商品房认购书详解.doc

BF20050117编号：北京市商品房认购书出卖人：_买受人_北 京 市 建 设 委 员 会北京市工商行政管理局二OO五年二月前言为什么在商品房买卖中要出现认购书？为什么在其他商品买卖中很少有认购书？这和商品房的交易特点是有关系的，更取决于商品房交易谈判的特殊性。如果我们买一辆普通的汽车，买一件衣服，或者买其他有重复购买经验的商品，不需要签订认购书和认购协议，为什么呢？因为我们过去的经验足以让我们立刻在现场做出判断，好就是好，不好就是不好；要就是要，不要就不要。我们很快就可以谈判出结果来，谈判时间非常短，双方不需要经过太多的磋商。但是在买卖商品房的时候，购房者一方掌握的信息和开发商相比是非常欠缺的，作为一种保护手段，购房者总是尽可能延长谈判时间，在这个漫长的谈判时间里，尽可能获取更多的和准备购买的房屋有关的信息，比如房屋的价格、户型、公共配套设施等等，这样谈判时间就会拖很长，谈判过程中变数也特别多。但是，同一套房屋只能卖给一个买主，开发商为了促使交易尽可能达成，必须要尽快锁定目标。通过什么方式呢？目前最有效的方法就是通过认购协议。有了认购协议，他就能单个购房者就未来签订商品房买卖合同这件事尽快进行具体的协商并签订合同。而且实践中大部分售楼人员的收入是和售房业绩挂钩的，这就导致了认购协议的大量使用。要想买商品房，房地产开发商往往先要求签认购协议，在签了认购协议后开发商承诺在一定期限内不再就同一套房屋和其他人签合同。认购书有什么作用？一般认为，签订认购协议只是为了保证购房者能够积极地去参与商品房买卖合同的谈判过程。假设没有谈成，购房者想当然认为定金应该退还，实际上不是这样。开发商的认购协议在文字里面做了大量的工作，最后产生的结果已经和当初购房者设想的内容大相径庭。开发商努力追求的结果是购房者必须签订买卖合同，否则根据认购协议交付的定金就不再退还。所以定金认购协议已经成了把购房者套住的第一个枷锁、绳套，以至很多购房者之所以签订买卖合同，之所以购买这个房屋，并不完全基于他本身的自愿，而是他不愿意丢失定金。所以我们建议，如果想买房，最好找一个律师尽快就商品房买卖达成协议。在购房合同未达成前，先签认购协议是有相当风险的，每年北京的购房者在定金方面损失巨大。签订认购书原本不是必经的程序，为什么在现实中很少有人不签这个认购书呢？就是因为总体的背景是：目前房地产市场价位合适、地段合适、令购房者十分满意的房子相对来说还是供不应求，购房者看好的房子如果不及时认购下来，很有可能就买不到了。对开发商来说，房子卖给谁他都有得赚，但是对购房者而言，如果想要买到满意的房子就必须通过认购书把它确定下来。这正好给开发商利用认购协议套牢购房者提供了可乘之机。购房者还应注意的是：房屋销售人员往往会诈称有好几个客户都看中了这套房子，谁先定给谁。促使你先下定金，取得一定期限的优先权，从而由潜在的购房者成为准购房者。因为下一个小的决心比下一个大的决心更容易。这是房地产业惯用的销售技巧。在楼盘销售人员的培训课程中，这是一个重要的培训内容。而潜在购房者一旦签了认购书，主动权就到了销售方手中，因为在签订认购协议时销售合同的很多条款尚未确定，销售者随时可以念定金的“紧骨咒”，促使准购房人放弃合同谈判中要坚持的权利，被迫接受开发商确定的销售条件。 因此，我们认为有必要对认购书的每个条款进行分析，结合执业经验提出我们的一些看法。北京市商品房认购书本认购书不是签订商品房买卖合同的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。认购人以交付预付款性质费用的方式认购商品房的，不适用本认购书。204评析北京市房管部门正式推出商品房认购书的示范文本是第一次，对于规范商品房买卖行为有一定的积极作用。本认购书前段说明客观地明确了该认购书的法律地位，即认购书本身不是签订商品房买卖合同或者预售合同的必经程序。但在具体的实践中，签订认购书是往往是北京购房者购买房屋所要签的，而且，许多购房者往往因为签订了认购书后而不得不决定购买该商品房并签订商品房买卖合同。这时，签订合同的目的已经不单纯是为了购买房屋，在很大程度上是为了不损失自己已付的定金。因此，在具体的法律实务中定金纠纷屡见不鲜，购房者往往是被定金套牢而欲罢不能。建议购房者在签订认购书的时候，一定要明确认购书的目的主要是为了签订正式的商品房买卖合同，但不是必经途径。所以，既然本条款说了认购书不是买卖合同的必经程序，那么还是不签的好，因为在实际履行认购书的过程中，这个认购书成了一个陷阱合同，具体表现为：当购买者按照约定日期前去签订商品房买卖合同的时候，因为各种原因而签订不成，但要求退还定金却成为问题，以至于有些购买者为了不损失这些定金而购买房屋，从而导致更大的损失。204评析出卖人:_通讯地址:_邮政编码:_营业执照注册号:_企业资质证书号:_法人代表:_联系电话:_委托代理人:_联系电话:_委托销售代理机构:_通讯地址:_邮政编码:_营业执照注册号:_认购人:_法定代表人负责人:_国籍:_身份证护照营业执照注册号 :_出生日期:_年_月_日 ，性别:_通讯地址:_邮政编码:_联系电话:_法定代理人委托代理人:_国籍:_身份证护照 :_出生日期:_年_月_日, 性别:_通讯地址:_邮政编码:_联系电话:_ 第一条 基本情况（一）认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于北京市_区_项目中的第_幢座_单元层_号房，朝向为：_。204评析认购书签订的实际情况通常是购房者准备购买期房。对自己想要买的房屋进行明确约定是有一定好处的，但在现实中对于房屋朝向的界定非常容易出现分歧。我们曾经接触的案件中有位当事人在签订定金合同的时候，朝向约定为正向，原本以为自己的房屋的朝向是向正南方的，结果该房屋的朝向是为正西，开发商的解释是正向包括正西，所以没有违约，结果购房者法律上也没有得到有力的支持。因此，我们建议在朝向的约定上以东南西北进行界定最为准确和严谨。通常情况下，购房者应当将商品房的全部细节做说明，说明程度不应低于商品房买卖合同。因为有时候，开发商和购房者签订的认购协议和最后签订的买卖合同未必是同一套房屋。特别是在收取高额定金的情况下，开发商往往会先说一个很好的房屋，收取三万或者五万定金，有的多达十万元。当购房者要签订买卖合同时，开发商却说认购协议所说的房屋是另外一个房屋。假设要买想要的房屋，必须再多交十万，否则只能买认购协议上说的这个房屋，如果不买，定金就不再退还了。很多购房者为了使自己的定金不损失，最后不得不签订买卖合同，而且这个领域里面有过这种经历的的不仅仅是普通的单个购房者，还有很多大的公司，甚至某些国家机关，购买的房屋也不仅仅是一百万两百万三百万，有的总房款达上亿元，损失非常巨大。（二）该商品房的用途为：_，建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积_平方米。204评析在签订该条款时，房屋的用途是一个非常重要的条款，许多购房者对房屋用途的法律意义不明确，可以说，房屋用途决定了所签订的商品房买卖合同的最终目的能否实现。在实际案例中，经常会有购房者轻信了开发商的许诺，购买了住宅楼作为办公用途，其结果是无法办理工商注册而导致投资失败。所以说，购房者在进行投资的时候，一定要谨慎查明所购买的楼盘是何种性质，避免这种不必要的投资风险。一般来讲，按房屋的性质分类，目前在房地产市场中出售的房屋有普通的商品房、经济适用房、高档公寓与别墅，但这不属于房屋用途的描述，房屋的用途一般是分为住宅和商用，购房者在签订购买合同时应当注意。 第二条 销售依据204评析销售依据是购房者准备购买的房屋的合法保证，也是开发商可以进行合法销售的凭证，但现实中购房者在签订认购书时往往没有认真审查开发商提供的销售依据。在购买商品房时，开发商提供的销售依据分为两种，一种是商品房预售许可证，另外一种是商品房为现房的，开发商应当提供初始登记的情况，即房屋所有权证，也叫大产权证。对此购房者应当予以高度关注，这是一个非常重要法律问题，因为它涉及到所买的房屋最终能否合法过户成为自己合法的财产。1、该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为_，预售许可证号为_。204评析北京市建设委员会在2005年2月25日发布了关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作通知，要求在3月15日起，北京市内房地产开发企业与购房者签订的商品房预售合同进行网上签约和登记，并制定了详细的规定，按照这份通知的精神，可以得出以下几个结论：首先是开发商只有取得预售许可证才能销售期房；其次是开发商也可以提供自己自制的合同进行备案，但唯独没有说明购房者能否按自己提供的合同进行备案和预售登记；第三是购房者以后可以很清楚地知道开发商的楼盘销售情况，不要再被售楼人员的虚假信息所蒙骗了。2、该商品房为现房的，房屋所有权证号为：_，国有土地使用证号为：_。 第三条 价款与付款方式 （一）该商品房按照套内建筑面积计价，单价为_元/平方米，总房价款为_元人民币（大写）。 该商品房按照建筑面积计价，单价为_元/平方米，总房价款为_元人民币（大写）。 该商品房按照（套）计价，总房价款为元人民币（大写）_。 （二）出卖人同意认购人按照下列第_种方式付款； 1、一次性付款。 2、分期付款。 3、贷款方式付款。 4、其他方式。认购人选择第3种方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的_，其余价款可以向_银行或住房公积金管理机构借款支付。 204评析该条的规定与商品房预售合同里面的付款方式及期限基本类似。我个人认为这一条款没有太大变化，作为定金合同，对于签订正式商品房的付款方式的具体约定，实际上是一种重复约定，制定者的目的大概是想在签订商品房之前确定出购房的总价款以保证开发商在签订购房合同时不再变化。但关于将要购买的房屋的交易条件，认购协议中仅有这么两条规定，实际上使未来的合同谈判带有极大的不确定性。在招标、拍卖活动中，往往有系统的法律规定，在招标、拍卖活动开始时，基本的交易条件和合同条款都已经确定。所以才对事后不签订合同的行为规定了严格的违约责任，包括没收定金等。而目前商品房预售实践中，购房者签订认购协议时合同条款还远远没有确定。购房者在签订认购协议中，应就面积问题加一个限制条款。面积问题双方会在签订买卖合同时进行细节性说明，但是，应在认购协议中将房屋的套内建筑面积最大与最小写一个上下限。 第四条 认购定金 认购人应当自签订本认购书之日起_日内，向出卖人支付认购定金_元人民币（大写）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人同意在支付定金之日起_日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。204评析定金是合同交易的一种担保方式。根据我国传统民法理论，定金有三种。首先是违约定金，签订合同后违约了，违约方要支付多少钱；再一个是立约定金，合同一方交付部分定金，承诺在未来一段时间里履行签订合同的行为；还有一种是所谓的成约定金，签订合同后，自支付定金始开始生效。所以定金所要担保的内容和行为是多样的。在商品房交易中，定金对于开发商和购房者的担保意义是不一样的。对于开发商来说，他要做出的保证是在购房者愿意购买这套房屋的时候，把这套房屋出售给购房者。对于购房者来说，是担保他在未来的一段时间内履行到现场或到某个约定的地点进行谈判，就房屋买卖合同进行磋商。但目前一些开发商把定金作为强迫购房者签订合同的手段来使用的，购房者没有签订合同就没收其定金。没有签订合同原因有很多种，有的是因为开发商，有的是因为购房者，有时是双方都没有责任。在目前实际情况来看，合同签不成的原因大都是因为开发商，为什么呢？就是因为开发商把自己提出的一些不合理的、不公平的条款强加于购房者，让购房者感到如果签订这个合同会对自己产生巨大的损害，所以才不签订合同。按照定金的一般原则，购房者已经履行了到约定地方谈判合同的行为，但最后不是因为购房者一方的原因，而是双方就合同条款没法达成一致的意见，这时候购房者应当有权拿回全部的定金。但实际并不完全是这样，开发商在协议里面制定的游戏规则就是第一购房者必须来，第二必须接受开发商的条件，第三假设不接受就不再退还定金。所以购房者要想保护自己的权益，第一，最好不签认购协议，第二假设不得不签时一定要注明，如果双方就合同条款没有达成一致，开发商应当无条件退还已交付的全部定金，并且明确约定退还的时间和不退还时的每日违约金，不这样购房者权益不足以受到保护。这里还有一个核心词语就是，认购人同意在支付定金之日起多少日之内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，这里面最关键的就是“协商”二字怎么理解。协商有多种意思，第一是开始协商，购房者只要到达约定地方与开发商就合同条款进行谈判，就可以解释为协商；第二是协商成功，就是双方就整个协议达成了最后的一致意见；第三是双方协商什么？所说的商品房买卖合同到底是谁提供的条款，是开发商的条款还是购房者的条款？这三点至关重要，我们认为，这个认购协议没有把这三种可能性说清楚。如果要想保护购房者权益，最好的办法就是要特别注明协商仅指购房者在约定的时间内到达这个现场，然后就双方各自提出的合同条款进行磋商，并不保证购房者一定接受开发商的条款，同时也不保证开发商一定接受购房者提出的条款，否则这个条款就是一个模糊的、不可执行的，甚至是对购房者极为有害的条款。在实际购房过程中，购房者通常会交给开发商“小定”，然后再签正式的定金合同，也就是说所谓的“大定”。这完全是开发商的一种销售手段，“小定”一般两千元，“大定”一般二到三万。收取“小定”通常是由销售人员打个人欠条，这极为不规范。一旦出现纠纷，购房者要求返还定金时，开发商往往以售楼员个人行为为由而拒绝返还。本条对于上述行为予以规范，在一定程度上保护了购房者的权益。 第五条 认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的。认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。204评析前面已经说过关于合同协商结果的多种可能性，按照正常的汉字字面意思解释，协商主要是过程，而不是最后达成协议的结果。但是在实际操作中很多开发商认为协商就是购房者第一要来，第二要同意开发商提供的合同，第三要在这个合同上签字。开发商把协商完全确定为其单方利益的保护行为，这是不公平，不正当的，但在实际中又是大量存在的。所以购房者在与开发商谈判认购协议的时候一定要坚定地说明，协商的根本含义只是购房者到时来进行谈判，并不就谈判的内容与结果做出任何形式的担保和保证。此条规定有利于保护购房人利益。但应防止开发商改动或增加内容。过去大量出现购房者定金受损失的现象，主要是因为开发商在认购协议中笼统规定：在规定期限内购房者不签订正式购房合同的，认购定金不予退还。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中规定：如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。开发商的理论是他提出的合同文本和合同条款购房人不接受，所以是因为购房人的原因未签订正式合同。即使按照最高人民法院的解释，购房人要证明是“不可归责于当事人双方的事由”也是非常困难的。本条在实践中非常关键，但认购人通常缺乏基本的防范意识，在约定的期限内与出卖人进行协商时，没有留下证据，一旦双方就合同条款达不成一致意见，认购人要求返还定金时，无法证明自己曾经与出卖人在约定的期限内进行过协商，从而无法收回定金。该条款虽然约定了出卖人解除认购书的前提条件，但对于认购人来讲，要确保自己的权利受到保护，就必须留下曾经协商过的证明。曾经协商的证据，最好是会谈纪要，双方签字，注明时间、地点、协商人员及协商主要内容，双方各保存一份。 第六条 认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过_日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书，出卖人应当在本认购书解除之日起_日内将已收取的定金退还认购人。204评析该条规定的相关条款不应当包含定金合同里面已确定的基本条款。我们在这里主要是指房屋的单价，房屋的基本坐向、位置、层数等。这应当是认购书中最重要的一个条款，在以前的定金纠纷中，往往出现开发商对该条的曲解。购房者与开发商签订定金合同后通常会约定在一定期限内与开发商签订正式合同，但并不意味着应当签订由开发商提供的格式合同，而且该合同条款无法协商。本条对认购人的权利予以了明确的确认，有助于减少定金纠纷。但此条对购房者来说最不利的是，认购协议解除后定金的退还问题未明确。我们遇见的大多数情况是开发商长时间占用这部分定金，不承担任何利息的成本，长时间拖延购房者。所以购房者一定要写明白解除之日起三日内将定金全部退还给认购人，每延迟一日要按应退定金的千分之五（也可以约定其他比例，最好不要低于逾期银行贷款利率）计付违约金，并且承担购房者为获得定金退还所要支付的诉讼费、律师费、交通费、误工费。关于支付定金之日起多少日之内与出卖人协商商品房买卖合同，我认为不应当少于两周，为什么呢？因为购房者签订认购协议以后，要想与开发商签订买卖合同，首先要对买卖合同所必需具备的各项行政许可进行前期的审查和核实，要看到“五证”的原件，要到建委、土地局、规划局、档案馆进行核实，这个过程大概要两周甚至更长的时间。如果少于这个时间，购房者是无法获得全面的信息的，最后只能在开发商的各种承诺中放弃核实，这样可能导致买卖合同对购房者不利。 第七条 出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。204评析此条款是关于双倍返还定金的条款。这里也涉及到如何确定该商品房另行出卖给第三人、何时双倍返还定金等问题。有时候购房者买房时，开发商不说把这个房子已经出卖给第三人了，而是增加很多合同条款，意在让购房者主动放弃。卖给第一个购房者时5000元平方米，过一段时间就涨到6000元平方米，这时开发商不愿意把这个房屋卖给第一个购房者，但又绝对不愿意双倍返还定金，甚至连已经收取的定金也不愿意退还。那么他会怎么办呢？他会增加非常苛刻的合同条款，迫使购房者犹豫乃至退订。在如何证明商品房另行出卖给第三方这个过程中，购房者处于信息的弱势，他几乎无法查证。所以，这个条款应当明确约定：出卖人保证在双方认购协议解除之前，不与其他第三人签订认购协议或者买卖协议，或者具有相同内容的合同。如存在这种行为，则视为已经将房屋出卖给第三人了，出卖人应当向买受人双倍返还定金。第八条 该商品房的买受人为（本人）（同一户籍内亲属）：_。（若选择其他的，应在空格部位写出买受人姓名）204评析认购协议具有担保合同的内容，此条款说明本协议的认购人与签订商品房买卖合同的买受人可能不是同一人。 第九条 其他约定_204评析我们认为，在本条中应当重点约定退还定金的条件，只要买卖合同达不成及无论是谁来签订买卖合同，无论是何种理由，定金应当无条件退还。而且应当注明，定金应当在三日内退还，假设不予退还，按日支付千分之五的违约金。如果不约定定金的退还条款，购房者很可能面临定金长时间被占用，甚至最终无法取得的结果。同时还要约定，如开发商在三日之外或者十日之内拒不退还定金，购房者有权就定金问题提起诉讼，开发商应当支付购房者为此诉讼所支付的全部诉讼费、律师费、调查取证的费用、交通费、误工费，以此来防止开发商欺诈购房者。 第十条 本认购书经