蓝湾国际商业项目市场调查报告第五次修改稿.doc

第一部分 项目介绍1 1.项目背景 2.调查方法 3.项目成功关键因素第二部分 区域概况2 一、巴中市整体规划分析31.至2020年巴中市整体规划2.本商业项目在整体规划中的着力点 二、巴中市目前经济概况4 三、区域的商业情况分析 1.区域商业环境分析 2.周边商业环境对本商业项目的支撑分析第三部分 市场部分5 一、巴州主要商业调查分析1.2010年巴州主要商业圈状况1.1.巴人广场商业圈1.2老钟鼓楼商业圈1.3商业圈对本商业项目的启示2.商业圈内的商业布局2.1商业圈内的商业布局表2.2成都类似项目的商业项目布局2.3商业圈内商业布局对本商业项目的启示2.3.1各商业圈与本商业项目对比分析表2.3.2对本商业项目的启示3.巴州区内大卖场分析3.1形成大卖场条件分析3.2大卖场内部布局分析3.3大卖场对本商业项目的启示二、巴州区的休闲产业、娱乐、大超市等1.巴州区的娱乐会所布局现状、档次及对本案的启示2.巴州区的咖啡厅布局现状、档次及对本案的启示3.巴州区的银行数量布局现状、档次及对本案的启示4.巴州区的餐饮布局现状、档次及对本案的启示三、巴中市会展经济1. 巴中市会展经济现状2. 巴中市会展经济发展趋势及启示四、个案研究4.1巴人广场、人民商场个案研究4.2万州“红宝石”商场引进会展对项目影响个案研究 4.3麦当劳个案研究第四部分 一、项目SWOT分析 二、目标客户浅析 三、 实施建议 1.本商业项目体量划分建议 第一部分 项目介绍1.项目背景蓝湾国际为巴中市东兴房地产开发有限公司修建的商住一体的占地约300亩的小区。目前一期工程已经完成建设并交房。本次受东兴房地产开发有限公司委托对起约5万平方米的商业项目做项目咨询、市场调查。2.调查方法本次市场调查采用走访、询问、体验、调查记录等方法。3. 项目成功关键因素 巴州组团整体规划的顺利实施 项目开发的品质 项目周边的交通条件改善 商铺整体规划及主要商铺招商情况 能否形成一个新的商圈 第二部分 区域概况 蓝湾国际项目位于巴州组团巴城片区的“内环”（“内环”由张思训街、南池路、小东门街、北滨河路等构成）小东门街对面，紧邻新市街、南池路、将军大道三条主干道，交通位置优越。 巴州内环标示图本案处于巴州组团的巴城片区（巴城片区：以商业贸易、文化娱乐、旅游服务为其主要功能，是全市的文化商贸中心）中。一、 巴中市整体规划分析1. 至2020年巴中市整体规划区位组成规划面积（平方公里）人口（万人）功能定位2010年2015年2020年巴州组团江北、回风、巴城、南坝、宕梁、东兴场片区组成1922.62830以行政办公、金融信息、教育文化为其主要功能，是全市的行政信息中心兴文组团兴文西、东、物流片区组成6.55912以商业贸易、文化娱乐、旅游服务为其主要功能，是全市的文化商贸中心恩阳组团恩阳东、西、生态工业片区组成4.146.58以商业贸易、文化娱乐、行政办公为其主要功能曾口组团由曾口城镇片区组成8.82.53.55以科研、信息和高科技孵化、休疗养、高档居住为其主要功能清江组团由清江片区组成1.81.535以商贸、居住为主的综合区合计40.2(人均80)35.65060 资料来源：巴中市总体城市规划（20082020）1.1巴州组团详细规划信息巴州组团居住用地（公顷）保障性住房建筑面积（万）功能定位江北片区20210以行政办公、金融信息、教育文化为其主要功能，是全市的行政信息中心巴城片区164.515.3以商业贸易、文化娱乐、旅游服务为其主要功能，是全市的文化商贸中心回风片区31212以商业贸易、文化娱乐、行政办公为其主要功能南坝片区11015以科研、信息和高科技孵化、休疗养、高档居住为其主要功能宕梁片区17213以商贸、居住为主的综合区东兴场片区613以商贸、居住为主的综合区 资料来源：巴中市总体城市规划（20082020）巴中市城市发展方向是：“东西拓进、南北优化”，东西拓进：东向和西向为巴中未来城市用地的主要发展方向；南北优化：南北向的城市用地发展主要针对规划拓展城区进行城市用地的内部挖掘。城市总体规划中，将巴州组团定位为以行政办公、金融信息、教育文化为其主要功能，是全市的行政信息中心；而项目所在的巴城片区定位为以商业贸易、文化娱乐、旅游服务为其主要功能，是全市的文化商贸中心。2. 本商业项目在整体规划中的着力点 本商业项目在巴城片区的右下方（项目对面的老城区也将要陆续改造），巴城片区以商业贸易、文化娱乐、旅游服务为其主要功能，是全市的文化商贸中心；而且距离以科研、信息和高科技孵化、休疗养、高档居住为其主要功能的南坝片区仅仅200多米的距离。所以，本商业项目做巴城片区与南坝片区的休闲、娱乐、购物、餐饮中心具有天时、地利、人和的各种优势（天时：本项目周边无竞争对手；地利：紧邻两个片区；人和：项目上下人心齐）。2、 巴中市目前经济概况 巴中市经济概况表经济概况20082009201009年比08增长率GDP（亿元）208.5238.32未知14.3%全社会固定资产投资（亿元）112.85186.2未知65.1%社会消费品零售总额（亿元）79.8094.98未知18.8%农民人均纯收入（元）30183318未知10%城镇居民人均可支配收入（元）967111008在09年基础上增加3000元13.8%城镇化率29.3%约31% 由上表可以分析出，在地震后的两年里，巴中市的经济发展十分迅速。城镇居民人均可支配收入2009年超过一万元。这在四川的二级市中排名靠前。但巴中市是劳务输出大省，巴中市目前总人口为400万，外出务工人员08年为114万人，09年约为120万人，这就形成了其消费水平具有季节差异性。三、区域的商业情况分析区域的界定为本案为中心200米内。1.区域商业环境分析为了更好的了解项目周边商业环境，以本案为中心，200为半径，来考察项目周边的商业情况。注重对各街道的租金水平、店铺空置率、经营种类所占比例进行分析，起到参考价值。（1）周边项目的区域的具体情况项目200米范围的配套设施配套设施具体情况星级饭店0餐馆21家，都是小餐馆购物中心、商场0超市8家，面积30平米左右居多；100平米以上只有2家居民楼约400-500户，属于80-90年代的老房子学校2所主要街道小东门街、将军大道、老观音路、东城街、新市街、固定人口数量及特点未调查流动人口数量及特点未调查企事业单位巴州区政府、巴中市气象局、巴中市巴州区畜牧业局医院6家菜场2个银行4家 本案项目周边的消费水平低，需要加强配套，提高周围消费水平。小东门街的店铺业态分布概况小东门街周边的商业处于初级阶段，所调查区域内没有店铺空置，空置率为零。业态主要以杂货店、五金、农副产品等小商品为主，主要服务于附近小区居民对于一些日常消费品的需求，无明显业态分布。商业销售产品档次不高，主要是中低价格产品。 小东门街30家商铺业态分布图 周边的店铺概况 区域店铺情况业态小东门街将军大道东城街新市街合计饰品及服装店2未调查未调查未调查饭店274417杂货店5未调查未调查未调查药店2未调查未调查未调查超市12115营业厅1未调查未调查未调查门诊2未调查未调查未调查建材20-30未调查未调查未调查休闲娱乐3未调查未调查未调查其他未调查未调查未调查未调查小计租金元/（平方米月）35-42未调查25-4560-100租金走势街道左边比右边高未调查从北到南逐渐降低从北到南逐渐降低 项目周边200米范围内，聚集了三四百家。店铺租金在25-100元/（平方米月）范围内，平均租金在30元/（平方米月），主要经营服装饰品、餐饮、建材、生活用品，面积集中在30-50平方米之间。2. 周边商业环境对本商业项目的支撑分析小东门街是老城区的街道，周围的居民少，周边环境差。租金普遍35-42元/（平方米月）的低水平。小东门街目前无法支撑本案商业项目。周边街道的商铺也无法支撑本案这么大容量的商业中心。只有另外想办法。第三部分 市场部分一、 巴城片区主要商业区商业现状调查分析1.2010年巴州主要商业圈状况巴人广场商圈新商业圈老钟鼓楼商圈所在片区江北片区巴城片区巴城片区形成时间2002.52000左右九十年代形成原因市政建设、政府推动位置优越、自然形成学校聚集、交通发达商圈半径（米）200150150辐射半径巴州组团巴城片区、江北片区巴城片区周边配套交通发达，周边银行、购物商场、娱乐休闲等商业配套十分完善交通发达，周边娱乐、餐饮等十分发达交通拥挤，配套逐渐落后与本案的距离1.5公里1100米660米商圈特色南边的“九洲商业城”、西边的“德记大楼”和东边的“盛华堂商业城”及地下的“人民商场”联成巴城最大规模的商务中心区周边娱乐、餐饮配套齐全，是巴中最密集的娱乐会所场所巴州中学、巴师附小等学校聚集，周边购物、娱乐配套完善主力业态超市、大卖场、休闲餐饮、娱乐、购物服装、超市、饰品优势、劣势优势：巴州组团的核心；有巴中最大的广场、有目前最完善的购物体系、目前巴州的休闲中心劣势：交通拥挤优势：交通发达；在其他两商业圈之间的区位优势；是目前巴州的娱乐中心劣势：受巴中最大商业圈的辐射影响 优势：学校的聚集效应；老商业中心的影响力劣势：交通十分拥挤；新商业圈的挑战；商业布局的不合理巴州商圈标示图巴州中心商业圈简介 目前巴州组团成熟的中心商业圈有巴人广场商业圈、新商业圈（红军路与八角楼街的交汇处为中心）、老钟鼓楼商业圈三个商业圈。巴人广场商业圈是目前辐射半径最大的商圈，老钟鼓楼商圈逐渐在没落。1.1巴人广场商业圈简介巴人广场2002年4月30日建成，拥有8000多平方米的商业门市和7000多平方米的大型综合性商场“巴中人民商场”，周围配套有约30000平方米的商业。“九洲商业城”、西边的“德记大楼”和东边的“盛华堂商业城”及地下的“人民商场”联成巴城最大规模的商务中心区。地理位置滨江大道中段、滨河大道中段代表商家人民商场、九洲商业城、九牧王休闲正装租金情况一层商铺未调查二层商铺业态情况珠宝、品牌服饰、高档饰品单店客流量未调查店铺的经营情况未调查平均人流量未调查车流量未调查营业面积大小均有，大有约7000平米的人民商场，小铺面一般约50平米经营者未调查 巴人广场商业圈图示1.2老钟鼓楼商业圈简介钟鼓楼商圈是巴州最早形成的商业圈，周边人流、车流非常大。地理位置八角楼街、新市街、东城街、南泉市街交汇处代表商家租金情况八角楼街（图中左上角）新市街（图中左下角）东城街（图中右边）南泉市街（图中右上角）380-460元/(平方米月)400-500元/(平方米月)250-350元/(平方米月)未调查业态情况主要以服饰、超市、饰品为主；服饰约占60%，饰品约占10；数码、电器、通信类占10%单店客流量100-150人（询问店主）店铺的经营情况良好，每年营业额一般在20万以上平均人流量未调查车流量未调查营业面积整个商业圈各店铺面积大小各异，从10-300平米均有分布，其中以30-60平米的店铺供应为主。经营者以私营企业居多 老钟鼓楼商圈图示1.3商业圈对本商业项目的启示 商业圈可以最大限度的聚集人气 商业圈辐射半径相当广 商业圈具有整体规模效益，商圈内商铺盈利最大化 形成商业圈对本商业项目的出售与出租在价位上都能提高一个档次2. 商业圈内的商业布局商业布局表名称巴人广场商业圈新商业圈老钟鼓楼商业圈商业中心点巴人广场红军路与八角楼街交汇处香港金多福珠宝离中心点25米范围内一层珠宝、各种高级服饰品牌店、人民商场热浪娱乐会所、各种高级服饰品牌店珠宝、各种饰品店、小餐饮、电影院、大超市二层咖啡厅大超市大超市、电影院2550米范围内一层饰品、品牌服饰餐饮、品牌店各类高级服饰小店面、饰品店二层大超市大服饰卖场未调查5075米范围内一层品牌服饰、珠宝店大超市、服饰、饰品高级娱乐会所、餐饮服饰、餐饮二层茶楼未调查餐饮、茶楼75100米范围内一层餐饮、品牌店服饰店服饰、饰品二层未调查大服饰卖场餐饮、茶楼100150米范围内一层各种店面未调查未调查二层未调查未调查未调查150米以外一层咖啡厅聚集各类高级娱乐会所、餐饮、各种服饰店、餐饮等二层餐饮、大超市、茶楼超市、服饰店多为、餐饮、茶楼经营模式巴人广场地底有约7000平米的人民商场，人民商场是一个内部经营形式的大卖场开放式经营、一楼铺面进深均超过二十米，为沿街铺面；二楼一般为大超市、大服饰店开放式经营模式，所以一楼是沿街店面，二楼多为大超市，茶楼 由上表可知，各商圈中心均是为被利润最高的珠宝、各类高级饰品、高级服饰占领。一楼沿街铺面经营基本经营服饰、饰品、珠宝、高级餐厅等。二楼多为大超市、茶楼、服装大卖场。2.2成都类似项目的商业项目布局 目前，未做。尽快调查，补齐。对金沙、文殊院等地做市调。2.3商业圈内商业布局对本商业项目的启示2.3.1各商业圈与本商业项目对比分析表 名称三大商圈本商业项目优点沿街口岸多；进深在20米以内；周边消费人群大；形成时间长，辐射半径大有约3万平米的广场；进深很大可做大卖场；规划前景美好；周边目前没有竞争对手；本商业项目为商住项目，本身小区内可入住约一万人，本身消费巨大缺点商铺经营内容差异性不大，竞争激烈，甚至导致恶性竞争；商家众多，不能进行整体规划不能共赢小东门街沿街铺面均返还给原来的经营者，减少沿街口岸，增加整体规划的难度；本商业项目的地下一层，地上二层的面积量大，也加大规划招商难度地下一层人民商场，约7000平米本商业项目沿街一层商铺靠岸好沿广场周边口岸最好，沿河商铺口岸稍好二层商铺多为购物、休闲娱乐场所可以考虑引进大超市、大卖场等经营模式自主经营、开放式经营大卖场经营、整体经营备注 本商业项目有自身的许多特点，与竞争对手有许多差异。请决策者仔细考虑。2.3.2对本商业项目的启示本商业项目体量大、目前是一整体未规划，商铺的规划需要决策者自己规划。整体规划经营可以避免同质化竞争，恶性竞争，达到共赢；整体规划还能规避一定风险；整体规划还能实现商铺利润最大化。大卖场经营，能够规模经营，减少成本；能够最大限度的吸引人气；为整个区域内的商铺吸引人气。本商业项目有许多的劣势，如目前周边环境差、居住人群少、周边商铺租金低、经营对象杂乱；对前期经营者有一定风险，前期招商工作应快速有成效的进行。3.巴州区内大卖场分析3.1形成大卖场条件分析巴州区内的大卖场有国美电器、人民商场、盛华堂百货。还有些老旧的批发商场（如在街心花园的农贸市场）。3.2大卖场内部布局分析未调查3.3大卖场对本商业项目的启示本次市调为涉及到这个内容，应补齐。二、巴州区休闲、娱乐、大超市等1.巴州区的娱乐会所布局现状、档次及对本案的启示巴州区娱乐会所统计表街道数量规模 档次每晚人均消费江北大道中段3一般中档未调查八角楼街2高级高档未调查红军路4高级高档未调查西华街2中档中档未调查合计11巴州区娱乐会所统计图 通过调查可知：巴州区娱乐会所主要集中在新商业圈附近，约有8家，规模档次都是中高档。对本项目的启示：巴州区的娱乐会所主要集中在新商业圈的两条街道上，基本上覆盖全巴州组团。巴州片区的东南部的娱乐会所还是一片空白，而且紧邻的南坝片区人口密集。所以本商业项目可以做成巴州区又一个娱乐中心。3. 巴州区的咖啡厅布局现状、档次及对本案的启示咖啡厅统计表街道数量档次人均消费每天人流量江北大道西段5未调查未调查未调查江北大道中段8未调查巴人广场附近26未调查西华街附近6未调查将军大道5未调查其他街道15未调查合计45 巴州区咖啡厅最密集的地方位于巴人广场附近，说明巴人广场是巴州区目前的休闲中心。对本案的启示：广场附近是人流量最大的地方，也是休闲店面最集中的地方。在广场周边完全可以开设各种咖啡厅。4.巴州区的银行数量布局现状、档次及对本案的启示巴州区银行数量统计表所属片区街道名银行数量合计江北片区江北大道中段1010巴州片区红军路728八角楼街6西华街3张思训街3新市街5东城街4通过调查可知，巴州片区目前仍是巴州区的经济中心之一。对本案的启示：本商业项目欲形成商圈，银行是非常重要的配套设施。建议引进农行、建行、工行、中行、邮政等银行。4.巴州区酒吧数量布局现状、档次及对本案的启示巴州区酒吧数量统计所属片区数量档次人均消费水平其他江北片区6未调查未调查未调查巴州片区1未调查未调查未调查合计7江北片区是目前巴州区的休闲重点地方。对本案的启示：巴州片区目前的酒吧数量少，本商业项目可以配套相应数量的酒吧。进一步打造本商业广场的休闲性质。5.巴州区餐饮布局现状、档次及对本案的启示巴州区餐饮统计位置数量（家）整体经营状况江北大道西段（约750米）20未调查江北大道中段（约1900米）约70未调查江北大道东段（约1200米）8未调查西华街（325米）31未调查红军路（750）20未调查将军大道（630米）32未调查合计180西华街是巴州区餐饮最集中、密度最大的地方。此处也是巴州区餐饮、娱乐的一个中心。对本案的启示： 餐饮业是一个最普遍的行业，只要有人的地方都有餐饮业。餐饮业也是巴中市最普遍的行业。几乎每天街道都有其身影。本项目是商住项目，而且广场每天的人流量非常巨大，建议配套符合相应体量的餐饮业。6.巴州区大超市统计巴州区的超市分布于各个街道，巴州片区总家数约为80家；江北片区总家数约为55家。其中超市最集中的位置是张思训街（全长350米），集中了8家大超市。对本案的启示：大超市是一个商圈的普遍经营对象之一，建议配套相应体量的大超市，以满足其附近居民购物日常生活所需。三、巴中市会展经济1. 巴中市会展经济现状会展经济是通过举办各种形式的会议和展览、展销，带来直接或间接经济效益和社会效益的一种经济现象和经济行为。会展经济不仅本身能够创造巨大的经济效益，而且还可以带动交通、旅游、餐饮、住宿、通信、广告等相关产业的发展。目前巴中市的会展经济才露头，原因是巴中市的会展场地的限制，目前巴中市只有巴人广场一个广场，而且巴人广场的体量不够，规划混乱。2. 巴中市会展经济发展趋势及启示 巴中市政府逐渐意识到会展经济所带来的群体效应，巴中市却的就是像本项目那样约3万平米的大广场做会展场地。 启示：对接巴中市市政府，与巴中市政府签订合约，把本项目商业广场作为其定期举行会展的场地。以发展本商业圈。四 个案研究 4.1巴人广场、人民商场个案研究巴人广场一个是成功的商业广场，一个是项目的竞争对手。所以有必要对其进行调查研究。由于没有对巴人广场所收集的资料很少，不能完整的对其研究，只有再次调查。 人民商场与本案相似之处甚多，应仔细调查。本次市调所收集的资料很少，不能完整的对其研究。 4.2万州“红宝石”商场引进会展对项目影响个案研究 万州“红宝石”商场建于2006年，长约200多米，宽50约米。由于项目在长边上的高差接近10米，所以在项目设计时在商铺上面形成了约近一万平米的广场；后来与万州市政府签订了每年会展合同，万州市政府每年支付约100万元的展费，更重要的是给“红宝石”商场带来滚滚财源，对其租金及售价均有深远影响。本案同样处于类似环境，请制定策略者能否借鉴。4.3麦当劳个案研究对麦当劳市场而言巴中市是一个空白的市场，本次市调为发现麦当劳餐厅，所以对其研究，看能否引进麦当劳餐厅。只有在成都市对其经营条件选择做出分析。目前未做这个市调。尽快调查补齐。第四部分一、项目SWOT分析优势劣势大广场设计小东门街沿街口岸返还给原商家，沿街口岸的减少本项目住宅入住人数约一万人周边商业气息不够浓厚开发品质高周边商铺租金普遍偏低本商业项目周边交通、环境优越目前周边环境差、乱商铺整体规划、提前主力商家招商周边社区老旧项目作为休闲娱乐得天独厚的优势周边人群收入不高周边规划前景美好二、 目标客户浅析大超市商铺客户：最好引进人人乐、家乐福、好又多等大型商家入驻。休闲娱乐商铺客户：成都、巴中市内，经营大型娱乐休闲场所的商家广场周边商铺客户：经营品牌服饰、高档饰品、珠宝的巴