文香华府项目前期推广认筹方案.ppt

项目定位 市场分析 客户分析 案名解析 VIP 认筹 宣传推广,目 录,项目定位,朝阳易通公司,教育 孩子未来的保障 商业 宁静与繁华的演绎 医疗 健康的守护天使 景观 我的家在花园中 区域 地段决定价值 交通 现状一般，前景无限 潜力 未来城市的中心 风水 上风上水，上人家,宏 观,项目,舍宅,A区,B区,D区,舍宅,建筑风格 全景观飘窗加观景露台，人性化的小区空间定位，质朴奢华的气质，手工打磨的感觉，即欧洲风情，不论风格还是质量，这都将是北票市前所未有的。 物业配套 依据盛达地产多年房地产开发的经验，整合盛达地产多年物业管理心得，我们的宗旨：没有最好只有更好！为业主提供尽善尽美的物业及配套服务。 住宅价格 依据我们的预测，住宅的销售价格均价应该在2500元/平米左右。这个价格，在北票基本上可以称为“天价”。,微 观,我们的项目所处的是一个富人居住区。 产品的所有硬件因素都决定了它是真正引领北票市场的住宅生活区。,分析结论,市场分析,市场格局,北票市的房地产市场整体发展相对比较低级。 消费能力有限，市场供给量大，多挤在抵挡或中档水平。 就高端市场而言，没有真正意义的富人区。,销售抗性,北票市对期房的销售抗性较大，人们普遍对期房有一种不信任感，致使销售周期加长，资金回款率较低。 北票市对顶楼的销售抗性较大，通过市场调查发现，所有项目顶楼售出比例都在50%以下，甚至出现烂尾。,富典人家 荟和商区 福兴家园 欣悦家园 毓水蓬莱 舍宅新城,竞争对手,已经开盘的销售一般，或者进入尾盘，他们都谈不上对手，如果一定要找个对手，那就是盛达舍宅新城。,北票市没有真正意义的富人区，北票市的高档住宅市场未真正形成，更谈不上真正意义的竞争。,分析结论,客户分析,新婚购房青年。 资金量：低等 事业单位人员。 资金量：中等 私企高级职员。 资金量：中等 事业有成人士。 资金量：高等 保值投资人士。 资金量：高等,目前项目的买家,青年买不起；事业单位和私企高级职员大部分都有住房，切没有迫切换房需求；事业有成和投资保值量太少，依靠目前消费结构，无法实现本项目顺利销售。,从表面看，北票人收入并不高，但事实并非如此。 看看北票街面的高档汽车，谁也不能说北票人没钱。 由于北票矿产资源丰富，造就了很多多金豪客。,有能买的起的人吗？,对北票人来说，消费能力不是问题,观念尚未升级，认为住在到朝阳等其他城市才是高级的。 不值得花那么多钱买高档住宅，而且是住在山坡下。 收入不能见光，避免张扬。 在意识中房子和汽车等交际物品不同，不能明确代表身份。,为什么不买高档住宅？,在北票，没有形成高档的消费观念。,东西好坏倒在其次，关键是在哪里买的，花多少钱买的。 为了面子，出手大方，重视社会认同。 追求品牌，讲究身份，圈子效应明显。 意见领袖和媒体导向对消费决定非常重要。,他们怎样消费？,身份感很重要！,有消费能力，但目前没有形成高档住宅的消费观念,分析结论,案名解析,案 名,盛达家园C区历史的延展，与盛达家园定位相近 缺点：定位较低，收过去价格、物业等关联影响较大。 优点：黄金区位特性表当明确。 盛达新区既有历史的延展，又有革新，比盛达家园定位略高 缺点：定位不高，也会受过去价格、物业等关联影响。 优点：中庸之道，比较稳健。 盛达文香华府全新突破，全新定位 缺点：黄金区位特性表达不明确，重新定位宣传投入加大。 优点：定位较高，摆脱过去的不良因素束缚，主题明确，卖点突出。,我们建议选择盛达文香华府,文香华府,体现项目的内涵，彰显项目的霸气,文指文化，这里特指教育氛围的文化底蕴。 香指空气，这里特指鸟语花香的生活环境。 华指华丽，这里特指华丽典雅的建筑风格。 府指档次，这里特指大气磅礴的项目定位。 文香充满香草气息的浓郁书香氛围。 华府彰显生活品味的尊贵府邸。 文香华府欧韵华庭，龙脉书香 笔画27画，旭日东升，上吉,结论分析,一个好的案名，是一个公司文化的展示，更是对项目的完美诠释。 本案名充分体现出本项目的卖点及特点，为后续宣传推广工作找到了核心基础论点。,VIP认筹,认筹目的,文香华府项目积累客户的重要手段 以优惠措施及相当的权益，保证认筹的数量 及早的吸引竞争对手的客户，达到截留目的 借势营造现场销售氛围 进一步接收客户反馈信息 为项目快速进入开盘期，减少后期压力,认筹时间,认筹策划阶段 2010年05月05日2010年05月15日 认筹筹备阶段 2010年05月16日2010年05月30日 认筹推广阶段 2010年05月31日2010年07月31日 认筹收尾阶段 2010年08月01日 项目开盘前10日,权益及优惠,1、VIP银卡，认购金额为100元，面向文香华府项目所有客户，享受相应的购房优惠（VIP银卡可抵用人民币1000元）和项目活动的免费参与权及相应的小礼品。 2、VIP金卡（分批），第一批认购金额为50000元，第二批认购金额为58000元，第三批认购金额为68000元，根据VIP会员的累积情况，对VIP会员分三批升级为VIP金卡，并按照升级次序来确定选房顺序，升级当天选房的客户将额外享有总房款1%的优惠；同时，VIP金卡停止办理。 3、如果第一批升级的客户没有选到满意的房号，其可以选择等待第二批升级或放弃，等待的同时除了可以享受第二批升级当天选房时的优惠，还享有额外的优惠。,物料准备,物料的制作要求： 认筹培训资料由朝阳市易通公司统一制作，并给与置业顾问详细讲解； VIP卡由朝阳市易通公司设计，并统一制作； 认筹申请书和认筹须知由盛达地产律师提供帮助，朝阳市易通公司设计和制作。,认筹培训,培训时间： 2010年05月15日2009年05月28日 培训内容： 认筹方案的操作方式 ； 销售统一说辞 ； 文香华府产品介绍 ；,认筹流程,通知储备的诚意客户； 通知储备的诚意客户认筹流程； 销售人员协助客户缴纳诚意金并填写认筹 申请书，发放VIP银卡和认筹须知； 销售人员登记并存档； 销售人员通知客户升级VIP金卡 销售人员电话通知客户开盘价格出来，邀请客户到售楼中心填写置业计划 开盘选房，确