托斯卡纳五星级酒店项目可行性研究报告.doc

易县托斯卡纳五星级酒店项目 2 i #县托斯卡纳五星级酒店项目县托斯卡纳五星级酒店项目 项目申请报告项目申请报告 易县托斯卡纳五星级酒店项目 2 ii 目 录 第一章 总论 .4 第一节 项目概述4 第二节 项目建设单位基本情况4 第三节 可行性研究范围及依据4 第二章 餐饮行业概况 .6 第一节 餐饮行业界定及分类6 第二节 餐饮的行业特征6 第三节 餐饮行业发展历程7 第四节 餐饮行业在国民经济中的地位8 第三章 市场环境分析 .9 第一节 宏观经济环境分析9 第二节 宏观经济环境变化对餐饮行业的影响9 第三节 餐饮行业市场概况10 第四章 京源酒店选址 .19 第一节 项目选址原则19 第二节 项目选址调查20 第五章 京源酒店项目总体建设方案 .25 第一节 建设原则25 第二节 建设内容25 第三节 建设方案25 第六章 环境保护、节能与安全 .29 第一节 环境保护29 易县托斯卡纳五星级酒店项目 2 iii 第二节 节能29 第三节 安全30 第七章 组织机构及劳动定员 .32 第一节 组织机构32 第二节 运行管理32 第三节 劳动定员33 第四节 运营机制33 第八章 投资估算及资金筹措 .36 第一节 项目实施进度计划36 第二节 投资估算及资金筹措36 第九章 财务评价 .38 第十章 结论与建议 .41 易县托斯卡纳五星级酒店项目 1 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1.1 项目名称、性质及承办单位项目名称、性质及承办单位 1.1.1 项目名称项目名称 #县托斯卡纳五星级酒店项目 1.1.2 项目性质项目性质 新建 1.1.3 承办单位概况承办单位概况 承办单位：#县托斯卡纳酒店有限责任公司 法人代表：# 住 所：#县易兴东路 40 号 注册资本： 捌佰万元 公司类型：有限责任公司 企业概况：#县托纳卡斯酒店有限公司是 2012 年#惠东房地 产开发有限公司、#惠东投资集团有限责任公司投资注册，旨在建 设以酒店开发、经营为支柱的大型民营企业。#惠东房地产开发有 限公司 2002 年注册，注册资金 1000 万元，有多年房地产开发管理的 经验。有员工 80 人以上，具有中高级职称的 18 人。主要业务是房地 产开发、经营，拥有 50 万平方米以上的大规模房地产开发业绩。公司 积极响应#县县委、县政府“发展优势产业、实施追赶战略、构建和 谐社会、建设拼赶现代化”的号召，以超前的经营服务理念，运用战略 发展的眼光，汇聚现代科技和高素质专业技术人才的强大力量，内强 管理，外树形象，与时俱进，共创#县托斯卡纳酒店有限责任公司 的辉煌明天。 易县托斯卡纳五星级酒店项目 2 1.2 项目概况项目概况 1.2.1 项目申请报告编制依据项目申请报告编制依据 国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投 20071169 号 #省发展和改革委员会关于转发国家发展改革委员会关于发布 项目申请报告通用文本的通知的通知冀发改投资2007945 号 保定市开发建设工程行政、事业、服务性收费标准。 #省 2008 年建筑、安装工程概算定额 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数 （第三版） 1.2.2 项目建设背景条件项目建设背景条件 #县是千年文化古县，旅游景点重多，生态环境良好。近年来 兴起了众多以休闲度假、放松心情为主题的假日聚集区。#县托纳 卡斯酒店有限责任公司以弘扬易州古文化为出发点，通过设施建设及 内容设置满足假日游客深层的精神需求，达到修身养性、强身健体、 陶冶情操的目的，经研究决定建设#县托纳卡斯五星级酒店项目。 1）项目建设思路：#县托斯卡纳五星级酒店项目的建设，以 #县的自然风光为背景，以丰富的文化资源为内涵，建设高档接待 设施，满足广大游客吃、住、玩的多层需求。 2）项目建设的生态文化背景：#县托斯卡纳五星级酒店拟建于 旺龙湖西面，依山傍水。旺龙湖烟波浩淼，四周山色宜人，一幢幢低 层楼房依山而建，多年来已成为京、津、冀等大都市游客的假日新城。 #县定位于生态文化旅游县，旅游景点和文物古迹众多。 “荆关紫气” 、 “拒马奔涛”、 “云蒙叠翠”、 “奇峰夕照”、 “峨眉晚钟”、 “福山捧日”、 “华盖 烟岚”、 “易水寒流”酷似一幅幅美丽的山水画卷；#县 8000 年前的北 易县托斯卡纳五星级酒店项目 3 福地文化，5000 年前的后山文化，2000 多年前的燕文化，400 多年前 的皇家文化，60 多年前的红色文化给这古城山色增添了凝重的色 彩，成为都市新贵与高知人群追享“悠闲生活”的人间仙境。 3）项目的地理位置及交通优势：本项目位于梁格庄镇旺龙村，位 于#县县城西 15 公里处，隶属梁各庄镇旺龙村，南侧为清西陵。项 目处京、津、保三角地带，距北京 120 公里，天津 70 公里，保定 80 公里，境内有京易铁路，京广西线，京同公路，易定公路，112 国道等 重要交通干线，张石、荣乌、京昆三条高速公路在#县设六个出口， 交通四通八达，纵横交错，贯穿全县，运输便利，交通方便。 4）京、津、冀一体化发展的优势：专家学者提出的环首都经济圈 战略标志着京、津、冀区域经济发展进入一个新的里程碑。国家规划 着眼于把京、津、冀作为一个经济整体，进行统筹协调、统一规划， 分别提出了有针对性的发展思路和举措，这必将使京、津、冀区域发 展的综合竞争能力。#县作为近邻京、津周边县，坚持以积极主动 地姿态融入京、津、冀一体化的发展潮流，努力在京、津、冀经济一 体化中实现更好更快的发展，是#县的一个重要发展战略。#县 托斯卡五星级酒店项目建设，应对了形势的发展趋势。 1.2.3 建设地点建设地点 本项目拟建于梁格庄镇旺龙村，位于#县县城西 15 公里处。 项目区附近建有电网、自打水井，冬季供暖采用电热膜取暖。 1.2.4 建设条件建设条件 1）自然地理位置）自然地理位置 #县位于东经 11451051153812、北纬 易县托斯卡纳五星级酒店项目 4 3902303550，地处#省中部，太行山东麓北端，华北平原西北 边缘，#县位于保定市北部，北部及东北部与涞水县相连，南部与 徐水县、满城、顺平县接壤，西部与涞源县毗邻，东部与定兴交界。 境内地貌有：山地、丘陵、平原三种类型。从西向东南由山势陡峻逐 趋平缓，境内深山区和浅山区，在海拔 300-1813 米之间，约占 1230.5 平方公里。境内主要有北易水、中易水、南易水、漕河和拒马河五条 主要河流。 2）气象条件）气象条件 #县属东部季风区，暖温带半干旱地区，大陆性季风气侯特点 显著，四季特征分明，春季干燥多风、夏季炎热多雨，秋季天高气爽， 冬季寒冷干燥，年平均气温 12.9，最热日平均 26.6，风速冬季平 均 1.8 米秒，夏季平均 1.5 米秒，冬季日照 66%，最大冻土深度为 54 厘米，当地极端最低气温-26.5，最高气温 42.7，冬季采暖室外 温度-8，地震裂度为 7 度，多年平均降水量 631.2mm，平均无霜期 188 天，年最长结冻日 145 天。 3）工程水文地质）工程水文地质 #县位于太行山脚下，境内有河流、排水沟较多，几条大河流 自西向东贯穿全县。境内河流有长年过境河流拒马河、中易水河， 季节性河流有北易水河、漕河、暴河等五大河流，县内有大、中、小 型水库十五座。其中大型水库一座，中型水库二座，总库容量 4 亿立 方米。大气降水平均 15.9952 亿立方米，多年平均降水量 631.2mm。降 水量较小，年际变化大，年内分配不均，6-9 月份降水量占全年总量的 80%，且多集中于 7 月下旬到 8 月中旬，年平均蒸发量 1039mm，为年 平均水量的 1.7 倍。 易县托斯卡纳五星级酒店项目 5 4）交通条件）交通条件 #县虽属山区，但交通运输十分方便，铁路、公路齐备，京源铁 路从北部穿过，高易铁路与京广铁路相连。公路四通八达，京广西线、 津同、易保、易定、泥岭、良川等主要干线交汇于县城，乡村公路纵 横交错。张石、荣乌高速公路的开通将为#县的交通带来更大的便 利。 本项目地址位于#县县城西梁格庄镇旺龙村，地理环境优越， 交通便利。 5）抗震）抗震 根据建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008 年修订）规定， #县区域内建筑抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g，第一组。 1.2.5 项目建设内容和规模项目建设内容和规模 本项目建设用地面积 15 亩，总建筑面积 2 万平方米，其中五星级 酒店 12000m，单体客户 4000 m，辅助用房 4000 m。 建设内容包括： 1）星级酒店 12000 m，5 层建筑，分为地下一层，地上四层。 2）休闲居住单体客房 4000 m，2-3 层，分 10 座，环酒店东、北 方向依山势建造。 3）职工宿舍 2000 m，三层；餐厅 500 m，一层；库房 500 m， 一层；辅助用房包括变配电室 100 m，一层；门卫室 100 m，一层； 水泵房 100 m，一层，及其他业务用房 700 m，二层。 4）水系景观 项目区西侧，从北向南建造人工水系 300 米。北端山顶建一水塔， 易县托斯卡纳五星级酒店项目 6 南端山底建 300 m3蓄水池（兼做消防水池） ，水循环利用做水景观。在 水系两侧及水系内栽种各类花草树木，并适当建设亭台小品，供游人 嬉戏、休息。 容积率 2.0，绿地率 40%。 本项目以休闲接待为主，辅以酒店设会议中心、接待中心、餐饮 中心、洗浴中心及休闲健身等设施。项目以中高端度假、商务会议、 休闲健身为主。拥有客房 100 间（套） ；10 套单体客房；2 个设备先进、 功能各异的大中小会议室；拥有地方特色中餐餐饮及可提供 600 人会 议用餐；设有设备齐全的温水泳池、健身室、棋牌室、SPA 庭等养身 娱乐休闲为一体的综合酒店。 1.2.6 总体布局总体布局 1.2.6.1 指导理念 该项目规划设计旨在面向未来、面向大众、创造一个布局合理、 配套齐全、环境优美的商业型酒店项目，将社会效益、经济效益、环 境效益充分结合起来。 合理利用土地，妥善处理现状。本项目利用山地建设高档酒店， 平缓相依，随高就低，即突显服务的现代和便捷，又保持生态地貌， 与大自然和谐如一，使都市游客尽情回归自然，放松心情。 注重开发效益，为商品化经营、社会化管理创造条件。周密筹划， 精心布局，创建精品工程。 （1）充分利用基地的自然条件和资源，强调创造良好的商业环境， 将自然环境充分地溶入建筑群中；同时，注重对生态环境的保护，以 创造园林式的生态型商业区。 （2）通过设计丰富的商业类型，合理的规划布局，现代气息的建 易县托斯卡纳五星级酒店项目 7 筑造型，创造现代化风格的酒店综合楼。 （3）设计流畅而经济实用的道路系统，在遵守“人车分流”的基本 原则的前提下，体现项目用地平缓山坡自然状态下的曲径通幽的韵味。 （4）结合基地的自然环境，进行总体的景观规划和设计，为总体 规划锦上添花。 1.2.6.2 平面布局 项目场地 15 亩，地势由东环北向西低矮山坡，北端坡顶最高，南 面向下山脚为平地，最南端为东西向公路，通往其他景区山庄。酒店 为主要建筑，建于南端平地，依地势环山脚为 V 字型；休闲居住区为 单体客房，环绕在酒店的东北面山腰，共 10 座；酒店东面平地建设职 工宿舍、餐厅等辅助设施。场地的西面，从北向南建造人工水系 300 米。北端山顶建一水塔，南端山底建蓄水池，水循环利用做水景观。 酒店前面平整建设停车场 5000 m。 本项目建设南侧为出入口，设有门卫室，并设置便于对人员及车辆 检查、控制的相关设施。出入口与景区道路相连。 1.2.6.3 交通组织 设计原则以达到区域内舒适的环境和便利流畅的人行、车行系统为 目标。项目内部规划了一条路网，与各疏散道路连接，构成项目区的 整个交通网络，道路网络整合有序，导向明确，人们可方便到达建筑， 保证出入的通畅与方便。两侧绿化、建筑、景观小品等和道路交织成 富有景观表现力的“景观视廊”。 规划中采用了项目内停车场停车和草坪停车等停车方式，同时考虑 机动道与人行道的相互关系，力争做到人车分流，体现了“以人为本”的 易县托斯卡纳五星级酒店项目 8 设计理念。 1.2.6.4 景观规划 生态环保理念现代生态环保的观点是要“生活环境与自然的平 衡”，从项目的角度来讲，就是要建立起完整的自然生态体系，并与周 边的良好的生态体系相融合，充分保护和利用区域的蓝带和绿带空间， 形成和谐共生的生态环境。 针对项目为半山别墅式酒店的具体情况，应在项目区内根据建筑布 置情况栽种花草树木，形成高低错落的绿色景观，并使之与项目区周 边的生态环境相适应、形成共生一体。 建筑前后空地部分均进行绿化，因地制宜，选择不同的绿化方式， 布置无毒遮荫树木，合理种植高度，做到点、线、面结合，绿化、美 化结合，达到绿化率 40。彩色地面与绿地、花木及小品共同组成一 彩色画卷，令人心旷神怡。 1.2.7 项目工程设计方案项目工程设计方案 项目区各建筑均有自然采光与通风。保证各建筑的良好采光及开 阔的景观视野。 建筑立面采用现代风格，具有鲜明的时代感。立面基 本形成三段式格局，底层为基座石，中间墙面以鲜明色彩涂料为主， 顶部为白色涂料。建筑在满足功能要求的前提下，力求沉稳大气，努 力构筑新的城镇地标符号。自然、健康、节能是项目区规划的目标。 利用门窗构架符号体现建筑本身之美感，彰显祥和气氛将观景作 为造型的内在需求，运用大片透明玻璃，排列有序、形式有机、体现 现代建筑的设计技巧。 1）建筑规划设计原则要求 在项目建设中，必须严格遵守规划用地界址平面图和规划设计条 易县托斯卡纳五星级酒店项目 9 件所提供的条件和规定，建筑布局满足相邻居住建筑环境、日照、采 光、消防及视觉卫生等要求。 日照要求：大寒日满窗日照不小于三小时，日照系数按 1.7。 建筑结构体系：本项目主要建筑结构为框架结构，配套公建为砌 体结构；建筑物设计使用年限 50 年，在正常使用情况下，50 年内基本 不大修；安全等级为二级设计标准；建筑耐火等级为二级，抗震烈度 以 7 度设防，抗震加速度值为 0.10g。 本项目主体为框架结构，地基基础设计必需满足建筑对基础强度、 变形、稳定的要求，基础设计荷载彩正常使用极限状态下荷载效应的 标准组合。建筑基础采用钢筋混凝土独立柱基础。 2）竖向规划 本项目竖向规划在满足建筑物布置、道路交通、地面排水、工程 管线敷设等工程需要的前提下，尽量减少土方工程量，减少工程造价， 努力提高经济效益，同时项目建设力求与周围环境融为一体。 3）建筑单体设计 建筑设计显现幽雅特色，建筑色彩纯朴雅致，强调光影效果和体 积感。住宅色彩的选择搭配充分考虑到协调性和变化性，建筑主色调 为暖色面砖，局部点缀以灰色的石材及白色的框架和线脚等元素，与 厚实的楼体浑然天成，体现了建筑的文化底蕴。同时讲究建筑的细部 设计和材料的搭配，用玻璃，钢构等细部构造活跃立面效果。 1.2.8 工程项目内容工程项目内容 1）工程内容 工程项目内容工程项目内容 序号项目内容说 明 易县托斯卡纳五星级酒店项目 10 1土建工程2 万 m2 2给排水工程给排水管道化粪池 3消防工程新建建筑 4变、配电及照明工程配电房、变配电设备及照明 5通讯工程电话及有线宽带配线 6室外工程室外绿化、道路 2）工程项目设计依据）工程项目设计依据 （1） 中华人民共和国城乡规划法2008 年 （2）民用建筑设计通则 GB 50352-2005 （3）民用建筑热工设计规范 GB 50176-93 （4）屋面工程设计规范 GB 50207-2002 （5）建筑抗震设防分类标准 GB 50223-2008 （6）屋面工程技术规范 GB 50345-2004 （7）建筑设计防火规范 GB 50016-2006 （8）民用建筑节能设计标准 JGJ26-95（2005 版） （9）建筑节能工程施工质量验收规范 GB50411-2007 （10）建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068-2001 （11）建筑结构荷载规范 GB 50009-2001（2006 年版） （12）混凝土结构设计规范 GB 50010-2002 （13）建筑地基基础设计规范 GB 50007-2002 （14）建筑地基处理技术规范 GB 50079-2001 （15）砌体结构设计规范 GB 50003-2001 （16）建筑抗震设计规范 GB 50011-2001（2008 年版） （17）建设单位提供的有关技术资料 易县托斯卡纳五星级酒店项目 11 3）主要建（构）筑物）主要建（构）筑物 根据各主要建（构）筑物的建筑特征和结构类型，编制主要建构 筑表。 主要建（构）筑物表主要建（构）筑物表 序号 建（构）筑物 名称 建筑面积 （m2） 层数数量（栋） 备注 1酒店主楼楼1200041地下 1 层 2单体客房40002-310 3宿舍楼2000 31 4餐厅500 11 5车库500 11 6其他用房1000 6.1变配电室100 11 6.2水泵房100 11 6.3门卫室100 11 6.4其他业务用房700 21 7合 计20000 8蓄水池300兼做消防水池 酒店内部布置： 星级酒店建筑为地下一层，地上四层。 地下一层为娱乐场所，包括 KTV、台球、保龄球等娱乐项目； 地上一层为餐饮场所，设计 60 个雅间，两个大厅，一次接待 600 人用餐； 易县托斯卡纳五星级酒店项目 12 地上二层为洗浴保健场所，包括洗浴、按摩、健身、休息室等项 目； 地上三、四层为住宿客房和会议室，设计 100 套客房和两个会议 室，其中小会议室面积 200 m，大会议室 600 m，客房面积 4000 m。 休闲居住单体客房，单体设计 2-3 层，每座 400 m，供客人长时 间休闲居住。 其他业务用房主要做纪念品、当地特产等产品的销售等业务。 1.2.9 太阳能利用太阳能利用 本项目按照太阳能光伏技术的要求，采用太阳能光伏 LED 灯。庭 院照明全部采用太阳能光伏技术。太阳能热水要统一规划、同步设计、 同步施工，与建筑工程同时投入使用。 1）太阳能热水供应系统）太阳能热水供应系统 本项目设集中太阳能热水系统，集热板和储热水箱设于楼顶。为 保证冬季和阴天能够正常提供热水，储热水箱内增设电辅助加热装置。 2）太阳能照明系统）太阳能照明系统 本项目公共照明部分规划采用太阳能，每盏灯具自带太阳能电池 板和蓄电池，通过光控开关控制灯具的开闭，亦可通过定时开关控制 开闭。灯具自带监测系统防止蓄电池深度充放电。楼梯间照明电源采 用两路电源设置，主电源为屋顶太阳能光伏电源，第二电源为公共用 电（市电） ，平时为主电源供电，当主电源发生故障时，由第二电源供 电（主电源的确定由双电源选择特性决定） 。 易县托斯卡纳五星级酒店项目 13 1.2.10 供电供电 1）编制依据）编制依据 本项目设计与施工中应执行的有关电气规范： 低压配电设计规范GB500541995 供配电系统设计规范GB500522009 民用建筑电气设计规范JGJ162008 建筑照明设计标准GB50034-2004 全国民用建筑工程设计技术措施一节能专篇/电气 建设单位提供的总图及用电要求 2）用电负荷分级）用电负荷分级 本项目消防水泵、电梯等用电设备用电按二级负荷要求供电，其 余按三级负荷要求供电。 3）供电电源）供电电源 根据用电负荷分级情况及现场供电条件，本项目由旺龙变电站引入 一路 10KV 独立电源至项目区变配电室。电源引入及低压配电干线电缆 采用直埋方式敷设，穿越马路处套钢管暗设。 项目区内路灯采用太阳能 LED 灯，路灯间距 20-30 米。 易县托斯卡纳五星级酒店项目 14 4）电力负荷计算）电力负荷计算 预测本项目年用电量约 192.22 万 kWh。 5）防雷）防雷 本项目根据建筑物防雷设计规范有关规定设置防雷装置。 6）低压配电系统接地方式）低压配电系统接地方式 采用 TN-S 接地形式。 1.2.11 通讯规划通讯规划 项目区各个房间内设电话系统电信电缆接入，经规划区设电信机 房交换后分配给用户。敷设方式为电缆穿保护管地下直埋方式敷设， 商品楼内提供电话、宽带局域网及卫星电视端口。 项目区敷设中国联通网通等管线，各房间内设电视插座和网络插 座。 建筑物 面积 (m2) 层数 用电指标 (W/m2) 安装功率 （KW） KX 计算功率 (KW) 负荷等级 酒店12000 4 404800.3144 单体客房40002-3 401600.348 宿舍2000 330600.318 其他辅助建筑2000 1-230600.318 三级 电热膜 15400.5770 给水泵、消防水泵等设备安装功率取商品楼及公共建筑安装功率合计的 10%。则安装功 率为 99.8KW, KX=0.7，计算功率为 69.86KW。 总计算负荷 PJS=1067.86KW SJS=1201.34KVA； 其中，二级负荷：PJS=69.86KW SJS=78.6KVA。 变压器选型 选 SC11-1500/0.4KVA 变压器 1 台，负荷率 80%； 选 SC11-100/0.4KVA 变压器 1 台，备用二级负荷。 易县托斯卡纳五星级酒店项目 15 1.2.12 给排水系统给排水系统 1）给水）给水 本项目给水由自打水井供给，项目自打水井 2 眼，一眼用于酒店， 另一眼用于水系，兼顾消防和浇灌绿化树木。经水塔加压可满足规划 区用水要求。给水主管道环状及枝状布置，消火栓按 150 米服务半径 设置，以满足生活、绿化和消防用水要求。 用水定额表用水定额表 序号用水项目单位定额备注 1酒店用水L/床.d500 2员工用水L/人.d80 3餐饮用水L/人.餐20 用水量表用水量表 备 注 序 号 名 称 用水量 标 准 最高日 （m3/d） 1生活用水M3.d112Kh=2.5 2未预见及漏损11.2 取生活用水量的 10% 3合 计123.2采用新鲜水 4室内消防用水15L/s108火灾延续时间 2h 5室外消防用水25L/s180火灾延续时间 2h 由上表可知，本项目最高日用水量 123.2m3/d（不含消防用水） ，最 高日最大时用水量 12.3m3/h，一次消防总用水量 288m3，其中室内消防 易县托斯卡纳五星级酒店项目 16 用水量 108m3，室外消防用水量 180m3。 预计本项目年用水量约 3.7 万吨。 2）排水系统）排水系统 排水体制采用雨、污分流制。 排水设计做好废、污水的处理，室内采用污、废分流制，室外采 用雨、污分流制。污水进入沉淀池，净化处理后排入引流渠道，用于 树木花草浇灌用水。 雨水管线布置：规划区内道路下设雨水管网，最终排入项目区内 雨水干管。 1.2.13 供暖供暖 本项目冬季采暖 4 个月。采暖采用电热地膜，电热膜是在两片聚脂 薄膜中间加上导电发热远红外浆料及特殊的金属载流条，通过印刷技 术热合而制成的纯电阻式发热体，膜片通电后发出带远红外线的热量， 以红外辐射的方式温暖空间，达到房间取暖的目的。每个房间配以独 立的温控装置，使其具有恒温可调、经济舒适、绿色环保、不占空间、 不需锅炉、不用水、无废气、无噪声、无污染、使用寿命长达 50 年、 免维修、无需维护等显著特点。 电热地膜每平米功率为 110W，本项目需要供暖的面积为 14000m2，电热地膜的功率估算为 1540KW，算用电量时已计入。 1.2.15 劳动安全、卫生与消防劳动安全、卫生与消防 1）防雷接地）防雷接地 主要依据建筑物防雷设计规范GB 50057-94(2000 年版) 本工程采用总等电位联结，端子板由紫铜板制成，应将建筑物 内保护干线、设备进户总管、建筑物金属构件进行联结。 易县托斯卡纳五星级酒店项目 17 金属屋顶以及屋顶上的金属构件均与避雷带可靠连接。 2）安全保护）安全保护 变压器高、低压开关柜选用带保护装置的产品，确保工作人员的操 作安全。以保证工作的安全顺利进行。 建筑内按照有关建筑设计防火规范设置防烟楼梯间或封闭楼梯间， 保证在发生火灾时疏散人员、物资和扑救火灾。安全出口的数量，疏 散走道的长度、宽度及疏散楼梯等疏散设施的设置，符合建筑设计 防火规范的规定。为确保防火分隔，楼梯间、前室的门应为乙级防 火门，并向疏散方向开启；楼梯间及疏散走道设置应急照明灯具和疏 散指示标志；应急照明灯设在墙面上或顶棚上，安全出口标志设在出 口的顶部；疏散走道的指示标志设在疏散走道及其转角处距地面 1m 以 下的墙面上，且间距不大于 20m；疏散用应急照明灯，其地面最低照 度不低于 0.5LX，且连续供电时间不少于 90min。 3）消防工程）消防工程 本项目把防火放在重要位置，建筑物的耐火等级按二级设计。 在每个消火栓下灭火箱内设置 3 具手提式磷酸铵盐干粉灭火器。灭 火器充装量均为 3KG。配电室内设置 2 具手提式磷酸铵盐干粉灭火器， 每具充装量为 5KG。建筑内采用生活、消防联合给水系统，消防给水 为临时高压制。 根据建筑设计防火规范GB50016-2006 的规定，建筑物周围设 环形消防通道，室外按规范设置消防水池与室内消防管网相连接，方 便消防车取水。保证两支水枪有充实水柱，同时达到每层各个房间。 4）安全管理）安全管理 安全管理采用专业智能化管理，使管理更加规范化。规划要求有线 易县托斯卡纳五星级酒店项目 18 电视、网络光缆等涉及信息系统的所有管线均在信息导管内解决。为 便于日后检查维修，规划要求做到“同井不同管”。 安全防范方面：按照综合式安全防范系统设计，建设一个完整的、 集成的、易操作的安防系统，使其作为一个有机的整体对整个建筑进 行监控和管理，并接入建筑智能化管理系统。 建立一个图像视频信号监控系统，把建筑中各个监控区域的出入口、 电梯前室、通道等重要区域的图像信号传输到中心监控室，以及及时 发现并阻止人为的破坏活动，出入口监视人员出现的时间和地点，二 十四小时录像提供分析依据并备案；供管理人员随时查看各个监视点 的情况，实现整个建筑物的自动监控和高效管理。 1.2.16 组织结构与劳动定员组织结构与劳动定员 为确保项目如期开工、按期竣工，公司成立了总经理负责的项目 部。公司下设开发部、财务部、工程部、办公室等部门，公司技术力 量雄厚，管理经验丰富，各部门分工明确、各司其职、科学组织、积 极协调，确保项目建设按计划落实。公司机构设置如下图： 组织机构图组织机构图 开发部 总经理 副总经理 总工程师 物资供应部 办公室 财务部 人力资源部 工程技术部 易县托斯卡纳五星级酒店项目 19 项目完工后，由项目单位招聘人员进行管理和操作。 1.2.17 项目实施进度与招标项目实施进度与招标 1）项目实施进度）项目实施进度 本项目于 2012 年 7 月开始前期准备工作， 2014 年 6 月工程完毕 交付使用。从项目申请报告的编制到工程投入使用，预计时间为 2 年。 项目进度安排详见下表。 易县托斯卡纳五星级酒店项目 20 项目实施计划进度表项目实施计划进度表 单位：月 2012 年 7 月-2014 年 6 月 序号 年度 项目名称 789101112123456789101112123456 1 申请报告编制 及核准 2前期工程 3施工图纸设计 4土建施工 5装修、设备安装 6楼外配套工程 7竣工验收 8投入使用 易县托斯卡纳五星级酒店项目 21 2、 招标招标 根据中华人民共和国招标投标法 ，大型基础设施、公用事业等 关系社会公共利益、公共安全的项目，包括项目的勘察、设计、施工、 监理及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。 根据本项目的实施情况，本项目拟选招标代理机构办理招标事宜。 招标代理机构从事招标代理业务并收取服务费用，必须符合中华人民 共和国招标投标法第十三条、第十四条规定的条件，具备独立法人资 格和相应资质。 招标代理服务收费，是指招标代理机构接受招标人委托，从事编制 招标文件，审查投标人资格，组织招标人踏勘现场并答疑，组织开标、 评标、定标以及提供招标前期咨询，协调合同的签订等业务所收取的费 用。 根据#省招标代理服务收费标准，本项目的招标代理服务收费按 差额定率累进位计算。 易县托斯卡纳五星级酒店项目 22 #省建设项目招标方案和不招标申请表省建设项目招标方案和不招标申请表 项目名称#县托纳卡斯五星级酒店项目项目建设单位#县托纳卡斯酒店有限责任公司 项目负责人戴云联系电建设内容酒店及辅助用房项目建设地点 #县梁各庄镇旺龙村 总投资额10418.67 万元 资金来源及构成自筹 是否含有或拟申请国有投资或国家融资否 招标范围招标组织形式招标方式合同估算额 (万元)全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标 不采用 招标方式 勘察费5 设计费40 建安工程费7375 工程监理费30 设备及安装费1050 重要材料 其他 拟选择的招标公告发布媒介#省招标投标综合网 情况说明： 项目建设单位(盖章) 2012 年 7 月 易县托斯卡纳五星级酒店项目 23 1.2.18 项目建设投资规模及资金筹措方案项目建设投资规模及资金筹措方案 本项目总投资为 10418.67 万元。 资金筹措方式：由#县托纳卡斯酒店有限公司自筹。 主要技术经济指标主要技术经济指标 序号名称单位数值备注 1基础数据 1.1总建筑面积 m2 20000 1.1.1 酒店建筑面积 m212000 1.1.2 单体客房面积 m24000 1.1.3宿舍建筑面积m22000 1.1.4库房m2500 1.1.5餐厅 m2 500 1.1.6变配电室 m2 100 1.1.7水泵房 m2 100 1.1.8门卫室 m2 100 1.1.9其他业务用房 m2 700 1.2项目建设用地亩15 2公益指标 2.1容积率2 2.2绿地率%40 3 生活服务工程 3.1 用电量 万 kWh 192.22 3.2 用水量 万 t 3.7 4经济数据 4.1总投资万元10418.67 4.2资金筹措万元 10418.67 易县托斯卡纳五星级酒店项目 24 4.2.1 自筹 万元 10418.67 4.3销售收入万元3450 4.4营业税金及附加万元193.2 4.5总成本费用万元1199.15 4.7利润总额万元 2057.65 4.8所得税万元 514.41 4.9净利润万元 1543.24 4.10总投资收益率%19.66 4.11项目资本金净利润率%14.74 1.3 结论结论 本项目的建设既符合国家的产业政策，又符合#县总体规划。体 现了“以人为本”的规划原则和先进、科学、合理、人性、健康的设计理 念。改善当地的投资环境，为#县的生态文化旅游事业及酒店行业发 展提供了良好条件，具有良好的社会效益。该项目可行。 易县托斯卡纳五星级酒店项目 25 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1 发展规划分析发展规划分析 党的十七大提出了建设生态文明的战略任务，努力实现生态和谐和 环境友好社会已经成为今后一个时期内党和政府的一项重要工作。# 县形成以保护生态环境的产业结构发展方针、政策为基础，与城市总体 规划、土地利用规划相适应，与相关规划相协调，并根据国民经济形势， 建设生态文化和绿色家园，推进城乡一体化发展，满足社会对生态产业 的要求，实现生活富裕，生态良好的发展趋势。 #县在发展生态文化旅游强县目标的基础上，在新的形势下确立 了“京津冀假日新城”的总体定位，立足本地生态和资源优势，提升# 县整体风貌。未来#县的经济与社会发展，小城镇化建设是重要的发 展举措。现代理念的城镇建设要从单纯的人口增多、空间扩张向人本、 文化、绿色内容转变，体现人与自然和谐发展、科学发展，满足居民物 质需求、精神需求、成长需求、权利需求。小城镇建设是吸纳农村劳动 力蓄水池，是塑造新一代农民的催化剂，是扩大内需的切入点，是统筹 城乡发展的突破口，对全面实现小康的目标意义重大。本项目的建设以 生态为背景，以文化为主题，正符合未来发展规划的要求。 2.2 产业政策分析产业政策分析 随着产业优化升级，我县确立绿色农业、新型环保工业、旅游及服 务产业为我县新时期发展主导产业，构筑“东中部农业，西部矿产，南 部建材，北部食品，遍地旅游业”的产业新格局。三次产业结构从“十一 五”末的 25：42：33 调整到“十二五”末的 21：40：39 的格局，在总体结 易县托斯卡纳五星级酒店项目 26 构中，服务业将是我县重要的经济支撑。 规划指出：以“打造京津冀休闲假日新城”为目标，加快推进旅游业 转型升级，科学规划、整合旅游资源，合理布局旅游设施，优化旅游空 间结构，创造性的开发旅游产品，提升#县旅游竞争力，把旅游产业 发展成我县的支柱产业。以旅游业为龙头带动住宿餐饮、商贸流通、批 发零售、休闲消费等服务业的全面发展。 2.3 行业准入分析行业准入分析 加强项目开发建设全过程的监管。对已经规划许可仍未开工的项目， 要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过 规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。 对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至 没收。 严格准入制度，资金不足的企业和项目不准进入市场；严格项目审 批，凡没有资金来源或资金不落实，业主在申请立项时仍未结清拖欠工 程款的房地产项目，均不予批准立项；加大拖欠惩戒力度，要及时通报 拖欠数额较大且不能按期偿还的房地产企业，不允许其开发新建设项目， 不予办理用地手续，不予贷款支持，不予核发规划和施工许可证。 为了加强产业政策的引导，严格市场准入，遏制部分过热行业盲目 投资和低水平重复建设。国家推出了一系列宏观调控政策，对一些主要 行业实行市场准入制度；严格金融制度，规范金融管理；严格用地管理， 对拟建项目进行专项全面清理等。行业准入限制的加强，有利于更好的 规范房地产市场。 易县托斯卡纳五星级酒店项目 27 由此可见，国家对房地产行业的进入门槛更加规范化，对房地产行 业的管理也更加严格，这有利于我国房地产行业的健康发展。 2.4 项目与政策的衔接项目与政策的衔接 项目的发展前景广阔 1）我国总体已经进入全面建设小康社会的关键时期。对应小康社 会，我们提出一个新的概念，即生态环境中养老、休闲度假、养生。从 传统的观光向观光加度假，乃至向单纯的休闲度假养生发展。消费方式 的转化意味着养生居住广阔的市场前景。 2）从假日经济到休闲养生产业。黄金周还不是假日经济的概念， 第一步要从节日经济提升到假日经济，第二步从假日经济提升到休闲旅 游产业。一个趋势是假期越来越长，我们已经开始实施带薪休假、奖励 的休假政策，寒暑假市场的推动等几件事。现在休假时 114 天，几件事 落实了，差不多一年就是三分之一的时间。过去休息的目的是为了工作， 现在工作的目的是为了休闲。 3）在市场经济发达的国家，城乡一体化的概念很强，有些已经发 展到城市空心化了，真正有钱的人住在城乡结合部，没钱的住城中心。 中国的发展有特殊性，中国人口太多，城市聚集化、大型化是必然的， 这就形成对生态居住、度假的迫切需求。 4）休闲观念和方式的转化。农家乐某种意义上是消极休闲，就是 喝喝茶打打麻将，但较之关在家里是一个进步。再进一步就应该是一种 积极休闲，向着康乐康体等休闲方向发展，把度假休闲不止当做心态的 调整，还是对自我的投资，自我充电。 “偷得浮生半日闲”、 “一闲对百忙”， 易县托斯卡纳五星级酒店项目 28 这是古人的休闲观，它与现代人的休闲观融合在一起，会形成中华民族 的独特休闲和生活方式。 #县托斯卡纳五星级酒店项目的建设将使#县经济发展和生态 环境保护这两个目标得到兼顾。 易县托斯卡纳五星级酒店项目 29 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 本项目不属于资源开发类项目，没有占用重要资源、多金属、多用 途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等的资源。本工程水消耗对 于当地水资源的供给不会造成影响。 #县境内河流有长年过境河流拒马河、中易水河，季节性河 流有北易水河、漕河、暴河等五大河流，县内有大、中、小型水库十五 座。其中大型水库一座，中型水库二座，总库容量 4 亿立方米，水资源 十分丰富。 3.1 资源综合利用方案分析资源综合利用方案分析 1.土地利用，该项目现状为可利用山坡地。 2.按照发改环资200473 号文件关于印发资源综合利用目录 （2003 年修订） 的通知精神，本项目涉及到的资源综合利用项目为： 建材产品：包括水泥、水泥添加剂、水泥速凝剂、砖、加气混凝土、 砌块、陶粒、墙板、管材、混凝土、砂浆、道路井盖、路面砖、道路护 栏、马路砖及护坡砖、防火材料、保温和耐火材料、轻质新型建材、复 合材料、装饰材料、矿（岩）棉以及混凝土外加剂等化学建材产品。 另需钢材产品、金属、水、电等资源。 项目工程物料消耗总量较大，但项目施工过程中按 10 天的用量进 行储存，在规划区内设置临时堆场 2 个，同时为方便环卫部门对施工期 生活垃圾的收集，在施工区内设置临时施工便道。 项目所需主材均采购于附近区域，运输方便。所有材料承建单位均 易县托斯卡纳五星级酒店项目 30 与供应商签定合同，保障供应，进场前需要进行复试，合格后方可使用。 水和电由建设单位向一下水利、电力部门申请报批，满足项目建设使用 要求，所有材料按比质比价的原则进行择优采购。 3.2 资源节约措施资源节约措施 拟建设的#县托斯卡纳五星级酒店项目主要耗能为电力，作为 生活和建筑施工用水取用于自备水井。 为最大限度的利用原材料，减少废弃物的产生。 设计方面在严格遵守国家建筑业相关规范规定的同时，注重引 进和消化国内外先进的建筑理念和技术，使用建筑保温、节能门窗、高 效节能设备、节水器具。 施工方面要加强施工用电用水管理，从初期就选用节能高效施 工设备，提高设备运行效率。做好项目的供配电的技术设计和用电计量 管理等工作，推广绿色照明技术、产品和节能型家用电器。建筑施工临 时用水，建设单位需事先到市、区节水管理部门办理临时用水手续。 加强现场管理，降低施工现场能耗和材耗；大力推广利用太阳 能加热施工现场淋浴和厨房用热水，加强施工现场雨水、污水的收集利 用和循环利用，施工现场要安装节能灯具、节水器具和先进高效的节能 机械设备，并设专人负责节能降耗工作，避免长流水、长明灯等浪费现 象，合理安排物流，降低施工机械能耗，减少建筑构配件的破损率。 此外，要注意加大新型墙体材料的推广力度。提高建筑物使用寿命， 有效降低对建筑材料的消耗。推广应用高强钢筋和高性能混凝土。 易县托斯卡纳五星级酒店项目 31 第四章第四章 节节 能能 4.1 节能节能 节能是我国发展经济的一项长远战略方针，当今能源建设已成为世 界性的重大问题之一，各国对能源问题都给予了极大的关注。合理利用 能源，降低能耗被列为经济发展的重大课题。所谓节约能源，是指通过 技术进步，合理利用、科学管理和经济结构合理化等，以最小的能源消 耗取得最大的经济效益。 我国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。 中华人民共和国节约能源法是我国关于节约能源的基本大法。该法 明确要求：“国务院和省、自治区、直辖市人民政府应当在基本建设、 技术改造资金中安排节能资金，用于支持能源的合理利用以及新能源和 可再生能源的开发”，固定资产投资项目的项目可行性研究报告，应当 包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守 “合理用能标准和节能设计规范”， “达不到合理用能标准和节能设计规范 的项目，依法审批机关不得批准建设”， “项目建成后，达不到合理用能 标准和节能设计规范要求的，不予验收”， “禁止新建技术落后，耗能过 高、严重浪费能源的工业项目”， “对落后的耗能过高的用能产品、设备 实行淘汰制度”。 4.1.1 节能原则节能原则 2006 年国家发展改革委要求加强固定资产投资项目节能评估和审 查工作的通知以及国务院关于加强节能工作的决定国发200628 易县托斯卡纳五星级酒店项目 32 号，规定固定资产投资工程项目申请报告必须包括“节能篇章”。 本项目的建设方案按照上述法则的要求，依据国家和行业有关节能 的标准和规范，合理设计，注重节约，提高了能源利用效率，贯彻了生 态和可持续发展原则。 4.1.2 节能设计依据节能设计依据 中华人民共和国节约能源法 节能中长期专项规划（发改环资20042505 号） 产业结构调整指导目录（2005 年本）（国家发改委令第 40 号） 中国节能技术政策大纲 （国家发改委，科技部 2006 年 12 月） 居住建筑节能设计标准DB13(J)63-2007 公共建筑节能设计标准DB13(J)81-2009 #省民用建筑节能条例 （2009 年 10 月 1 日起实行） 民用建筑节能设计标准（采暖居住部分） JGI-95 绿色建筑评价标准GB/T50378-2006 外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004 建筑照明设计标准GB50034-2004 建筑采光设计标准GB/T50033-2