广西几种政策房规定总结.doc

几种政策性住房总结依据相关法律法规、规章和政策，总结在商品房之外的以下几种政策性住房：经济适用房、集资房、限价房、危旧房改住房、市场运作房一、 经济适用房（一）概念是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。（二）主要法律、政策依据：经济适用住房管理办法；广西壮族自治区经济适用住房管理办法；南宁市经济适用住房管理办法（三）特点1、建设用地土地使用权属性：经济适用住房建设用地以划拨方式供应2、政策优惠：（1）经济适用住房建设项目按规定减免收取城市基础设施配套费、人防易地建设费、白蚁防治费、墙改基金等行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。（2）经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。（3）购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。作为共同购买人的配偶及其直系亲属也可提取其住房公积金用于购买经济适用住房，偿还其住房贷款。3、建筑面积限制经济适用住房单套的建筑面积原则上控制在60至80平方米。4、开发建设（1）项目法人招标的方式：主管部门通过公开招投标方式选择具有相应资质、项目资本金、开发业绩和社会信誉良好的房地产开发企业实施；（2）政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。5、价格构成经济适用房价格构成主要包括建设、管理成本和利润。与商品房相比，价格低主要少在建设环节上：首先，因系使用划拨土地，相比少了部分土地费用；其次，减免部分行政收费；再者利润控制，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3核定；政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设的经济适用住房按成本价销售，不得有利润。6、购买条件申请购买经济适用住房的，应当同时符合下列条件（南宁市）：（1）具有本市城镇常住非农业户口并在本市工作或居住（含符合安置条件的军队人员）；（2）已婚家庭或年龄在30周岁及以上单身人员；（3）无房或现住房人均建筑面积在16平方米（含）以下的；（4）家庭年人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城市居民人均可支配收入的80。7、交易管理（1）经济适用住房购房人拥有有限产权，只能自住，不得用于出租经营。（2）申请家庭自取得房屋所有权证之日起5年内，其经济适用住房不得直接上市交易；5年内出售的或购买经济适用住房后又购买其它住房的，其经济适用住房由市经济适用住房主管部门按照规定及合同约定回购。回购价格按原购房价格从购房之日起每年扣减1计算，回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。（3）申请家庭自取得房屋所有权证之日起满5年后，上市交易的，按照届时同地段普通商品住房与当时购买经济适用住房（包括购买面积超过保障面积部分的价款）差价的60向政府交纳相关价款；在相同价格情况下，市经济适用住房主管部门可优先回购。（4）在限制交易期限内，因继承、离婚析产、法院裁定、判决等须发生房屋所有权转移的，市经济适用住房主管部门审核后，可办理交易过户手续，但房产性质仍为经济适用住房，必须按本办法的有关规定执行，限制上市交易期限从原房屋所有权证取得之日起计算8、其他（1）家庭购买经济适用房可能存在一套房屋两种价格的情形经济适用住房保障面积标准为套型建筑面积60平方米：家庭成员4人（含）以上的，保障面积标准为套型建筑面积80平方米。人均住房建筑面积未达到标准的家庭，所购经济适用住房面积与原购住房面积之和超过80平米的，要按同地段同类普通商品住房的价格补交差价款（2）可以在商品住房小区中配套建设经济适用住房二、集资房（一）概念集资房全称为单位集资合作建房，指距离城区较远的独立工矿企业、事业单位和住房困难户较多的企业、事业单位，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市经济适用住房主管部门批准，可以利用单位自用土地进行集资建房。参加单位集资建房的对象，必须限定在本单位符合市人民政府规定的住房困难家庭。（二）主要法律、政策依据：广西壮族自治区南宁市人民政府关于进一步加强和规范全额集资建房管理的通知；关于制止违规集资合作建房的通知；南宁市集资建房用地管理若干规定。（三）特点单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。但1、单位利用自用土地集资建房，该自用土地既可以为划拨方式取得，也可以是出让方式取得的住宅用地。2、单位集资建房原则上不收取管理费用，不得有利润。3、另，南宁市近期已经停止审批党政机关（含参照公务员管理或承担行政管理职能的单位）全额集资建房项目。三、限价房（一）概念限价房即限价普通商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时，提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。（二）主要法律、政策依据：南宁市限价普通商品住房管理暂行办法；限价普通商品住房申购须知；南宁市人民政府关于规范限价普通商品住房销售及权属管理的通知。（三）特点1、建设用地土地使用权属性：限价住房建设用地应当实行公开“招标、拍卖、挂牌”方式出让，且附加最高销售价格、销售对象标准、套型面积标准等条件。2、政策优惠：（1）限价住房项目以每一宗出让土地为单位，按项目分别确定最高销售价格。该最高销售价格在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让前确定，报经市人民政府批准后作为土地使用权出让条件，列入土地出让合同。该最高销售价格按地块出让时同一时期、同一区域、同一地段、同一类型、同一品质的商品住房市场价格的80%并综合考虑项目用地拆迁补偿、市政基础设施配套内容及规模等因素确定。（2）经市人民政府批准，远离城市建成区的厂矿企业、单位，可以在单位所在地定向建设供应本企业、单位中低收入住房困难职工的限价住房。3、建筑面积限制：限价住房要严格控制套型面积，建筑面积应当控制在90平方米以下，其中一居室控制在50平方米以下；二居室控制在70平方米以下。4、价格构成限价房属于普通住房，价格构成与商品房相同，但相比普通商品房，少了约20%的土地出让成本。5、购买条件同时符合以下条件的对象，可以申请购买一套限价住房：（一）以个人名义申请购买的，申请人属于本市城区范围内城镇户口；以家庭户名义申请购买的，家庭成员中至少有一名成年人属于城区范围内城镇户口，并以其为主申请人。（二）以个人名义申请购买的，申请人及其配偶和未成年子女在本市城区范围内无自有产权住房；以家庭户名义申请购买的，其家庭成员在城区范围内无自有产权住房。（三）以个人名义申请购买的，男性年满25周岁，女性年满23周岁。以家庭户名义申请购买的，主申请人为成年人。（四）以个人名义申请购买的，按其本人及其配偶的收入合计，人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍（有未成年子女的可列入计算人均年收入）；以家庭户名义申请购买的，家庭成员人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍。限价房主要针对买不起普通商品房又不符合经济适用房购买条件的“夹心层”。6、交易管理（1）限价房的购买申请：自限价住房项目取得商品房预售许可证之日起两年内，购房申请人均可向市房产管理部门提交对该项目的购房申请。购房申请人应当按规定的时限和方式向市房产管理部门提交购房申请；市房产管理部门审核购房申请人提交的申请材料，认定材料符合规定的，发给受理通知书。购房申请受理时间截止后，由市房产管理部门核查申请人房屋交易和产权登记情况，并可会同城区街道办事处等单位，采取入户调查等方式对已发给受理通知书的购房申请人的住房、收入等情况进行核查。符合条件的，应通过报纸和网站等媒体进行公示，公示期为7日。经公示无异议或异议经复核不成立的，确认为合格申请人。经公示和审核不符合申请条件的，发给审查结果通知书。摇号：购房合格申请人确定后，市房产管理部门组织公开摇号确定所有合格申请人的购房顺序。参加摇号的合格申请人根据是否享有优先购买权，分为优先合格申请人、普通合格申请人两类确定购买顺序。签约：有效购房人应当按购房顺序在规定的时间内选房，与开发建设单位签订限价普通商品住房买卖合同。有效购房人未在规定期限内认购和签订限价普通商品住房买卖合同的，视为放弃其享有的选房顺序号，其重新选房的顺序从本次的所有有效购房人选房顺序最末位依次补上。有效购房人如放弃本次购房的，需在本限价房项目下一次购房时重新参加公开摇号。（2）限价房的交易限价住房自取得房屋所有权证之日起5年内不得上市交易。擅自上市交易的，市房产管理部门不予办理交易备案及产权登记。限价住房自取得房屋所有权证之日起5年后转让和出租的，购房人应当按转让出租时同一地段、同一类型普通商品住房市场平均价与该限价住房价格的差价的一定比例，向政府缴纳土地收益。具体办法由市国土、房产管理部门制订。限价住房转让后，原购房人不得再申请购买限价住房。7、其他：限价住房项目的土地使用权出让合同应当约定开发建设单位不得将土地及其在建工程进行抵押。四、危旧房改住房（一）概念是指为解决城镇中低收入家庭住房困难，按照城乡规划以及住房建设政策，利用原有住宅用地，对符合条件的危旧房进行重新修建、改造的房屋。（二）主要法律、政策依据：广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法关于贯彻落实的实施意见（试行）广西壮族自治区危旧房改住房改造价格管理指导意见（三）特点1、建设用地土地使用权属性：危旧房改住房建设用地以划拨方式供应。2、政策优惠：危旧房改住房改造，免缴城市基础设施配套费等各种行政事业性收费。3、开发建设建设单位可以通过招标投标方式选择具有相应资质的房地产企