振华液压内评报告2013.docx

内评报告项目名称：王振宝位于成都市金牛区内化成营康路1号3幢2单元5楼7号的居住用房地产；王振宝、吴珠琼位于成都市犀浦镇金粮路666号97栋1-3层1号的住宅用房地产；王振宝、吴珠琼位于成都市金牛区金府路218号4栋1层12号的商业用房地产价格评估评估单位：中国农业银行成都新都支行评估人员：陈波、张学斌评估报告编号：201301评估报告估价报告日期：2013-1-28 目 录一、 绪言二、 贷款客户名称、简介三、 押品实物、区位及权益状况四、 评估假设和限制条件五、 评估目的与价值类型六、 评估时点七、 评估依据八、 评估采用的方法及其理由九、 评估的测算过程、参数选取十、 评估结论及其确定理由十一、 特别事项说明内容摘要成都市振华液压气动成套设备有限公司（法人代表：王振宝）因产经营需要，以王振宝位于成都市金牛区内化成营康路1号3幢2单元5楼7号的居住用房地产等3处房地产抵押，向我行申请短期流动资金贷款300万元。我行评估人员遵循独立、客观、公正原则，合法原则、评估时点原则、替代原则、审慎原则、现场评估原则、风险防范原则、回避原则，按照规范的评估程序完成评价，形成评价报告。 内部评估报告一、绪言 成都市振华液压气动成套设备有限公司因产经营需要，以王振宝（法人代表）位于成都市金牛区内化成营康路1号3幢2单元5楼7号的居住用房地产；王振宝、吴珠琼（王振宝妻子）位于成都市犀浦镇金粮路666号97栋1-3层1号的住宅用房地产；王振宝、吴珠琼位于成都市金牛区金府路218号4栋1层12号的商业用房地产共3处房地产作抵押，向我行申请短期流动资金贷款300万元。我行评估人员于2013年1月21日进行了现场查看，对其客观性、真实性、公正性承担责任，并依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论撰写本估价报告二、 贷款客户名称、简介成都市振华液压气动成套设备有限公司成立于2000年8月21日，注册地址位于成都市新都区龙桥镇渭水社区三组，法定代表人王振宝，公司注册资本500万元。（王振宝出资300万元，占注册资本的60%，吴珠琼出资200万元，占注册资本的40%）。公司经营范围：生产销售液压成套泵站、液压钻采井设备、液压成套系统、数控液压气动设备等。客户企业法人营业执照（注册号：510125000007054）、组织结构代码证（代码：72342344-5），和“贷款卡”（号码：5101010002184775）等主体资格证明文件齐备、有效，具备合法的借款主体资格。三、 押品实物、区位及权益状况抵押物（1）成都市金牛区内化成营康路1号3幢2单元5楼7号的居住用房地产，该抵押物位于成都市一、二环路之间，估价对象坐落在成都市金牛区内化成营康路1 号，西面临二环路，小区别名“营福苑”，为1998年左右修建住宅小区等，自然环境及人文环境一般，院内内有少量绿化，卫生及绿化维护状况一般。该房地所有者为：王振宝，房屋所有权证编号：蓉房权证成房监证字第0942504号，建筑面积135.24平方米，该房产的国有土地使用权编号为：金国用（2005）第更15254号，土地使用权面积46.89平方米，使用权类型为出让，用途为住宅用地，终止日期为：2068年03月23日。该房产当前没设定抵押。抵押物（2）成都市金牛区金府路218号4栋1层12号的商业用房地产，该抵押物所处区域在三环路北一段、交大路、金府路长青北街等城市主次干道上，估价对象位于金府路五金机电城内，五金机电市场系金牛区政府全力打造金府机电大世界的支柱专业市场之一，系经营五金、机电及相关配套商品的专业市场，商业集聚度高。从估价对象所处的具体方位来看，估价对象位于市场主通道一侧，人流量大。该房地所有者为：王振宝，吴珠琼，共有情况：共同共有。房屋所有权证编号：成房权证监证字第2056145、2056146号，规划用途：商业，建筑面积39.31平方米；该房产的国有土地使用权编号为：金国用（2007）第更08297号，土地使用权面积35.16平方米，使用权类型为出让，用途为商业用地，终止日期为：2040年09月27日。该房产当前没设定抵押。 抵押物（3）、成都市犀浦镇金粮路666号97栋1-3层1号的住宅用房地产。该抵押物位于三环路与绕城高速之间，距天府广场约12 公里，小区别名“君临天下花园别墅”周边多为待开发用地及新建住宅小区，自然环境及人文环境一般。君临天下花园别墅为纯别墅群，总占地面积350 亩，绿化率达64.2% ，容积率为0.52 ，总户数为401 户，配套有会所，游泳池，网球场，篮球场等:小区内绿化较好，环境清幽，居住环境较好。该房地所有者为：王振宝，吴珠琼，共有情况：共同共有。房屋所有权证编号：郫房权证监证字第0260327、0260328号，规划用途：住宅，建筑面积：282.53平方米；该房产的国有土地使用权编号为：郫国用（2011）第2-861号，土地使用权面积98.53平方米，使用权类型为出让，用途为住宅用地，终止日期为：2070年10月27日。该房产当前没设定抵押。四、 评估假设和限制条件（一）、本次估价的假设前提：（1）委托人提供的估价对象房地产权证资料，如房屋所有权证、国有土地使用证等复印件真实、合法、产权清晰、手续齐全，估价对象可持续使用，且不属于行政法规规定不得抵押的房地产，可在公开市场上自由转让。（2）本报告的估价时点为估价人员完成现场查之日，即2013年1月21日，在该时点估价对象的房屋所有权及土地使用权不存在抵押品、典权等他项权利，无权属纠纷，无法律、法规规定禁止按本次评估目的使用的其他情形，委托人提供的关于优先受偿款的情况和承诺真实、合法，相关资料记载内容准确、完整。（3）本报告所采用的建筑面积和土地面积均以委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用证载明的面积为依据，估价人员并未进行专业测量。（4）本次估价是以估价对象未有任何方式的销售及委托方未与任何一方签署针对估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。（5）估价对象的建筑、未暴露及难以接触的部位、水、电、消防或者其他设施设备等无结构性损害等质量缺陷，水、电、消防或者其他设施设备及房屋装修符合国家有关技术、质量验收标准，可以安全使用。（6）本报告提供的在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，是估价对象于估价时点的公开市场价格，所谓公开市场价格是指评估对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的，交易双方是出于利已动机进行交易的，交易双方是理性而谨慎的，并了解交易对象、知晓市场行情，交易双方有充裕的时间进行交易，不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。（二）本次估价报告使用的限制条件：（1）本报告估价结果包括房屋及其占用范围的土地使用权价值，土地使用权于房屋分割处置，本结果无效。（2）本估价报告应用的有效期为一年。（3）本报告仅用于贷款时使用。五、 评估目的与价值类型（1）评估目的；为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（2）价值类型：本次估价采用房地产抵押价值标准，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价知悉的法定优先受偿款，且市场价值为遵循谨慎原则下评估出的市场价值。本报告的市场价值内涵为：满足本报告：“估价的假设前提和限制条件”，估价对象包括房屋所有权及其占用范围内应分摊国有土地所有并包括房屋室内装饰装修和配套设施设备，在估价时点，交易双方各自依法承担应缴纳的税费，以人民币为计价单位的一次性付清价款方式的市场价值。六、 评估时点本次评估报告的评估时点为：2013年1月28日七、 评估依据（一）法律、法规、规章、规范性文件及司法解释1、中华人民共和国物权法（主席令第62号）2、中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第72号，2007年8月30日）3、中华人民共和国土地管理法（主席令第28号，2004年8月28日）4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日中华人民共和国务院令第55号）5、中华人民共和国担保法（主席令第50号）6、最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释（法释（2000）44号7、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释（2009）7号）8、房屋登记办法（建设部令168号）9、土地登记办法（国有资源部令40号）10、城市房地产抵押管理办法（建设部令98号）11、关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房20068号12、其他相关法律、法规、规章、规范性文件及司法解释（二）技术标准1、房地产估价规范（GB/T50291-1999）2、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）3、房地产抵押估价指导意见（建住房20068号文件附件。（三）委托方提供的资料1、编号为蓉房权证成房监证字第0942504号的房屋所有权证复印件；号为金国用（2005）第更15254号的国有土地使用证复印件。2、编号为郫房权证监证字第0260327、0260328号的房屋所有权证复印件；编号为郫国用（2011）第2-861号的国有土地使用权证复印件。3、编号为成房权证监证字第2056145、2056146号的房屋所有权证复印件；编号为金国用（2007）第更08297号的国用土地使用权证复印件。八、 评估采用的方法及其理由房地产评估的常用方法有市场比较法、收益法，成本法，假设开发法等，估价方法选用应按照房地产估价技术规范要求，根据当地房地产市场发展情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选用适宜的估价方法。收益还原法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成估价时点的现值的一种方法，估价对象为市场类商铺，区域客观租金可通过市场调查获得，因此本次评估也可采用收益还原法。假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分的现值后的余值作为估价对象的现值的估价方法，该方法适合对在建工程估价，而估价对象为已完工工程，因此本次估价不宜采用假设开发法。重置成本法就是以重建该房地产所需的各项费用言之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交税费来确定估价对象价格的估价方法，由于商业性物业的价格与其未来若干年的价格变化趋势，与其建造成本关系不大，且成本法测算结果于现实差别较大，故本次估价不宜采用重置成本法。市场比较法是根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与待估房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正出估价对象的估价时点的市场价值，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈的市场类商铺交易活动较为活跃，估价人员有一定的临街商铺成交案例，因此本次评估可采用市场比较法。九、 评估的测算过程、参数选取等（一）王振宝拥有的位于成都市金牛区内化成营康路房地产测算过程：市场比较法：是根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、市场情况、以及房地产状况进行比较修正，得出估价对象在估价时点的市场价值，市场比较法的基本计算公式为：估价对象房地产的比准价格=可比实例成交价格100/100+S100+T/100100/100+R1、技术思路（1）首先，估价人员根据估价对象的特点和用途，从市场资料中选取A、B、C三个可比案例与估价对象进行比较，并通过对其交易情况、市场状况、房屋状况修正得出三个比准价格。（2）然后根据三个可比案例与估价对象的可比程度，利用算术平均值得到市场比较法的结果。2、比准价格的计算过程通过比较因素条件说明表和，对可比实例与估价对象进行比较修正，具体测算过程如下：比较因素条件说明表项目案例A案例B案例C估价对象项目名称营康路77号营福苑营福苑营康路1号交易价格（元/平方米）715374177214待估交易情况偏高偏高偏高市场状况（交易时间）2012-12-12012-12-12012-12-12012-12-1权益状况权属明晰无争议，无他项权利权属明晰无争议，无他项权利权属明晰无争议，无他项权利权属明晰无争议，无他项权利区位状况位置与重要场所距离位于一、二环路之间，距营门口立交桥500米内位于一、二环路之间，距营门口立交桥500米内位于一、二环路之间，距营门口立交桥500米内临近二环路，距营门口立交桥500米内楼层（层数/总层数）2/77/76/75/7朝向南北向，不临街南北向，不临街南北向，不临街东西向，西面临二环路交通便捷度区域内通行7、32、37路等多条公交本路，交通较为便捷区域内通行7、32、37路等多条公交本路，交通较为便捷区域内通行7、32、37路等多条公交本路，交通较为便捷区域内通行7、32、37路等多条公交本路，交通较为便捷道路通达度区域内道路无特殊交通限制，人、车流量较大，基本无堵点区域内道路无特殊交通限制，人、车流量较大，基本无堵点区域内道路无特殊交通限制，人、车流量较大，基本无堵点区域内道路无特殊交通限制，人、车流量较大，基本无堵点自然和人文环境质量周边多为2000年左右修建住宅小区，自然环境及人文环境一般周边多为2000年左右修建住宅小区，自然环境及人文环境一般周边多为2000年左右修建住宅小区，自然环境及人文环境一般周边多为2000年左右修建住宅小区，自然环境及人文环境一般公共服务设施有金鱼街农贸市场、互惠超市、营康诊所等有金鱼街农贸市场、互惠超市、营康诊所等有金鱼街农贸市场、互惠超市、营康诊所等有金鱼街农贸市场、互惠超市、营康诊所等基础设施水、电、气、视、讯、宽带齐全水、电、气、视、讯、宽带齐全水、电、气、视、讯、宽带齐全水、电、气、视、讯、宽带齐全实物状况公共部分建筑类型多层多层多层多层建筑结构混合混合混合混合公共部分装修外墙面为涂料外墙面为涂料外墙面为涂料外墙面为涂料设施设备排水接市政管网、市政供电、市政供水、市政供气、电信电话宽带、广电有线电视全覆盖排水接市政管网、市政供电、市政供水、市政供气、电信电话宽带、广电有线电视全覆盖排水接市政管网、市政供电、市政供水、市政供气、电信电话宽带、广电有线电视全覆盖排水接市政管网、市政供电、市政供水、市政供气、电信电话宽带、广电有线电视全覆盖建筑年份建于1998年建于1998年建于1998年建于1997年户内部分建筑面积（M2）137126.74122135.24套型及空间布局功能间配套齐备，套型无明显缺陷功能间配套齐备，套型无明显缺陷功能间配套齐备，套型无明显缺陷功能间配套齐备，套型无明显缺陷室内装修精装精装简装简装一梯户数2户2户2户2户通风采光通风良好，大部分房屋采光良好通风良好，大部分房屋采光良好通风良好，大部分房屋采光良好通风良好，大部分房屋采光良好小区部分景观及绿化有少量绿化，绿化条件一般有少量绿化，绿化条件一般有少量绿化，绿化条件一般有少量绿化，绿化条件一般物业管理有门卫有门卫有门卫有门卫车位情况有地面停车位配套，车位紧张有地面停车位配套，车位紧张有地面停车位配套，车位紧张有地面停车位配套，车位紧张（1）交易情况修正说明根据估价人员调查了解，A、B、C本可比实例成交价格偏高，故需进行交易情况修正。（2）市场状况修正说明由于A、B、C三个可比实例均在距估价时点一年内成交，一年内成都住宅用房价格变化不大，故不进行市场状况修正。（3）权益因素修正说明A、B、C三个可比实例与估价对象均权属明晰，无权属争议，故不进行权益因素修正。（4）区域状况修正说明影响居住用房价格的区域因素主要有：位置、楼层、交通便捷度、道路通达度、自然和人文环境、公共服务设施，可比实例与估价对象区域因素基本状况以及修正系数。（5）实物状况修正说明影响住宅用房价格的实物因素主要有：建筑类型、建筑结构、装修状况、成新率、套型及空间布局、通风采光、景观及绿化等因素，可比实例与估价对象实物因素基本状况以及修正系数。比较案例因素调整幅度表项目权重案例A案例B案例C交易情况修正幅度（S）1222市场状况调整幅度(T)1000房地产状况调整幅度（R）14.60.10.1权益状况0000区位状况位置与重要场所距离0000楼层（层数/总层数）0.35-10-5朝向0.3555交通便捷度0000道路通达度0000自然和人文环境质量0000公共服务设施0000基础设施0000实物状况公共部分建筑类型0000建筑结构0000公共部分装修0000设施设备0000建筑年份0.1111户内部分建筑面积（M2）0000套型及空间布局0000室内装修0.3550一梯户数0000通风采光0000小区部分景观及绿化0000物业管理0000车位情况0000（6）房地产状况调整方法说明本次针对房地产状况调整的方法是采用直接比较调整，直接比较调整：根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况逐个因素进行比较、评分，如何在每个因素主面可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则调整幅度R则低于0，反之就高于0。将累计所得的幅度R转化为调整价格的比率。（7）房地产状况调整因素的权重取值说明如可比实例A、B、C房地产状况与估价对象房地产状况因素进行比较后调整R则为0，则该项因素的权重取为0比较案例状况调整系数表项目案例A案例B案例C项目名称营康路77号营福苑营福苑交易价格（元/平方米）715372177214交易情况修正系数（100/100+S)100/102100/102100/102市场状况调整系数(100+T/100)100/100100/100100/100房地产状况调整系数(100/100+R)100/104.6100/100.1100/100.1比准单价（元/平方米）670470817065简单算术平均值7011加权算术平均值案例A权重案例B权重案例C权重3、计算最终比准价格由于A、B、C本可比实例与估价对象均较接近，可比程序度略有不同，故本次评估取上述三个比准单价的简单算术平均数值作为估价对象市场比较法评估结果：评估单价=（6704+7081+7065）/3=6950元/（二）王振宝、吴珠琼拥有的位于犀浦镇金粮路666号97栋1-3层1号的住宅房地产的测算过程市场比较法：是根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、市场情况、以及房地产状况进行比较修正，得出估价对象在估价时点的市场价值。市场比较法的基本计算公式为：估价对象房地产的比准价格=可比实例成交价格100/100+S100+T/100100/100+R1、技术思路（1）首先，估价人员根据估价对象的特点和用途，从市场资料中选取A、B、C三个可比案例与估价对象进行比较，并通过对其交易情况、市场状况、房屋状况修正得出三个比准价格。（2）然后根据三个可比案例与估价对象的可比程度，利用算术平均值得到市场比较法的结果。2、比准价格的计算过程通过比较因素条件说明表和，对可比实例与估价对象进行比较修正，具体测算过程如下：比较因素条件说明表项目案例A案例B案例C估价对象项目名称君临天下别墅君临天下别墅君临天下别墅君临天下别墅交易价格（元/平方米）1048488578468待估交易情况正常正常正常正常市场状况（交易时间）2012-12-12012-8-12012-5-12012-12-1权益状况权属明晰无争议，无他项权利权属明晰无争议，无他项权利权属明晰无争议，无他项权利权属明晰无争议，无他项权利区位状况位置与重要场所距离位于三环路与绕城高速间，距天府广场约12公里位于三环路与绕城高速间，距天府广场约12公里位于三环路与绕城高速间，距天府广场约12公里位于三环路与绕城高速间，距天府广场约12公里楼层（层数/总层数）1-3/31-3/31-3/31-3/3朝向朝南朝南朝南朝南交通便捷度区域内通行235、116、221、310路等多条公交本路，交通较为便捷区域内通行235、116、221、310路等多条公交本路，交通较为便捷区域内通行235、116、221、310路等多条公交本路，交通较为便捷区域内通行235、116、221、310路等多条公交本路，交通较为便捷道路通达度区域内道路无特殊交通限制，人、车流量较大，基本无堵点区域内道路无特殊交通限制，人、车流量较大，基本无堵点区域内道路无特殊交通限制，人、车流量较大，基本无堵点区域内道路无特殊交通限制，人、车流量较大，基本无堵点自然和人文环境质量周边多为待开发用地及新建住宅小区，自然环境及人文环境一般周边多为待开发用地及新建住宅小区，自然环境及人文环境一般周边多为待开发用地及新建住宅小区，自然环境及人文环境一般周边多为待开发用地及新建住宅小区，自然环境及人文环境一般公共服务设施有复兴医院、成都外国语学校、金粮路便民农贸市场等有复兴医院、成都外国语学校、金粮路便民农贸市场等有复兴医院、成都外国语学校、金粮路便民农贸市场等有复兴医院、成都外国语学校、金粮路便民农贸市场等基础设施水、电、气、视、讯、宽带齐全水、电、气、视、讯、宽带齐全水、电、气、视、讯、宽带齐全水、电、气、视、讯、宽带齐全实物状况公共部分建筑类型双拼别墅双拼别墅双拼别墅双拼别墅建筑结构钢混钢混钢混钢混公共部分装修外墙外保温，外墙面为墙面砖、涂料。外墙外保温，外墙面为墙面砖、涂料。外墙外保温，外墙面为墙面砖、涂料。外墙外保温，外墙面为墙面砖、涂料。设施设备进户门选用电子控制门；排水接市政管网、市政供电、市政供水、市政供气、电信电话宽带、广电有线电视全覆盖进户门选用电子控制门；排水接市政管网、市政供电、市政供水、市政供气、电信电话宽带、广电有线电视全覆盖进户门选用电子控制门；排水接市政管网、市政供电、市政供水、市政供气、电信电话宽带、广电有线电视全覆盖进户门选用电子控制门；排水接市政管网、市政供电、市政供水、市政供气、电信电话宽带、广电有线电视全覆盖成新度建于2003年，维护较好，9成新建于2003年，维护较好，9成新建于2003年，维护一般，8.5成新建于2003年，维护较好，9成新户内部分建筑规模248280248282.53套型及空间布局功能间配套齐备，套型无明显缺陷功能间配套齐备，套型无明显缺陷功能间配套齐备，套型无明显缺陷功能间配套齐备，套型无明显缺陷室内装修精装精装清水精装所带花园约60平米约90平米约60平米约90平米通风采光通风良好，大部分房屋采光良好通风良好，大部分房屋采光良好通风良好，大部分房屋采光良好通风良好，大部分房屋采光良好小区部分景观及绿化有人工湖等造景景观，小区绿化条件较好有人工湖等造景景观，小区绿化条件较好有人工湖等造景景观，小区绿化条件较好有人工湖等造景景观，小区绿化条件较好物业管理专业物管，安全防盗设施齐全专业物管，安全防盗设施齐全专业物管，安全防盗设施齐全专业物管，安全防盗设施齐全车位情况有地面停车位配套，车位较充足有地面停车位配套，车位较充足有地面停车位配套，车位较充足有地面停车位配套，车位较充足（1）交易情况修正说明根据估价人员调查了解，A、B、C本可比实例均正常成交，故不需进行交易情况修正。（2）市场状况修正说明由于A、B、C三个可比实例均在距估价时点一年内成交，一年内成都住宅用房价格变化不大，故不进行市场状况修正。（3）权益因素修正说明A、B、C三个可比实例与估价对象均权属明晰，无权属争议，故不进行权益因素修正。（4）区域状况修正说明影响居住用房价格的区域因素主要有：位置、楼层、交通便捷度、道路通达度、自然和人文环境、公共服务设施，可比实例与估价对象区域因素基本状况以及修正系数。（5）实物状况修正说明影响住宅用房价格的实物因素主要有：建筑类型、建筑结构、装修状况、成新率、套型及空间布局、通风采光、景观及绿化等因素，可比实例与估价对象实物因素基本状况以及修正系数比较案例因素调整幅度表项目权重案例A案例B案例C交易情况修正幅度（S）1000市场状况调整幅度(T)1000房地产状况调整幅度（R）1-0.50-5.5权益状况0000区位状况位置与重要场所距离0000楼层（层数/总层数）0000朝向0000交通便捷度0000道路通达度0000自然和人文环境质量0000公共服务设施0000基础设施0000实物状况公共部分建筑类型0000建筑结构0000公共部分装修0000设施设备0000成新度0.100-10户内部分建筑面积（M2）0.2505套型及空间布局0000室内装修0.400-10所带花园0.3-50-5通风采光0000小区部分景观及绿化0000物业管理0000车位情况0000（6）房地产状况调整方法说明本次针对房地产状况调整的方法是采用直接比较调整，直接比较调整：根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况逐个因素进行比较、评分，如何在每个因素主面可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则调整幅度R则低于0，反之就高于0。将累计所得的幅度R转化为调整价格的比率。（7）房地产状况调整因素的权重取值说明如可比实例A、B、C房地产状况与估价对象房地产状况因素进行比较后调整R则为0，则该项因素的权重取为0比较案例状况调整系数表项目案例A案例B案例C项目名称君临天下别墅君临天下别墅君临天下别墅交易价格（元/平方米）1048488528468交易情况修正系数（100/100+S)100/100100/100100/100市场状况调整系数(100+T/100)100/100100/100100/100房地产状况调整系数(100/100+R)100/99.5100/100100/94.5比准单价（元/平方米）1053788528961简单算术平均值9452加权算术平均值案例A权重案例B权重案例C权重3、计算最终比准价格由于A、B、C本可比实例与估价对象均较接近，可比程序度略有不同，故本次评估取上述三个比准单价的简单算术平均数值作为估价对象市场比较法评估结果：评估单价=（10537+8852+8961）/3=9450元/（三）、王振宝、吴珠琼拥有的位于成都市金牛区金府路218号4栋1层12号的商业用房地产测算过程：市场比较法：是根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、市场情况、以及房地产状况进行比较修正，得出估价对象在估价时点的市场价值。市场比较法的基本计算公式为：估价对象房地产的比准价格=可比实例成交价格100/100+S100+T/100100/100+R1、技术思路（1）首先，估价人员根据估价对象的特点和用途，从市场资料中选取A、B、C三个可比案例与估价对象进行比较，并通过对其交易情况、市场状况、房屋状况修正得出三个比准价格。（2）然后根据三个可比案例与估价对象的可比程度，利用算术平均值得到市场比较法的结果。2、比准价格的计算过程通过比较因素条件说明表和，对可比实例与估价对象进行比较修正，具体测算过程如下： 比较因素条件说明表项目案例A案例B案例C估价对象项目名称金府机电城金府机电城金府机电城金府机电城交易价格（元/平方米）33333341463交易情况正常正常正常正常交易时间2013年1月2013年1月2013年1月2013年1月权益状况权属明晰无争议权属明晰无争议权属明晰无争议权属明晰无争议区位状况区域商业区级别市级机电市场市级机电市场市级机电市场市级机电市场商业聚集度系以经营五金、机电等相关配套商品的专业市场，商业聚集度高系以经营五金、机电等相关配套商品的专业市场，商业聚集度高系以经营五金、机电等相关配套商品的专业市场，商业聚集度高系以经营五金、机电等相关配套商品的专业市场，商业聚集度高交通便捷度500米内有第46、63、123、146、763路等多条公交线路通行，交通便捷500米内有第46、63、123、146、763路等多条公交线路通行，交通便捷500米内有第46、63、123、146、763路等多条公交线路通行，交通便捷500米内有第46、63、123、146、763路等多条公交线路通行，交通便捷交通管制区域内道路无特殊交通限制，车流量较大，基本无堵点区域内道路无特殊交通限制，车流量较大，基本无堵点区域内道路无特殊交通限制，车流量较大，基本无堵点区域内道路无特殊交通限制，车流量较大，基本无堵点区域人流区域专业市场，人流量大区域专业市场，人流量大区域专业市场，人流量大区域专业市场，人流量大楼层1111临街位置位于市场主通道侧位于市场内一般通道位于市场内一般通道侧位于市场主通道侧停车方便程度市场有临时停车位，车位较紧张市场有临时停车位，车位较紧张市场有临时停车位，车位较紧张市场有临时停车位，车位较紧张基础设施水、电、气、讯、宽带区域全覆盖水、电、气、讯、宽带区域全覆盖水、电、气、讯、宽带区域全覆盖水、电、气、讯、宽带区域全覆盖实物状况商业类型市场类商铺市场类商铺市场类商铺市场类商铺建筑结构钢混钢混钢混钢混装修状况简装简装简装简装成新率建于2003年建于2003年建于2003年建于2003年建筑规模约40约40约4039.31空间布局层高3.3米，呈规则长方形层高3.3米，呈规则长方形层高3.3m，呈规则长方形层高3.3m，呈规则长方形临街宽度（临街商铺选）开间7.2米开间3.6米开间3.6米开间7.2米进深（临街商铺选）进深约3.6米进深约10米进深约10米进深约3.6米设施设备通水、电、讯通水、电、讯通水、电、讯通水、电、讯维护情况及完损程度维护良好，基本无破损维护良好，基本无破损维护良好，基本无破损维护良好，基本无破损（1）交易情况修正说明可比实例均为正常成交，故不进行交易情况修正。（2）市场状况修正说明 由于A、B、C三个可比实例距估价时点1年内，近年来区域商业用房价格变化不大，故不进行市场状况修正。（3）权益因素修正说明 A、B、C三个可比实例与估价对象均权属明晰，无权属争议，故不进行权益修正。（4）区域状况修正说明影响商业用房价格的区域因素主要有：区域商业区级别、商业聚集度、交通便捷度、交通管制、基础设施、楼层、临街位置、停车方便程度、区域人流，可比实例与估价对象区域因素基本状况以及修正系数。（5）实物状况修正说明商业用房价格的实物因素主要有：商业类型、建筑结构、成新率、建筑规模、空间布局、设施设备、装修状况、维护情况及完损程序度等因素，可比实例与估价对象实物因素基本状况以及修正系数比较案例因素调整幅度表项目权重案例A案例B案例C交易情况修正幅度（S）1000市场状况调整幅度(T)1000房地产状况调整幅度（R）10-9-9权益状况0000区位状况区域商业区级别0000商业聚集度0000交通便捷度0000交通管制0000区域人流0000楼层0000临街位置0.60-10-10停车方便程度0000基础设施0000实物状况商业类型0000建筑结构0000装修状况0000成新率0000建筑规模0000空间布局0000临街宽度（临街商铺选）0.20-10-10进深（临街商铺选）0.20-5-5设施设备0000维护情况及完损程度0000（6）房地产状况调整方法说明本次针对房地产状况调整的方法是采用直接比较调整，直接比较调整是：根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重，以估价对象房地产状况为基准将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况逐个因素进行比较、评分、如何在一个因素方面可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则调整幅度R则低于0，反之就高于0，将累计所得的幅度R转化为调整价格的比率。（7）房地产状况调整因素的权重取得说明如可比实例A、B、C房地产状况与估价对象房地产状况因素进行比较后调整幅度R则均为0、则该项因素的权重取为0比较案例状况调整系数表项目案例A案例B案例C项目名称金府机电城金府机电城金府机电城交易价格（元/平方米）333333414637680交易情况修正系数（100/100+S)100/100100/100100/100市场状况调整系数(100+T/100)100/100100/100100/100房地产状况调整系数(100/100+R)100/100100/91100/91比准单价（元/平方米）275247232简单算术平均值3663037523401533、计算最终比准价格由于A、B、C三个可比实例比准价格有一定差异，考虑到案例A的可比程度与估价对象更为贴近，故本次评估取上述本个比准单价的加权算术平均数作为估价对象客观评估结果，赋予案例A、B各0.2的权重，赋予案例C、0.6的权重评估单价=366300.2+375230.2+401530.6=38922元/以上估价是根据估价对象区位条件、房地产出售价格、房屋成新率、房屋造价水平等估价资料由估价人员调查得出，估价人员根据国家有关法律、法规、房地产估价规范GB/T50291-1999、房地产抵押估价指导意见及估价对象状况确定估价原则、方法及参数的选取。十、评估结论及其确定理由根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用适宜的估价方法，在认真分析委托方提供的资料以及估价人员现场查看和市场调查取得的资料的基础上，对影响房地产抵押价值因素进行了分析，经过测算，确定估价对象的估价结果如下 ：（1）王振宝拥有的位于成都市金牛区内化成营康路1号3幢2单元5楼7号的居住用房地产评估价值为：单价（人民币小写）：6950元/平方米，总价（人民币小写）： 94万元。（2）王振宝、吴珠琼拥有的位于犀浦镇金粮路666号97栋1-3层1号的住宅房地产评估价值为：单价（人民币小写）：9450元/平方米，总价（人民币小写）：267万元。（3）王振宝、吴珠琼拥有的位于成都市金牛区金府路218号4栋1层12号的商业用房地产评估价值为：单价（人民币小写）：38922元/平方米，总价（人民币小写）：153万元。以上3处抵押物在我行评估总价值为：514万元正，（伍佰壹拾肆万元正。十、特别事项说明（一）价值变动趋势：（1）房地产政策，政府自2005年以来，出台了一系列调控措施，使我国房地产市场所出现的矛盾有所缓解，2011年2月15日成都市针对“新国八条”出台细则关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见并做出以下三方面具体规定：1、个人将购买不足5年的住房对外销售的，金额征收营业税，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减支购买房屋价款后的差额征收营业税，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2、对贷款购买第二套的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于其准利率的1.1倍。3、限购令在主城区范围内正式实施。本市户籍居民家庭在主城区己拥有1 套住房的，可以再购买第2 套住房(含新建商品住房和二手住房)，暂停购买第3 套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市主城区购买l 套住房，暂停购买第2 套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍，居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。2012 年2 月23 日，为保障住宅用地，国地资源部土地利用管理司发布通知要求，要严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。根据近期出台的政策来看，表明了政府调控房地产市场的决心，政策调整主要在满足自住型首套购房需求的同时，坚决遏制技资投机性购房需求。同时通过加强对开发商囤地的行为的控制，以确保土地市场供应量，通过这些政策的实施拟使房地产市场健康平稳发展。目前成都房地产市场发展比较平稳，虽然成交量在逐步上升，但价格基本保持平稳，调控目标基本达到。2.金融政策2012 年6 月8 日和7 月6 日中国人民银行两次降息。6 月8 日央行三年半来首次降息将金融机构-年期存款基准利率下调0 .25 个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25 个百分点:其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起: (1)将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1. 1 倍，(2)将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8 倍，7 月6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率下调0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。一年期存贷款利率由3.5%和6 .56%调至3.0%和6.0% 。这些都表明，经济有进一步下行的风险，必须把稳增长放在更加重要的位置。央行降息的通知中强调要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房，表明降息已兼顾了楼市调控。(二)成都市商品房市场简析2011 年，成都房地产市场从新国八条限购限贷、各地公布房价控制目标到多次上调存款准备金率，货币政策持续收紧等国家一系列调控政策影响，全市累计成交新建商品房2801 万平方米，同比减少5% ，其中成交新建商品住房2211 万平方米，同比减少10% 。中心城区累计成交新建商品房1026 万平方米，同比减少10% ，其中成交新建商品住房680 万平方米，同比减少20% ，成交量明显萎缩。房地产市场成交低迷，市场观望气氛日渐浓厚，住宅销量下降，新建住宅销售价格同比涨幅逐步趋缓:受房地产市场整体成交低迷影响，二手住宅价格也出现下滑走势。1 月份价格环比价格涨幅为2.2% ，为全年最高。其后价格经历波浪式下跌。下半年二手住宅价格基本呈现逐月走低之势。二手住宅价格出现松动。房价快速上涨势头得到有效遏制，房地产调控成效显现。2012 年6 月8 日和7 月6 日中国人民银行两次降息，降息意在稳、增长，但短短一个月内连续两次降息，对房地产市场各方无疑将形成巨大的心理冲击，客观上可能使逐步复苏的楼市加速回暖，但限购、限贷依然会有力地抑制投资投机性需求，因此成交量不可能回到2009 年的高点。在降息的刺激下，虽然成都市房地产市场量价都将同涨，但幅度还是会比较有限。(三)估价对象所在区域同类房地产市场分析1 、成都市房地产市场现状2011 年，全市累计成交新建商品房2801 万平方米，同比减少拢，其中成交新