湘江新城运作思路(三稿).doc

关于湘江新城运营的思考赴上海、浙江和深圳考察的情况报告为学习借鉴上海在新城建设方面的经验和深圳的文化产业发展方面的经验，深入贯彻市委、市政府关于启动湘江新城建设的精神，切实拓展湘江新城运作思路。6月份，我们分别赴上海、浙江和深圳进行了考察。重点考察了上海嘉定新城、松江新城和浙江钱江新城、青山湖别墅区的开发建设经验以及深圳古玩城、深圳文博宫、深圳创意园的经营理念。这次考察活动时间虽短，但重点突出、安排紧凑，大家开阔眼界，深受启发，达到了“引智”的预期目的。一、启示1、政府全力支持是确保新城运作成功的前提。嘉定新城、松江新城在运作过程中得到了当地政府及相关职能部门的大力支持。嘉定新城发展公司成立于2004年，是区政府设立的区国资委独资的企业，行政接受当地区政府领导，成立之初区政府授予其3亿元的资本金，其中1亿元现金，2亿元为相关资产。该公司于06年进行嘉定新城项目前期，2007年正式启动嘉定新城项目建设。通过银行融资进行滚动开发，通过几年的运作，目前该公司拥有资产规模达100亿元。松江新城建设发展有限公司是在上海市政府的支持、推动下，上海地产集团有限公司、上海中星集团有限公司、上海国际集团有限公司与松江区政府共同出资10亿元人民币组建而成的。2、土地收益是确保新城建设资金的基础。嘉定新城项目开发建设资金来源主要是依靠新城的土地出让收益、土地升值收益及相关税收。该项资金每年大约有5-8亿元，有效的保障了新城的前期滚动开发建设资金。3、良好的产业格局是确保新城运营的关键。嘉定新城中心区的功能定位是：立足长三角，依托上海和嘉定的综合优势，优先发展附加值高、辐射能力强的现代服务业，以汽车产业为核心，重点培育以大型制造业、企业营销、研发和行政总部集聚地为特征的总部经济，着力促进体育运动业、旅游业、房地产业、商贸物流业、中介服务业、广告业以及文化教育业同步发展，形成具有鲜明特色的第三产业高地。在新一轮的规划中，松江新城的4个片区，进一步细分为9个组团。其中，新城北片区包括了核心组团、大学城组团和茸北组团；新城南片区包括老城组团和新拓展的南永丰组团、华阳桥组团；工业园区和科技园区包括车墩组团、工业园区组团和科技园区组团。备受关注的“高铁片区”处在新城南片区之中，总用地面积18平方公里。4、高品质项目是撬动土地升值的最佳杠杆。建立高端、鲜明的主题或者标志性建筑，以及示范性项目来提升整个地块的价值。以高品质项目建设提振投资者的信心，以高品质的项目建设提升整个区域价值。泰晤士小镇作为松江新城的核心风貌区，具有极高的品质，其建筑风格体现出原汁原味的英伦风貌。泰晤士小镇对周边高品质楼盘形成风尚性影响，将“一城九镇”的建筑水平提升到一个新时代的水准。泰晤士小镇对整个松江新城区域的地价以及房价的提升，都有着不可估量的影响，给整个新城带来了巨大的经济效益。5、独特的规划理念是体现新城优势的有效手段。松江新城总体建设规划体现了当今世界较为先进的卫星城设计理念，并与松江固有的东方城镇千古风韵相结合，形成了其特有的中西合璧的景观。并且，通过实地考察，可以感受到松江新城与上海老城区的区别。首先，松江新城打造出了一座生活节奏慢，适合居住的宜居城市；其次，松江新城打造出了一座绿化覆盖率达到44.06%的花园城市。这都让松江新城具备了其他地区无法比拟的比较性优势。6、完善的业态布局是保障新城后期运作的重点。松江新城目前已有多家大型超市入驻，比如易初莲花等。农工商、联华、松江黎明等中小型超市也星罗棋布，将满足入住居民的生活需要。除了连锁超市，松江区还拥有大规模的商业广场，总投资达10亿元的开元地中海购物中心。购物商场由影院、美食城、大卖场、运动场、娱乐城及各种服饰城组成。开元地中海购物中心使整个松江新城的商业建设达到了一个新的高峰，最大化的满足松江城区居民的购物需求和休闲需求，并大大提升了商业辐射圈周围的土地价值。7、培育文化产业土壤是确保新城发展的活力源泉。文化是城市发展的灵魂。深圳虽然没有深厚的历史文化积淀和丰富的文化内涵，但却能“无中生有”，采取拿来主义，创意策划出深圳古玩城、深圳文博宫、深圳创意园等产业项目，并通过这些项目延伸文化产业链，树立文化品牌，极大的促进和提高了区域经济的发展水平。二、对湘江新运营的思考（一）总体规划有机集中。我们的目标是要将湘江新城打造成为集文化、科技、娱乐休闲于一体的新城。适宜人口规模达到18 - 20万人。湘江新城在规划建设中，必须把环境景观的营造放在核心位置，切实做到规划设计先行、环境景观先行，其他建设项目全部围绕环境景观进行研究和展开，真正把湘江新城打造成生态宜居城区。坚持以人口集居、产业集聚和土地集约的方式推动新城建设, 实现城市协调发展。为了保护稀缺的土地资源, 兼顾经济发展和环境保护, 应特别重视合理控制各项用地指标, 对于用地的解决方案可以尽量缩小建设用地规模，可以为农业用地的尽量不要改变其用地性质，原有水系可以作为水利设施。（二）成立高规格指挥协调机构。上海嘉定新城发展有限公司根据政府授权，统一负责新城区域内政府项目的规划、建设、经营和管理，既有效提高了工作效率，又有力保证了新城规划的实现。湘江新城建设是一项耗资巨大的复杂系统工程, 要通过成立专门的管理机构, 全面负责新城的开发建设、社会管理、政策落实等事宜, 以保障法律政策的有效贯彻。建议由主要市领导亲自挂帅成立相关部门派专人参加的高规格指挥部。天元区政府明确一个湘江新城相应的办事处之类的机构进行具体指挥运作，分别负责湘江新城建设计划、征用和整治土地等。（三）选准主题定好位。开发建设湘江新城的目的是带动株洲市经济发展，解决老百姓的生活就业问题。这将决定着湘江新城运作的成功与否。首先要解决“发动机”的问题，发挥产业集聚效应。通过城市区域内整体产业结构的调整, 利用不同的区位和产业优势实行差别化的错位发展策略, 逐步摆脱中心城区的磁力吸引,通过湘江新城外围的项目为湘江新城的营运提供强有力的支撑，提供就业岗位，让居民能安居乐业。只有这样才能聚集相当的人气，湘江新城才有活力，才不至于变成为一座空城。只有文化、人群、主题三合一的时候才能形成人流，才能发展。因此，在产业导向方面,湘江新城一定要有文化基调，坚持内生发展，打造文化产业发展的区域品牌。文化品牌是市场竞争的法宝，也是区域经济的灵魂。我们必须立足湘江新城自己的地理和文化资源，大力实施品牌带动战略，靠品牌促发展、提品位、打市场。打造文化产业发展的区域品牌可以借鉴深圳“文化挪用”思路，但更要坚持走内生型发展道路，将新城内的文化创意产业或企业与湘江新城文化和产业实际相联系，形成自己的富有生命力的文化产业链。要通过打造如文化科技信息港、文化科技产业园或文化休闲生态园的形式来营造文化氛围。要聚集财气，大力培育和发展高新技术产业,以更多的产业吸引更多的高层人才加入新城，建成有档次，有素质的新城。其次，在规划引导下有序推进住宅建设, 以多样化的形式、良好的生态环境、充足的社区设施和便捷的交通形成湘江新城住宅的优势。但在建设的过程中要避免出现“贫民窟”和“富豪化”的极端倾向,要保证社会阶层的多样化, 维持社会稳定和谐。随着出生高峰期和城市老龄化的到来, 越来越多的家庭注重子女的就学问题和老人的医疗问题。为此,在新城建设时, 有必要格外重视中小学校和三级医院的建设,制定相关政策鼓励优秀教育和医疗人才到湘江新城就业, 以解决新城居民的后顾之忧。（四）实行公司化运作。公司承担着株洲市 “十二五”交通基础设施的建设任务，要通过运作湘江新城项目至少拿出100亿元来支撑株洲市交通基础设施进行建设。而目前一些收费公路的建设越来越紧，不能完全依靠收费还贷政策，只能在短期内配置大量的用地指标，让利比较大的项目。对于项目的选择要求真正在土地收益上有回报的项目。建议将湘江新城内的相关土地收益、土地升值所以和相关税收等进行封闭运行，返回到项目公司作为投入用于湘江新城的建设。同时，湘江新城不能安排没有土地收益或收益较低的项目进去，建议以商住用地为主。通过运用多种市场运作模式来筹措建设资金, 使投资、开发、经营的主体多元化, 完善政府投入和市场运作相结合的投融资机制,创造多赢的、可持续发展的建设环境。（五）优先发展功能配套。湘江新城除了要解决产业问题，还要解决功能配套的问题。比如说现有的产业园区，它是以产业为基础的，它发展快由于它的产业，尤其重点地区的产业进入，它发展慢还是因为产业，因为它没有形成新城，虽然就业人员也比较多，但是还很难形成新城，主要原因是功能配套的问题，它没有按城市的功能配套来规划设计。而在湘江新城内部,要拥有完善的道路系统,层级分明,鼓励健康的生活方式。要优先发展城市功能配套，大力倡导“邻里中心”模式。即在每一个邻里中心内，距公共交通站点1015分钟的步行距离内要涵盖商贸、金融、邮政、餐饮、医药等公共服务设施, 组成一个核心商业区, 来满足新城居民的基本生活需求。（六）健全法律保障和政策引导。湘江新城建设需要有规范的制度和政策来引导。一是要通过规范的制度和政策来明确一系列包括机构设置、土地政策、环境保护、资金筹措、建筑标准等多方面的特殊政策, 以及对参与湘江新城建设的团体和个人的优惠政策等, 从而规范湘江新城开发运作和提高其综合竞争能力。二是要制定企业入驻湘江新城的财税优惠政策。在前期配套不完善、入驻企业不多的情况下，要吸引企业进入湘江新城，必须在政策方面有吸引力。可以考虑对入驻新城的企业给予相关租金贴补、退税减税等政策优惠，形成投资高潮。三是要适当运用行政手段引导。湘江新城前期仅靠市场化手段无法达到人口导入的战略目标。因此，只有先期运用行政手段，使湘江新城人口达到一定的规模，成为一个具有磁引力的“增长极”后，市场机制才能让湘江新城步入良性发展的轨道，通过数年的努力，将湘江新城打造成为珠三角的后花园。附：基本情况 （一）上海嘉定新城。规划范围约200平方公里，规划人口80-100万人，是由嘉定新城主城区安亭辅城和南翔辅城组成的组合城市。嘉定新城主城区，以现代服务业为主体的第三产业发展高地，着力促进城市化和产业化的融合联动，使嘉定新城中心区成为具有较强凝聚力、辐射力和综合实力，从而形成资金流、物流、信息流、科技流、人才流的集聚，充分凸显产城结合、和谐发展、时尚高雅的组合型的现代化新城中心区。（二）上海松江新城。新城是十五时期上海市“一城九镇”之一，规划建设用地60平方公里，规划人口60万。经过紧锣密鼓的建设，松江新城大学城区、中央商务区、轨道交通区以及以泰晤士小镇为代表的高档国际社区，都已经大部分建成。目前松江新城示范区用地面积22.4平方公里，已新开发建筑面积为1000万余平方米，到“十一五”末，松江新城已经基本建成。（三）深圳古玩城。深圳古玩城是目前中国规模最大的古玩城，是经深圳市政府批准的唯一一家由深圳市古玩城文物监管物品有限公司经营管理的专业文化市场。该市场总投资8000万元，占地面积15万平方米，建筑面积8万平方米，内设展馆1000多间，其经营规模、商家和经营档次等方面，已形成与北京、上海古玩城三足鼎立之势。古玩城聘请了众多文物专家、学者、艺术家作为顾问团队。目前，深圳古玩城已形成古玩玉器、字画、普洱茶三大支柱产业，古玩艺术品种类上千种，储量总值达200多亿。是全国重要的海外文物回流基地和白玉集散地。连续四届成为中国(深圳)国际文化产业博览交易会的分会场。（四）深圳文博宫。文博宫是深圳大贸股份有限公司开发兴建的古玩珍品，珠宝首饰，陶艺雕刻精品交易中心。位于深圳繁华的布吉商业圈，兼具古玩珍品珠宝交易城和文化产业基地双重身份，是深圳市唯一的最大的古建筑群，总面积达10万平米左右，仅停车位约2000个，比邻李郎珠宝产业园，布吉三联玉石文化村和大芬油画村，前店后厂，直接为珠宝