某城市综合体项目的操盘思路.doc

房地产E网-房地产物业管理资料库蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅袄膅蚃薈芃膄蒃螃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿袀膅艿薂蚂肁艿蚄袈羇芈莃蚁袃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莃蚅螆膄莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅蒈蚂膃蒄薀袇腿蒃螂蚀肅蒂蒂羅羁 /某城市综合体项目的操盘思路在某二线城市边缘，新区楼盘尚未建成，现状是消费力薄弱，开发商资金状况也不是很好。此项目含住宅、酒店、写字楼、购物中心、分散商业，总建筑面积100万平米。如何让项目在5年内成型，并伴随着进一步的开发建设，业主入住，消费力增强，实现生存与发展？这个问题我还没有想清楚，仅把现有的思路提出来，恳请行业专家高手给予批评指正。首先是大体的流程，简列如下：一、 市场调研要创新、分析要严谨、定位才会准确。本项目中对商业的处理是成功与否的关键，商业部分中招商是否成功是项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，主要有三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度看，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。区位目前不占明显优势，需要深入挖掘；购买需求占据着整条价值链的主导地位，一定调研弄清。市场分析模型是相对理想的分析工具。财务方面需计算最乐观与最悲观开发规模，计算不同情况下财务回报。避免轻率选址，盲目设计，而导致招商及运营上的巨大困难。经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。一个大型商业项目在前期的策划、招商，中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。发现问题 确立研究目的 确立研究对象调研方案设计（结合数据收集要求及财务时间预算，设计问卷） 实地执行数据统计研究报告二、 赢利模式的确定。有了财务分析结合现金流状况，确定合理的赢利模式。买了土地后，还有没有现金流，没有怎么玩？有怎么玩？杀猪还是养鱼？三、 商业规划、业态布局。采用以市场及资源整合能力为主导的规模与定位模型。需考虑如何延长消费时间，刺激晚上消费，把收租计租的时间拉长。四、 分期建设，滚动开发，节凑把握是关键。起草项目开发计划。五、 概念设计初稿。让设计工作提前开展起来，既是对策划定位、商业业态布局的初步总结，也是为所有后续相关工序做好铺垫。如业态布局工作，商业动线与商铺分割。MALL人流巨大，货物流也是重点考虑因素，因此，合理的商业动线有利于整体运营。六、 策划方案初稿。不要让策划工作过早定案，以求和后续工作搭接列长、更密切。七、 招商先行、尽量做到先租后建。目的是把风险尽可能排除在前期，达到低风险或零风险。例如收取意向保证金。至少保证主力店能够先招进来，其间需充分考虑到招商难度。八、 概念设计完成。九、 投资分析完成。十、 策划报告完成。十一、 组成协作团队，包括：商业运营公司、招商顾问（亦可与运营公司为一家）、酒店管理公司、策划公司、交通顾问、方案公司、施工图公司、机电顾问、主力商户（超市及影院）。十二、 进行次主力店招商，把商户需求融入建筑设计，并经协作团队共同研讨。十三、 方案设计完成（提交投资概算）。结构型式、各机电专业方案及交通分析。十四、 初步设计完成，把商户需求融入建筑设计，并经协作团队共同研讨。十五、 施工图完成。十六、 监理、总包招投标。十七、 项目开工。其次是需重点关注的问题，简列如下：问题一：如何看待城市边缘的大型综合项目？如何发挥综合体的优势？我想城市发展趋势的研究很有必要。问题二：找出优势，确定战略，怎样在市场中创新？问题三：开发商能够得到什么？明确目标，死盯不放。住宅部分不必多说，按照商业项目来讲，第一我们每年可以收到稳定的租金。第二我们能够享受资产价格升值和土地升值的双重利润。问题四：土地成本是多少？压力是否很大？现实情况：地价+建造成本=售价，所赚的是升值的差价。问题五：我们对社会的贡献有哪些。作为一个城市综合体项目，1、不但可以为政府带来稳定的税收，而且这项税收每年都会有，不像住宅开发是一次性的，并且会随销售的增长而增加；2、还可以拉动城市的就业；3、公共建筑成本很高，立面、结构都很考究，能提升当地形象。有了这样的贡献我们能不能和政府谈谈条件。问题六：对写字楼部分的初步设计想。目前希望参照上海大宁国际的做法。为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，本项目的办公楼备有三款不同建筑规格：全中央空调的办公楼，实用型分体式空调办公楼和每个单元均有独立厨房和卫生间的SOHO型办公楼。在某二线城市边缘，新区楼盘尚未建成，现状是消费力薄弱，开发商资金状况也不是很好。此项目含住宅、酒店、写字楼、购物中心、分散商业，总建筑面积100万平米。如何让项目在5年内成型，并伴随着进一步的开发建设，业主入住，消费力增强，实现生存与发展？这个问题我还没有想清楚，仅把现有的思路提出来，恳请行业专家高手给予批评指正。首先是大体的流程，简列如下：一、 市场调研要创新、分析要严谨、定位才会准确。本项目中对商业部分的处理是成功与否的关键，商业部分中招商是否成功是项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，主要有三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位;二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求;三是从回报的角度看，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。所以我们应在之前对以上三个问题加大研究力度。区位目前不占明显优势，需要深入挖掘;购买需求占据着整条价值链的主导地位，一定调研弄清，市场分析模型是相对理想的分析工具，财务方面需计算最乐观与最悲观开发规模，计算不同情况下财务回报。避免盲目设计，而导致招商及运营上的巨大困难。经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。一个大型商业项目在前期的策划、招商，中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。一、 赢利模式的确定。有了财务分析结合现金流状况，确定合理的赢利模式。买了土地后，还有没有现金流，没有怎么玩？有怎么玩？杀猪还是养鱼？二、 商业规划、业态布局。采用以市场及资源整合能力为主导的规模与定位模型。需考虑如何延长消费时间，刺激晚上消费，把收租计租的时间拉长。三、 分期建设，滚动开发，节凑把握是关键。起草项目开发计划。四、 概念设计初稿。让设计工作提前开展起来，既是对策划定位、商业业态布局的初步总结，也是为所有后续相关工序做好铺垫。如业态布局工作，商业动线与商铺分割。MALL人流巨大，货物流也是重点考虑因素，因此，合理的商业动线有利于整体运营。五、 策划方案初稿。不要让策划工作过早定案，以求和后续工作搭接列长、更密切。六、 招商先行、尽量做到先租后建。 目的是把风险尽可能排除在前期，达到低风险或零风险，至少保证主力店能够先招进来，其间需充分考虑到招商难度。个人认为，通过向商家技巧性的说明企业战略意图企业战略目标的可行性及实现目标后的发展方向，展示公司所具备的物业资源阐述公司所需资源以及双方的价值交换条件，实现双方价值共创共同提升，这才是招商。 因此，在实施招商过程中，以招商战略为起点，组织优化战术营销，更能消除商家对未来及前景的不确定因素及恐惧心理。目前商业地产项目的“招商火朝天，开业淡经营”的现象普遍存在，即使地理位置绝佳的项目也是最终以冷淡收场。让第一个吃螃蟹的商家吃过亏，也就造成众多商家强烈的戒备心理。没有一个战略性合作的未来，当然已经不能说服精明的商人。招商实施的过程中，战略先行，配合绝佳的战术，对有扩大经营规模需求及置业投资经营的商家将是最具说服力的招商策略。 首先，以项目的物业各项资源和政府相关政策、准确的市场调研分析、各业态商家的沟通分析等相关数据确定战略意图和目标，初步形成具有市场竞争力的项目定位思路，有未来发展执行力的商业运营思路。 第二、收集及整合招商目标商家资源，论证项目定位的可行性，同时对其所需的物业条件、经营氛围等要求进行更深入的沟通及分析，根据项目推进的物业条件、可行性论证结果及政府相关政策调整等客观因素，完善更具创新及长期发展的商业定位。 第三、对已论证符合市场发展的商业定位，分析其市场需求、竞争对手、成本控制等各方面因素，制定具有市场竞争力、公司投资回报率的招商政策，完善具备公司商业品牌运营迎合商家经营理念的商业发展战略。 第四、招商策略，对已锁定的目标招商客户群进行分类，制定针对性的招商策略，以树立统一商业品牌效应为原则，实施化整为零招商、化零为整业态互补的整体性思路，在优先于对商业整体具有集结力的龙头商家经营项目保护，同时满足于业态需扎堆经营的思路之间寻找切合点，最终制定出可各业态、商家互补、共同营造整体项目商业品牌形象的招商策略。 第五、招商实施，在与商家的接触过程中，对符合招商目标的意向客户资源进行最优化的分配，灵活的运用谈判技巧以及谈判人员的相互配合，对目标商家进行策略性的分析和跟进。同时，根据招商过程中所出现的客观问题适时调整招商策略及招方案，达到商家入驻、招商工作完成的目的。 第六、商业运营，在招商同时启动商业运营，根据物业交付条件、招商进度、商户入驻等情况适时营造商业氛围，稳定陆续入驻商家的经营信心，逐步营造成熟的商圈气氛，且长期保持与商家的互动，打造商业运营的品牌效应，最终实现成功打造商业运营品牌形象，长期企业战略合作的目标。七、 概念设计完成。八、 投资分析完成。九、 策划报告完成。十、 组成协作团队，包括：商业运营公司、招商顾问（亦可与运营公司为一家）、酒店管理公司、策划公司、交通顾问、方案公司、施工图公司、机电顾问、主力商户（超市及影院）。十一、 进行次主力店招商，把商户需求融入建筑设计，并经协作团队共同研讨。十二、 方案设计完成（提交投资概算）。结构型式、各机电专业方案及交通分析。十三、 初步设计完成，把商户需求融入建筑设计，并经协作团队共同研讨。十四、 施工图完成。十五、 监理、总包招投标。十六、 项目开工。其次是需重点关注的问题，简列如下：问题一：如何看待城市边缘的大型综合项目？如何发挥综合体的优势？我想城市发展趋势的研究很有必要。问题二：找出优势，确定战略，怎样在市场中创新？问题三：开发商能够得到什么？明确目标，死盯不放。住宅部分不必多说，按照商业项目来讲，第一我们每年可以收到稳定的租金。第二我们能够享受资产价格升值和土地升值的双重利润。问题四：土地成本是多少？压力是否很大？现实情况：地价+建造成本=售价，所赚的是升值的差价。问题五：我们对社会的贡献有哪些。作为一个城市综合体项目，1、不但可以为政府带来稳定的税收，而且这项税收每年都会有，不像住宅开发是一次性的，并且会随销售的增长而增加;2、还可以拉动城市的就业;3、公共建筑成本很高，立面、结构都很考究，能提升当地形象。有了这样的贡献我们能不能和政府谈谈条件。问题六：对写字楼部分的初步设计想。目前希望参照上海大宁国际的做法。为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，本项目的办公楼备有三款不同建筑规格：全中央空调的办公楼，实用型分体式空调办公楼和每个单元均有独立厨房和卫生间的SOHO型办公楼。/ 芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄薃羇肃薃蚆袀莂薂螈肅芇薁袀袈膃薀薀肃聿蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅芀蚇蚆膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁节薁羁芇芁蚃膇膃莀螅罿聿荿袈螂莇莈薇羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁莅蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肃膂蒂薈袅肈蒂蚀肁羄蒁袃袄莂蒀薂腿芈葿蚅羂膄蒈螇膇肀蒇衿羀荿薆蕿螃芅薆蚁罿膁薅螄螁肇薄