签合同时应明确各有关细节.doc

在交房时，开发商一般要收取各种代收费用，也就是所谓的五通费等。按照相关规定，这些费用应该由提供服务的单位向最终用户收取。开发商如果要收取，应该提供收费单位的委托证明，或者提供物价局的文件，并向购房者说明收费标准，否则，购房者有权拒交。 大修基金的收取：按照建设部的规定，住宅的大修基金按照购房款的2%3%的标准收取，开发商可以代收。但收取的大修基金必须立即交纳给管理部门，作为给业主办理权属证书的依据。 物管费的收取标准：交房时，物管单位应该提供物价局的批文，或者提供经物价局备案的收费标准。业主可以根据物价局审核的住房的配套设施、设备标准就小区内的公共设施设备、配套设施、绿化标准等进行验收，如果交房时无法达到该标准，物管公司应相应下浮物管费的收费标准。 三、接房时出现问题因该怎么处理？ 交房时出现的问题一般有：未达到交房条件、房屋设施设备不完善、房屋质量存在缺陷等问题。出现这些问题时，律师提醒业主应作好证据保全，以便更好地维护自己的权益，主要收集好以下证据： 搜房业主论坛买房重庆业主论坛搜房论坛，1.开发商发出的书面交房通知。若开发商只是以口头形式通知接房，应要求开发商出具书面通知。 2.在合同约定的交房时间去接房，同时，就自己接房的过程做一个证据保全。有录音录像设备的，可以把接房的全过程摄录下来。 #购房看房.-3.如果出现了质量问题，可以向开发商提出书面的整改通知。该通知应要求开发商签收，自己留一份原件。整改合格后，记录下整改合格的时间。4.如果开发商逾期交房超过一定时间，业主作出退房选择时，应以书面形式向开发商提出退房要求，并明确要求开发商在约定的时间内退还房款并承担违约金。 5.可以聘请专业律师等专业人士陪同接房。签合同时应明确各有关细节，包括收楼时间，收楼程序（如先验楼，无异议后再收等）；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准（面积、地面、体墙、厨厕等等），最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱，免除收楼时的麻烦。切记查看“三书一证一表” “三书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、 “一证”是指房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，“一表”是指竣工验收备案表，但是往往因手续繁杂，开发商要在工程竣工完成后一段时间才能办理完毕。根据国务院颁布的城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，专家提醒，收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收楼。但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过住宅质量保证书，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。先验房后收楼先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，为避免出现这种情况，买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼，另一方面如合同已成事实，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。方法之一：大处着眼看“三项”检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧室及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面并且透到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳子拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。方法之二：细部勘查别嫌烦看“备案”留“两书”。新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书。门窗灵活严又亮。试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。轻敲各面听空裂。墙面的抹灰、地面装饰面层及其它装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。顶层住户查渗雨。如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。阳台裂缝危险大。一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。保温不好墙滴水。冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。大开龙头查漏堵。上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。暖气支管有坡度。暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。供暖管道要套管。供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。拉闸断电不可少。电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。保险插座护幼童。为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。卫生间插座规矩多。卫生间内的电源插座应是防潮插座幷有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。厨卫紧邻通风道。厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。开关接口拉一拉。检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。测量层高是否达到要求。建筑层高为2.8米，实际高度不能低于2.6米，层高3米的实际高度不能低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米。方法三：验房还得学“维权”在办理入住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，幷查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确信没有质量问题再办理入住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认幷加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，幷索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的请求。精装修房屋如出现质量问题，也可按上述办法解决。因房屋的许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，在办理入住手续时，最好找一些专业人员查看，还要注意使用的装修材料和当初合同约定的是否一致。在入住以后，如果出现质量问题，不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内，都可以找开发商解决。对了，还有一点要特别提醒您，“验房”时别忘了备好“验房”工具：笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等。3月14日，本报A09版刊出今报联合郑州市首家民间验房机构成立“今报验房团”，免费为10名读者验房的消息，大受读者欢迎。一个多星期以来，有近千名读者报名要参加活动。除报名外，验房师是怎样验房子的，验房时都需要注意哪些地方，市民能不能自己检验房屋等问题也成为读者咨询的热点。那么我们到底能不能给自己验房呢？在本次活动中，记者全程记录了验房师验房的过程，您不妨照着试一试，看看自己能不能成为一个业余验房师。检查防盗门是否严密检查窗户是否周正检查窗户的密封性检查塑钢窗是否有钢衬卫生间里的插座须防水检查墙角是否成直角检查地面是否有空鼓现象验房八步之上部3月17日上午8点半，在东明路与郑汴路交叉口某小区，记者和3位验房师，李超、小孟和小张一起见到了读者许女士。她购买的是一套建筑面积约135平方米、三室两厅两卫的房子。刚见面，李超就拿出了一沓证书，项目经理证书、土建工程师、水电气工程师每个头衔都是硬碰硬的。签过委托验房协议，3位验房师便开始忙碌。第一步：检查防盗门密封度、门边是否变形、门的开合灵敏度和锁具灵敏度李超取出了一根1米多长的“铁尺”，把这根“铁尺”紧紧地贴到门上，目光沿着“铁尺”的方向自上而下地游走，然后又取出一把螺丝刀，在门框边的墙体上仔细地敲打起来。“旁边有空洞。”顺着李超手指的方向，许女士在墙上看到了以前几次都没有发现的两个“猫眼”样的小洞，从这两个小洞往外看，还能看到楼道。“这样的问题都是小问题，用眼睛就能看到，开发商一般不会抵赖，只要提出来，开发商会很快进行整改。”李超说。最后，李超打开门，仔细试了试锁具是否灵敏，听了听门开合时有没有噪音。【说明】“铁尺”叫靠尺，把它紧贴在门框上，是为了检查房门是否安装得平整。螺丝刀是检查防盗门密封得是否严密。除此之外，还要观察猫眼，看是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，否则要修复或更换。第二步：检查塑钢窗密封是否严密，形状是否方正，质量是否合格检查完了房门，三位验房师把房子里的每一处窗户开了又关，关了又开。而且，还时不时地用手指敲一下窗上的玻璃。“窗户没有钢衬。”验房师小孟从衣兜里拿出一块掌心大小的吸铁石，放在每一处塑钢窗上感受一下，看看能不能吸到钢衬。另一位验房师小张则拿着一根可伸缩的“铁棍”，比画每一个窗户的对角。最后，李超拿出一张白纸，夹在窗户中间，测试关着窗户时，能不能把白纸取出来。【说明】 在玻璃上轻敲，是为了确认这套房子用的是不是中空玻璃，中空玻璃的声音比较闷，而普通玻璃的声音会比较脆。推拉窗上的纱窗和窗扇，看是否推动灵活，相互有无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞而致下雨时窗户进水。另外还要注意看窗户是否有纱窗，如果没有，应及时向开发商提出。吸铁石是测试塑钢窗边上有没有钢衬，钢衬的作用是保证塑钢窗使用时不易变形，延长塑钢窗的寿命。一些开发商为了省钱，会购买一些非正规生产厂家生产的不合格塑钢窗，而这些塑钢窗一般都没有钢衬。可伸缩的“铁棍”名字叫对角检查尺，通过测量可以发现塑钢窗是不是周正。市民家中的盒尺也可以测量窗户对角，不过窗户如果太大，要注意别让盒尺弯曲，以免测量出现误差。白纸的作用是为了看窗户的密封性。白纸放进去，关上窗户，如果还能拉出来白纸，就说明窗户的密封性不行。李超说，现在的窗普遍做得比较大，如果安装得不密封，不仅会有雨水渗入房间，而且空调的冷气或暖气也容易跑出去，从而导致耗电量增大，更重要的是，灰尘会通过缝隙进到屋里，这些毛病还会大大降低塑钢窗的使用寿命。第三步：检查电源开关、插座的灵敏度和有无保护设施电源的检查相对简单，打开屋里的配电箱后，小张借助一个测电器，把房子里的每一个固定插座都插了一遍。测电器上面的五排指示灯会显示插座的状态，比如有没有地线等。“厨房和卫生间的插座要有防水外壳。”小张说，按照规定，这两个地方的插座应该是防水插座。此外，房子里所有半米以下的插座应该有保护设置，不然的话，如果小孩子拿着小铁钉之类的东西，插到插座里，会有危险。检查过插座，小张又把配电箱里边的分开关加固了一下。“通户开关分线只有4mm，最少也要换成6mm的，否则家中用电量大的时候，会出现问题。”小张说。【说明】 这个步骤很简单，但是检查还是有必要的，万一发现问题就可以及时让开发商来修理。一些建筑商图省事儿，室内插座很多没有接地线，此外，厨房和卫生间的插座没有防水外壳、半米以下的插座没有保护设置，也是收房时经常遇到的问题，如果不解决，入住后可能存在安全隐患。配电箱打开后，要检查分开关是否安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应加固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。 小张说，有些房子电源插座和有线电视插座靠得太近，强电和弱电挨得太近，有可能会对电视信号产生一定的电磁干扰。装修时最好把两个插座拉开距离，保持在50cm以上。第四步：检查厨房和卫生间的防水、排水情况“比较简单的方法是用眼看。”小孟说