现特征： 2007年底在国家宏观调控政策的重磅打压下，宁波楼市进入萧条期，交易冷淡的局面一直延续到2008年初。 2008年第二季度，春季家博会前后，宁波楼市出现一拨反弹，商品住宅成交开始活跃，刚性需求支撑楼市成交量。 2008年中以后，受国外金融危机的冲击与与国内一二线城市房市“量降价跌”的负面消息影响，宁波购房者普遍看跌楼市，观望气氛浓厚。尽管国家出台“降息”及众多利好政策，房地产市场价格也明显下滑，但是成交量依然严重缩水。 二、成交价格分析 2007年，宁波市乃至全国一些大中城市的房地产市场均呈现出需求旺盛、供不应求的火爆场面，房屋销售价格持续快速上升。为防止房地产泡沫的产生，政府加快了政策调控步伐，不断打出“土地控制、金融杠杆”的组合拳，控制房价过快上涨。随着各项宏观调控政策的相继落实，2008年宁波商品住宅市场成交量不如以往火爆，消费者观望气氛浓厚，成交量下降，使得开发商回款缓慢，资金紧张。第三季度，部分楼盘纷纷下调价格，宁波市整体房价快速下滑，房价势头得到抑制，房地产市场逐步回归理性发展。 根据国家统计局宁波调查队最新调查显示：1-11月份我市房屋销售价格累计同比指数为109.9%。具体如下： 新建房销售价格累计同比指数为112.2%。其中，新建住宅销售价格累计同比指数为113.6%。新建住宅中商品住宅销售价格累计同比指数为114.1%。 销售价格总体上涨，但是销售价格同比涨幅逐月回落。与2007年同期相比，2008年各月新建住宅销售价格同比涨幅逐月回落明显，各月环比价格基本持平，房价快速上升的势头得到抑制。 今年以来，我市的房地产市场总体观望气氛浓厚，需求不旺。从近期跟踪情况分析，市区部分楼盘售价有松动迹象，但整体趋稳。我市房地产市场总体仍是乐观的。预计接下来几个月房屋销售价格同比涨幅还将稳步回落,但总体价格仍将保持平稳。 一、板块成交分析 海曙区 2008年，海曙区住宅市场新增供应量为3.3万平方米，加上2007年底存量为2.2万平方米，因此整个区域总供应量为5.5万平方米。据统计，2008年共销售1.1万平方米，海曙区总销售率约为20。 区域新开楼盘：南都花城五期 区域评价： 海曙区为老城区，地段稀缺，近年住宅土地推量极少，其住宅供应量逐年下降，在07年该区域无任何住宅项目推出的情况下，08年上半年新推了住宅项目南都花城五期，售价不低，成交得极为平淡。08年销售的楼盘除了南都花城五期地块之外，还有柳逸花苑、东方威尼斯二期、水岸心境等楼盘的剩余房源（集中备案）。海曙区域在住宅项目稀缺的情况下，区域购房者外流现象较为频繁。 江东区（江东传统居住区、东部新城） 2008年，江东区新增供应量29.36万平方米，2007年底该区域的存量为0.81万平方米，因此整个区域总供应量为30.17万平方米，据统计，08年销售量为6.42万平方米，江东区销售率约为21。 区域新开楼盘：世纪东方商业广场玫瑰花园、BOBO城二期、锦绣东城一期、东外滩花园 区域评价： 2008年江东区由于四个新盘的集中供应，因此区域总供应量相比07年同期增加60，但由于新开楼盘集中在年底开盘，部分认购房源还未及时纳入备案系统，因此从已成交的备案数据来看，江东区2008年的销售量少于07年。 江东传统居住区近年用地放量逐渐减少，住宅用地供应非常稀缺，由于老小区的成片坐落，接近市中心一带几乎无地可推。而东部新城的规划发展，土地供应集中供应，未来东部住宅项目将逐渐东移。从整个区域的住宅需求来看，传统居住区的众多老社区兴建已久，各方面的配套设施相对落后，因此这一区域的换房需求量较大。东部新城的规划蓝图辐射力覆盖整个宁波市区，将会吸引其它区域的购房客户。 江北区（江北老城区、江北北区） 2008年，江北区新增供应量为41.13万平方米，2007年底该区域的存量为7.17万平方米，因此整个区域的总供应量为48.3万平方米。据统计，整年去化18.83万平方米，江北区销售率约为38。 区域新开楼盘: 奥林80、盛世嘉苑、天慈良园二期、湖景花园、汇豪天下二期、颐和名苑二期 区域分析: 江北区分为江北老城区和江北北区，上半年新增供应点集中在江北北区，而下半年新增供应点集中在江北老城区。 江北老城区是宁波市中心城区之一，目前所开发的楼盘均属于高端楼盘，房价普遍较高。2008年新开住宅项目有18.62万平方米，加上去年的存量共销售了5.6万平方米。由于售价较高的因素且08年市场没有去年火热，因此销售速度比较缓慢。 江北北区包含了洪塘区块、慈城新城区及庄桥区块等远郊地段，为杭州湾大通道进入市区的北大门。由于江北北区楼市发展与江北老城区相比较缓慢，区域本身又处城市远郊区域，各类配套较不完善，商品房市场发展起步较晚。但从这两年的住宅项目开发速度来看，开发进程还是显得比较快，且区域内多数属于小面积低总价房源，属于高性价比的区域。另外除了商品房项目外，该片区为宁波经济适用房最为集中的片区，大规模的经济适用房的建设，片区的整体楼市形象的提升有一定影响。区域内潜在土地购置量较少，已知仅个别项目上市，除板块内部竞争外，同时面临来自城西、北高教园区等周边板块的竞争。但结合区域规划以及杭州湾大桥通车对区域的提升效应来看，未来有可能呈现供不应求态势，房价仍有一定的升值空间。 高新区 2008年高新区新增供应量为30.41万平方米，2007年底存量为2.3万平方米，因此整个区域的总供应量为32.71万平方米。整年销售了20.25万平方米，高新区销售率约为62。 区域新开楼盘：万景梅庭、皇冠花园一期、江南一品二期 区域评价： 宁波国家高新技术产业开发区（简称宁波国家高新区）前身是宁波市科技园区，始建于1999年7月。2007年1月，经国务院批准，升级为国家高新技术产业开发区。高新区是宁波建设创新型城市的重要载体和长江三角洲南翼的科技创新基地，区域内已引进多家科技研发机构与企业，因此区域内楼宇经济逐步成长带来的客群在增长。但是从购房者的心理接受程度来看，该区域目前认为近郊概念，主要吸引江东片的外扩购房需求，以及北仑、镇海等想进入宁波的相对高端的客群，区内原住民较少，内部换房需求不多。2008年区域内供销量均多于2007年，皇冠花园与江南一品等两个大盘的热销提升了板块价格预期，从长远来看，价格成长空间较大。 鄞州区 2008年鄞州区新增供应量为130万平方米，2007年底该区域的存量为28.38万平方米，因此整个区域的总供应量约为159万平方米。据统计，鄞州区整年销售了71万平方米，整个区域销售率约为44。与07年同期相比，今年需求量严重受到抑制。 鄞州中心区（包括下应街道、姜山陈婆渡区域） 2008年鄞州中心区新增供应量为96.08平方米，2007年底存量为32.8万平方米，因此整个区域的总供应量为128.08万平方米。整年去化45.35万平方米，鄞州中心区销售率约为35。 区域重点新开楼盘：金色水岸二期、盛世天城二期、荣安和院二期、都市丽湾、上上城、蔚蓝水岸 区域评析： 与历年的供销对比来看，2008年中心区的供应量下降，开发商放缓开发进程，住宅需求量严重缩水，仅为07年的近三分之一。 2007年鄞州中心区价格飞涨，伴随而来的也是该区域较高的成交量。2008年，在市场状况不明朗的情形之下，鄞州区则遭遇了高房价、低成交量的尴尬局面，这个现象尤其集中在上半年。而随着年中金色水岸领衔调价之后，其他楼盘纷纷跟随，中心区房价开始回归。凡是价格回调后的楼盘销售均显较好，区域市场信心有所提升，下半年新盘或续推楼盘陆续推出，成交量虽然有所回升，但是难以回复2007年的热销场面。 鄞州中心区的“城市副中心”地位如今日渐凸现，万达商圈作为中心区的标杆其商业价值逐渐拉升。目前中心区的开发步伐已扩张至下应、鄞南等区域。从近两年的区域住宅土地的集中供应，未来，中心区还是宁波市四区住宅项目的主角。 城西板块 2008年城西片区新增供应量为33.31万平方米，2007年底存量为7.9万平方米，因此城西总供应量为41.21万平方米。整年去化25.65万平方米，城西片区销售率约为63。 区域新开楼盘：格兰春晨、缘园、瑞园、西城春天、清水湾 区域评价： 城西片区2008年的供应量同比2007年相对持平，而需求量有小幅度下降。从该片区上半年的商品住宅成交来看，相对活跃，不亚于07年的火热。而下半年自中心区的众多项目纷纷下调房价，部分楼盘价格接近城西片区的售价，因此在中心区自身强大的辐射力影响下与下调后的房价的吸引下，使得购房者转移了对城西片区的关注。因此下半年城西住宅项目的成交极为冷淡。 城西板块自身的住宅市场发展相对于其他区域而言显得非常薄弱，区域内市政建设、配套设施均还不够完善，加上市政规划近期还是集中在东部与中心区，因此城西对其他区域购房者的辐射力还不大。但是从远期来看，首先板块属于目前宁波楼市为数不多的“价格洼地”之一，且轨道交通1号线的动工开建乃至2014年建成通车的这一市政规划对城西板块的价值拉升即使目前还没有完全体现但也是在不久的将来也会实现。 东钱湖 2008年东钱湖新增供应量为21.03万平方米，2007年底存量为3.2万平方米，因此整个区域的总供应量为24.23万平方米。整年去化12.2万平方米，东钱湖区域销售率约为50。 区域新开楼盘：英伦水岸、卡纳湖谷、东湖官邸五期和六期 区域评价： 东钱湖旅游度假区是宁波都市文化旅游商贸区中最大的一个板块，未来将成为国家级旅游度假区、华东地区重要的国际会议中心、宁波都市区的“后花园”。其优越的自然环境、不可复制的景观资源，是东钱湖打造豪宅区域的最关键因素。而别墅市场从政策面来看，未来将成为稀缺产品。自2003年国土资源部对别墅用地叫停以来，2005年中国政府出台一系列政策限制别墅开发，2006年底别墅类项目被列为禁止用地，“十一五”期间，国家对于别墅供地的限制政策将会持续。因此高端置业者普遍对于别墅保持了乐观的市场预期。在如今投资渠道不畅，股市连续下跌的现实情况下，作为稀缺产品的别墅受到了普遍的青睐。 一、后市供应格局 2008年底宁波市四区在售住宅项目剩余存量约170万平方米，2009年此列住宅项目的后续推盘体量约有191万平方米，2009年宁波市各个片区预计入市住宅项目的体量约有153万平方米，因此总合计：2009年宁波市四区供应总量预计有514万平方米。 其中，泛鄞州中心区的供应量便有234.56万平方米，占了整个市场份额的45，而2008年该区域仅销售了45.35万平方米，未来的市场竞争非常严峻。按照往年中心区的正常需求量来对比，08年大部分的需求受到了抑制。预计这些需求可能会在09年释放。因此2009年对于泛鄞州中心区而言，是“残酷”也是机会。 其次，海曙区2009年的存量和续推体量并不多，但是假如明年有维科水岸心境三期和青林湾二期这两个大盘的入市，那么该区域的供应量将达到71.39万平方米，占整个市场份额的13。 2009年城市东部（江东老城区、东部新城、高新区）的供应量将达到65.74万平方米，仅次与海曙区，占市场份额的12。该区域2009年的续推体量较大，达到37万平方米，另外还有浙大网新的蓝海与蓝庭项目的入市，市场竞争局面还是比较严峻的。 江北北区与鄞州城西片区在2009年的竞争激烈程度要比前几个区域稍显平淡，城西片区09年的总供应量在28.56万平方米，而08年的销售量有25.65万平方米，因此09年该区域在售的住宅项目假如突显高性价比优势，销售形势应该很好。江北北区2009年的总供应量有30.34万平方米，08年销售了26.48万平方米，该区域的形势与城西片区较为相似，只要房源在售价格接近消费者心理预期，并且加上北区的板块炒作，09年的销售形势还是向上发展的。 2009年宁波唯一的别墅聚集地东钱湖片区的总供应量也非常大，主要是体现在在售项目的后续推盘房源量较大，共有44.03万平方米。而08年该区域的销售量为12.02万平方米。由于高端物业的销售速度向来比普通住宅要缓慢，因此40万方的供应想必销售周期会拉长。 后市供应格局总结：宁波四区正常的年均住宅需求量约为200万平方米,而2008年在售住宅项目的剩余存量以及2009年续推的体量合计约有361万平方米，再加上2009年可能会入市的项目体量即潜在供应量约有153万平方米。 这个供应量相当于2年的需求，因此2009年住宅市场将持续严峻。加上受到大环境的影响，经济环境在短期内无法得到快速调整，虽然08年底国家出台了众多利好政策，可能会提升部分购房者的信心，在09年释放08年被抑制的部分需求，因此估计2009年需求量要略好于2008年，稳定在150万200万之间。 住宅篇总结 2008年商品住宅需求受到抑制：股市持续低迷、国内大中城市房价松动引起的购房信心下降、美国次贷危机对经济的影响等共同作用，在一定程度上抑制了宁波房地产购房需求。基于“买涨不买跌”的心理，更多的购房者坚定了持币待购的决心。 2008年宁波新建住宅销售价格逐月回落：2008年市场成交量不如以往火爆，消费者观望气氛浓厚，成交量下降，宁波市整体房价快速下滑，房价势头得到抑制，房地产市场逐步回归理性发展。 2009年楼市供应竞争激烈：2009年预计到的供应体量（08年在售住宅项目剩余存量和09年续推体量）已经达到361万平方米，另外还有潜在供应量（预计09年入市的项目体量）约有153万平方米。这个供应量相当于2年的需求，因此2009年住宅市场将持续严峻。 第四部分 商务篇 一、市场总体供需分析 2008年宁波市四区写字楼市场新增供应量约有72万平方米，加上2007年底剩余存量有35万平方米，因此2008年写字楼市场的总供应量有107万平方米。根据统计，2008年销售26万平方米，销售率为23。2008年写字楼市场呈现萎缩态势，市场需求量从20062007年的50万平方米下滑到了2005年水平的26万平方米，市场异常严峻。 单从历年的数据上来看，宁波写字楼市场年需求其实相当有限，在2007年住宅市场火爆的带动下，宁波写字楼销售量勉强比06年略增加3万平方米，仅为50万方平方米出头。 而分析宁波写字楼市场严峻的原因，主要有以下几种因素： 供求严重失衡：剩余存量多，新增供应量陆续推出 从前两年开始担忧的供应过量到如今的写字楼案场门可罗雀，宁波写字楼经历了短暂的繁荣后迅速地走向了尴尬的进退两难的处境。快速的城市化和夸大的楼宇经济及其背后的形象工程在催热写字楼的同时，也给写字楼正常开发带来了巨大的供应过量的压力。从近四年的写字楼供销对比，就可看出，宁波的写字楼供应量一直在增长，而销售量却起伏不定，市场呈现供大于求的局面。 主流行业的荣衰主导写字楼方向 宁波是一个外向型经济结构的城市，一直以来，以外贸、物流、货贷等行业为主。而外贸企业一直是写字楼的主要购买客户，这个比例大概占到了60%。由于今年上半年受到国家宏观政策的影响，宁波民营制造业面临困境，致使外贸行业大幅度缩水，到了下半年受国外金融危机的冲击，外贸企业的订单额严重减少，因此目前已有不少小型外贸公司注销，当外贸公司经济压力大利润少的情况下，写字楼的销售速度也将在一定程度上放缓。 一、板块市场分析 目前宁波写字楼市场处于一个新老交替的阶段当中： 成熟板块中可供开发资源有限，目前开发项目多数走高档豪装路线。 新版块之间为成为下一阶段宁波新的商务办公中心竞争激烈。 目前写字楼市场受市中心土地资源限制以及城市扩张影响，正逐渐由三江口向新城区扩散，当前科技园区已经初步形成规模，营造出一定的商务办公环境，下一阶段南部商务区和东部新城都将开发一批写字楼项目分阶段投入市场，形成新的商务办公中心。 海曙区 三江口板块 三江口片区作为宁波最早的商业中心，写字楼市场比较发达，该区域近期所推出的诸如银泰国际、环球中心、汇金大厦等都被定位在城市办公楼金字塔的顶点，因为稀缺性受到市场追捧；但是受土地条件制约，未来发展潜力不大，与新拓展区域在客群定位上存在明显差异。量少且差异化明显的特征造成该板块与新区域竞争态势不明显。 海曙鄞奉路路板块 鄞奉片区东滨奉化江，南邻杭甬高速公路，西界南塘河，北至铁路附近。该区域位于老市区的西南角，是海曙区与江东区、鄞州区的联系纽带，也是城市核心区的西南门户，更是三江百里文化长廊的标志地段。规划中的鄞奉片区将成为宁波CBD的扩展基地，是一个以商务、居住为主，兼容商贸、娱乐、历史文化等功能，体现滨江特色的综合性片区。 土地面积：1.6平方公里；基地内待拆迁建筑：93.09万平方米；建成后片区建筑面积：180万平方米（其中：公共建筑10万平方米、商务办公59万平方米、居住88万平方米、商业23万平方米） 鄞奉路片区分为商务、居住、商业和文娱组团。首期启动区内建设总建筑面积约25万平方米，为集国际商务、国际酒店、公寓、时尚商业于一体的综合商务区。开创商务租赁市场，为世界五百强企业和国际金融、中介及现代服务业企业提供国际化商务办公环境，并引入国际机构，构筑国际化商务平台。 江东区 江东核心滨水区北临中山路，南临百丈路，西临奉化江和江东南路，东以建成的住宅小区和十九中学为界，总用地面积约22公顷，包括中信国际大酒店和香格里拉酒店用地。根据规划，江东核心滨水区将主打商务功能，但在强调商务办公空间开发的同时，引入多用途辅助性商务设施，包括酒店、商业、市民文化建筑和商务式公寓，创建一个24小时活跃的城市中心区。 区域的基本功能定位为商务办公。设计中还包含一个”宁波多媒体中心”，西北角江厦桥与江东北路交叉处拟建多层地标性市民建筑，提供24小时零售、娱乐服务；沿中山路地块为混合商业与商务办公区，并计划建造一座约175米高的办公塔楼和一个结合地铁站的零售中心；紧邻中央公园东侧是连接中山路与百丈路的娱乐商业街，与拟建地铁站和零售中心相连；中央公园南侧规划为酒店式或服务式公寓；沿百丈路地块同样为商业、商务混合地块，但零售业比重相对较低。 鄞州区 南部商务区 在商务区整体开发量达到110万平方米。且区政府规定今年必须开工，两年之内必须建成，因此在2-3年内整体推出量将非常庞大。 虽然当初的定位是针对工贸企业，但随着而来的一系列问题依然存在。这些企业在完成本企业的总部用房以后，必然将大批的办公用房用来出租或出售，这必然将对市场形成巨大的冲击，而这种冲击在后年必然陆陆续续的显现。如本项目定位于写字楼并且进展缓慢的话，将有较大的压力。 用地功能定位为商务办公区，是鄞州区未来的商务活动和交流中心。具体的建筑功能应该以总部办公为主，同时兼容文化交流、商业服务等配套功能。 板块对比总结 在城市建设过程中，老城区开发潜力日益枯竭，城市扩张势在必行城市未来开发核心的争夺将在东部新城板块与鄞州南部新城板块之间展开。 商务篇总结 在银根继续缩紧、调控持续、宁波外贸经济增长放缓以及未来政策导向尚不明确的市场行情下，无论是自用客户还是投资客户，对写字楼产品都有一定的警惕性，观望情绪浓烈。而写字楼供应量的不断增大是最现实的问题，在宁波，经济产业结构相对单一，写字楼需求有限，主力客群都是外贸、物流、货代类企业，这个类型企业的发展好坏将会直接影响到写字楼市场的需求高低。 下阶段宁波写字楼市场还将处于供大于求的局面。一方面，经济环境发展速度放缓，投资风险加大，部分宁波外向型商贸企业的倒闭使得写字楼市场越来越严峻；另一方面，市场的恐慌心理加剧，观望程度浓厚，在出口压力增加的情况下只能拉动内需，国家极力去拉动国民的消费，但是短期内还是没有办法改变这一情况。从写字楼供应来看，2009年鄞州南部商务区和东部新城大量项目需要去消化，销售压力非常大。 第五部分 商业篇 一、市场总体供需 2008年宁波市六区共成交商铺563套，成交面积达到89621万平方米。 其中成交面积最多的区域是鄞州区，共成交商铺272套，合计成交面积为57060万平方米，区域商铺成交均价为13560万平方米。鄞州区的商铺成交主要集中在鄞州中心区，多数为住宅小区的底商，在这些小区内的商铺，成交价格根据地段而差别很大，比如临近万达商圈的小区商铺成交价就很高。另外鄞州区还有两个商业项目，成交量也很多，联盛商业广场与鄞南商业广场。 其次镇海区的商铺成交面积仅次于鄞州区，共成交商铺83套，成交面积为16996平方米，区域成交价格达11720元/平方米。成交的商铺以住宅底商为主。 另外，海曙区、江东区、江北区、高新区等区域也有商铺成交，成交量不大，较为零星，但是区域成交的均价整体较高。 二、宁波商业市场分析 自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐