深圳观澜a909-0137a909-0138地块市场分析.ppt

一、 区域市场发展 二 、区域房地产市场发展 三、客户分析 四、SWOT分析 五、市场分析小结,A909-0137 A909-0138地块市场分析,一、 区域市场发展 二 、区域房地产市场发展 三、客户分析 四、SWOT分析 五、市场分析小结,1. 区域价值分析 2.产业发展 3. 配套设施 4.交通规划 5.生态资源,A909-0137 A909-0138地块市场分析,1、中部综合组团包括宝安区的龙华、观澜和龙岗区的布吉坂雪岗，总面积203.5平方公里。2004年底城市建设用地80.9平方公里，占总面积的40.2%，规划至2020年城市建设用地规模为119.5平方公里。 2、功能定位为市中心区的配套综合服务区，建设现代化客运枢纽和综合服务组团。 未来观澜区域的生活环境将彻底转变。,区域价值,中部综合组团,key point:,综合服务区 客运枢纽,A城市综合服务功能区 为观澜街道提供服务的集居住生活、行政 办公和娱乐消费于一体的综合功能区。 B市属高新技术产业集聚区 B-1富士康为核心计算机产业基地 哈飞汽车为核心汽车制造基地 B-2富士施乐为核心的仪表仪器 和记黄埔为核心的物流功能区 C产业改造与提升区 厂房现状质量较好，侧重产业提升和整合 D特色产业聚集区 依托于观澜高尔夫球会和版画基地，对旧 工业区整体改造，发展体育文化产业 E依托生态资源的休闲度假娱乐区 观澜高尔夫球会、观澜郊野公园、茜坑郊 野公园和生态保护区,观澜五大功能区,位于深圳最北面，临近东莞，总面积89.8平方公里，建成区面积22平方公里，分13个辖区管制，总人口77.4万，其中户籍人口2.1万，是客家人聚居的地方。,A,C,E-2,E-3,B-1,B-2,D,E-4,E-1,城市综合服务,观澜郊野公园,观澜高尔夫球会,茜坑郊野公园,生态保护区,区域价值,功能定位,地均生产总值偏低 2005年观澜街道建设用地地均产值为3.96亿元/平方公 里，低于宝安区其他中心区位的街道和宝安区平均水平 用地构成以工业为主 居住用地极少，工业用地比例接近50%，各社区分布均衡，密度较大，厂房环境较差，大部分是劳动密集型产业 配套产业和第三产业用地明显不足 城市化落后于工业化特征明显,观澜土地利用现状,集中工业用地，提高地均生产总值 集中工业用地，整体重新规划，2008年观澜街道建 设用地地均产值为7.99亿元/平方公里 用地均衡，构成以工业、居住为主 按功能区规划分布工业团和居住团，提高厂房质量， 产业升级，建设一批高水准的住宅小区 增加配套产业和第三产业用地 加大城市化发展力度,观澜土地利用规划,土地利用,区域价值,key point:,城市化进程促进房地产市场的良性发展,1、观澜新中心区由机荷高速公路、梅观高速公路、观兴东路、环观南路、观澜大道围合而成，总用地面积433.81公顷，可建设用地3.72平方公里，高新技术产业用地1.1平方公里 2、与目前现状不同，中心区未来规划将改造成为以居住用地为主，商贸、行政、文化、教育配套完善的观澜新中心。 观澜新中心区将取代观澜老街成为观澜未来居住、行政、文化、教育的中心，区域价值将进一步提升。,北 环 路,至新桥,至大亚湾,至光明,至天堂围,观,至平湖,观,景,路,至梅林,至机场,至龙华,梅,观,高,速,公路,清湖立交,机荷高速 公路出入口,机 荷 高 速 公 路,观澜河,高,尔,夫,大,道,观,澜,大,道,光,路,观,平,路,观,天,路,区域价值,观澜新中心区规划,key point:,观澜新中心区、CLD城市价值,通过“资源-产品-再生资源”的发展模式，提倡低资源的投入、高经济产出、低污染排放，重新规划或翻新工业园区，引入一批世界级高新企业的入驻，如三一集团、富士施乐、富士康、哈飞等，解决生态、经济社会系统之间的矛盾,外企的进驻将提高片区知名度，改善片区的投资环境。 目前观澜共有45家工业园区，按功能分区重新打造的园区有观澜高新科技园、大富工业园和金雄达科技园，其他只是整体翻新，并没有功能分区概念。,观澜高新技术产业园（新规划）,规划面积4.23平方公里，涵盖了生产、研发、教 育、生活、休闲、服务等多种功能区 产业定位主要面向“电子信息、生物医药、新材 料、大型先进装备制造业”等高新技术企业。 深圳首批生态工业园区,单位：亿元,观澜工业园,观澜镇福民泗黎路上 占地3000平米，建筑面积6000平米 涵盖宿舍、厂房，外部环境一般，里 面装修较好，功能配套较少,产业发展,高新科技园,key point:,大型企业进驻的区域发展价值,观澜街道经济发展情况,大型高科技企业入驻，使得观澜街道生产总值、规模企业工业总产值逐年大幅上扬； 观澜人口总数逐年递增，片区外来人口呈指数性增长。 随着投资环境的改善和外企的进驻，区域经济将稳步上升，中高级人才将涌入片区，未来人口素质、收入水平将明显上升。,可以看到，片区产业的发展和产业结构的调整为片区带来：,循环经济,产业发展,key point:,大型企业进驻的区域人群质素变化,配套设施,公共设施配套不完善，档次较低，集中在老街 目前观澜片区商业生活、教育医疗和市政配套围绕 老街铺排，整体档次较低，不完善不成熟,观澜公共设施现状,未来将完善医疗、教育、行政、商业娱乐配套 重点发展牛湖、中心区和横坑水库片区商业休闲配套,观澜公共设施规划,老街,牛湖,横坑,中心区,根据城市规划，未来区域内的医疗、教育、行政、商业休闲配套将逐渐完善，生活配套和居住氛围将明显改善。,key point:,城市升级对区域市场的利好影响 利好规划的实现周期与项目的发展存在时间差距,现状 主要通过梅观、机荷高速往返市区； 道路网络系统已经形成，但支路少，不 够密集，交通拥挤； 道路路况不好，多为2或4车道，较窄； 公路型道路多，城市型道路少；,交通规划,规划 重点建设支路，进行拓宽修复等工程； 地铁4号线延长至观澜，预计2015- 2020年落成 未来地铁轨道网络系统落成，可以通过 地铁4号线畅通往返观澜和市区 随着地铁4号线的建成通车，区域道路网络的逐步完善，未来区域的通达性、内部交通环境都将得到进一步优化。,机荷高速,梅观高速,地铁11号线,地铁4号线 三期,地铁4号线 二期,地铁6号线,观澜交通,区域通达性佳、规划中地铁四号线,福田客户,罗湖客户,南山客户,客户流向,区域内供应的严重不足,区域价格一路彪升,交通建设有效缩短城市距离,区域之间明显的价差引出的投资意向,key point:,交通改造 客户迁徙,生态资源,规划中有21个社区公园、2个郊野公园 观澜重要景观带观澜河改造工程已经全线开始，部分工程业已完成 观澜区域内的生活环境将随着绿地系统的建成和观澜河的改造完成得到颠覆性改变。,观澜绿地系统,观澜河,key point:,城市“绿肺工程”建设的居住价值提升,观澜目前以工业为主，区域居住环境支撑力度相对较弱； 城市未来规划良好，观澜河整治、循环经济效益将给片区带来巨大的环境变化，但规划前瞻的实现周期较难立刻为片区房地产市场发展带来契机； 工业园的发展及大型企业的进驻，将为观澜片区带来更多的外来人口，改变片区人口结构，带来新的置业需求； 地铁四号线开通、道路改造完工，有效缩短城市距离，加速内需市场向外需市场的过渡；,观澜现状与规划总结,key point:,利好因素、实现周期,一、 区域市场发展 二 、区域房地产市场发展 三、客户分析 四、SWOT分析 五、市场分析小结,1. 区域发展历史 2. 典型个案 3. 未来推售项目 4.区域演变历程分析,A909-0137 A909-0138地块市场分析,区域发展历史,区域发展历史,项目名称：中航格澜郡 地理位置：观澜世纪广场南侧 占地面积：15.6万 建筑面积：25.5万 ， 平均容积率：1.65 总 户 数： 1664户 均 价： 小高层9500元/平方米 畅销户型：三房（95-140）四房（142-165）,客户分析： 此项目基本认可度较高。 客户大部分为观澜本地人，置业目的以自主为主。 非常关注项目的实用性（比如户型设计、实用率等），以及带给他们的附加值（如周边配套） 格澜郡定出的均价，在他们的接受范围内 。 成交客户: 85%的客户为2次或多次置业,以私营企业主、 高级管理人员及公务员为主。15%的客户为1次置业,自用客户占85%的比例,投资客占到15%. 客户区域: 观澜70.6%,龙华13.6%,关内10%,其他5.8 置业原因:改善居住目的和自住为主；少量投资客,分析： 小高层，3-4房的大户型单位销售速度较快，在观澜市场比较受欢迎。 地段优势，大社区，以及天虹等商业配套的引进，为本项目增值不少。 高端别墅产品质素不高，园林展示不足，导致销售缓慢。,中组团典型案例 已售 中航格澜郡,典型个案分析,招商澜园,项目名称：招商澜园（商住用地） 地理位置：位于宝安区观澜街道大和路与竹园路交汇处大和路西侧 占地面积：92820.78平方米 建筑面积：292492.91平方米 计入容积率的总建筑面积为 222770 平方米，住宅面积210020平方米(含公共租赁住房31503平方米)；商业面积6000平方米；幼儿园面积3900平方米 平均容积率：2.5 总 户 数：2030 均价： 9600多元/平方米 主力户型：三房四房（130-150）,分析： 22万平米、低容积率的大型高尚社区 1500豪华会所、6000商业面积、约6000中心花园、泳池、幼儿园等完善配套 户型南北通透，户户赠送大露台及凸窗，大部份户型配有入户花园或内庭院，舒适度高。新古典主义建筑风格 位于大和路上，大和路正在面临规划，交通不顺畅，环境差,典型个案分析,中组团典型案例 已售 招商澜园,项目名称：和黄观湖园（商住、别墅用地） 地理位置：位于梅观高速观澜出口旁 四梨路和樟企路交界处 占地面积：375851.88平方米 总建筑面积:165540平方米 容积率:仅为0.44 其中别墅47544平方米 ，多层住宅89232平方米，联立式低层住宅20900平方米，幼儿园2栋3300平方米，会所1200平米 主力户型：别墅、多层,典型个案分析,产品分析： ,客户分析： 。 成交客户: 客户区域: 置业原因:,项目名称：招商观园（商住用地） 地理位置：位于深圳市宝安区观澜街道环观南路北侧，与观澜高新技术园区隔路相望，毗邻梅观高速、机荷高速. 占地面积： 147595.156平方米 建筑面积：222221平方米 项目计入容积率的总建筑面积为222221平方米，其中住宅面积204301平方米；商业面积4000平方米；居住区级文化中心6000平方米、垃圾收集站60平方米、门诊部3000平方米、12班幼儿园面积3700平方米（独立占地不小于4000平方米）、公共厕所60平方米，社区综合服务站1100平方米。 项目套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，拟达到开发建筑总面积的95%以上。 平均容积率：1.5,招商观园,未来推售项目,项目名称：盈峰翠邸 地理位置：位于宝安区观澜街道横坑水库南侧 占地面积：85184.72 总建筑面积:205006.30 其中A909-0110地块为41506.29 ，A909-0086地块为43678.43 ；总建筑面积153330 ，其中A909-0110地块74710 ，A909-0086地块为78620 ；住户共1295户。项目规划为地上建筑4-10层，地下2层，共59栋建筑 57栋住宅（其中住宅建面：141090 小高层建筑面积:92163 多层建筑面积:48927 2所幼儿园（3200 ） 商业:4000 容积率:1.80 户数：1295 主力户型：独栋别墅,联体别墅 （少量高层）,和黄盈峰翠邸,未来推售项目,项目名称：城建观澜 地理位置：位于宝安区观澜街道横坑水库南侧 占地面积：194645.96 总建筑面积: 292835 其中： 容积率：1.5 商业：5860 幼儿园：3500 户型：别墅、高层,注: 局部可设计为超高层，建筑高度在100米以上；高层 住宅间距保证在40米以上；其他技术指标不变。 地块规划为TOWNHOUSE或叠加别墅+高层的规划组合，项目目前已经动工，估计2009年下半年就可以面 世了。,城建观澜,未来推售项目,未来推售项目,本案,2009年后推售总量为110多万平米，以别墅及大平面小高层产品为主。,未来推售项目,起步阶段 出现商品房，推出量极少,快速发展阶段 品牌发展商云集，市场成熟度迅速,2001年以前,20022005年,观澜区经济发展,20052009年,雏形阶段 集资房、自建房为主,规划设想阶段 个别大型住区开发并主导市场,产品演变,客户演变,房型：两房、三房 面积区间：80100平方米,房型：一房、三房、四房 面积区间：4580110平方米,本地土著居民 企事业单位公务员首次购买,市场特征,代表项目,2009年及以后,集资房，自建房,金泽花园、中航格澜郡一期,中航格澜郡二期、招商澜园,招商观园、和黄观湖园、和黄盈峰翠邸、城建观澜,两房：73-87 三房：96-127 四房：144-166 五房：288 ,主流产品预测： 别墅、联排、高层大平面房型,本地土著居民 小型事业企业主 个体经营户,本地土著居民 小型私营企业主、公务员 个体经营户、本地投资型客户,本地土著居民 私营企业主、公务员 个体经营户、外区域投资型客户,规划发展,品牌发展商即将替代本地发展商成为房市开发主力，豪宅成为产品主角，未来规划及升值空间被关注，高品质房屋及未来规划开始吸引周边及关内客入市。 规划的实现力度、交通的改善都将促进内需市场向外需市场的快速过渡,区域发展历程演变分析,内需市场向外需市场过渡，区域市场成熟度发展较快，产品趋于高端化发展,Characteristic：,观澜房地产发展起步较晚，多为集资房,距深圳关内较远，因此较为封闭，主要表现为本地开发商与本地客户的供求关系，,由于受到政府土地出让政策等影响 ,商品房代替集资房,观澜中航城01号作品拉开了观澜高档住宅的序幕,关内品牌发展商进入,周边投资与置业者开始关注,一、 区域市场发展 二 、区域房地产市场发展 三、客户分析 四、SWOT分析 五、市场分析小结,1. 现有市场客户分析 2.客户发展趋势分析,（1）现有市场客户分析,中航格澜郡 客户分析,中航格澜郡客户主要以本地客户为主，龙华客户次之，以公务员、原住民、私营企业主和企业中高层管理者为主；需求三房、四房为主，关注社区感及舒适度,1,中航格澜花园是观澜的第一个真正意义上的商品房项目，其客户构成、需求和来源以及置业关注点，对于本项目具有很强的参照意义。,楠木新村别 墅客户分析,楠木新村作为一个集资房别墅项目，主力户型在200平以上，涵盖了观澜早期的高端客户，但公共绿化少，周边环境差、空置较多,楠木新村项目是观澜地区非常特殊的一个项目，是观澜市区内唯一的一个别墅项目，客户构成也十分独特，基本上是观澜地区内最高端的客户。,2,集资房客 户分析,集资房客户以非户籍人口为主，相对不稳定，集资房客户改善居住的愿望强烈,由于该区域房地产市场刚刚启动，集资房解决了观澜绝大多数非户籍人口的居住问题，是观澜市场主要的供应，研究集资房客户的情况，对于本项目具有重要的意义,3,观澜客户总 体构成分析,观澜客户主要以公务员及企业客户为主，主力需求户型为110平米以上三房、四房，总价承受力100200万,4,（2）客户发展趋势分析,本体客户 趋势分析,私企业主、高级公务员为观澜主力购房人群，经济实力最强，购买力有逐步提升的趋势，需求产品以大户型为主,1,企业中高层管理者为观澜主力购房人群，购买力有逐步提升的趋势，随着家庭结构的完善，住房需求面积有逐步向大面积产品升级的趋势,外来客户 趋势分析,龙华客户为观澜主力外来客户，但总体数量较少，随着观澜新区的发展及价格优势未来此类客户群有扩大的趋势，收入有逐步提高的趋势,2,目前片区内港台客户数量较少，主要为高尔夫产业客户，随着观澜产业及城市发展的逐步成熟这部分客户的数量将会增多,未来随着交通的完善将会吸引一部分关内白领客户，但短期内暂不会有关内客户进入观澜,观澜市场上的主力客户(购买力较强的客户)群为本地私企业主、高级公务员、企业中高层管理者，少量龙华及港台客户,客户分析小结,主力客户群需求户型主要以大户型为主，总价承受力在100200万之间,一般客户主要需求小2房、3房，总价承受力有限，80万以下一般客户主要需求小2房、3房，总价承受力有限，80万以下,一、 区域市场发展 二 、区域房地产市场发展 三、客户分析 四、SWOT分析 五、市场分析小结,A909-0137 A909-0138地块市场分析,观澜老中心区南区,观澜新中心区,横坑水库,110KV高压走廊宽30米,招商,城建,和黄,地块现状：土坡,优势,区域优势,1. 临近观澜老中心及新中心区 2. 靠近梅观高速，交通相对便利 3. 处于横坑水库旁边，生态资源较好 4.品牌发展商云集，未来的高档住宅片区,项目优势,1. 不受90/70限制（招商地块90平米以下95%；和黄地块90平米以下70% ） 2. 与其他三个地块相比，距离横坑水库最近 3.地块附近无杂乱景观,劣势,区域劣势,1. 观澜市场相对封闭，不够成熟自建房集资房较多 2. 劳动密集型产业较多，高端客户资源相对较少 3.区域不成熟，配套较少,项目劣势,1. 限高24米，高度低于其他三个地块 2. A909-0138北侧现状为土坡，用途不明 3.110KV高压走廊，宽30米，可能会对本地块产生一定影响 4. 商业设施不齐全，生活相对不变 5.临近梅观高速，A909-0137噪音较大,机会,区域机会,1. 观澜市场处于一个走向成熟、上升的过程 2. 产业规划、转移的实现，将为本片区带来部分高端客户资源 3. 关内客户转移，也是本区域的一个机会 4.片区整体容积率较低，易打造高端楼盘形象,项目机会,1.不断有新楼盘推出，关注度逐渐上升 2. 政府重点规划发展区域，市政配套日益完善 3.110KV高压走廊，宽30米，可能会对本地块产生一定影响,威胁,项目威胁,1.市场供应量大且相对集中，市场竞争剧烈 2.集资房在本区域占到相当的比重,一、 区域市场发展 二 、区域房地产市场发展 三、客户分析 四、SWOT分析 五、市场分析小结,A909-0137 A909-0138地块市场分析,1. 物业类型建议 2. 物业推售计划建议,（1）物业类型建议,中航格澜郡产品分析,中航格澜郡产品分析,5栋A单元:A+B奇数层户型,招商澜园详情-户型,面积:135.16/户型:3室2厅2卫 南北通透/带入户花园/主卧朝南,皆带大凸窗,5栋A单元:E+F 奇数层户型,面积:135.12/户型:3室2厅2卫 南北通透/带入户花园/主卧朝南,皆带大凸窗,招商澜园详情-户型,5栋A单元:C/D奇数层户型,面积:82.14 户型:2室2厅1卫 户型方正/客厅带大阳台/主卧带大凸窗,招商澜园详情-户型,6栋A单元:A/B偶数层户型,面积:137.9 户型:3室2厅2卫 户型特点:入户花园/多阳台/户型方正,招商澜园详情-户型,6栋A单元:C/D偶数层户型,面积:155.5 户型:4室2厅2卫 户型特点:入户花园/客厅大阳台/户型方正 /独立工人房,招商澜园详情-户型,6栋A单元: