富皇物流园基础设施建设项目报告.doc

二连浩特市连兴房地产开发有限公司富皇物流园基础设施项目富皇物流园基础设施建设项目报告一、项目单位基本情况1、项目名称、主办单位及负责人项目名称：二连浩特市富皇物流园基础设施建设项目主办单位：二连浩特市连兴房地产开发有限公司企业性质：有限公司企业法人：沈月明2、 报告编制单位编制单位：二连浩特市连兴房地产开发有限公司3、项目建设单位基本情况二连浩特市连兴房地产开放有限公司于2008年成立，法人代表：沈月明，注册资金1000万，开发资质等级为四级，经营范围为房地产开发，建材销售等。连兴地产在创立之初即确立企业宗旨：质量树品牌、诚信立伟业；连兴精神：艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取；连兴作风：精心策划、狠抓落实、办事高效。在多年的开发建设中，加强规范化管理，实施品牌战略，充分利用各种资源，不断提高企业的运营效能，在同行业中树立良好的企业形象。公司从事房地产建设利国利民，大大改善二连部分居民的居住条件。公司此次在二连浩特市投资位于二连浩特市西环路东、纬一街南的富皇物流园基础设施建设项目建设的行为，深受当地政府和市民的支持，得到多方领导的高度评价和赞扬。公司秉持勤勉耐劳、诚实守信的理念、发挥商人睿智的商业才能，依靠独特的融资渠道；相信在各级政府的鼓励和支持下、在社会各界的广泛协助下，在全体员工的不懈努力下，以更加坚定的步伐投身于西部大开发建设当中，公司一定会一路走向辉煌。4、项目提出的背景二连浩特市（简称二连）位于自治区正北部，与蒙古国扎门乌德市隔界相望，两市相距9公里，是我国对蒙开放的最大公路、铁路口岸，也是实施向北开放战略的重要支点。 1956年1月，北京乌兰巴托莫斯科国际联运列车正式开通，二连浩特建立。1966年1月，国务院批准设立二连浩特市。1984年9月，胡耀邦同志视察二连并留下“南有深圳，北有二连”的名言。1985年1月，内蒙古党委、政府批准二连升格为准地级市，1986年3月，国务院批准二连为甲类开放城市，自治区政府批准二连为计划单列市。1992年7月，国务院批准二连为全国13个沿边开放城市之一。1994年8月，胡锦涛同志视察二连，作出“在边字上做文章，在开放上下功夫，在内联上求发展”的重要指示，为二连的开放发展指明了方向。二连是我国北方的通商要道，是晋商贩运茶叶、丝绸途经蒙古国首都乌兰巴托到俄罗斯恰克图的必经之路，久有“茶叶之路”和北方“丝绸之路”盛名。二连是我国最早载入国际古生物史册的恐龙化石产地，是世界闻名的“恐龙之乡”，恐龙化石埋藏丰富，其中“二连巨盗龙”的出土被美国时代周刊评为2007年世界十大发现之一，开发恐龙旅游资源前景广阔。在各领域对蒙、对俄经贸往来贸易过程中，二连浩特市得到空前发展，经济社会各领域全面进步。此时，其作为边境城市的物流园区建设显得相对滞后。物流是对外贸易的重要组成部分，是现代城市建设的重要内容，还是利国利民的社会公益事业，事关国家经济和发展战略全局，具有十分重要的地位和作用。我国的物流随新中国改革开放的诞生而创立，三十五年来，物流对于促进国民经济建设和城市发展起到了积极的保障作用。为了切实解决二连浩特市对外贸易当中大型货物仓储、转运、配送、加工及农牧业冷链物流和工业加工及农副产品检测、预冷、批发、配送等二连浩特市连兴房地产开发有限公司提出了富皇物流园基础设施建设项目，完全符合新形势下物流建设的要求。本项目建成后可为全市居民提供更多就业机会，提高收入；也可为中蒙两国商人提供更为便利的物流条件，创造更好的服务功能；同时也可以促进当地餐饮、住宿、交通、旅游等相关产业的发展；也可以对二连本地文化、教育、卫生等方面发展产生较远的积极的影响；另外对推进二连浩特市总体经济发展，完善城市基础设施和功能建设有着重要而深远的意义。5、依据1、中华人民共和国城乡规划法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国环境保护法；4、中华人民共和国建筑法；5、中华人民共和国消防法；6、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要7、国务院办公厅关于印发促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138号），8、全国物流园区发展规划9、发改委印发的关于建设项目经济评价工作的若干规定、建设项目经济评价方法和建设项目经济评价参数10、国家发改委产业结构调整指导目录（2013年修正版）11、国家计委颁发的投资项目可行性研究指南（试用版）；12、项目建设单位提供的基础资料。6、主要内容本报告是依据国家有关政策要求和物流项目建设管理规定以及调查研究的基础上，以当前二连浩特市连兴房地产开发有限公司的实际经营及二连浩特市的发展需求为基础，对二连浩特市连兴房地产开发有限公司富皇物流园基础项目进行可行性研究。项目研究的主要内容包括：1、项目基础建设的必要性和意义2、项目主要建设内容和规模3、项目总投资估算及资金来源4、经济效益和社会效益分析及评价7、项目基础设施建设的必要性（1）项目自身建设的必要性决定项目基础设施建设的必要性、推动经济转型的需要二连浩特市是一个以畜牧产品和小商品集散为经济基础的小型城市，经济发展单一，房地产开发也已趋于饱和，据不完全统计二连市存量房屋接近3000套，加上二手房已经远远大于市场需求，已经到了不得不进行产业结构调整的边缘，本项目符合国家产业结构调整规划指导，符合全国物流园区发展规划政策及二连浩特市的发展总体规划。、提升企业及地区自主创新能力的需要企业的发展关键在于技术创新。转变经济增长方式，实现产业结构优化升级，必须依靠自主创新，加快科技创新，增强竞争能力，必须以企业为主体，以市场为向导，积极构建产、学、研结合的创新体系。二连浩特市没有可依托的高等院校，没有任何科研单位，整体的科研创新能力薄弱，通过建设物流园区，可以引进先进的管理方法，可以带动先进的工业企业发展，不断提高企业地区自主创新能力，实现企业发展由单一的经济支柱模式向自主创新转变。、促进区域经济协调发展，建设和谐二连需要二连浩特市位于中蒙边境，是内蒙古及整个中国对外贸易经济的重要窗口，有着得天独厚的地理条件，物流园区的建设，在促进二连浩特市经济社会发展的同时，必然会支持周边城镇及锡盟、内蒙的互动交流，对实现产业结构的合理调整与互补，区域经济的整合，资源的优化配置以及加速区域经济的协调发展，建设和谐内蒙古具有重要意义。、推动民营经济健康发展的需要民营企业经济发展模式单一，有很多小型、微型企业濒临破产、倒闭的危险境地，不能健康发展，物流园的建设，可以带动餐饮、住宿、交通、旅游、文化等的发展，可以有效地为中小微型企业提供更多的发展机会，使之健康、良性发展。、促进可持续循环经济的需要二连浩特一直以来依靠畜牧产品发展经济，随着气候的变化、环境的恶化，国家政策要求畜牧业已不可也不能作为经济发展的支柱，具有不可持续性，物流园的建设可以有效地为地区带来可持续可循环的经济发展模式。、解决剩余劳动力、为政府减负的需要。 “十二” 五的期间，随着我国城乡经济体制的改革，随着城乡一体化进程的加快，随着产业化和规模化经营的纵深发展，随着加快建成小康社会的需要，城乡的再就业人员呈上升趋势。物流园的建成、可以供1000多人的剩余劳动力就业，不但为政府减轻了负担，而且创造了良好的经济效益和社会效益。综上6条所述，物流园项目建设的必要性要求物流园基础设施建设项目的必要性，只有只能打下良好的基础，完善好基础设施才能做好、做大、做强项目本身。（2）、国家全国物流园区发展规划要求规划指出，总体来看，我国物流业发展水平还比较低，物流园区在规划、建设、运营、管理以及政策方面还存在一些问题。一是建设发展有待规范。一些地方脱离实际需求，盲目建设物流园区，片面追求占地面积和投资规模，一些市场和物流企业也冠以物流园区的名称。二是设施能力有待提高。多数物流园区水、电、路、网络、通信等基础设施建设滞后，集疏运通道不畅，路网配套能力较差，普遍缺少铁路和多式联运中转设施。三是服务功能有待提升。多数物流园区仍然存在着专业化程度不高、设施装备配套性差、综合服务能力不强、信息联通不畅等问题。四是经营管理体制有待健全。五是政策扶持体系有待完善。所以从国家层面上讲，只有完善的基础设施建设才是物流发展的根本所在。二、物流园项目建设内容及规模本物流园区的市场定位、总体功能规划将围绕物流服务运作、物流环境建设和推进物流发展三大功能进行。物流园区总体结构的发展设想：根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，在二连浩特市连兴房地产开放有限公司的直接领导和组织下，通过园区基础设施和园区管理系统建设，按照园区系统建设规划，将物流运作企业引入园区，构建物流园区服务运作系统，通过服务功能和服务内容不同的组合，最终构成物流园区的三大服务运作功能平台，即物域物流中心区、城市配送中心区和公路联运中心区。在此设想指导下，根据现实情况及社会发展需要下，在国家全国物流园区发展规划要求的指导下（1）、本项目基础设施项目主要有：富皇物流园基础设施建设项目一览表序号建设内容建设规模计划投资额占投资比例总体二连浩特市富皇物流园项目33万m23.3亿元100%其土 地12万m23600万10.9%其规划、设计、税、费全园区1100万3.33%其基础设施整个园区8160万元24.73%其、1场地平整、外运土方20万m3300万0.91%其、2道路建设4公里960万2.91%其、3场地硬化20000m2300万0.91%其、4场地绿化20000m2200万0.61%其、5供水系统主管道10000m400万1.21%其、6绿化供水系统主管道5000m200万0.61%其、7供热系统主管道及2个换热站20000m1000万3.03%其、8燃气供气系统主管道5000m200万0.61%其、9排污、排水主管道10000m400万1.21%其、10供电系统主干线电缆及2个1000KW变压器20000m1000万3.03%其、11智能信息系统（通信、监控等）40000m800万2.42%其、12集办公、住宿、餐饮、会展综合楼8000m21600万4.85%其、13其它零星基础设施整个园区640万2.42%其园区主要项目建设整个园区1.9亿57.6%其后期建设整个园区1140万3.45%（2）、基础设施项目投入总投资(含全部流动资金)8160万元，项目报批总投资(含铺底流动资金)8000万元，其中：建设投资总额为7940万元（其中：固定资产投资7200万元，其他资产540万元，预备费200万元），流动资金60万元（铺底流动资金20万元）。（3）、存在的问题及建议项目的建设投资、建设工程方案对本项目实现预期效果的影响均较大。建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，按照市场需求调整、完善建设 工程方案，争取给社会和企业带来双赢效益；在项目的建设过程中注意加强工程建设管理，组建精明能干的技术队 伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险。制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避免项目的建设投资、营业收入和成本支出出现较大的负面波动，而影响项目经营方面的预期效果。三、建设条件落实情况及项目进展情况（1）、 地形地貌二连浩特市地处内蒙古高原中部，阴山山脉以北的层状高平原区，海拔910m1000m，平均海拔为932.2m。除零星洼地外，地势平坦，由西南向东北缓缓倾斜。（2）、气候特征二连浩特属中温带大陆性季风气候和干旱荒漠草原气候，处于西风带，受强大的蒙古高压控制时间长。气候主要特征是：冬季寒冷漫长风雪少，春季干燥少雨风沙多，夏季干热降雨少，秋季天高气爽霜来早。年平均气温5.1，一月平均气温-16.2，极端最低气温-29.7，七月平均气温25.7，极端最高气温39.0。结冰期8个月，境内采暖期7个月。年日照时数3356.8小时，日照率76%。霜冻出现早，最早9月末出现，最晚5月末结束，无霜期仅221天左右。雨水分布不均，自南向北、自东向西递减。年降雨量变化大，平均降水量139.5mm（1996年降水量最多256.9mm，2001年降水量最少39.7mm）。常年盛行偏西风，年平均风速4.1m/s。（3）、水文情况该地区地表无河流水系，水资源严重缺乏。能够开发利用的水源地有3处，分别为二连盐池东段、赛乌苏洼地和齐哈日格图。其中：盐池为地下水、地表水汇集区，资源量8524万立方米，淡水层下部为咸水，水质差不能饮用。市区南24公里赛乌苏洼地为20米以内的浅层水，不适合饮用。齐哈日格图为地下古河道水源地，水质优良，是目前二连市区主要供水水源。（4）抗震烈度据我国地震动参数区域图表明，本地区的抗震设防烈度小于六度，设计基本地震加速度小于0.05g，属第一组，所以，本项目建筑按建筑抗震设计规范(GB50011-2001)进行抗震设计。所有新建建筑，均按当地六度抗震设防。（5）、交通条件情况二连浩特市位于北纬4255-4353，东经11117-11225，地理位置优越，是208国道起点和集二线铁路的终点，距俄罗斯首都莫斯科7623公里，距蒙古国首都乌兰巴托720公里，距北京680公里，距呼和浩特380公里，是中国距首都北京最近的陆路口岸。以北京为起点经二连到莫斯科比走滨州线近1140公里，是连接欧亚大陆最捷近的大陆桥。以二连为终点的集二线铁路与集通、京包及包兰铁路相接，可连接东北、华北、西北。公路运输四通八达，经208国道通往集宁、呼和浩特、北京，交通十分便利。（6）、工程地质条件据相关统计调查，二连浩特市土壤主要有棕钙土、盐土、风沙土，土壤厚度为1525cm，腐殖层较明显，有机质含量在0.151.5之间，呈弱粒状团块结构，地表常呈沙化，以轻壤沙质为主，并夹有砾岩。（7）、项目区基础配套设施条件、道路该项目所在地为二连浩特市区新建小区（恰克图）地带，西临西环路，南临纬一街，均为城市型道路，路面结构为混凝土结构。道路宽12m，转弯半径为12m。、供电，该宗土地上有城市10KV高压供电干线经过，申请安装变压器即可施工。、供水由于本项目所在地在城市给排水管网的覆盖范围之内，故本项目水源由 市政两条供水管网供水。、排水项目所在本宗土地地势