工业园区标准化厂房项目可行性研究报告.doc

工业园区标准化厂房项目工业园区标准化厂房项目 可行性研究报告可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目名称及项目承担单位情况.1 1.2 项目概况.2 1.3 建设内容.4 1.4 主要技术经济指标.5 1.5 研究结论和建议.6 第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性8 2.1 项目建设的背景.8 2.2 项目建设的必要性.13 第三章第三章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件18 3.1 因民镇中心幼儿园项目选址.18 3.2 因民镇中心幼儿园建设条件.18 第四章第四章 工程规划工程规划21 4.1 规划思想.21 4.2 规划及建筑技术方案.21 4.3 结构设计.23 4.4 给排水设计.25 4.5 电气设计.28 第五章第五章 环境保护及安全卫生措施环境保护及安全卫生措施32 5.1 环保设计采用的标准.32 5.2 环境保护.32 5.3 项目污染物的产生及对环境的影响.33 5.4 环境影响评价结论.35 第六章第六章 节约能源节约能源37 6.1 节能的必要性.37 6.2 设计依据.38 6.3 建筑节能.38 6.4 节能措施.38 6.5 节水措施.39 第七章第七章 劳动安全、卫生与消防劳动安全、卫生与消防41 7.1 劳动安全、卫生.41 7.2 消防.42 第八章第八章 项目招投标及管理项目招投标及管理44 8.1 项目招投标.44 8.2 建设期项目管理.47 8.3 项目监督.49 第九章第九章 项目实施进度项目实施进度51 9.1 建设工期.51 9.2 项目实施进度.51 9.3 项目实施进度图.51 9.4 实现计划进度的建议.52 第十章第十章 总投资估算和资金筹措总投资估算和资金筹措54 10.1 投资估算.54 10.2 资金筹措.58 第十一章第十一章 经济和社会效益分析经济和社会效益分析59 11.1 经济效益.59 11.2 社会效益.59 第十二章第十二章 风险分析风险分析61 第十三章第十三章 研究结论及建议研究结论及建议62 13.1 研究结论.62 13.2 建议.62 附录附录64 附图.64 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 1 页 共 86 页 第一章第一章 总总 论论 1.1 项项目目简简介介 1.1.1 项项目名称目名称 #工业园项目 1.1.2 项项目建目建设单设单位位 #工业园有限责任公司 1.1.3 项项目建目建设设地点地点 本项目位于#省#经济开发区，该地块东至 #，西至#公司江路，南临 #西路，北至规划工业用地。 1.1.4 项项目建目建设规设规模与内容模与内容 项目用地面积 71363 平方米（约 107.04 亩），总建筑面积 146198 平方米。主要建设 1#7#楼宇厂房 66779 平方米，研发厂房 14803 平 方米，检测厂房 11022 平方米，1#、2#物流仓库 11088 平方米，1#5# 仓储 18240 平方米，工业园商务大厦 16112 平方米，园区后勤服务楼 8154 平方米以及园区供水、供电、道路、绿化等基础配套设施工程。 1.1.5 项项目建目建设设期期 项目建设期为 12 个月。 1.1.6 项项目投目投资资估算及估算及资资金筹措金筹措 投投资资估算：估算：项目总投资为 23407.58 万元。其中工程费用 21570.97 万元，工程建设其他费用 936.54 万元，基本预备费 225.08 万元，建设 期利息 675 万元。 资资金筹措：金筹措：本项目总投资 23407.58 万元，根据项目单位财政状况 和项目投资性质，本项目资金筹措按以下方式进行： XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 2 页 共 86 页 项目资本金为 8407.58 万元，占总投资的 35.92%，用于建设投资 及建设期利息，资本金由建设单位自筹解决。 项目申请银行贷款为 15000.00 万元，约占项目总投资的 64.08%，还款期 2 年，年利率为 9%，用于建设投资。 1.1.7 项项目主要目主要经济经济技技术术指指标标 主要经济技术指标表主要经济技术指标表 序号序号项目项目计算单位计算单位数值数值备注备注 1 项目用地规划指标项目用地规划指标 总用地面积 71363.00 107.04 亩 总建筑面积 146198.00 停车泊位辆187.00 容积率2.05 建筑密度%37.60 绿地率%14.00 2 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 总投资万元23407.58 建设投资万元22732.58 建设期利息万元675.00 年利率 9% 资金筹措万元23407.58 公司自筹万元8407.58 银行贷款万元15000.00 3 财务评价财务评价 厂房出售收入万元32690.04 整个运营期 出租收入万元5928.62 整个运营期 营业税金及附加万元2378.91 整个运营期 利润总额万元10569.08 整个运营期 所得税万元2642.27 整个运营期 净利润万元7926.81 整个运营期 投资利润率%45.15 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 3 页 共 86 页 内部收益率（税后）%28.01 财务净现值（税后）万元5177.21 投资回收期（税后）年2.36 1.2 编编制依据及内容制依据及内容 1.2.1 编编制依据制依据 1、 #县产业发展规划 2、 #县土地利用总体规划和#县其他有关专项规 划 3、 #县城总体规划纲要（20102030 年） 4、#县发改委发改投资20119 号关于同意 #工业园项目登记备案的批复 5、#县人民政府南政秘2010191 号文批复 6、建设用地批准书 7、 #工业园详细规划设计 8、国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与 参数的通知（第三版） 9、其他相关的政策法规和技术规划 10、项目单位提供的相关材料。 1.2.2 研究的范研究的范围围及内容及内容 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围、深度规定，对 本次项目用地 71363 平方米（约 107.04 亩）的建设进行政策和技术经 济方面的研究和论证，包括项目建设的背景和必要性、项目建设规模 与内容、建设方案、管理组织机构、项目实施进度安排、投资估算与资 金筹措、项目效益分析等，从而论证项目的可行性。 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 4 页 共 86 页 1.3 项项目建目建设单设单位概述位概述 建设单位：#工业园有限责任 公司 法人代表： 法定地址：#省#经济开发区。 #工业园有限责任公司（原 #有限公司）位于#省#经 济开发区，成立于 2009 年 12 月 16 日。公司注册资本 1000 万元，现 有员工 38 人，其中各类专业技术人员 20 人。主要经营范围：土地综 合整治服务；工业基础设施与配套设施管理服务；物业管理；园区建 筑物销售、租赁；其他建筑活动。 公司以人才为根本，以技术为先导，以实业为基础，凭借与时俱 进的创新能力，诚实守信的经营作风，前瞻性的战略决策和顽强的 拼搏精神，使企业始终沿着高效、快速、持续、稳健的轨道发展。 1.4 主要研究主要研究结论结论 1.4.1 简简要要结论结论 #工业园项目的建设符合全 县对外开放的整体布局，有利于优化生产力结构，对地区经济发展、 改革开放、科技进步具有较强的带动、辐射和示范作用。因而是适时 的、可行的。项目的建设符合国家的有关规定，基础设施条件良好，建 设条件具备，建设方案切实可行。园区内部硬件建设有可靠的资金来 源和具体的落实办法，因此，从工程技术上、经济上分析，该项目是必 要的、可行的。 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 5 页 共 86 页 #工业园的建设是# 县经济社会发展的客观要求，是保护耕地和节约土地资源、保持经济 持续发展、解决项目落地难和中小型企业发展空间、优化投资环境和 产业布局、推动产业集聚升级、转变经济增长方式的重要举措。项目 也势必成为#省#经济开发区乃至#县经济发 展新的增长点，其产生的社会效益、经济效益、科技效益是不可估量 的。 项目实施中企业应加强项目宣传推广和形象打造工作，制定科学 合理的市场销售价格，在销售过程中严格控制降价销售；加强工程进 度控制、质量控制、成本控制。 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 6 页 共 86 页 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 7 页 共 86 页 第二章第二章 项项目背景及必要性目背景及必要性 2.1 项项目背景目背景 2.1.1 项项目区概况目区概况 #县位于#省东南部，地处皖南丘陵向沿江平原过 渡地带，是通往“两山一湖”的重要门户。总面积 1263.7 平方公里，现 有耕地 49.3 万亩，可养水面 14 万亩，山林 56 万亩。辖 8 镇 157 村， 人口 55.4 万人。国道 205、318 线和省道 320、216 线交汇于县城，京 福高速铁路、铜南宣高速公路正在建设之中，是皖南重要的交通枢纽。 #历史悠久，人文炳蔚，为中国青铜文化的发祥地之一。 境内遗有大工山古铜矿冶遗址和千峰山土墩墓群两处全国重点文物 保护单位。三国名将周瑜曾任县令。诗仙李白两度携家寓居于此，留 有#别儿童入京等千古名诗。#钟灵毓秀，物华天宝， 现为国家级生态示范区、国家现代农业示范区。境内有全国农业旅游 示范点、国家农业科技园区大浦试验区，国家 4A 级旅游景区和省级 地质公园丫山花海石林旅游区，省级森林公园小格里，省级重点保护 寺庙乌霞寺。境内丫山“凤丹”、 “#大米”为国家地理标志保护产 品。#盛产优质大米、木材、丹皮、蘑菇、莲藕等，素称 “#米市，#粮仓”，被誉为“江南鱼米之乡”。矿产资源 有铜、铁、锑、煤、金、白云石、石灰石、氟石等。 近年来，全县上下深入落实科学发展观，突出工业主导地位，以 “实施项目建设、服务企业发展、强化招商引资、促进城乡统筹”为主 线，全力加快经济开发区、县城新区、大浦试验区和镇级经济建设，努 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 8 页 共 86 页 力实现经济社会更好更快发展。2012 年，全县实现地区生产总值 145 亿元，增长 15%；实现财政收入 16.06 亿元，增长 20.2%；完成全社会 固定资产投资 142.61 亿元，增长 25%；农民人均纯收入 11000 元，增 长 16%；城镇居民人均可支配收入 17932 元，增长 15.1%；实现社会消 费品零售总额 47 亿元，增长 17%。2012 年，全年共引进总投资 5 亿 元以上项目 11 个，其中 20 亿元以上项目 5 个；实际利用外资 9116.5 万美元，增长 34.3%，利用内资 159.7 亿元，增长 10.9%。#县 连续四届入选“中国最具投资潜力中小城市百强”，连续两届获 #省投资环境“十佳县”。 2.1.2 相关政策及相关政策及规规划划 1、工业调整和振兴规划 为应对国际金融危机对我国经济的影响，根据国务院部署，国家 发展改革委等部门陆续制订发布了钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻 工、有色金属、装备制造业、电子信息以及物流业十个重点产业调整 和振兴规划。这些规划对于我国保持经济平稳较快增长、扩大内需、 增强发展后劲意义重大。 2、国务院关于进一步支持小型微型企业健康发展的意见国发 201214 号 （1）统筹安排产业集群发展用地。规划建设小企业创业基地、科 技孵化器、商贸企业集聚区等，地方各级政府要优先安排用地计划指 标。经济技术开发区、高新技术开发区以及工业园区等各类园区要集 中建设标准厂房，积极为小型微型企业提供生产经营场地。对创办三 年内租用经营场地和店铺的小型微型企业，符合条件的，给予一定比 例的租金补贴。 （2）改善小型微型企业集聚发展环境。建立完善产业集聚区技术、 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 9 页 共 86 页 电子商务、物流、信息等服务平台。发挥龙头骨干企业的引领和带动 作用，推动上下游企业分工协作、品牌建设和专业市场发展，促进产 业集群转型升级。以培育农村二、三产业小型微型企业为重点，大力 发展县域经济。开展创新型产业集群试点建设工作。支持能源供应、 排污综合治理等基础设施建设，加强节能管理和“三废”集中治理。 3、#县产业发展规划 （1）近期规划 从 2010 年至 2012 年，紧紧抓住皖江城市带承接产业转移示范区、 合芜蚌自主创新综合试验区发展机遇，积极承接产业转移，全力推进 产业发展和三区建设，基本建成“基础设施完善、产业体制健全、投资 环境优良、产业结构合理、区域经济总量提升“的产业雏形。 （2）后期规划 从 2013 年至 2015 年，举全县之力全面推动三区建设和产业发展， 基本建成“支柱产业清晰、产业结构优化、产业集群化发展、区域融合 度和服务能力提高“的产业框架。 后期，着力做好以下主要工作：一是加强旧城改造和土地储备。 在规划范围内有计划、有步骤的退出污染源和低档市场，促进土地一 级开发，为大项目储备资源。二是全面推进产业园区的开发建设。引 进和培育种子项目，带动全县的整体开发，初步形成产业集群发展态 势。引进和培育大型产业项目，带动产业园区的产业升级，初步形成 一二三产业集群。三是加强区域融合，积极实现#同城化发展。 2.1.3 项项目提出背景及目提出背景及缘缘由由 随着#县经济社会的不断发展和对外经济技术交流与合 作的进一步加强，作为#县项目投资依托和新的经济增长点的 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 10 页 共 86 页 #省#经济开发区也取得长足发展和显著成就。 #省#经济开发区始建于 2000 年 9 月，2006 年被 国家发改委批准为省级开发区。十几年来，开发区坚持“筑巢引凤”的 方针，始终抓住“招商引资，设施建设，诚信服务”这一主线，按照“总 体规划，分步实施，建成一片，发展一片”的办法，克服困难，开拓进 取，全方位加快开发区建设步伐，区域经济和社会事业建设成效显著。 目前，开发区入驻企业 207 家，产值 65.1 亿元。不仅已成为# 县最具活力的地区，而且也成为#实施东向发展战略、与长三 角经济圈无缝对接的重要载体，成为实现“强工兴县”战略的重要力量。 随着经济开发区的快速发展，区内的环境、服务得到社会广泛认 可，更多的企业有入驻意向，而原有工业用地指标已基本用尽，可供 使用工业用地日趋紧张；且政府对于入驻经济开发区的企业必须总投 资达 1 亿元以上才单独供地，使得中小型企业望而却步。这种矛盾不 仅大大弱化了工业园的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作 用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动#县经济结构的优 化升级、加快区域经济 发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带 动作用。 为了充分发挥#经济开发区的集聚效应和带动作用，县 政府引入#工业园项目。 #工业园有限责任公司充分利用 政府有关招商引资优惠政策，经过大量调研和反复研究讨论的基础上， 决定在#省#经济开发区投资建设本项目。 2.2 项项目建目建设设必要性必要性 2.2.1 项项目建目建设标设标准化厂房，符合准化厂房，符合#经济经济开开发发区建区建设设布局布局 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 11 页 共 86 页 要求，是要求，是实现资实现资源配置的有效途径。源配置的有效途径。 集中建设标准化厂房，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、 供电、供气、提供社会化大生产的服务，到科技开发协调、职工培训的 组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联 合等，都可以在园区内得到较好解决，充分实现资源共享，走集约化 经营之路，一方面了企业运作，降低了企业创业成本，同时使社会资 源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。 2.2.2 项项目的建目的建设设，将大大，将大大强强化开化开发发区的功能和作用，拉区的功能和作用，拉动动 #县经济县经济增增长长，富民，富民强县强县。 。 就当前#经济开发区发展现状而言，有限的发展空间遏 制了开发区的纵深发展，使开发区的政策优势、体制优势、对外开放 优势无从施展。本项目标准化厂房建成后，将极大拓展了工业园的发 展空间，进一步强化工业园的功能和作用，强力推进#经济开 发区的发展。将会使企业在园区内集聚成群，形成群体优势，产生集 聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土 地的增值、创造就业机会等，有效拉动#县经济的增长。同时， 在#工业园内有针对性的引导企业入驻，完善政策、强化服务， 激发各类主体投资的积极性，从而拉动全县经济快速增长，达到富民 强县的发展目的。 2.2.3 项项目的建目的建设设， ，缩缩短短项项目建目建设设周期，减少企周期，减少企业资业资金投入，能增金投入，能增 强强招商引招商引资资的的竞竞争力。争力。 本项目建设的标准化厂房，为企业提供良好的生产和工作环境， 将极大地缩短入驻企业的项目建设周期，减少企业资金投入，并且通 过强化园区管理和服务，增强吸引力，吸引省内外的资本、人才、技术 向园区集聚，从而使园区成为招商引资和项目引进工作的平台，对外 开放交流的窗口，大力推进招商引资工作。 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 12 页 共 86 页 2.3.4 项项目的建目的建设设，有利于改善生，有利于改善生态环态环境，境，满满足足资资源源节约节约型型经济经济社社 会会发发展要求，展要求，实现经济实现经济社会社会协调发协调发展。展。 中小企业孵化园和标准厂房是指在规定区域内由政府统一规划， 多元主体投资建设，为中小企业集聚发展提供生产经营的重要产所， 具有通用性、配套性、集约性等优点。标准厂房的设计采用多层厂房 设计，可以有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾，有效节约土地 资源。同时标准厂房建设区域内配置完善的道路、电力、通信、给排水 及污水处理等功能化配套设施，能确保标准厂房建设的实用，功能完 善，满足企业生产的发展要求，形成低投入、低消耗、低排放和高效率 的节约型工业区，满足园区生态建设的规划要求。 综上所述，本项目的建设有利于拉动#经济开发区和 #县的经济增长，是#经济开发区开发建设的客观要求， 将有效地增强招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作；有利于盖 上园区生态环境，满足资源节约型经济社会发展要求，大力促进“东 向发展”和“强工兴县”战略的实施，对促进#经济持续、健康、 快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在 眉睫。 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 13 页 共 86 页 第三章第三章 市市场场分析分析 3.1#省宏省宏观经济观经济分析分析 3.1.1#省国民省国民经济经济持持续续增增长长 2011 年全年全省生产总值 15110.3 亿元，比上年增长 13.5%，连 续 8 年保持两位数增长。分产业看，第一产业增加值 2020.3 亿元，增 长 4%；第二产业增加值 8226.4 亿元，增长 17.9%；第三产业增加值 4863.6 亿元，增长 10.5%；三大产业比例为 13.4:54.4:32.2。三次产业 对经济增长的贡献率分别为 13.37%、54.44%、32.19%。 3.1.2 工工业业增增长稳长稳中加快中加快 2012 年 7 月份，全省规模以上工业增加值 597.1 亿元，同比增长 16.8%，增幅比上月提高 0.5 个百分点，比全国高 7.6 个百分点，继续 位居中部之首，居全国位次由第 5 位前移至第 2 位。1-7 月，规模以上 工业增加值 4053.7 亿元，增长 16.5%，增幅比上年同期低 3.7 个百分 点，比全国高 6.2 个百分点。当月工业生产的主要特点： 一是轻工业进一步提速。7 月份，规模以上轻工业增加值 187.6 亿元，增长 22%，增幅在上月提高 0.2 个百分点的基础上又提高 2.9 个百分点；重工业增加值 409.6 亿元，增长 14.7%，比上月回落 0.4 个 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 14 页 共 86 页 百分点。轻工业增幅由上月领先重工业 4.1 个百分点扩大为 7.3 个百 分点。 二是过半产品生产形势转好。7 月份，44 种重点监测的产品中 28 种产量同比增长，其中电力电缆、水泥、服装分别增长 54.6%、30.1% 和 26.9%。与上月比，14 种产品增幅提高，化肥、塑料制品、原煤分别 提高 24.6 个、22.9 个和 4 个百分点；6 种产品由降转增，空调、卷烟分 别由下降 27.2%、6.4%转为增长 1.1%和 5.3%；平板玻璃、呢绒和彩电 降幅分别缩小 19.9 个、0.6 个和 0.5 个百分点。 三是多数行业增速加快。7 月份，40 个工业行业大类中 37 个行 业增加值同比增长，其中 17 个行业增幅超过 20%。与上月比，23 个 行业增长加快或由降转增。其中，计算机通信和其他电子设备制造业、 农副食品加工业、烟草制品业、汽车制造业分别增长 37.8%、28.7%、15.2%和 10.7%，增速分别加快 8.4 个、2.6 个、15 个和 6.9 个百分点。六大高耗能行业增加值增长 11.9%，回落 2.4 个百分点； 装备制造业增长 18.3%，回落 1.7 个百分点。 3.1.3 全社会固定全社会固定资产资产投投资资运行平运行平稳稳 2012 年 1-7 月，全省固定资产投资 8012.7 亿元，增长 23.1%，增 幅比全国高 2.7 个百分点，比上半年提高 0.3 个百分点。其中，房地产 投资 1669.9 亿元，增长 13.8%，增幅比全国低 1.6 个百分点，比上半 年回落 4.1 个百分点，自 5 月起已连续三个月回落。分产业看，一、二、 三产业投资分别增长 74.4%、17.6%和 27.1%。分行业看，制造业投资 增长 21.7%，增幅比上半年提高 2.4 个百分点。其中，装备制造业增 长 20.8%，提高 4.9 个百分点；六大高耗能行业增长 24.8%，提高 4.6 个百分点。 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 15 页 共 86 页 3.2 项项目市目市场场定位分析定位分析 本项目主要围绕标准化工业厂房及附属设施的整体开发，采取标 准工业厂房的出售和招租为主的经营方式，对市场前景良好、环保污 染少的项目优先引进，择优选择生产商，同时又可以对整个项目协调 管理，形成小区域内的经济互补，减少投资的盲目性和失误。 本项目标准化厂房设计满足中小企业入驻要求，中小企业是本项 目的主要客户群。项目主要以奇瑞汽车、农机配套企业为主，以新材 料、文化创意、外向型服务业类总部经济及现代物流企业为辅。 3.3 项项目市目市场场前景分析前景分析 标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集 约性等特点，主要为中小工业企业集聚和外来工业投资项目提供生产 经营场所的发展平台。本项目标准厂房市场分析如下： 3.3.1 中小企中小企业业用地已受政策制用地已受政策制约约 中小企业用地，根据目前集约用地、节约用地的政策很难得到支 持，要单独征地、独自建造厂房的可行性可行性极小（#县政 府对于入驻经济开发区的企业必须总投资达 1 亿元以上才单独供地）， 因此，这些企业负责人也想寻找新的空间，大多是租用各种闲置房屋， 有的做仓库，有的设车间等。 3.3.2 租用租用标标准厂房是中小企准厂房是中小企业业加快加快资资本本积积累和累和发发展的好途径展的好途径 企业小，经济实力有限，靠大量投入的确是一件难办的事，若能 厂房租用，只需增加生产设备就能扩大生产能力，对企业来说既省钱 （一般可节省投资约 45%左右）又省时（一般可缩短项目实施时间的 1/3 左右），并能少花很多精力。因此，本项目的举措很受企业欢迎。 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 16 页 共 86 页 本项目在酝酿过程中，做了大量的调研工作，结果是不仅中小企 业乐意租赁标准厂房，且部分上规模的企业也想租用，因为这样，对 企业来说，有利于专心一致组织生产，有利于资本的快速积累。由此 可见，项目在#县大有可为，市场前景看好。 3.3 项项目目目目标标市市场场需求需求预测预测 皖江城市带承接产业转移示范区建设规划明确了#在“一 轴双核两翼”战略布局中的核心地位，为我县在承接产业转移、调整 产业结构、转变经济发展方式、实现跨越式发展带来难得的发展机遇， 也为本项目带来了难得的发展机遇。 3.3.1 新的新的经济环经济环境促使工境促使工业产业产房交易开始活房交易开始活跃跃，并持，并持续续走走强强。 。 随着皖江新区政策的实施和东部产业转移政策的推行， #县作为承接长三角洲经济圈发达地区的最前沿和桥头堡，将 是最大的受益者。上海、江苏、浙江等地中小企业将会随着政策转移 内陆，从而成为本项目的重要客户群。本项目作为#县的首家 #工业园，尽管现在还处于初创期，但前景发展广阔。 3.3.2 本地中小企本地中小企业业需求。需求。 随着#县城镇一体化和主城区开发进程加快，县域内中 小企业厂房将大量迁移，很多中小企业需要重新购买和租赁新厂房， 成为主导工业产房的主要客户。根据 #工业园有限责任公司 调研报告显示，本县内拆迁企业有 78%的原意入驻本项目。 3.3.3 优优惠政策将促惠政策将促进进#工工业业 园的园的发发展展 为了推进#县经济持续稳定的发展，县政府制定并实行 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 17 页 共 86 页 了一套稳定的优惠政策，并对#工 业园制定了特殊的优惠政策，依法保护投资者和入驻企业的合法权益， 为本项目打下了坚实的基础。 第四章第四章 项项目目选选址与建址与建设设条件分析条件分析 4.1 项项目目选选址址 4.1.1 场场址址选择选择原原则则 本项目建设地址选择，遵循以下原则： 1、交通便利，无不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土等） 及水文； 2、符合城市发展总体规划和对文化设施的布局要求； 3、公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善； 4、场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑，不 造成相互干扰。 4.1.2 场场址址选择选择 经过多方论证，本项目位于东至#，西至 #公司江路，南临 #西路，北至规划工业用地。项目规模总用 地面积约为 121357 平方米（约 182.04 亩），总建筑面积 176904.1 平 方米。地块场地基本平整，区域环境条件优越，交通条件便利。 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 18 页 共 86 页 4.2 建建设设条件分析条件分析 4.2.1 地理位置地理位置 #县位于#省东南部，地处皖南丘陵向沿江平原过 渡地带，是通往“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）的重要门户。 #隶属于#市，位于#市境南部，长江下游南岸， 东界宣州区，西连铜陵县、青阳县，南接泾县，北邻繁昌县、# 县，处于#省“沿边”（沿浙江、江苏）、 “沿江”（沿长江）发展战略 的结合点和“东向”战略的桥头堡。总面积 1263.7 平方公里，下辖 8 镇 （烟墩镇、家发镇、#镇、许镇镇、弋江镇、何湾镇、三里镇、工 山镇）157 村，19 个社区居民委员会，人口 55.4 万人。 4.2.2 气候条件气候条件 #县属北亚热带湿润型气候，温暖湿润，雨水充沛；四季 分明，季风明显，光照充足，雨热同季。全县平均气温 15.8”C，年平均 日照时间 1935.4 小时，日照率约为 43.7%，年平均无霜期 236 天，年 平均降水量 1402.6 毫米。历年平均湿度为 82%。 #县多年平均气温 15.8。1 月份最冷平均气温为 2.8， 7 月份最热平均气温为 28.3，气温年较差 25.5。春、秋两季的月际 气温升降幅度大。春季气温由 3 月的 9.2升至 5 月的 20.9，气温上 升 11.7；秋季气温由 9 月的 22.7降至 11 月的 10.9，气温下降 11.8；而冬、春两季的月际气温变化幅度均较小，都在 3.5以下。 4.2.3 工程地工程地质质条件条件 #在大地构造上属下扬子台坳的沿江拱断褶带，长期以来 受下降运动控制；沉积了寒武系至中三迭统，厚逾万米的滨海或浅相 沉积。经过长期地质内、外营力的作用和数度沧桑巨变，形成目前 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 19 页 共 86 页 #地貌景观和山川大势。本县地处皖南山区与沿江平原的过渡 地带，西部边缘以低山、丘陵地貌组合为主，中部以丘陵、台地和平原 地貌结构占主导地位，东部则以圩区平原和洼地平原为主。低山海拔 多 400-500 米，其中大工山海拔 558 米，丘陵海拔为 100-250 米。 项目用地为一类用地，地势平坦，地基承载力高，工程地质条件 良好。 根据建筑抗震设计规范GB50011-2001 中附录 A我国主要城 镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组，# 县抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值 0.05g。 4.2.4 经济经济条件条件 近年来，全县上下深入落实科学发展观，突出工业主导地位，以 “实施项目建设、服务企业发展、强化招商引资、促进城乡统筹”为主 线，全力加快经济开发区、县城新区、大浦试验区和镇级经济建设，努 力实现经济社会更好更快发展。2011 年，全县实现地区生产总值 121.7 亿元，增长 16%，全社会固定资产投资 115 亿元，增长 30%， 、社 会消费品零售总额 40.3 亿元，增长,17.5%。2011 年，引进项目 103 个， 其中亿元以上项目 46 个，20 亿元以上项目 2 个，实际利用内资 150 亿元，实际利用外资 6750 万美元。#县连续四届入选“中国最 具投资潜力中小城市百强”，连续两届获#省投资环境“十佳县” 。 4.2.5 交通条件交通条件 #县地处中国经济发达的长三角边缘，是承接产业转移工 业基地、泛长三角生态旅游基地、全国现代农业示范基地。境内有 318 国道、205 国道、320 省道、216 省道，北邻铜南宣高速，西靠滁黄 高速，沟通合铜黄高速、宣杭高速、芜大高速。向南可达广州、深圳、 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 20 页 共 86 页 香港等地；向西可达武汉、拉萨等地；向北经#、南京可达青岛、 天津、北京等地；向东可达杭州、上海，车程分别为 2、3.5 小时；距黄 山、九华山、太平湖风景区仅百余公里，是#省旅游“两山一湖” 的重要快速通道，交通十分便捷。至#仅半小时车程，距 #长江大桥 45 公里，距#朱家桥外贸码头 43 公里，距 #火车站 44 公里，货物运输十分便利。 区域内交通通畅便捷，城市各级道路体系基本完善。 4.2.6 市政基市政基础设础设施条件施条件 供电：#县境内有 1 所 110KV 变电所，2 所 220KV 变电 所，供企业用电需要。 给排水：水源来自#市供水公司和#供水公司，给 排水系统均沿主次干道铺设。排水系统实行雨污分流，污水由企业自 行处理达标后，直接排入污水管道。 通讯：宁汉、宁芜干线光缆及京沪杭同轴电缆经过#。区 内电讯、宽带、有线电视线路沿主干道在地下铺设，为企业提供完备 的信息接口。 天然气：源自“西气东输”#门站， “川气东送”工程从 #过境 45 公里，为企业天然气供给提供充足保障。 4.2.7 施工条件施工条件 #县已建设有大量类似的项目，市政建设队伍实力较强， 经验丰富，有承建大型市政工程的能力；附近建筑材料齐全，供应充 足，使建设的技术条件、物质条件有了保证。 石料：周边都有石料可供集中开采，多为石灰岩，可作为碎石及 片石，平均运距为 5km。 砂：沿线均有，平均运距为 5km。 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 21 页 共 86 页 水：较为丰富，可在附近河内取用，平均运距为 2km。 水泥：可在海螺水泥厂，平均运距 10km。 钢材：在#县购买，平均运距 8km。 木材：在#县购买，平均运距 5km。 其余外购材料由#县或#市供应。 综上所述，项目所在地的地理条件、自然条件、地质条件、气象水 纹等对项目建设比较是适合的。 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 22 页 共 86 页 第五章第五章 建建设设规规模与内容模与内容 5.1 建建设设规规模与内容模与内容 项目用地面积 71363 平方米（约 107.04 亩），总建筑面积 146198 平方米。主要建设 1#7#楼宇厂房 66779 平方米，研发厂房 14803 平 方米，检测厂房 11022 平方米，1#、2#物流仓库 11088 平方米，1#5# 仓储 18240 平方米，工业园商务大厦 16112 平方米，园区后勤服务楼 8154 平方米以及园区供水、供电、道路、绿化等基础配套设施工程。 5.2 主要技主要技术术参数指参数指标标表表 详尽主要技术参数指标表。 主要技术参数指标表主要技术参数指标表 序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注 1 总用地面积 71363.00 107.04 亩 2 总建筑面积 146198.00 厂房、仓库建筑面积 121932.00 1 号楼宇厂房 9443.00 2 号楼宇厂房 9443.00 3 号楼宇厂房 9443.00 4 号楼宇厂房 9443.00 5 号楼宇厂房 9669.00 6 号楼宇厂房 9669.00 7 号楼宇厂房 9669.00 研发厂房 14803.00 其中 检测厂房 11022.00 XXXXXXXX 工业园项目可行性研究报告 第 23 页 共 86 页 1 号物流仓库 5544.00 2 号物流仓库 5544.00 1 号仓储 2880.00 2 号仓储 3840.00 3 号仓储 3840.00 4 号仓储 3840.00 5 号仓储 3840.00 工业园商务大厦 16112.00 园区后勤服务楼 8154.00 3 停车泊位辆187.00 4 容积率2.05 5 建筑密度%37.60 6 绿地率%14.00 第 24 页 共 86 页 第六章第六章 项项目建目建设设方案方案 6.1 项项目基本概况目基本概况 6.1.1 用地区位与用地区位与现现状状 用地位于#省#经济开发区，场地南侧临市政道 路#大道，东侧临规划道路龙池路，场地平整。厂区规划建设 用地面积 107.04 亩。工程将修建楼宇厂房 7 栋、临街布置检测、研发、 物流厂房，另修建厂区配套办公楼、服务楼以及食堂、变配电间等辅 助用房，总建筑面积约 146198 平方米。 6.1.2 周周边环边环境理解与境理解与应应用用 1、与道路的关系 园区与#大道相交的界面是园区主要的城市沿街面，是园 区与城市连接的纽带，也是园区内部生产和外部交往核心节点的地段。 园区后退形成广场，有效利用并延长此界面，有利于增加的活力与产 品研发、检测、展示的气氛。 2、与人工河的关系 人工河位于园区的西北方向，场地北侧布置的南北朝向宿舍区能 够在享受充足的阳光的同时享有人工河美景。 3、与周边建筑的关系 园区自身建筑形态较多，在统一自身建筑风格的同时，也将融入 周边建筑的统一风格中，展现出现代化的具有高科技含量的工业园。 第 25 页 共 86 页 6.2 规规划划设计设计依据依据 1、#省#县经济开发区管理委员会规划建设局核 准的关于本工程的规划方案； 2、建设工地选址意见书； 3、建设工程用地规划红线图； 4、 城市居住区规划设计规范GB 5018093（2002 年版）； 5、 高层民用建筑设计防火规范GB5004595(2005 年版)； 6、 建筑设计防火规范(GB500162006)； 7、 住宅建筑规范(GB503682005)； 8、 民用建筑设计通则(GB505322005)； 9、 汽车库建筑设计规范（JGJl 0098）； 10、工程建设标准强制性条文房屋建筑部分； 11、国家级#省其他相关法律法规。 6.3 规规划方案划方案设计设计构思构思 6.3.1 空空间结间结构构 1、对城市退让 园区沿街带分南向#大道和东向龙池路两段，园区南侧沿 街主要布置产品展示区厂房以及园区办公楼，退让道路中心线 50 米 以上，沿南侧市政道路退让出较大的城市广场；园区东侧沿龙池路沿 街布置园区检测厂房和研发厂房，建筑退让道路中心线超过 30 米以 上，并且在办公楼前形成一个集中的较大的广场，使南侧广场与东侧 广场有机的联系在一起。建筑退让距离满足满足规划要求的东侧建筑 距离道路中心线大于 30 米，南侧建筑距离道路中心线大于 50 米的规 第 26 页 共 86 页 定。广场在成为从城市进入园区的缓冲空间的同时也成为园区产品展 示与城市空间融合的共享空间。 2、对市政道路的退让 场地南侧沿街退道路红线 37 米以上，形成较大园区广场并布置 56 层产品展示中心厂房楼和 11 层高层办公楼引领园区的建筑地 表形象。场地东侧退让道路红线 10 米以上布置 6 层研发及检测厂房； 高低错落变化及 11 层办公楼的挺拔向上感。丰富了城市的天际线， 使城市景观更富于变化。 3、开放空间体系 注重园区开放空间的打造，建立“点、线、面”完整的开放空间体 系。 “点”主要表现为入口广场的重要节点空间以及各栋建筑之间的绿 化点；“线”为东西走向的园区道路景观主轴、南北走向的景观次轴； “面”具体表现为宿舍集中绿地。 6.3.2 交通交通结结构构 方案采用人车分流的规划布局 园区生产区分别设置了两车行入口，沿各区厂房形成环形车道， 使交通线流更加顺畅。生活区车行道入口与园区车道分开设置，形成 两个独立的分区，人流从场地北侧广场进入。临街办公及研发、检测、 展示中心车辆可直接停靠沿街广场。环形车道满足货物运输要求及消 防扑救，道路路面使用的防噪新型沥青路面。 6.3.3 景景观结观结构构 景观设计强调景观的均好性，公共性及实用性。景观的均好性表 现为最大可能地实现临街广场景观和公共绿地的景观的共享性，让每 一个点都享有美好的景观； 景观的公共性表现为沿街广场空间的公共性及公寓中央公共绿 第 27 页 共 86 页 地、生产区内部绿地等开放空间的公共性； 景观的实用性表现为各景观要素的功能性，如入口广场及办公楼 前作为人流集散空间和园区展示平台。 1、一场入口沿街广场，以及硬质铺地与建筑小品强调广场 的公共功能。 2、三带生产区东西向景观衔接南北方向绿化带与公寓中央 绿化带，使三条景观带成为相互联系的整体。三条景观带以柔性自然 地绿化，突出园区良好的办公生产环境及优雅恬静的生活空间。 3、多苑充分利用了厂房之间及厂房与办公研发楼中间的分 隔绿地，种植花香植物，形成精致的绿化分隔空间，利用树冠的遮蔽 强调厂区生活与办公生活的分界。 6.4 建筑建筑设计设计 6.4.1 四种建筑四种建筑类类型，更多型，更多悬悬着空着空间间 1、5-6 层产品展示厂房灵活布局，大开间结构 2、6 层产品研发及检测厂房流线简捷，方正实用。 3、11 层宿舍楼，南北朝向、大间距、大中庭。 4、11 层办公楼大开间办公结构，立面挺拔向上，现代感十足。 5、1-4 层生活厂房布局合理，流线顺畅。 6.4.2 立面与造型立面与造型设计设计 建筑风格：采用现代风格，主要体现在沿市政道路场地南侧产品 展示厂房及西侧的产品检测及研发厂房的横向折线窗线条，很好的延 伸了建筑的立面；在道路交叉口出办公楼的竖向挺拔线条，使得形成 了沿道路中心挺拔两边延伸的建筑体量新布局，同时丰富了建筑的天 际线也更强化了建筑体量在城市空间的尺度感和轮廓线，体现出现代 第 28 页 共 86 页 城市简洁明快时尚潮流的人文主义气息。 建筑色彩：沿街建筑采用浅灰色花岗岩。办公楼使用灰白的外墙 石材。公寓使用米黄色外墙砖，局部使用红砖。厂房使用米灰色外墙 砖，局部使用灰色外墙砖。 建筑类型：箭镞外形忠实地反应内部空间，取消无谓的装饰与趣 味，体现简洁性与现代性。 6.5 结结构构设计设计 本工程根据建筑功能的需要，产品展示区（5-6F）、检测厂房（6F）、 研发厂房（6