项目市场分析报告.doc

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蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄节蒄螈肇肄莀袇螆芀芆蒃衿肃膂蒃羁芈蒁蒂蚁肁蒇蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿薇羂膆芅薆蚂罿膁薅螄膄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂薂螈肅芈薂袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂艿莈虿螅肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃螃螆羀蒁螂 “尚房国际公馆”项目市场分析报告目 录第一部分 2010年房地产市场宏观走势第二部分 2010年成都房地产市场分析第三部分 项目区位价值分析第四部分 地块与竞争性项目地价调研分析第五部分 项目周边竞争楼盘调研分析第一部分 2010年房地产市场宏观走势：1、2月全国房价同比上涨10.7% ，创9个月来最大涨幅；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。 2月份为传统意义上的淡季，而房价同比上涨创新高，加之供应较紧张，全国房地产市场成交量较低。2、3月全国房地产市场成交量逐步回暖。2010年1-2月全国房地产开发企业房屋施工面积20.97亿平方米，同比增长29.3%；房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅竣工面积4789万平方米，增长5.8%。这一系列数据，远远超过去年全年涨幅。供应量增长，成交量跟着春天的步伐持续回暖。3、两会上房价成为最热热点，各位代表热议房价。林毅夫（全国政协委员）：增加普通住房供应量。林毅夫提出，政府应增加普通人买得起房子的供应。他认为现在很多房子标准非常高，有必要增加普通住房供应量，调整房地产供应结构，这个调整需要靠市场。萧灼基（全国政协常委）：降低房价不如提高收入。市民买不起房子有两个原因：一是收入低，二是房价高。他说，目前我国工资水平还比较低，所以提高工资水平，特别是提高工薪阶层、低收入人群的工资水平，才能解决“买房难”的问题。因此降低房价不如提高收入。郭松海（全国政协委员）：房价收入比宜在6-8倍之间。我认为，应该以房价收入比来判断房价到底贵不贵。根据联合国有关调查及统计资料，房价收入比宜确定在6-8倍之间。洪可柱（全国人大代表）：房贷比例提高至50%。建议先在全国部分地区(东、中、西部地区各选部分地方)试行将个人住房贷款首付比例由20%-30%提高到40%-50%，对购买多套住房(两套及以上)用于投资及投机的行为，原则上应不实行按揭，或首付比例提高到70%以上，再视情况，全面推行。两会期间，“房价”在会上会下都成为最热的热点，温家宝表示：要坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头。两会期间，具体调控措施没有出台，但政府表达遏制房价上涨的“决心”很强硬，由此，整个房地产市场参与者对政府政策措施保持高度观望。4、“两会”闭幕次日北京拍出两“地王”。3月15号，在全国两会结束后的第一天，北京土地市场一天造就了三个地王。远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元的总价拍得朝阳区大望京村地块，折合的楼面地价高达每平方米27500元，成为新的单价地王。随后北京中信新城房地产有限公司，经过64轮竞价，以52.4亿元，将大兴亦庄地块拿下，成为总价地王。但仅仅6个小时以后，单价地王就被东升乡蓟门桥地块夺走，中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元的价格拿下这个地块，该地块的实际楼面价格超过每平方米3万元。就在创地王纪录的这一天，北京市统计局、国家统计局、北京调查总队对外发布，2010年1月至2月，北京四环内期房价首破3万，四至五环路均价达到一万七，六环外住宅价突破一万。地王一出，各方声音层出不穷。高地价是否进一步快速拉动房价，全国上下弥漫着对高房价恐慌之势；同时，全国上下再一次对土地招牌挂制度进行质疑与讨论。5、首套房契税优惠收紧。3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。6、房贷利率：中资行政策收紧 外资行继续七折。今年年初中国银行率先取消首套房房贷利率七折优惠,各家中资银行相继跟进。以房贷第一大户建设银行为代表的中资银行实行的是首付成数与利率挂钩,首付成数越高,利率优惠幅度越大。4月7日,投资者报记者获悉,多数中资银行已经取消了首套房七折利率,提高到八折、八五折。在中资银行纷纷收紧首套房房贷利率优惠的时候,外资银行多数还延续首套房利率七折。7、第二套住房，贷款首付款比例不得低于50%，90平米以上购房首付3成，贷款利率不得低于基准利率的1.1。中国国务院总理温家宝14日主持召国务院常务会议，会议确定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。第二天也就是4月15日又发布了90平米以上购房首付3成的政策。 这两大政策立刻影响到了各地房产交易市场，当日北京房地产价格直降3000元/。8、暂停发放购买第三套及以上住房贷款，非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月17日国务院发布，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。9、新政中“二套房”界定标准： 在此次“国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。而杨家才指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。10、原本被市场认为房贷政策相对宽松的外资银行，近日开始转变风向。 截止4月28日，汇丰银行（中国）等多家外资银行全面停止第三套房个人贷款申请。目前，成都地区多家外资银行已全面停止第三套房个人贷款申请。新政影响：从去年到今年第一季度，不少地方房价呈“疯涨”态势，继续涨下去，无论对市场，还是对开发商来说，都是一件极为“恐怖”的事情。因此，新政的出台将对这一段时间的涨幅进行“合理修正”。招商地产董事总经理林少斌日前接受媒体采访时就对房价做出了“涨得多的多降，涨得少的少降，之后二三线城市跟着降”的判断。 根据中国指数研究院最新数据显示，4月19日到25日，在监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。在政策调控下，一线城市楼市成交量大幅下滑，二线城市仍活跃。一线城市中，深圳成交量下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%，杭州成交量跌幅最大，环比下跌72.55%。不过与此同时，一些二三线城市的成交依旧活跃，哈尔滨、海口、大连、长沙等地的成交面积环比则出现大幅度的上涨。成都上周（4.19-4.25），主城区商品住宅成交2796套，成交面积为25.75万平方米，成交套数与成交面积较上周分别环比下降4.5%和4.1%，下降幅度不明显。在成交价格方面，由于开发商目前的资金状况均现良好，以及目前市场上供应不足的局面，大部分开发商并没有出现降价抛售情况。这主要由于很多开发商的销售计划的供应量大都集中在下半年，所以有相关人士认为到3个月之后，规模性降价才会出现，届时将有大量新货上市，市场竞争将急剧增加。2008年那一轮调控时，部分率先降价的开发商曾经引起老业主的强烈不满，也各自遇到过业主退楼等事件。这让开发商在今年会采取更加谨慎的销售策略，不敢轻易降价。开发商极有可能采取的策略是：等待二手房先降，让市场有了充分的思想准备，再调整各自的价格策略。第二部分 2010年成都房地产市场分析：（一）2010年成都土地市场情况：1、土地成交方面： 1月主城区成交居住类用地共计592亩，环比下降57.7%，综合成交单价593万元/亩，环比下降13.3%；综合楼面地价2533元/平米，环比上升8%。 2月主城区土地成交较1月明显减少，成交共计300亩（无居住类土地成交），环比下降49.3%；综合成交单价481万元/亩，环比下降18.9%；综合楼面地价1242元/平米，环比下降51%。3月主城区土地成交较2月有所增加，成交共计523亩（无居住类土地成交），环比上升74.3%；综合成交单价121万元/亩，环比下降74.8%；综合楼面地价539元/平方米，环比下降56.6%。4月主城区土地成交明细金牛区 JN04(211/214) 金牛区高家村 11.439 总2.4 40 180 270 3088.53 自然人 2010-27 5、6、8、9组 4月土地成交456亩，其中居住类445亩。成交面积交三月份有小幅下滑。1-4月土地成交情况整理如下：时间用地性质（宗）成交宗数（宗）成交面积（亩）综合起拍单价（万元/亩）综合成交单价（万元/亩）综合楼面地价（元/平米）1月居住用地859231659325332月商业用地62763454181065其他用地224101912273563月商业用地5502114114516办公用地1213003009004月居住用地74455778924410商业用地1111802701687（1）居住用地与商业、办公及其他用地成交数量各占50%。截止4月20日，成都市主城区2010年成交土地合计30宗，居住用地15宗，商业、办公用地合计13宗，其他用地2宗。居住用地与商业办公及其他用地成交各占50%。（2）2月与3月没有住宅用地的成交，09年-10年3月成交走势如下：2月与3月没有住宅用地的成交，4月随着两会的召开，房地产市场的回暖，以及北京新一代地王的出现，成都土地市场也开始回暖，居住用地成交面积445亩，月度成交单价892万元/亩，楼面地价达4410元/平米，达到09年来一个峰值。（3）住宅类土地地块面积分析：在15宗住宅类成交土地中，平均面积69亩。100亩以上的土地只有4宗，仅占27%，30-100亩5宗，占33%，40%的住宅类用地在30亩以下。由此可见，中小面积地块在市场占比较高。（4）居住用地共成交15宗，区域分布如下图： 武侯区在各主城区居首位，成交6宗，占到40%，其次是青羊区成交4宗，占比27%，再次是金牛区成交2宗，成华、锦江、高新区均只有一宗住宅用地成交。由此可见，在今年成都土地市场的规划中，武侯区与青羊区成为当之无愧的热点区域。2、4月土地供应情况：挂牌出让起至日期：2010年4月2日9时至2010年4月20日10时序号宗地编号宗地位置净用地面积（平方米）土地用途及使用年限净用地挂牌起始价(含出让金)竞买保证金1JN04 (211/214):2010-27金牛区高家村5、6、8、9组7625.98合11.4390亩公共服务设施用地商业40年180万元/亩400万元2GX13(211/212/252):2010-28高新区剑南大道中段以东，同德路以南，盛拓新西二街以北（GX2009-01-16）203.4720亩115529.73合173.2946亩城镇混合住宅用地商业用地住宅70年商业40年9亿元/宗15000万元南部新区金融总部商务区内，兴民街以北、站华路以东、锦晖西街以南、泰来路以西（5号地块）20118.25合30.1774亩商业、金融业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年3PX06(211/252):2010-29郫县新民场镇云凌村九社8294.427合12.44亩商业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年23万元/亩60万元序号规划设计条件容积率建筑密度建筑高度绿地率用地使用性质12.4总40%24米6层结合方案合理性确定公共服务设施用地(配建社区服务中心、农贸市场、公共机动车停车位)21号地块：总3.6，住宅