2008年4月宜昌亚洲广场市场调查报告.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。前 言策划宗旨：全程、全面、专业、专注的实现项目价值，提升项目品质，使本项目成为大宜昌区域内最有影响力的商业品牌。我们的行动： “以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨； 以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题； 根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议及项目推广计划。我们的目标：为项目开发确立利润保障的发展模式； 为项目开发建立达到利润最大化的价值提升模式； 为项目开发整合各方资源最优化的解决方案；树立建鑫公司的企业形象和商业品牌；本篇报告共分以下三个部分,下面将分别阐述：第一部分 市场调查篇第二部分 项目分析篇第三部分 项目定位篇第一部分 市场调查篇 项目市场调查计划 原则A、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析,真实体现项目市场供需空间和价格趋势,进一步确定目标客户群及其对项目运作、形式、租赁、定价取向,以及对项目规划提出建设性建议。B、针对项目客户群的区划、流动性调查研究及分析,为调查报告的结论真实性程度提供有力支持。一、调查形式：访谈、座谈相结合调查形式二、时间安排：2008年4月8日2008年5月16日三、调查内容：、项目用地情况（开发商提供，包括：地理位置、地质、土地面积、规划性质、地块五通一平现状）。 、访谈（市调小组提供，包括：地块交通规划及现状、地块环境规划及现状、绿化、人文历史、市政配套、购物场所分布及数量、文化教育情况、医疗卫生、金融服务、生活服务、邮电系统服务等）。、座谈（项目调查小组提供，包括：周边民生情况、交通现状、项目业态预规划畅谈、周边干扰因素等）。四、调查组织：、市调工作主持：曾红建、资料整合、报告撰写：曾红建、王瑞、市调工作协调：建鑫公司贾路、中邦公司汪总、王经理、本次市调工作预计投入人力9人，分二组五、调查执行：（注：由于本项目的特殊性和时间的紧迫性，因此造成的一些市调数据不够准确，我司对此造成的后果不负承担责任。 市场调查分析 全国房地产宏观经济运行状况 （以上图例来源于国家发改委、国家统计局） 国家发改委统计数据显示，截至2007年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5% ，其中新建商品房价格上涨10.6% ，二手房销售价格同比上涨8.7% 。 国家统计局数据显示，2007年1-9月，房地产实际完成投资额16814亿元，同比增长30.3% ；完成开发土地面积1.82亿平方米 ，同比增长11.3% ；商品房施工面积19.99亿平方米 ，同比增长22.41% ；新开工面积6.67亿平方米，同比增长21.6% ；商品房竣工面积2.44亿平方米，同比增长11.0% ；商品房销售面积4.74亿平方米，同比增长32.0% ；商品房成交额18684.8亿元，同比增长50.5% 。其中2007年商业营业用房投资完成额为2345.4亿元，比2006年同期增长15% 。 居民消费价格2007年每月比去年同比上涨6.5%。 1月至10月累计，居民消费价格总水平同比上涨4.4% 2007年3月份以来，我国“国房景气指数”连续7个月环比攀升。7月至9月，“国房景气指数”分别为104、104.48和104.99，10月为105.74，同比上升2.34点。（以上数据来源于国家发改委、国家统计局）决策观点： 根据相关指标的分析，2007年房地产市场的供需情况非常牛市，特别是住宅地产的增幅火热，而商业用房，相对住宅增长额度偏低。由于近期国家对住宅地产市场调控力度增强，势必会导致地产投资由住宅向商业偏移量的加大，将直接刺激2008年商业地产供需的大幅度增长。 政府对房地产开发的政策及法规 近年来我国房地产投资迅速增长，最主要的原因是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，房地产领域踏入黄金季节，旺盛的市场消费需求成为了房地产投资的原动力量。有鉴于中国国体和政治制度的特殊性，为避免房地产市场过热，政府加大了对房地产市场的法制监察和政策调控，以期待房地产市场的平稳发展。20012007房地产政策一览表年份月份相关政策200114关于调整住房租赁市场税收政策的通知；关于对消化空置商品房有关税费政策的通知20025招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定土地使用权转让规定 2003土地市场治理整顿垂直管理；物业管理条例2004510经济适用住房管理办法物业服务收费明码标价规定商业银行房地产贷款风险指引、首次加息200535央行调整房贷利率，二次加息、关于加强房地产税收管理的通知 200657“国六条” “十五条” “外资限炒令”、 整顿二手房市场20071关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知6月初，加强外资管理；27日关于取消部分地方税行政审批项目的通知 8健全廉租住房制度国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 9中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知，首付提高至40%10中华人民共和国物权法 11商品房认购管理办法 连续四次提高存贷款利率归纳总结：一、加大政策调控执行力度，限制住房价格市场性增长；二、继续调整住房供应结构，鼓励普通住房和经济适用房供应等；三、继续加大土地管理力度，杜绝土地的盲目开发及使用；四、持续实施紧缩银根政策等；决策观点：从政策法规出台年份频率看，2007年的追加性政策及法规增长，势必造成2008年房地产市场投资的种类性转移：存量土地竞争加剧，土地成本的提升，促使房地产住宅开发投资增速放缓，压缩银根促使房地产开发企业资金压力加大。把有限的土地和资金注入高回报的商业地投资，将成为不争的事实。宜昌市宏观环境分析 2003年宜昌市实现GDP491亿元，比上年增长9.5。2004年宜昌市实现生产总值（GDP）588.68亿元，增长17.5%，增长幅度创近几年来之最。2005年全市生产总值达608亿元，同比增长13%，区域内财政收入总计首次突破百亿元，达到105.5亿元，同比增长32.4%，其中地方一般预算收入22.5亿元，同比增长23.2%。 宜昌市人口现状宜昌市城市规划宜昌市城市空间结构采用“沿江双边组团式”规划结构，城市建设以江北为主，同时开发江南沿江地带，通过长江公路大桥与夷陵长江大桥，加强两岸联系，形成沿江建设的城市形态。西陵区重点完善商贸金融、科技信息、旅游服务功能，形成全市政治、文化、商贸服务中心。根据宜昌市城市总体规划（20052020年），未来将形成西陵和伍家岗双中心，小溪塔、猇亭和点军三组团的格局。组团名称人口规模（万人）用地规模（km2）人均用地指标（m2/人）现状2010年2020年现状2010年2020年现状2010年2020年西陵组团44.22454623.72831.253.662.2 67.8 伍家岗组团15.34213417.92537.7116.7119.0 110.9 点军组团1.915136.2917.7324.6180.0 136.2 小溪塔组团8.8512161113.318.9124.3110.8 118.1 猇亭组团5.219169.421.325.7180.4236.7 160.6 合计75.539212568.196.6131.2 90.2105.0 105.0 宜昌市房地产发展状况 2006年上半年，住宅投资占房地产开发投资总额的57.9%，较去年同期有所下降，经济适用房的投资比重较同期提高2.2%，办公用房和商业营业用房投资均比同期有所下降，而车库、消防等配套设施的增加使得其他投资比重增长较快，同比高13.9%。截至2006年11月底，全市房地产开发已累计完成投资32.97亿元，比去年同期增长17.5%。城区房地产开发累计完成投资29.61亿元，比去年同期增长15.6%。受房地产业调控政策的影响，宜昌房地产市场平稳发展，房地产开发投资增幅逐月回落、商品房销售平稳增长。2006年全市商品房施工面积呈逐月回落态势，前十个月全市商品房施工面积345.99万平方米，比去年同期增长21.9，增幅为今年来的最低点。 2006年110月全市共销售商品房112万多平方米，同比增长54%，实现商品房销售额26亿多元，同比增长76.9%，比18月上升2.8个百分点。 （数据来源于宜昌市发改委2006年110月经济监测报告）。 宜昌市房地产市场特点：（一）商品房销售价格持续小幅度上涨（二）施工规模继续扩大，竣工面积成倍增长（三）成交量高速增长增幅速度逐月回落（四）商品房空置面积成倍增长，非住宅空置较多（五）商品房土地市场成交面积、价格同步增长（六）房地产开发企业同等城市水平领先宜昌市商业地产发展状况 宜昌市级商业主要有西陵商业组团和伍家岗组团：西陵组团市级商贸服务中心在现状商业中心基础上改造，大致为东湖一路、东山大道、胜利四路、沿江大道所包围的区域。通过绿化和步行道将滨江公园、陶珠路中山路步行街和夷陵广场连为一体，带动现有商业中心升级，形成旅游商业游憩区，为整个都市区和外来游客服务；沿西陵一路两侧布置商务办公用地；旅馆设施向江边聚集，增加沿江大道城市活力。伍家岗组团市级商贸中心位于火车站前至江滨地区，火车站前至五一广场周边地区以商业服务为主，滨江地区以办公和旅馆设施为主。宜昌市商圈分析：根据宜昌现有商业环境和区域特点，城区主要就是二大商圈-国贸商圈和解放路圈，这二大商圈也是目前宜昌城区商业最有集中的地方，另外两一个潜在商圈，即伍家岗商圈，它由于离市中心有一定距离，目前还没有形成气候，无法和上面二大商圈相提并论，但随着伍家岗地区的发展，在未来三五年内它将成为宜昌的一个城市副中心。葛洲坝近年来加快了融入宜昌市的步伐，东湖商圈距离夷陵广场的咫尺之遥，使得其作为宜昌中心城区的最后保留地，更加体现了其作为西陵区的老商业中心的价值。国贸商圈解放路商圈伍家岗商圈葛洲坝商圈主要商圈-国贸商圈、解放路商圈潜在商圈-葛洲坝商圈、伍家岗商圈1国贸商圈范围：东山大道、夷陵大道、西陵一路、云集路四条城市主干道交汇区域、夷陵广场 周边代表商场：国贸大厦、宜昌商场、丹尼斯商场、均瑶国际广场特点：这一商圈是目前宜昌市区商业最为发达、集中的区域，人流密集，买卖兴旺；核心商场国贸大厦是目前宜昌规模最大、档次最高的大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳，堪称商场大哥大。附近聚集了一批大中规模的商场、超市，商圈内的夷陵广场是宜昌市区最大的绿化休闲广场，是老百姓休闲、散步、游乐的最佳去处，在夷陵广场四周分布着几条商业繁华道路，上面坐落着一大批专卖店、商铺、餐饮店等。 2解放路商圈范围：解放路及环城东路及其周边代表商业：时代财物广场、盛世天地底层商铺（在建）、沿解放路服装专卖店及沿环城东路五金灯具专卖店和正在建造的步行街。特点：这一商圈是宜昌市最老的商圈，也是宜昌老城区的中心地带，人气较旺，但一商圈内大型商场、超市很少，核心区域有一个时代购物广场；其余绝大多数是沿街门面，形成独具特色的沿解放路的服装、鞋帽一条街和沿环城东路的五金、灯具一条街。目前正在进行城市改造动迁，这里将形成一条商业步行街。目前该商圈是宜昌第二主商圈，预计随着商业步行街的建成，这里将成为和国贸商圈并驾齐驱的宜昌最主要商圈。宜昌市未来商业地产发展趋势：（一）城市规划成为商业地产投资风向标2006年初，宜昌市城市总体规划（2005-2020年）公布，规划进一步明确了西陵区政治商业中心职能和伍家岗区的商贸物流发展方向。（二）商业地产营销走向理性 2006年起，大行其道的产权式分割商铺，尤其是售后返租等衍生营销模式将会逐渐受到冷落，尤其是大规模的商业物业，实行控制性销售，关注经营已成为宜昌商业地产发展的主流，越来越多的地层商业在寻求整体租售。产权式销售模式在商业地产发展初期因为资金回收速度快而受到青睐，但自身存在一些缺陷，随着开发商实力增强，营销模式将会更理性和规范。（三）大开发商强势介入商业地产市场 越来越多的大型地产商开始介入商业地产，2006年9月份开盘的金缔华城就规划了数万平方米的商铺，近年来商业地产投资呈现火热态势，但真正能改变宜昌商业地产格局的项目其实都还在运作之中新恒基地产开发的中心商务区项目和三江航天开发的解放路步行街项目，两个大型商业地产项目建成将提高了宜昌整体城市品位后。知名开发商进军商业地产领域，将使商业地产的投资力度进一步加大，同时也将使商业地产走上更理性的开发和营运轨道。（四）商业地产融资渠道多样化 商业地产开发的“金融产品化”是商业地产发展的长远趋势，也将是中国商业地产正常、良性发展的出路。顺应商业地产的发展趋势，国家将出台适宜商业地产发展的金融政策，商业部已向国务院建议对商业地产放开REITS，同时金融市场也会适应商业地产的发展改变现有规则和做法，逐步与世界接轨，金融环境的改变必将促进商业地产的良性循环和规范发展。融资渠道多样化能有效控制商业地产项目中的一些短期行为，有利商业地产发展。第二部分 项目分析篇西陵区商业调查分析国贸商圈商场调查：国贸丹尼斯商场宜昌商场均瑶广场位置东山大道与广场路的交汇处，紧邻夷陵广场夷陵大道上、夷陵广场斜对面，东山大道和云集路的交汇处，国贸大厦东边，夷陵大道上、夷陵广场对面，面积共六层，地下一层，地上五层，单层经营面积约7000平方米，总面结约4万平方米地上四层，单层经营面积在5000平方米左右，共2.5万平方米地下一层、地上四层，单层经营面积在4000平方米左右，共2万平方米共四层，单层面积在5000平方米，共2万平方米经营业态1F化妆品、首饰、钟表、皮包皮具、眼镜、日用2F男士精品、衬衫、男鞋、商务休闲、裤装3F时尚休闲、淑女精品、动鞋、仕女职装4F休闲装、运动装、内衣、妇用、羊绒毛衫5F数码通讯、家居、床品、儿童用品、琴行6F美食天地、游乐中心、-1F家用电器、百货、洗化、副食、粮油1 F-化妆品、金银珠宝、电子辞典、烟酒茶、音像、钟表眼镜、皮具鞋类、药品、快餐2F-职业女装、时尚女装、淑女装、妇女用品、休闲装3F-男士正装、男士休闲、衬衫、针织内衣、床上用品、羊毛衫、美容院4F-家用电器、学生用品、童装童鞋、玩具1F-首饰、钟表、化妆品、烟酒、百货、皮具、保健品、药品、彩扩2F-男士正装、商务休闲、名品男装、衬衫西裤、床上用品、儿童用品3F-淑女服饰、职业女装、布料4F-休闲装、运动装、内衣妇用、羊毛绒制品、文体办公、连锁折扣店1F珠宝、化妆品、皮具、鞋类2F女装3F男装4F运动装、休闲、游戏厅租金价格1F 1618元/平方米天2F 1216元/平方米天3F 1215元/平方米天4F 812元/平方米天5F 58元/平方米天1F79元/平方米天2F 56元/平方米天3F 45元/平方米天4F 34元/平方米天1F810元/平方米天2F67元/平方米天3F56元/平方米天4F24元/平方米天1F 180-240元/平方米/月2F 120-150元/平方米/月3F 80-110元/平方米/月1F 60-80元/平方米/月辐射范围宜昌市区、下属县镇及周边地区宜昌市区宜昌市区宜昌市区停车位50个84个停车位（不对外）30个停车位83个停车位备注有超市、美食天地有电子显示屏、有游戏厅国贸商圈人流调查：人流量（周日调查）年龄结构人流总量周日人口比例平常人流量成交率备注国贸10:30-10:50 进:139人,出:217人12:00-12:20 进:142人,出:222人14:00-14:20 进:218人,出:285人16:00-16:20 进:148人,出331人19:00-19:20 进:97人,出:155人（一个门的人流量）25岁以下 12%25-45岁 60%45岁以上28%人流总量在1万左右城区和区县人口比例2：8人流总量在5千人左右成交率20%高端消费,品类齐全,配套完善,适合白领阶层、成功人士消费丹尼斯商场10:30-10:50 进:319人,出:192人12:00-12:20 进:211人,出:235人14:00-14:20 进:454人,出:363人16:00-16:20 进:316人,出430人18:00-18:20 进:190人,出:237人20:00-20:20 进:138人,出88人25岁以下 15%25-45岁 75%45岁以上 10%人流总量在7000人左右3：7人流总量在3000人左右成交率20%适合中档消费者,有很多促销和打折活动,适合中年人群消费.装修陈旧,商场内品牌杂乱,没有可供购物人群休息的场所,经营时间短,一般晚上八点就关门了宜昌商场10:30-10:50 进:175人,出:225人12:00-12:20 进:83人,出:149人14:00-14:20 进:200人,出:247人19:00-19:20 进:23人,出:65人25岁以下 5%25-45岁 50%45岁以上 45%人流总量在5千人左右4：6人流总量在2千人左右成交率30%商品定位主要以中老年为主，价格比较低廉，消费人群定位在城市中低端消费群体，经营范围相对单一均瑶广场10:30-10:50 进:133人,出:122人12:00-12:20 进:178人,出:196人14:00-14:20 进:340人,出:223人16:00-16:20 进:209人,出261人18:00-18:20 进:111人,出:129人25岁以下 20%25-45岁 60%45岁以上 20%人流总量在3千人左右1：9人流总量在1千人左右成交率不足10%没有准确的目标消费群体的定位，业态规划混乱，人流动线设计不合理。国贸商圈分析：调查发现：1、国贸是宜昌的商业龙头，垄断了宜昌的中高档消费人群；丹尼斯和宜昌商场，定位的目标消费群体是中低档的消费人群，其中丹尼斯定位的是25-40岁之间的中档消费人群，宜昌商场定位的是35岁以上的中档消费人群作为他们的核心消费群体，但其表现在业态划分上却很模糊，没有明确界定，和国贸业态很相似，造成核心消费群体的流失，最后被国贸收购。而均瑶广场作为和本项目体量接近，更是近几年才运营的商业项目，更具有参考价值。其定位是中高档，本来有机会与国贸相抗衡，但他没有明确的消费群体的界定，没有自己的特色，它按照国贸的业态规划来规划自己的商业，结果反而造成自己经营状况不理想，最后被国贸收购。2、在购物人群中，女性逛街的人数和成交率都比男性高，在人数相同的情况下，二者成交比率是6：4，尤其是中低档消费品的购买上，二者的比例更是高达8：2。 3、在市区人口中，中低档收入人群与高收入人群的比例7：3，在整个大宜昌范围内中低档收入人群与高收入人群比例更是高达9：1。但中低档市场供其购买产品的场所却很少，尤其是女性消费者的场所更是少，只有丽人世界、潮流前线、嘟嘟、sougo和分布在中山路、西陵一路、云集路的一些街铺，但这些商场不是经营面积太小，就是品种不齐全，要不就是不够集中。没有一个上规模的，专业的、种类齐全的适合2245岁女性的购物天堂。重点商业调查步行街调查：步行街是宜昌市旧城改造的项目,他的前身是原来的解放路商圈，在宜昌人心目中是和国贸并存的两大商圈。他即将在今年的5月份开盘，是本项目的最大和最直接的竞争对手。 步行街商业体量接近十一万平方米，其一期已经卖售完毕，其售价最低33000元/平方米，最高60000元/平方米。他在二期规划中二层商业面积同样是店中店的形式，它的业态规划有餐饮、小商品、服装等几乎涵盖所有的业态，其消费群体也必然包含高中低档，中高档其必然与国贸商圈产生竞争，中低档则对本项目产生不利影响。我们没有步行街的地理优势，没有那么大的体量，没有步行街的业态种类齐全，那么本项目怎么在这种情况下保证销售和招商乃至后期的经营呢？我们只有从理念来突破。现有店中店市场调查分析 店中店调查 嘟嘟流行前线丽人世界完美一生位置中山路环城东路西陵一路儿童公园旁边四新横路面积共120平方米，有31间店铺，大部分面积是5,共141平方米，有28间店铺，最大10平方米，最小5平方米， 一般在6个平方米经营面积在4000平方米最大面积30平方米，最小面积在4平方米，一般在12平方米共1100平方米，有33间铺面，最大面积在25平方米左右，经营业态化妆品、皮包、女装、女鞋、民族饰品、钟表、美甲店。服装样式多样，款式时尚。化妆店、饰品、女鞋、女装，适合22岁以下的学生足消费，款式多样。精品女装、包、饰品、美甲、牛仔、化妆品服饰、箱包、饰品、工艺、小商品卫生费100元/间/月以时尚元素的各类商品为主， 租金价格最高租金280元/平方米/月一般价格176元/平方米/月 最高租金650元/平方米/月最低租金400元/月/平方米一楼租金一般在140元/平方米/月二楼租金一般在120元/平方米/月最高租金120元/平方米/月一般都是在70元/平方米/月辐射范围由于规模小，只能辐射到宜昌市区，由于规模小，只能辐射到宜昌市区，由于地处西陵一路中断，故能辐射到宜昌市区及其周边区县由于规模小，只能辐射到宜昌市区，备注人流量最多是在5：006：00，年龄结构以25岁以下人群最多，购买率达到30%，商品价格主要在60200元之间人流最多的时候是在5：006：30之间，年龄结构以1624岁学生最多，购买率达到40%，商品价格主要在200元左右人流最多的时候是在12：00和16：00这两个时间段最多，年龄机构以2535岁女性居多，购买率达到40%左右，商品价格主要在200300元之间人流最多的时候是在2:00和16：00的时候，年龄结构以30岁以下女性最多，购买率达到10%，商品价格主要在200元左右 店中店分析： 1、 在以上商场的调查中发现，他们都是做以女性服装为主的，但由于规模和种类的差距，导致其只能辐射到宜昌市区，而不能辐射到整个大宜昌范围内。2、 发现他们的目标消费群体都很明显，都是针对某一年龄段的消费顾客群，虽然每天单个商场的人流量不是很多，但去其购物的人群基本上是有目的的购物，只要有他们想要的款式或者价格合适，他们就会购买，故其成交率很高，大部分都在40%左右。3、 在调查中发现，以上商场都有一些经营业主有把铺面转租或者转让的想法，这些经营者并不是生意不好，而是其大部分都考虑到步行街或者CBD从新租赁一块位置或者购买一些铺面，考虑以后的投资或者长久的经营。4、 在和一些有转租和转让想法的经营户再沟通的时候，我们介绍亚洲广场的一些状况，想邀请其进驻或者购买亚洲广场的商铺的时候，这些经营者都表现出一些抗性表现。具体如下： 对亚洲广场的商业知名度不是很高，甚至达到6层的经营者对亚洲广场商业的位置都不能准确说出 以世贸裕名为参考物和坐标系，担心我们的经营状况会和他一样，对这边的投资前景不看好 担心进场后，因为东门地下商场的影响，把亚洲广场的形象也塑造成低端的 对于我们和步行街同样是店中店的形式，即时我们的租售价格比步行街低，但依然对我们的经营前景不看好那么如何解决以上顾客对我们亚洲广场的抗性呢？ 只有从我们的项目的理念创新上着手，用我们的创新的理念来突破眼下的困居，用理念来给销售和租赁的客户以信心，在困局当中闯出一条路。本项目态势（SWOT）分析优势：1、 处在大宜昌区域内商业最繁荣的夷陵一路上，具有天然的商业优势。2、 与东门地下商场、世贸裕名组团，和国贸商圈、解放路步行街商圈最终会形成三足鼎立之势，拉动这个区域的商业发展。3、 项目所处老城区，周边住宅成群，也有众多的写字楼，为本项目提供了大量高消费的目标群体。劣势： 1、在本项目沿环城南路和沿西陵一路都有隔断，造成商业的不能得到有效的延续，沿西陵一路现阶段已经有服装充实进来，但完全达到商业街的氛围最少需要一年的时间；沿环城南路，现阶段还是专业的建材市场，要完全转变还需两年的时间，这样就阻断了人流从国贸商圈和步行街商圈向本项目的流动。2、宜昌人固有消费习惯的改变需要过程，这一过程时间的长短取决于我们项目的经营理念和经营管理。 机会：1、步行街的崛起，必然会给本项目带来人流、商流、钱流，推动本项目环城南路的加速转变。 2、CBD的出现，会加速西陵一路人流往本项目的移动，其拆迁的商业城，必然会给本项目提供大量的销售和租赁的优质客户。 风险：1、 在项目区域周边已经存在了世贸裕名和东门地下商场，其一个高端、一个低端，但经营状况都不识很理想，容易降低投资者和租赁者对本项目前景的预期。2、 对于涉及拆迁的商业城的客户，步行街和CBD也都虎视眈眈，而其步行街比本项目先开盘销售和租赁，必然会抢夺我们一部分客户。以上是对本项目的市场调查，对于以上所有的问题解决方法都直指项目理念，它是我们的突破口，是诱导投资者和消费者，给其投资信心的关键。第三部分 项目定位篇项目理念定位理念是什么？ 理念是一个商业项目区分于其它项目的标志，是一个商业项目成功与否的关键；是传递给消费者的直接信息，是消费者在心中所想到本项目的第一联想，是项目能否持续经营的保证。我们的理念从哪里来？蚂蚁抢老虎食吃 在一个小森林里，有一只老虎，他是森林的王者，享受森林所有的资源，过着的生活是快活又自在。但有一天，在森林的另一端出现了一只大象，在森林的中央又出现了一只狮子，他们都是来抢夺森林资源的，三只动物都奔向了森林的最中间，那里有着一块很大的蛋糕，他们都想得到蛋糕，与此同时，有一只蚂蚁也在向蛋糕的位置移动。老虎先到，它首先咬了一口下来，把蛋糕上的樱桃吃了，大象随后到达，蚂蚁第三，狮子最后。那么它们谁能够吃到蛋糕最好吃的那一块？谁又能吃到奶油最多呢？ 大象到了后看到老虎已经下手了，立刻扑向了老虎，老虎也不可能放弃到嘴边的美食，两只动物立刻厮打了起来。蚂蚁来了，他不管两只动物在那里打得天昏地暗，他直接奔向了蛋糕，狮子也到了，它也奔向蛋糕而去，大象和老虎立刻向它扑去，三只动物于是打做一团。它们也发现了蚂蚁，也对蚂蚁进行了进攻，但没有任何效果，打也打不到，咬也咬不死。蚂蚁不管这些，它坚定的向蛋糕移动，它不吃面包，它只吃奶油。当三只动物打累了，从三个方向吃蛋糕的时候，留给它们的只有底下的面包和少量的奶油，而蚂蚁早就吃饱回家去了。森林：宜昌市场老虎：由国贸、均瑶、丹尼斯、宜昌商场组成。大象：解放路步行街狮子：CBD构成蚂蚁：亚洲广场如何做一只能吃到奶油的蚂蚁？ 1、 项目必须要有特色，建议就做一个女性服装为主体的专业卖场，不走常规做法，以年龄段和商品价格来划分楼层业态，这样不仅能沿沿江南路和西陵一路辐射，更能辐射整个大宜昌范围内，这就是本项目的独特诉求主张。2、 项目必须要有精确的目标消费群体，不要从少年到老年都涵盖。建议目标消费群体定位在1840岁的女性，其中24岁35岁为核心消费群体，3、 业态规划要集中，不要男装、女装、休闲都做，那最终结果就会变成豹子或者猎狗，跟均瑶一样，成为老虎的猎物。建议规划就以年龄（1822岁、22岁28岁、28岁35岁、35岁40岁）来划分，价格以（200-400、100-200、100以内为区间）做到从低档到高档的过渡，更多的是以中档为主。我们的理念从哪里提炼？ 年轻潮流时尚特色精品项目理念：抛弃常规的商业操盘手法，不以业态来决定楼层划分，而是以年龄段和商品价格来划分楼层。我们不做全业态，不划分档次，只是针对我们特定的消费群体，以时尚、精品、特色、潮流、年轻的理念来打造宜昌一种新型的商业模式，一种可以叫做专业市场的女性文化空间。项目市场定位项目市场定位的基础依据：1、项目地块决定的地块适宜建造的建筑功能；2、市场调研反映的具有有效需求的市场空间；3、政府在城市总体规划上的限制。影响因素社区商业购物中心ShopppingMall亚洲广场A、对公共交通的依赖性低高很高高B、对噪音及环境干扰的适应性弱高很高高C、对大气环境的要求无高很高低D、对商业配套要求无高很高高E、对周边自然及人文景观要求一般很高很高高F、物业管理的要求低高很高高G、建筑、质量装修要求低很高很高很高H、容积率、覆盖率要求无很高很高很高I、对休闲空间，绿化要求无很高很高很高J、景观要求无很高很高高市场定位原则： 结合本项目区位特点，充分发挥地域、环境优势，最大化的发掘项目所在地段的唯一性、特异性价值，建立自身的绝对竞争势力，力求降低风险，发展壮大！ 从投资者和消费者的心理谋求均衡态势， 从自身出发，走别人尚未走或不能走的路，以差异化的建设、经营和服务,创新产品，塑造品牌！项目定位：随着大宜昌经济一体化的进程加快，宜昌城市改造、升级换代的深入，将带来项目区域新的一轮投资与发展的热潮，在本项目区域内将形成新的商贸流通圈，与国贸商圈、解放路商圈三足鼎立。本项目做为区域商业龙头，以拉动整个周边的商业繁荣。 因此，项目定位在偏重女性消费群体为主，辐射整个大宜昌区域的大型专业女性主题商业广场。项目营销思路：理念：以区域内没有的高品质硬件设施，高水准的经营服务，赢得整个区域市场的客户并向外进行辐射。营销：以高档形式（硬件配套）中档铺位（聚集人流）逐步调整（业态培植）高端品质（成熟经营）的形式，建设精品工程。项目客户群定位投资客户群定位： 投资客户群来源：（1）民营、私企老板个体户：这类投资者主要是经商的人士，其事业多在宜昌市，对该区域较为熟悉，加之手头较为宽裕，有多余的钱进行物业投资，这部分人多为二次置业者，消费行为趋为理性，对商业物业的整体素质要求较高。（2）高级白领：这类客户知识层面较高，综合素质较高，消费行为理性，对事物比较挑剔 ，属于完美主义者。由于长期工作于办公室和活动于社交场合，对物业的环境、配套设施、投资回报率较为关心。（3）机关、事业单位/国企中高层领导：这类客户年龄在35岁以上，社会地位稳定，部分有隐性收入，支付能力强。这类客户多为二次置业，因其子女相继成年，会考虑投资用于子女，其对物业综合素质要求较高，消费行为较为理性。（4）其