房产经纪相关知识总结.doc

房地产经纪相关知识1、中国现行法律体系：宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章2、法律的适用范围：1、法律在时间上的适用范围2、法律在空间上的适用范围3、法律对人的适用范围3、法律的适用的基本原则1、上位法律优先于下位法律的原则2、新法律优先于旧法律的原则3、特别法优先与一般法的原则4、法律文本优先于法律解释原则5、强行法优先于任意发原则6、法不朔及既往原则4、民法：是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。5、民法的基本原则：1、平等原则2、自愿原则3、公平原则4、诚实信用原则5、公序良俗原则6、禁止滥用权力原则6、民事法律关系的要素：是指构成民事法律关系的必要因素，包括主体、客体和内容。7、民事法律关系的客体：物 、行为、智力成果。8、民事权力的概念：是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施一定行为的权利。9、民事权利分类：1、根据内容性质分财产权和人身权 2、根据作用分支配权、请求权、形成权、抗辩权10、民事权力的取得方式分为：原始取得和继受取得11、法律根据自然人不同的认知能力，将自然人的民事行为能力分为下列种：完全民事行为能力人（18周岁以上的公民是成年人；16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人）限制民事行为能力人无民事行为能力人。12、宣告失踪：公民下落不明满2年，利害关系人可向人民法院申请宣告失踪 宣告死亡：1、下落不明满4年 2、因意外事故下落不明，从事故发生日起满2年13、法人成立的条件：1、依法成立 2、有必要的财产或者经费 3、有自己的名称、组织机构和场所 4、能够独立承担民事责任14、民事法律行为成立的条件：1、行为人具有相应的民事行为能力2、意思表示真实 3、不违反法律或者社会公共利益15、民事行为无效：1、无民事行为能力人实施的2、限制民事行为人依法不能独立实施的3、一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的4、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的5、违反法律或者社会公告利益的6、经纪合同违反国家指令性计划的7、以合法形式掩盖非法目的的16、代理：是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。17、代理的种类：委托代理、法定代理、指定代理18、代理权应遵循的两项原则：1、代理权应为维护被代理人的最大利益而行使 2、代理权不得滥用诉讼时效：是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，即丧失了请求人民法有依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。19、诉讼时效的时间：1.一般诉讼时效期间为2年 2.特殊诉讼时效期间为1年 （身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者损毁的）3.不知道权利被侵害的诉讼时效期间为20年20、诉讼时效的终止：1、当事人一方向人民法院提起诉讼2、当事人一方提出请求履行义务3、当事人一方同意履行义务21、合同：也称契约，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议22、合同的特征：1、是平等主体之间的民事法律关系2、是两方以上当事人的法律行为3、是从法律上明确当事人之间特定权利和义务关系的文件4、是具有相应法律效力的协议。23、合同订立和履行的基本原则：1、平等、自愿原则2、公平、诚实信用原则3、守法原则24、合同的分类：1、典型合同和非典型合同2要式合同和不要要式合同3、双务合同和单务合同4、有偿合同和无偿合同5、诺成合同和实践合同6、主合同和从合同25、合同的效力具备三个条件：1、当事人具有相应的民事行为能力2、意思表示真实3、不违反法律和社会公共利益9、合同的订立程序：要约 和 承诺10、合同无效：（多选题）1.一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。25、违约的形式：1、预期违约（又称先期违约） 2、届期违约（也称实际违约，类型有拒绝履行、延迟履行、不适当履行、部分履行）26、违约责任的承担方式：1、继续履行、2、采取补救措施、3、赔偿损失、4、支付违约金、5、定金罚则27、买卖合同：是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同28、买卖合同的特征：1、是有偿合同2、是双务合同3、是诺成合同4、不要式或者要式合同29、租赁合同的特征：1、是转移财产使用权的合同2、是双务有偿合同3、是诺成合同租赁期限不得超过20年，超过20年的日期无效。30、租赁合同的种类： 1、根据租赁物的不同分为 不动产租赁合同和动产租赁合同 2、根据当事人对租赁期限是否有约定定期租赁合同和不定期租赁合同 3、根据法律对租赁是否有特殊规定分一般租赁合同和特殊租赁合同31、委托合同：委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事物的合同32、委托合同的特征：1、是以委托人处理事物为目的的合同 2、委托合同的订立以委托人和受托人之间的相互信任为前提 3、是诺成、不要式、双务合同 4、可以是有偿合同，也可以是无偿合同33、委托合同的种类：1、特别委托合同和概括委托合同 2、单独委托合同和共同委托合同 3、直接委托合同和转委托合同34、委托合同的解除：1、当事人一方解除委托合同 2、当事人一方死亡、丧失民事行为能力或破产35、居间合同的特征：1、是居间人向委托人提供居间服务的合同 2、居间人对委托人与第三人之间的合同没有实质的介入权 3、是双务、有偿、诺成合同 4、委托人给付报酬义务的履行有不确定性36、物权的概念：是一种财产权，是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所以权、用益物权、担保物权。37、物权与债权的区别： 1、权利性质不同 2、权利发生不同 3、权利效力范围不同 4、权利效力不同 5、权利期限不同38、物权法的主要原则：1、物权法定原则2、物权公示原则3、取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则39、物权的分类：不动产物权和动产物权2、主物物权和从物物权3、自物权和他物权4、所有权和限制物权40、物权包括：所有权、用益物权和担保物权。41、所有权：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利42、共有分为：A按份共有 和 B共同共有43、用益物权：是指权利人依法对他人的财产享有占有、使用和收益的权利。44、用益物权的种类：包括经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权45、地役权的特征：1、地役权是按照合同设立的2、地役权是利用他人的不动产3、地役权是为了提高自己不动产的效益4、地役权具有从属性和不可分性46、担保物权：是为了确保债务履行而设立的物权47、担保物权特征：1、担保物权以确保债务的履行为目的 2、担保物权具有优先受偿的效力 3、担保物权是在债务人或这第三人的财产上设定的权利是一种他物权 4、担保物权具有从属性和不可分性48、担保物权的种类：抵押权、质权、留置权49、质权包括：动产质权和权利质权50、消费者的权利：安全保障权、真情知悉权、自主选择权、公平交易权、获取赔偿权、依法结社权、获得知识权、受尊重权、监督权51、经营者的义务：守法义务、接受监督义务、保证消费者安全义务、真实信息告知义务、真实标识义务、出具单据义务、质量保证义务、售后服务义务、禁止已告示等方式免责、禁止侵犯消费者人事权52、消费者权益争议的解决途径：1.与经营者协商和解2.请求消费者协会调解3.向有关行政部门申诉 4.请仲裁机构仲裁 5.向人民法院提起诉讼53、建筑物按照使用性质分：民用建筑、工业建筑和农业建筑三大类。54、住宅按照层数分:A低层住宅 B多层住宅 C中高层住宅 D高层住宅。公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的，为高层建筑，但不包括总高度超过24m的单层建筑。建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。55、根据建筑结构分：砖木结构建筑、砖混结构建筑、刚劲混凝土结构建筑、钢结构建筑、其他结构建筑。钢筋混凝土结构种类：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体机构和筒中筒等。56、根据建筑物机构类型分：砌体结构建筑、框架结构建筑、空间结构建筑57、根据建筑施工方法分：现浇、现砌式；预制、装配式；部分现浇、现砌，部分预制、装配式58、根据建筑物耐火等级分：一级、二级三级、四级。一级最耐火59、房屋新旧程度的判定标准：完好房屋：十、九、八成；基本完好七、六成；一般损坏房屋-五、四成；严重损坏房屋极危险房屋-三成以下。60、对建筑物的基本要求概括起来是1.安全 2.适用 3.经济 4.美观。61、住宅性能包括：适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五方面62、一幢建筑物一般由竖向建筑构件（如基础、墙体、柱等）、水平建筑构件（如地面、楼板、梁、屋顶等）及解决上下层交通联系的楼梯等组成。63、基础是建筑物的组成部分。64、基础按照受力性能：分为刚性基础和柔性基础。基础按照构造形式：分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础。基础按使用材料分：灰土基础、三合土基础、砖基础、石基础、混凝土基础、毛石混凝土基础、钢筋混凝土基础。 基础安埋置深度分：深基础、浅基础和不埋基础。埋深度大于4M的，为深65、地基满足要求：1、有足够的承载力2、有均匀的压缩量保证有均匀的下沉 3、有防止产生滑坡、倾斜方面的能力66、墙体的作用：1、承载作用2、维护作用3、分隔作用4、装饰作用 墙体的要求：1、有足够的强度和稳定性2、满足热功方面的性能3、具有一定的隔声性能4、具有一定的防火性能67、墙体根据在建筑物中的位置分：外墙和内墙墙体根据在建筑物中的方向分：纵墙(长度)和横墙（高度）。外横墙通常称为山墙墙体根据受理情况分：承重墙和非承重墙墙体根据使用材料分：砖墙、石墙、土墙、砌块墙、混凝土墙墙体根据构造方式分：实体墙、空心墙、复合墙68、常见的地面由面层、垫层、和基层构成69、地面分为四类：1、整体类型地面2、块材类地面3、卷材类地面4、涂料类70、楼板的基本构造是面层、结构层、顶棚71、楼板应有一定的：防潮、防水和防火的能力72、屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。尺寸单位除标高及总平面以米（m）为单位外，其他均以毫米（mm）为单位。73、给水系统根据供水用途分生活给水系统、生产给水系统和消防给水系统74、常用的供水方式：1.直接供水方式2.设置水箱的供水方式3.设置水泵、水箱的供水方式4.分区、分压供水方式75、常用的采暖方式：1、区域供热2、集中采暖3、局部采暖76、采暖系统的类型：1、热水采暖系统2、蒸汽采暖系统77、当燃气表与燃气灶之间的净距大于300MM时，表底距地面净距不小于1.4M，当燃气表与燃气灶之间的净距小于300MM时，表底距地面的净距不小于1.8M78、电梯的设置首先应考虑安全可靠、方便用户，其次才是经济79、综合布线系统的主要优点：1、兼容性2、灵活性3、可靠性4、先进性5、重构性80、楼宇智能化系统主要三部分：通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、楼宇自动化（BA）。81、施工图一般分为：1、图纸目录2、设计总说明3、建筑施工图4、结构施工图5、设备施工图82、标高有绝对标高和相对标高两种。除总平面外，一般都采用相对标高。83、建筑总平面图：是用来说明建筑场地内的建筑物 、道路、绿化等的总体布置的平面图84、建筑平面图是假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切。85、建筑立面图是平行于建筑物各方向外墙面的正投影图。86、建筑剖面图是假想用一竖向的剖切面沿建筑物的某一部位将其剖切后，对剖切显露部分的正投影图。87、建筑详图是建筑细部的施工图，是建筑平面图、立面图、剖面图的补充。88、结构施工图：一幢建筑物的结构施工图通常包括基础平面图，基础剖面图，楼层结构布置图，屋盖结构布置图，柱、梁、板配筋图，楼梯图，结构构件图。89、房地产图是A地籍图B宗地图C房产图 的统称90、地籍图是地籍测量绘制的图件，是用来说明和反映地籍调查区域内各综土地的分布、境界、位置和面积的，经过土地登记具有法律效力的专题地图90、宗地图包括的内容主要有：1.图幅号、地籍号、坐落；2.宗地内房屋和构筑物；3.相邻道路、街巷及名称。91、房产图分为：房产分幅图、房产分丘图、房产分户图（是房屋所有权证的附图）房产分幅图比例尺一般为1：500房产分丘图比例尺一般为1：1001：1000房产分户图比例尺一般为1：20092、土地面积测算的具体方法主要有：几何图形法、坐标法、求积仪法、求积透明膜片法93、房屋面积的种类：1、建筑面积2、使用面积3、套内建筑面积4、共有建筑面积5、分摊的共有建筑面积6、预测面积7、实测面积8、合同约定面积9、产权登记面积94、计算一半建筑面积的范围：未封闭的阳台、挑廊。（全封闭阳台算全部面积）95、不计算建筑面积的范围：层高在2.20米以下（不含2.20米）96、套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积97、住宅楼以幢为单位，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。98、套内使用面积与建筑面积的比值，俗称得房率（K值），一般越大越好99、得房率一般与下面四个方面直接相关： 1、结构形式2、地区温差3、材料选用4、套内建筑面积钢筋混凝土结构的房屋，墙柱体积面积约占12%，K值偏大；砖混结构的房屋，墙柱体积面积约占15%18%,K值偏小100、建筑材料的性质：1.物理性质 2.力学性质 3.耐久性 建筑材料的物理性质可分为：与质量有关的性质、与水有关的性质和与温度有关的性质。101、与质量有关的性质：1.密度（在绝对密实状态下的体积）2.表观密度（自然状态下的体积）3.密实度 4.孔隙率 与水有关的性质：1、吸水性2、吸湿性3、耐水性4、抗渗性5、抗冻性 与温度有关的性质：1、导热性2、热容量102、建筑材料的力学性质是指建筑材料在各种外力作用下抵抗破坏或变形的性质，包括强度、弹性、塑性、脆性、韧性、硬度和耐磨性。103、材料在建筑物上所受的外力主要有拉力、压力、弯曲、及剪力。104、建筑装饰材料的功能：装饰功能、保护功能、其他功能105、建筑装饰材料的选用：满足使用功能、满足装饰效果、满足安全需求、有利于人的身心健康、合理的耐久性、满足经济性要求106、墙面装饰材料：涂料、壁纸、瓷砖、陶瓷锦砖107、地面装饰材料：实木地板、竹地板、复合地板、塑料地板、陶瓷地板、石材108、顶棚装饰材料：石膏装饰板、矿棉装饰板、PVC板和铝合金板109、室外装饰装修风格：古典主义风格（1、中共古典2、西方古典古希腊风格、古罗马风格、哥特式风格、文艺复兴时期建筑）现代主义风格后现代主义风格110、室内装饰装修风格传统风格：古罗马风格、哥特式风格、意大利风格、巴洛克风格、洛可可风格、伊斯兰风格、和式风格现代风格自然风格混合型风格111、室内装饰装修流派：1、白色派、2光亮派、3新洛可可派、4高技派、5风格派、6超现实派112、室外装饰装修的基本要求：1、保护墙体、装饰立面 2、与工程技术密切配合 3、满足人们对建筑物的精神需要和艺术欣赏要求 4、与整体环境保持一致 5、结合经纪条件量力而行113、外墙面装饰构造：1、抹灰、贴面、涂刷、铺钉、清水墙饰面、幕墙饰面114、幕墙饰面材料：1、玻璃幕墙：明框玻璃幕墙、隐框玻璃幕墙、支承式玻璃幕墙2、石材幕墙：安装组合干挂式3、金属板幕墙：铝板幕墙、不锈钢板幕墙、彩涂钢板幕墙115、建筑外立面的视觉：统一变化、比列尺度、均衡稳定、节奏韵律、重点突出116、建筑外立面色彩的影响因素：建筑功能、建筑周边环境、地域因素117、室内装饰装修的基本要求：满足室内各界面功能要求、满足室内界面物理要求、满足审美要求118、室内墙面的作用：1、保护墙体2、改善墙体的物理性能3、装饰功能室内墙面的种类：抹灰类、贴面类、涂刷类、裱糊类、罩面类室内墙面的基本构造：抹灰底层、中间层、层面119、室内地面的作用:1、坚固性、耐久性2、安全性3、舒适性4、装饰性120、室内地面的构造：1、整体类地面构造：水泥砂浆类、混凝土地、水磨石地 2、铺贴类地面构造：陶瓷地、天然大理石地、 3、木地板类地面构造 ：实木地、复合地 4、其他地面构造：塑料地、涂料地、地毯地面121、根据饰面与基层的关系，顶棚分为：直接式顶棚和悬吊式顶棚122、室内装饰材料的质感与选择：1、粗糙与光滑2、柔软与坚硬3、冷与暖4、光泽与透明度5、弹性6、纹理123、环境是指某个主体周围的情况和条件。124、环境包括：物质因素 和 非物质因素125、环境分为：1.自然环境 2.人工环境 3.社会环境126、环境污染的类型：1、根据环境要素分：大气污染、水污染、土壤污染2、根据污染物的性质:物理污染、化学污染、生物污染3、根据污染物的形态：废弃污染、废水污染、噪声污染、固体污染、辐射污染4、根据污染产生原因：交通污染、工业污染、生活污染、农业污染127、洁净的空气：氮气占78%、氧气占21%，氩气占0.93%，二氧化碳占0.03%128、大气污染物分为颗粒污染和气态污染物两大类129、颗粒污染物也称为总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径100UM微米的颗粒物130、尘粒一般是指直径大于75微米的颗粒物，落尘直径在10微米以上，飘尘直径在10微米以下，烟尘的粒径小于1微米，雾尘的直径小于100微米131、铅的危害多而重，铅通过血液到达大脑细胞，沉积凝固，危害人的神经系统，使人智力衰退、记忆力锐减，形成痴呆症或引起中毒性神经病132、气态污染物的种类主要有硫氧化物、氮氧化物、一氧化碳、碳氢化合物133、一氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1/3，它大部分来自汽车尾气。134、大气污染源分为：工业污染源、交通污染源、生活污染源（生活燃料污染、居住环境污染、其他生活污染）135、环境噪声污染的三个特征：1、环境噪声污染是能力污染 2、环境噪声污染是感觉公害 3、环境噪声污染具有局限性和分散性136、环境噪声污染类型 1、根据噪声产生机理分机械噪声、空气动力噪声和电磁性噪声 2、根据噪声随时间变化情况分稳态噪声、非稳态噪声137、噪声污染的危害有 1、环境噪声污染对听力的损伤 2、环境噪声污染对睡眠的干扰 3、环境噪声污染对人体的生理影响 4、环境噪声污染度人体心理的影响 5、环境噪声污染对儿童的影响138、环境噪声污染源：交通噪声、工业噪声、社会生活噪声、建筑施工噪声139、水污染分地表水水污染、地下水污染、海洋污染140、水污染的危害：1、植物营养物及其危害 2、酚类化合物及其危害 3、氰化物及其危害 4、酸碱及其危害 5、放射性物质及其危害 6、病原微生物及其危害141、水污染源：工业污染源、生活污染源、农业污染源142、工业固体废物及其危害：1、煤渣和粉煤灰2、有色金属渣3、铬渣4、化工废渣143、辐射有：电磁辐射和放射性辐射两种。144、在电磁波中，波长最短的是X射线，其次是紫外线然后是红外线，最长的是无线电波145、光污染分为：1、灯光污染2、眩光污染3、视觉污染4、是他可见光污染146、电磁波对人体的危害程度分为：微波、超短波、短波、中波、长波危害程度有高到低147、电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。148、放射性辐射污染源：宇宙线、地球上的天然放射性源、人类活动增加的辐射、核燃料的“三废”排放、医疗照射引起的放射性149、室内环境污染重要的原因：1、室内环境是人们接触最频繁、最密切的环境 2、室内环境污染物的种类日益增多 3、室内环境污染物越来越不易扩散150、建筑材料的室内污染：1、无机材料和再生材料 2、合成隔热板材料 3、吸声及隔声材料 4、壁纸 5、涂料 6、人造板材和人造板家具151、景观可分为：自然景观和人文景观。152、景观要素包括：自然景观要素和人工景观要素153、景观评价是指根据特定的需要，按照一定的程序，采用科学的方法，对某一景观的价值高低或者好坏程度进行判断的活动154、景观正向美学特征：合适的空间尺度有序而又不整齐划一多样性和复杂性清洁性安静性景观要素的运动与生命的活力景观负向美学特征：尺度的过大或过小杂乱无章空间组分不协调情节性和安静型的丧失出现废弃物和垃圾生态美学原则评价：最大绿色原则活力、健康原则清新、洁净原则独特性与吸引力原则多样、有序原则观察、体验自然的愉悦原则155、城市功能分区：1、中央商务区2、商业区3、居住区4、工业区5、仓储区6、文教区7、风景区8、综合区9、文星城 10、开发区156、城市土地利用类型：1、居住用地 2、公共设施用地 3、工业用地 4、仓储用地 5、对外交通用地 6、道路广场用地 7、市政公用设施用地 8、绿地 9、特殊用地 10、水域和其他用地 11、保留地157、目前发达国家的城镇化率达到80%，中国城镇化率1978年为17.9%，2010年为47%，目前还处在城镇化快速发展时期。158、城市化类型：1、向心型城市化与离心型城市化 2、外延续型城市化和飞地型城市化 城市进化分为4个阶段：1、“绝对集中时期”，2、“相对集中”时期3、相对分散时期4、绝对分散时期。159、不适宜城市建设用地的主要类型有： 1、承载力小于60KPA和厚度在2M以上的泥碳层或流沙层的土类 2、坡度超过20%的坡地 3、经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5M的土地 4、受冲沟、滑坡等工程地质病害严重影响地段。160、城市水源选择的基本原则:在地下水源丰富的地区，应优先选择地下水作为水源；地下水源不足时，可考虑以地面水源补充，但要注意水源保护，防止水体污染。160中国仍属于乡村人口和产业向各级中心城市集聚的向心型城市化阶段主要特点：乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动163、城市用地评价的工程评估一般分为3类：1.适宜城市建设用地 2.基本适宜城市建设用地 3.不适宜城市建设用地164、除了地震，常见的工程地质病害还有冲沟、滑坡与塌方、地下溶洞。165、容积率=总建筑面积/建筑用地面积建筑密度（%）=建筑基底总面积/建筑用地面积100%166、建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离167、居住建筑面积一般占城市各类建筑面积的50%以上，居住用地一般占城市建设总用地的30%左右。168、绿地率是衡量环境质量的重要指标。169、城乡规划体系：包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划170、居住区按居住户数或人数规模分为：居住区、居住小区、居住组团三级。69、居住区的规划布局形式：有居住区小区组团、居住区组团、小区组团、独立式组团等多种类型。170、衡量居住区公共服务设施配套建设水平的指标，主要是人均公建面积和人均公建用地面积。171、衡量居住区绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。172、在居住区的技术经济指标中，建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。173、居住区的组成要素也是居住去的规划因素，主要有住宅、公告服务设施、道路和绿地174、居住区用地包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和公共绿地四项。175、居住区路面宽20-30M,小区路面宽6-9M,组团路面宽3-5M176、居住区人均公共绿地面积指标：组团绿地不少与0.5/人，小区绿地率不少于1/人，居住区绿地率不少于1.5/人177、居住区的技术经济指标是从量的方面衡量和评价居住区规划质量和综合效益的重要依据。178、气候条件：1、气温2、日照3、风象4、降水与湿度179、投资具备的特性：1、必须有投入2、必须求回报3、必须有时间差4、具有风险性180、房地产投资是以房地产为对象的投资，是借助于房地产来获益的投资行为。181、房地产投资的特点：1、投资选择的多样性（类型多样、投资形式多样、经营方式多样） 2、投资区域的差异性 3、投资价值的附加性 4、投资变现的复杂性 5、投资收益的个别性 6、投资预期的风险性182、房地产直接投资的类型：1、购买现房、场地、期房后出租 2、购买房地产后出租一段时间，然后出售 3、购买房地产后等待一段时间，涨价后在出售 4、购买房地产后自用一段时间然后再出售 5、购买土地、在建工程或旧房后进行开发、续建、装修改造等然后出租、出售、直接经营183、资金的时间价值：也称为货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值，通俗地说，就是现在的钱比将来的钱更值钱。183、资金存在时间价值的原因：1、资金增值2、机会成本3、承担风险4、通货膨胀二、单利和复利（一）利息和利率的概念（二）单利的计算（三）复利的计算（四）单利与复利的换算三、名义利率和实际利率（一）名义利率和实际利率问题的产生（二）名义利率下的本利和计算（三）名义利率与实际利率的换算四、资金时间价值的换算（一）资金时间价值换算的说明 1、时间价值换算中的符号及其含义2、时间价值换算中的假设条件3、资金时间价值换算中的基本关系（二）资金时间价值换算的各种公式1、将现值转换为将来值的公式2、将将来值转换为现值的公式3、将等额年金转换为将来值的公式4、将将来值转换为等额年金的公式5、将等额年金转换为现值的公式6、将现值转换为等额年金的公式7、将按一定数额递增的年金转换为现值的公式8、将按一定比率递增的年金转换为现值的公式9、将永续等额年金转换为现值的公式10、将不规则年金转换为现值的公式184、现金流量：是指一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量、和净现金流量185、房地产投资项目经济评价是：从房地产投资项目或投资这角度，对项目的盈利能力和清偿能力进行评价，据此判断项目的可行性。186、房地产投资项目经济评价的指标和方法很多，分为静态指标和动态指标187、静态营利性评价指标和方法：投资利润率、资本金利润率、成本利润率、静态投资回收期188、动态盈利性评价指标和方法：财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期投资利润率=年平均税前利润总额 *100% 投资总额资本金利润率= 年平均利润总额 *100% 资本金189、房地产投资项目的清偿性评价指标有利息备付率、偿债备负率利息备付率=税息前利润 / 当期应付利息对于一般的房地产投资项目，利息备付率应大于2，否则表示项目的付息能力保障程度不足，尤其是当利息备付率小于1时，表示项目没有足够资金支付利息，偿债风险很大。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额一般情况下，偿债备付率不宜小于1.3.当偿债备付率小于1时，表示当年资金来源不足以偿还当期债务190、根据风险偏好，可将投资风险分为3类：1、投机型的投资者2、保守型的投资者3、普通投资这。191、房地产投资风险：是指房地产投资出现损失的可能性大小，这种损失包括实际收益小于预期收益的损失和所投入资金的损失。192、房地产投资风险的特征：1、客观性2、不确定性3、潜在性4、损益双重性5、可测性6、相关性193、房地产投资风险的类型1、房地产投资的系统风险：通货膨胀的风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、自然损失风险2、房地产投资的非系统风险：收益现金流风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险194、房地产投资风险应对原则：连续性、针对性、可行性、经济性195、房地产投资风险应对方法：风险回避、风险组合、风险控制、风险转移、风险自留、风险利用。196、房地产价格与一般物品价格的不同： 1、房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大 2、房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品的价格主要是物品本身的价格 3、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格 4、房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物品的价格不易受交易这的个别情况左右 5、房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间较短。197、房地产价格的种类：1、成交价格、市场价格、理论价格 2、总价格、单位价格、楼面地价 3、名义价格和实际价格 4、现房价格和期房价格 5、起价、标价、成交价、均价 6、评估价、保留价、起拍价、应价、成交价 7、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值征收价值 8、基准地价、标定地价和房屋重置价 9、补地价（三种情形：1、改变土地用途、容积率等使用条件2、延长土地使用期限3、转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产） 10、市场调节价、政府指导价、政府定198、房地产价格的影响因素：1、人口数量2、居民收入因素3、物价因素4、利率因素（利率上升，房地产价格下降；利率下降，房地产价格上涨）5、汇率因素6、房地产税收因素（房地产开发环节、交易环节、保有环节税收） 开发环节：耕地占用税、固定资产投资方向调节税 交易环节：卖方出-土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育附加、企业所得税、个人所得税、印花税 买方-契税 保有环节：房地产税、城镇土地使用税7、城市规划因素8、交通管制因素9、心里因素（1、购买或出售时的心态2、个人的欣赏趣味3、时尚风气、跟风存众心里4、接近名家的心里5、讲究风水或吉祥号码）199、房地产估价方法：1、市场法2、收益法、3、成本法200、市场法：1、搜集交易实例2、选取可比实例3、建立比较基准（统一房产范围、统一付款方式、统一价格单位）正常成交价格-应有卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格 4、交易情况修正5、市场状况调整6、房地产状况调查7、求取比准价值201、收益法：是预测估价对象未来收益，然后利用报酬率或者资本化率、收益乘数将未来的收益转换为价值来求取股价对象价值的方法。收益法分为：报酬资本化法和直接资本化法202、从收益法的观点看，房地产价值主要取决与3个因素：1、未来净收益的大小2、获得净收益期限的长短3、获得净收益的可靠性203、报酬资本化法的计算公式： 1、收益期限为有限年且净收益每年不变V=A/Y1-1/(1+Y)N次方 2、收益期限为无限年且净收益每年不变V=A/Y204、净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益 二是基于营业收入测算净收益205、投资回收是指投入资本的回收，即保本。投资回报是指所投入资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。206、风险大的房地产价值低，风险小的房地产价值高207、求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法 累加法公式： 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 市场提取法：是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。208、直接资本化法：是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。收益乘数法具体有毛租金乘数法、潜在毛租金乘数法、有效毛租金乘数法和净收益乘数法、209、成本法的四个步骤：1、弄清估价对象的价格构成 2、测算估价对象的重新构建价格 3、测算估价对象的折旧 4、求取估价对象的积算价值210、房地产价格构成7大项：1、土地取得成本 2、开发成本 3、管理费用 4、投资利息 5、销售费用 6、销售税费 7、开发利润211、成本法的基本公式： 房地产价格=重新构建价格折旧212、建筑物的重新构建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格，重置价格通常要比重建价格低。有特殊保护价值的建筑物，如果人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，使用重建价格。213、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。214、直接金融：金融市场将资金从供给方传导到需求方的方式。间接金融：由金融机构将资金从供给方传导到需求方的方式。房地产金融的基本职能有下列3个：1、筹集资金2、融通资金3、结算服务215、金融机构体系：由中央银行、商业银行、政策性银行及各类非银行金融机构所组成216、中央银行居于核心地位，代表国家对金融活动进行监督管理，制定和监督执行货币政策。 商业银行居于主体地位，以盈利为目的，直接面向单位和个人经办存贷款和结算业务。217、货币的五种职能：1、价值尺度2、流通手段3、贮藏手段4、支付手段5、世界货币218、汇率的标价方法：直接标价法和间接标价法。目前采用间接标价法的国家有美国和英国。219、汇率的主要种类 1、根据汇率制定方法：基本汇率和套算汇率 2、根据汇率制度： 固定汇率和浮动汇率 3、根据外汇管理情况：官方汇率和市场汇率 4、从银行买卖外汇的角度分：买入汇率、卖出汇率、中间汇率和现钞汇率 5、外汇的性质分： 贸易汇率和金融汇率220、影响汇率变动的因素有： 1、一国经济发展状况 2、国际收支状况 3、通货膨胀 4、利率水平 5、货币当局的干预 6、国际政治局势和外汇市场投机活动221、信用的本质：1、信用是以偿还为条件的借贷行为 2、信用是价值单方面的让渡 3、信用关系是债权债务关系222、信用的特征：暂时性、偿还性、收益性、风险性信用形式：商业信用、银行信用、政府信用、消费信用、民间信用、证券信用、国际信用。信用工具：汇票、本票、支票、信用证、信用卡、大额可转让存单、股票、债券汇票的基本当事人有出票人、付款人、收款人信用工具的特征：流动性、偿还性、收益性、风险性223、利率的主要种类：1、存款利率和贷款利率 2、单利利率和复利利率 3、市场利率和法定利率 4、基准利率和公定利率 5、固定利率和浮动利率 6、名义利率和实际利率 7、短期利率和长期利率 8、一般利率、优惠利率和协定利率224、决定利率水平的因素：1、平均利润率 2、资金供求状况 3、预期通货膨胀率 4、国家经济政策 5、国际利率水平 6、国际收支状况225、房地产贷款的种类： 1、根据贷款对象及用途 分：土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款 2、根据贷款保证方式 分：信用贷款和担保贷款 3、根据贷款利率是否变化分：固定利率贷款和浮动利率贷款 4、根据贷款期限长短 分：短期贷款、中期贷款、长期贷款担保贷款又分为：保证贷款、抵押贷款和质押贷款质押贷款是指以债务人或者第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、依法可以转让的股份、股票等权利作质押发放的贷款226、短期贷款是指贷款期限在1年内的贷款 中期贷款是指贷款期限在1年以上、5年以下的贷款 长期贷款是指贷款期限在5年以上的贷款227、房地产贷款的主要风险表现形式： 1、信用风险 2、担保的有效性风险 3、利率风险和通货膨胀风险 4、操作风险 5、流动性风险 6、法律风险228、个人住房贷款的种类：1、根据贷款资金来源分：商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款2、根据贷款偿还方式分：一次性还本付息贷款和分期还款的贷款3、根据住房交易形态分：首次住房贷款和在交易住房贷款4、根据贷款用