房地产估价技术报告(评审标准1).ppt

1,基于房地产估价报告评审标准的 房地产估价技术报告 专题讲座,房地产估价师继续教育,高炳华 华中师范大学经济学院 mba教育中心 教授 博士 住建部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员 英国皇家特许测量师学会、香港产业测量师学会会员 中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员,2,基于房地产估价报告评审标准的房地产估价技术报告专题讲座,主要内容: 估价技术报告的构成 估价技术报告的评审标准和写作要求 一、估价对象实物状况描述与分析 二、估价对象权益状况描述与分析 三、估价对象区域状况描述与分析 四、市场背景描述与分析 五、估价对象最高最佳利用分析 六、估价方法适用性分析 七、估价测算过程 八、估价结果确定,房地产估价师继续教育,房地产估价报告评审标准,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,3,房地产估价规范 (一)个别因素分析 (二)区域因素分析 (三)市场背景分析 (四)最高最佳使用分析 (五)估价方法选用 (六)估价测算过程 (七)估价结果确定,房地产估价师继续教育,房地产估价技术报告的构成,房地产估价报告评审标准(试行) (一)估价对象实物状况描述与分析 (二)估价对象权益状况描述与分析 (三)估价对象区域状况描述与分析 (四)市场背景描述与分析 (五)估价对象最高最佳利用分析 (六)估价方法适用性分析 (七)估价测算过程 (八)估价结果确定,房地产估价技术报告评审标准和写作要求 一、估价对象实物状况描述与分析,(一) “实物状况描述与分析”的评审项目和评审标准 1.“实物状况描述与分析”评审项目 (1)土地实物状况描述与分析 (2)建筑物实物状况描述与分析 2.“实物状况描述与分析”评审标准 描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分),房地产估价师继续教育,(二) “实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明 1.“土地实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明 (1)描述内容包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。每缺少一项，扣0.5分。 (2)缺少分析的，扣2分。 (3)分析针对性不强的，扣0.51分。 ,5,一、估价对象实物状况描述与分析,2.“建筑物实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明,房地产估价师继续教育,(1)描述内容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、完损状况等。每缺少一项，扣0.5分。 (2)缺少分析的，扣2分。 (3)分析针对性不强的，扣0.51分。 ,6,一、估价对象实物状况描述与分析,房地产估价师继续教育,(三)“实物状况描述与分析”的写作要求,1.“土地实物状况描述”的要求：完整、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括： (1)土地的名称、用途、级类别的描述； (2)土地的面积、四至、形状状况的描述； (3)土地的、地势、地质水文状况的描述； (4)土地平整程度、开发程度状况的描述； (5)土地的规划限制条件等描述。,7,2.“土地实物状况分析”的要求：客观、透彻、具有针对性。具体内容包括： (1)土地面积、形状不同对土地的利用及价值的影响分析； (2)基础设施完备程度不同对房地产价值的影响分析； (3)平整程度、地势、地质不同对房地产价值的影响分析； (4)土地的可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析； (5)临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析； (6)不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。,一、估价对象实物状况描述与分析,房地产估价师继续教育,8,3.“建筑物实物状况描述”的要求：全面、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括： (1)建筑物名称、规模、用途、层数、层高、建成时间的描述； (2)建筑结构、设施设备(水、电、气等)状况的描述； (3)建筑物装饰装修状况、档次的描述； (4)建筑物平面布置、空间布局、交通状况、功能效果方面的描述； (5)建筑物使用及维护状况、完损状况的描述； (6)室外公共配套设施完备程度状况等描述。,房地产估价师继续教育,一、估价对象实物状况描述与分析,9,4.“建筑物实物状况分析”的要求：全面、客观、透彻、针对性强。具体内容包括： (1)结构类型不同对建筑物造价高低、利用效果及价值影响分析：如结构类型不同造价的关系，结构不同其耐久性、可改造性与价值的关系； (2)房屋设备档次与性能不同对建筑物功能与价值的关系; (3)平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析； (4)不同装饰装修风格、档次利用及价值影响分析； (5)维护使用状况（结构、装修、设备）现状分析； (6)物质折旧分析要与结构、装修、设备实际状况、寿命、价值比重紧密结合； (7)要进行功能折旧分析的尝试； (8)进行必要的外部性分析。,一、估价对象实物状况描述与分析,房地产估价师继续教育,10,(一)“权益状况描述与分析”评审标准 描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分) (二)“权益状况描述与分析”的扣分项目分值及说明 (1)土地权益状况描述内容包括：土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。 (2)建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。 (3)在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。 (4)缺少分析的，扣2分。 (5)分析针对性不强的，扣0.51分。,房地产估价师继续教育,二、估价对象权益状况描述与分析,11,(三) “估价对象权益状况分析”的写作要求 1.“估价对象权益状况分析”的总体要求： (1)结合法律与法规、规划、合同等，分析估价对象使用的合法性； (2)结合估价对象法定用途、使用年限进行价值影响分析； (3)权益状况不同时，估价方法运用中的分析； (4)估价目的不同（如抵押估价），权益状况对估价结果的影响分析。,二、估价对象权益状况描述与分析,房地产估价师继续教育,12,2.“土地权益状况分析”的具体内容包括： (1)土地所有权状况价值影响分析； (2)土地使用权状况价值影响分析； (3)土地他项权利设立情况价值影响分析； (4)土地使用管制的价值影响分析； (5)其他特殊情况的价值影响分析； 3.“建筑物权益状况分析”的具体内容包括： (1)房屋所有权状况价值影响分析； (2)他项权利设立情况价值影响分析； (3)出租、占用情况及其他特殊情况对价值的影响分析。,二、估价对象权益状况描述与分析,房地产估价师继续教育,13,(一)“区位状况描述与分析”评审标准 描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分) (二)“区位状况描述与分析”的扣分项目分值及说明 (1)位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣0.5分。 (2)交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣0.5分。 (3)环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观 等，每缺少一项，扣0.5分。 (4)外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项，扣0.5分。 (5)未分析区位状况优劣的，扣1分。 (6)分析针对性不强的，扣1分。,房地产估价师继续教育,三、估价对象区位状况描述与分析,14,(三)“区位状况描述与分析”的写作要求 1.“估价对象区位状况分析”的总体要求：全面、客观、透彻、针对性强。具体内容包括： (1)区位状况各因素的分析均应有针对性； (2)区位分析要为估价方法测算做出必要的数据判断； (3)区位未来变化趋势的分析：如经济地理位置的变化、城乡规划对估价对象位置的影响、周边建设与改造对估价对象位置的影响； (4)区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。,房地产估价师继续教育,三、估价对象区位状况描述与分析,15,2.“估价对象区位状况分析”的具体内容包括： (1)位置状况中坐落、方位、距离、朝向、楼层不同的价值影响分析；， (2)不同用途房地产交通状况对价值的影响分析； (3)周围环境中自然环境、人文环境、景观对价值的影响分析； (4)外部配套设施中基础设施、公共服务设施状况对价值的影响分析； (5)区位状况的优势和劣势分析。优势：优于其他区域的因素，如教育、生态、地区文化特色等。,房地产估价师继续教育,三、估价对象区位状况描述与分析,16,四、市场背景描述与分析,（一）“市场背景描述与分析”的评审标准 描述内容完整，分析客观，定性和定量相结合，具有针对性。（3分） （二）“市场背景描述与分析”的扣分项目分值及说明 (1)描述内容包括：宏观经济形势和相关政策简况、当地房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，每缺少一项，扣1分。 (2)缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣2分。 (3)分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的，扣1分。,房地产估价师继续教育,17,四、市场背景描述与分析,房地产估价师继续教育,(三)“市场背景描述与分析”的写作要求 1.“房地产市场背景描述”的写作要求 (1)宏观房地产市场、当地整体房地产市场及相关影响因素的描述要简明、准确； (2)本地本类房地产及细分的房地产市场的过去、现在和未来状况描述要具体、明确； (3)国家及本地宏观经济政策因素描述要抓住重点，与当地情况结合紧密； (4)要利用文字、数据、图表说明房地产市场的现状、存在问题、原因与走势。,18,四、市场背景描述与分析,房地产估价师继续教育,2.“国家和本地房地产市场宏观分析”的写作要求 (1)国家和本地房地产市场宏观分析中要以供需规模是否基本均衡、供给结构是否基本合理、价格是否基本稳定为主线进行; (2)国家和本地房地产市场宏观分析中有关房地产市场分析、相关参数取值、估价参数取值要有客观具体的市场数据作为支撑。,19,以住宅为例： (1)全国1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅市场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比价格指数或者环比价格指数； (2)影响全国住房价格变化的相关因素：全国gdp增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积；住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等；。,房地产估价师继续教育,四、市场背景描述与分析,20,四、市场背景描述与分析,房地产估价师继续教育,(3)当地1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅价格、二手房价格、经济适用房价的同比价格指数或环比价格指数； (4)影响当地住房价格变化的相关因素：当地gdp增长、重大发展战略、经济结构调整、重大基础设施建设、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建筑面积；当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、旧房拆迁改造、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等。,21,3.“本地本类房地产状况描述与分析(过去、现在和未来)”的写作要求 本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。 以普通商品住宅为例： (1)本地本类房地产市场价格描述。新建普通住宅不同月、季、年均价，同比价格指数、环比价格指数，不同行政区域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通住宅价格变化状况、热点楼盘价格变化状况，其他类型住宅价格变化等；二手房价格变化、住房出租价格变化、租售价格之间关系等；,房地产估价师继续教育,四、市场背景描述与分析,22,四、市场背景描述与分析,房地产估价师继续教育,(2)本地本类住宅市场供给分析。本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年度施工面积、本年度开工面积、本年度竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。 (3)本类房地产市场需求分析。所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投资增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速发展增加的需求；拆迁房屋增加的被动需求；旧危房淘汰增加的需求；年轻人结婚增加的需求；外地人购房增加的需求；存量住宅转换其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高形成的需求等。 (4)住房空置情况。住宅空置的类型、住宅空置率分析。,23,房地产估价师继续教育,四、市场背景描述与分析,4.国家及本地社会、经济发展、政策因素描述与分析 (1)重大发展战略实施、经济结构调整或重大基础设施项目建设等对房价的影响。如：新设立经济技术开发区、保税区、贸易区、高新园区、新兴工业区；新建高铁快线、跨海遂道、跨海或跨江大桥、地铁、高速路等； (2)金融政策对房价影响：如货币政策调整、利率变化等； (3)税收政策对房价影响：如营业税、所得税、契税变化对销售量、价格的影响； (4)土地政策对房价影响：一次性土地面积的限制、地价款的限制、土地开发利用期限的限制等； (5)住房保障政策变化对房价的影响。 ,24,房地产估价师继续教育,四、市场背景描述与分析,5.未来变化趋势分析 (1)市场供给与需求的未来变化趋势分析； (2)居民收入未来变化趋势分析； (3)投资与消费理念变化趋势分析； (4)房地产市场结构变化对房地产价格的影响分析； (5)未来社会、经济发展对房地产市场的影响分析。,25,(一)“最高最佳利用分析”的评审标准 分析内容完整，具有针对性，结论正确。（3分） (二)“最高最佳利用分析”的扣分项目分值及说明 (1)分析内容包括：合法性、技术可能性、经济可行性、最高最佳利用方式。每缺少一项，扣1分。 (2)分析针对性不强的，扣12分。 (3)分析结论错误的，扣3分。 ,房地产估价师继续教育,五、最高最佳利用分析,26,五、最高最佳利用分析,房地产估价师继续教育,(三)“最高最佳利用分析”的写作要求 1.合法性分析 (1)合法性分析的内容 估价对象的最高最佳利用在法律法规、产权、城市规划、合同约定等方面的合法性。 (2)合法性分析方法与思路 合法性要求下用途、年限、规模的正常使用方式； 合法性前提下最高最佳利用的潜力与可能性； 合法性范围内可争取的最高最佳利用方式与程度。,27,五、最高最佳利用分析,房地产估价师继续教育,2.技术可能性分析 (1)规划设计方案合理性分析 要求依据规划文件和控制性详细规划进行分析。具体包括： 房屋按用途与总平面布置的合理性； 红线区域内道路交通与绿化安排，主要出入口； 建筑群与公用设施的合理组合； 整体风格：造型、色泽、线条、体量、质地等； 区域内建筑与周边环境的协调性。,28,五、最高最佳利用分析,2.技术可能性分析（续1） (2)房屋结构体系的安全性分析 结构型式的选用； 钢筋混凝土现浇与预制的区别； (3)建筑平面设计的适用性分析 不同用途建筑物的平面布局、平面尺寸的合理性； 有些功能的房屋所在楼层的合理性； 商业零售项目在很大程度上取决于业态、位置、规模等安排； 工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业运输、企业间协作； 各类房屋室内平面的交通合理性，如人流组织、物流安排，要按最不利状况考虑。,房地产估价师继续教育,29,2.技术可能性分析（续2） (4)建筑立面设计 房屋用途性质决定建筑物的色调、风格与审美要求。 (5)建材与设备的选用 满足功能要求； 技术要求：满足安全、适用、节水、节材、环保不污染、耐久等。 保温隔热效果要求。 (6)施工适用技术 依据国家、地方规定进行规范施工技术和流程。,五、最高最佳利用分析,房地产估价师继续教育,30,3.估价对象利用前提分析 估价对象利用前提一般分为四种情况进行分析。 (1)保持现状前提 保持现状前提的基本判断：估价中经分析认为估价对象仍保持现状、继续按目前状况利用的情形。即：估价对象不改变用途、不扩大规模、不装修、不改造，按现有状况继续使用。 保持现状前提的价值量判断：房地产现状价值推倒重建时的新建房地产价值现有建筑物拆除费用建造新建筑物费用建造期间经济损失,五、最高最佳利用分析,房地产估价师继续教育,31,五、最高最佳利用分析,保持现状利用前提与房地产的基本类型： 新投入使用的房地产。由于是新方案、新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好，而应按保持现状使用为前提； 虽已使用多年但在近期又重新装修的房地产。装修后能达到甚至超过原设计的效果。 虽已使用多年，但实践证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此，应按估价对象保持现状使用为前提。如老字号店、品牌店等。,房地产估价师继续教育,32,五、最高最佳利用分析,保持现状利用前提的技术可行性分析 规划设计方案的合理性。如：用途与总平面布置的合理性；红线区域内道路交通与绿化安排除；建筑群与公用设施合理组合；整体风格(人文、生态、景观)等。 房屋结构体系的安全性。根据用途、安全、耐久性选择结构型式；根据重要程度选择结构型式；结合层数、高度、跨度、空间尺寸选择结构型式；按抗震性能要求选择结构型式。,房地产估价师继续教育,33,五、最高最佳利用分析,建筑平面设计的适用性。建筑物功能与平面布置的关系(如平面交通、各类房间安排、洁污分区等)；不同用途、档次、面积、层数的房屋的平面布置；商业零售项目在很大程度上取决于业态分布位置、规模和人流的安排；工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业运输、企业间协作等；各类房屋室内平面的交通合理性(如人、车、物流安排等)。 建筑立面设计效果。 建材与设备的选用。 工程施工的适用技术。,房地产估价师继续教育,34,五、最高最佳利用分析,房地产估价师继续教育,(2)装饰装修改造前提 装饰装修改造前提的基本判断：是指将估价对象建筑物装饰装修改造，但再不转换用途利用最为有利的情形。 装饰装修改造为前提的房地产基本类型： 房屋原装修折旧年限已到，且再维修已无意义； 虽使用年限不长，但近期明显感觉原装修风格、档次、型式难以达到充分使用； 由于施工质量不好、功能存在一定缺陷的房地产； 规模需要适当扩大但不需要改变用途的房地产； 房屋使用期限已较长，档次需要提升、风格需要转换的房地产； 已使用多年，认为未来若能取得更大效益，只有重新进行适当改造和装修改变环境的房地产。,35,五、最高最佳利用分析,房地产估价师继续教育,装饰装修改造前提价值量判断： 估价对象装饰装修改造后价值增加额估价对象装饰装修改造所需费用。 装饰装修改造前提价值量判断公式： 估价对象装修改造后实现的价值现状条件下的价值 (1)装修改造设计费用(2)现有建筑物装修及设备部分拆除费用 (3)改造(包括扩建)工程费用(4)装饰装修工程费用(5)新设备购置安装费用(6)扩建补地价(7)工程监理费 (8)工程造价咨询费用(9)招投标费用(10)质检费(11)环保监测测评费(12)业主管理费用（13）财务费用(14)装修改造期间经营损失,36,五、最高最佳利用分析,(3)转换用途前提(既改用途又重新装修，此类较多) 转换用途前提价值量判断：估价对象转换用途后价值增加额估价对象转换用途所需费用 价值量判断进一步展开分析公式： 估价对象转换用途后实现的价值现状条件下的价值(1)转换用途设计费用(2)转换用建造工程费用(3）转换用途补地价(4)转换用途设备家具购置费用(5)业主管理费用(6)转换用途期间经营损失等。,房地产估价师继续教育,37,五、最高最佳利用分析,房地产估价师继续教育,需要转换用途的可能情形: 原(设计)用途本来不合理，须改变用途； 城市经济地理位置已发生变化，应改变用途； 经济地理位置正在发生变化或经分析认为即将发生变化，故应改变用途； 通过分析比较，认为取消现用途改为其它用途更有利的情形。,38,五、最高最佳利用分析,房地产估价师继续教育,(4)重新利用前提(属重新建造，是对土地的重新利用) 重新利用前提的基本判断：估价对象重新开发再予以使用为最高最佳时，或按现有状况利用价值较低。 重新利用前提价值量判断公式：估价对象现有价值重新利用完成后实现的价值拆除现有建筑物费用重新建造扩大建筑面积补地价重新建造建安费用重新建造管理费用重新建造前期费用重新建造财务费用税费与利润重新建造期间经营损失等 此类型前提在旧城市改造的地块中广泛应用,39,六、估价方法适用性分析,房地产估价师继续教育,(一)“估价方法适用性分析”的评审标准 逐一分析各种估价方法是否适用。估价技术路线表述正确、清晰。(3分) 选用估价方法的具体要求：逐一分析市场法、收益法、成本法、设开发法等是否适用。对理论上不适用的，简述理由；对理论上适用但运用条件不具备的，充分说明理由。结合选用的估价方法，清晰的表述估价路线。,40,六、估价方法适用性分析,(二)“估价方法适用性分析”的扣分项目分值及说明 (1)分析内容包括：各种估价方法的适用性、估价技术路线。每缺少一项，扣2分。 (2)估价方法选用错误，或者技术路线表述错误的，扣3分。 (3)应选用的估价方法未选用的，扣2分。 (4)已选用的估价方法未简述理由的，扣1分。 (5)理论上适用而运用的客观条件不具备，未充分说明理由的，扣1分。 (6)理论上不适用的估价方法未简述理由的，扣0.5分。 (7)技术路线表述不清晰的，扣0.51分。 (8)与估价结果报告中估价方法选用不一致属不合格内容。 ,房地产估价师继续教育,41,六、估价方法适用性分析,(三)“估价方法适用性分析”的写作要求 1.说明估价方法选用的主要理由或依据 (1)要根据估价对象的用途或性质、估价目的、估价规范、估价指导意见、估价技术标准、当地房地产市场状况等依据选用估价方法。 (2)已选用的各估价方法的理由描述要充分.。 (3)说明已选用各估价方法的主要步骤及主要计算公式。 (4)未选用的估价方法要简述理由。,房地产估价师继续教育,42,2.估价方法选用的主要理由 (1)房地产估价规范规定 根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。5.1.3 有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。5.1.4 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。5.1.5 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5.1.6 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。5.1.7,六、估价方法适用性分析,房地产估价师继续教育,43,六、估价方法适用性分析,(2)房地产抵押估价指导意见规定 第十五条规定：“应当保持必要的谨慎”采用“市场比较法”、“成本法”、“收益法”和“假设开发法”进行估价。 第十六条规定：“估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：(一)直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；(二)评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。” (3)城市房屋拆迁估价指导意见规定 第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。,房地产估价师继续教育,44,七、估价测算过程,(一)“估价测算过程”的评审标准 数据来源依据充分，参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。 （30分） (二)“估价方法适用性分析”的扣分项目分值及说明 (1)按照相应的估价方法评审标准进行评审。后述 (2)理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法的得分为零分。 (3)应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数为估价测算过程的得分。 (4)估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误，属于不合格内容。,房地产估价师继续教育,45,(一)“估价结果确定”的评审标准 估价结果确定方式恰当、理由充分。 （2分） (二)“估价结果确定”的扣分项目分值及说明 (1)各种估价方法测算结果权重确定不恰当的，扣2分。 (2)未说明权重确定理由或者理由不充分的，扣1分。 (3)估价结果与致估价委托人函或者估价结果报告中的不一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格内容。,八、估价结果确定,房地产估价师继续教育,46,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,(一)房地产估价报告评审标准(试行) 中的“抵押估价的特殊要求”（本项标准分20分） 第四条(定量评审内容)规定:“估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。” 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：(1)估价假设和限制条件的特殊要求；(2)估价原则的特殊要求；(3)估价结果披露的特殊要求；(4)估价对象变现能力分析；(5)相关风险提示；(6)附件的特殊要求。,47,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,(二)房地产抵押估价特殊项目评审标准 1.估价假设和限制条件(本项标准分1分) (1)评审标准: 估价时点与实地查勘日期不一致时，应在假设限制条件中进行假设说明。 (2)评审扣分项目分值及说明：估价时点与实地查勘日期不一致时，未在假设限制条件中进行假设说明的，扣1分。 说明估价时点与实地查勘日期不一致时，两者的状况会发生变化而产生差异，只是差异程度的大小不同。但有可能在没有突发事故或不可抗力且时间相隔较近时，状况保持基本一致。 因此，在估价的假设限制条件中应说明因相隔时间长短或其他原因有无差异及差异有多大，并说明现场查勘主客观局限性的影响。,48,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,2.估价原则(本项标准分1分) (1)评审要求：列明遵循谨慎原则，即须在结果报告中列明该原则名称，并表述其简要定义。 (2)评审扣分项目分值与说明：报告中未表述谨慎原则（结果报告）及其简要定义的，扣1分。,说明谨慎原则应在估价方法(市场比较法、成本法、收益法、假设开发法）的运用和数据确定上体现出来(见房地产抵押估价指导意见第十五条）。,49,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,3.估价结果披露(本项标准分2分) (1)评审要求：要素披露完整； (2)评审扣分项目分值与说明：假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值，每缺少一项扣1分。,说明未设立法定优先受偿权利下的市场价值是一个完全产权概念的公开市场价值； 知悉法定优先受偿款项要结合查询过程、措施、结果(查询证明)进行说明； 抵押价值的确定。,50,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,4.估价对象变现能力分析(本项标准分8分) (1)评审要求：变现能力分析内容完整，分析合理，针对性强。 (2)评审扣分项目分值与说明： 未进行通用性、独立使用性或者可分割转让性分析的，扣13分； 未分析假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与估价结果的差异程度的，扣1分； 未分析变现时间长短的，扣1分； 未说明变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的，扣13分； 变现能力分析缺乏针对性，或者分析存在错误的，扣14分；,51,说明: 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。 要对抵押房地产的通用性(强弱)、独立使用性、可分割转让(可能)性、变现价格与评估价值差异、变现时间长短、变现费用种类、数额和清偿顺序等进行分析。 实现房地产抵押权的具体方式有：折价、拍卖或者变卖以及由人民法院的强制拍卖抵押房地产。,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,52,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价特殊要求,房地产的通用性:通用性是指房地产是否常见、是否普遍使用。一般来讲，用途专业化的房地产则通用性差，当某种房地产往往对应特殊需求者，因此其变现能力也差 。 抵押房地产的通用性是指其用途、功能被市场所接受的程度。通用性好，易被买者接受，容易变现。比如：抵押房地产是住宅类：普通住宅易受房地产购买者的青睐易变现，特别是小户型住宅，往往有着广泛的需求。 独立使用性: 独立使用性是指建筑物能够单独使用而不受限制，该特点是由建筑物的功能与特征决定的。 也就是说房地产在使用的过程中不受影响、不受干扰，能够单独形成综合使用效果或独立形成生产能力。该类房地产易变现。如户型较小的住宅、酒店式公寓、写字间、小店铺等物业容易变现。,53,补充：抵押估价的特殊要求,房地产估价师继续教育,可分割转让性(或合并后使用):可分割转让性是指估价对象房地产在物理上、法律上能否可以分离开使用的特征。 通过垂直或水平分割能够形成相对独立空间的房屋，出售容易变现。如：综合性大楼、多层或高层住宅楼可按其单元或层、室、户等可分割的可能性较大；而大户型住宅、独幢别墅可分割性就较差。 房地产物理上可分割转让性是指建筑物在建筑结构上能分割独立使用的特征。强调空间相对独立，由房屋的墙、柱、梁、板等围合的一个个的“空间”，能够与外界隔离而又能独立的使用。 房地产法律上的分割情况较复杂，估价分析中应考虑：独立建筑物的所有权或土地使用权、建筑物的区分所有权、房地产的共同所有权、房地产的按份共有等情况。,54,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,估价时点拍卖或者变卖价值差异分析：要分析假定在估价时点拍卖或者变卖时，估价对象最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。 差异分析是基于对影响抵押房地产变现能力的基础上作出的判断。差异绝对值不易确定，但应分析发生正负差的方向，差异程度用差异区间来表述，以及快速变现的可能性有多大。 一般来说，易于变现的抵押房地产，其最可能实现的价格为评估的市场价值的70%90%；不易于变现的为50%70%。,55,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,估计变现时间的长短：变现时间的长短应依市场与估价对象状况而定，要分清按一次性变现或多次性分别变现需要的时间。 变现时间长短分析要根据变现能力分析和抵押物处置所需时间综合考虑后进行判断。 处置抵押房地产的一般程序为：起诉、审结、执行申请、裁定、委托估价、委托拍卖、执行款分配等。 变现时间的“长短”主要是做出定性分析，如“较长、较短”；在不确定因素较少的情形下，给出适当的定量分析和判断，如“三个月内、半年内、一年内”等。,56,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,变现费用：变现费用种类包括诉讼、勘验、鉴定、估价、拍卖、仓储、保管、运输、律师费用、拍卖佣金费用等。 诉讼费用。案件受理费、律师费等。 勘察、鉴定、评估费用。 拍卖佣金费用。成交价的25%，最高不超过10%。 申请执行费用。包括案件执行的差旅费等。 抵押物的保管运输费用。 处置期间利息支出。等等。 变现税金的种类：包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、所得税、印花税、土地增值税等。,57,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,清偿顺序:(估价对象性质、处置方式不同有所区别) 2001年建设部城市房地产抵押管理办法第47条规定，处分抵押房地产所得金额依下列顺序分配: 支付处分抵押房地产的费用； 扣除抵押房地产应缴纳的税款； 偿还抵押权人债权本息及支付的违约金； 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害； 剩余金额交还抵押人。,58,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,2000年最高人民法院关于适用若干问题的解释第74条规定： “抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款，当事人没有约定的，按照实现抵押权的费用、主债权的利息和主债权的顺序进行清偿”。 第80条规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用（收）的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。”,59,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,在建工程中，已交付全部或大部分购房款的消费者权利优于承包人工程价款优先受偿权，承包人工程价款优先受偿权又优先于其他抵押权和债权。 与抵押人和抵押物相关的欠缴税款和土地使用权出让金优先于抵押权。 破产资产中，2007年6月1日以后破产的，房地产抵押权优先于职工债权；之前破产的，职工债权优先于房地产抵押权。,60,变现能力分析，要有针对性(要求分析过程要与估价对象、产权人、相关当事人紧密结合)。 不同类型房地产变现能力分析的重点内容 居住房地产变现能力分析的重点内容 市场供求状况； 变现的方式与时间限制； 权益状况：土地使用权性质、年限及限制； 区位状况：居住环境、交通状况、商服配套、医疗教育配套、区域未来规划等； 实物状况：面积、户型、朝向、楼层、装修、建成年代、设备、停车位、物业管理等。,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,61,商业房地产变现能力分析的重点内容 同类型商业物业的整体经营状况； 区域内同类型商业物业的饱和程度； 区域内商业物业的发展潜力； 区域内现有和未来商业物业的竞争态势； 该商业物业的自身特点和获利能力：所处区域的商业繁华程度、物业临街状况、建筑规模、平面布局、装修档次、商业配套设施等。,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,62,办公房地产(写字楼)变现能力分析的重点内容 区域商务配套情况；如政府办公机构、银行、邮政等是否有利于商务活动的进行。 公共交通便利程度与停车位情况； 写字楼整体规模及空间布局是否可灵活分割； 写字楼租售情况及未来发展趋势； 写字楼的级别，即楼内的硬件设备设施档次、物业管理水平、承租企业整体层次等。,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,63,工业房地产变现能力分析的重点内容 针对厂区房地产整体抵押： 抵押物的通用性。标准厂房通用性较好，易变现。 厂区规模。规模过大，所需资金量大，难变现。 交通通达状况。交通条件好有利于吸引买家。 针对厂区内部分房地产抵押： 除了关注厂区房地产整体抵押的内容外，还有： 设定抵押的部分房地产是否具有独立使用性。如果缺乏独立使用性，则难于变现。,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,64,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,5.抵押估价的风险提示(本项标准分6分) (1)评审要求：风险提示内容完整，分析合理，具有针对性。 (2)评审扣分项目分值与说明： 房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明； 评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明； 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响； 抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点； 合理使用评估价值； 定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。每缺少一项，扣1分。 风险提示不具体或者缺乏针对性的，扣24分。,65,抵押风险提示分析说明 关注房地产抵押价值未来下跌的风险。 可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析。导致房地产抵押价值(市场价值)下跌的因素： 估价对象房地产环境因素恶化或区位条件恶化。 由于经济衰退或房地产政策调整，区域范围内房地产市场价值整体下跌。 由于行政性和公益性拆迁形成的拆迁风险因素。 因债务原因造成购买人心理阴影和降价暗示的心理因素。 自然灾害和人为使用、维护不当造成的贬值。,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,66,抵押风险提示分析说明 评估续贷房地产的抵押价值时，应对房地产市场已经发生的变化进行分析。 原抵押评估总值，贷出部分的贷款额度、期限，已偿还比重和具体数额；近期本地房地产价格的变化； 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响。 估价对象在产权、物质状况、周边状况变化对价值的影响；因时间关系市场变化对估价对象价值的影响。,房地产估价师继续教育,补充：抵押估价的特殊要求,67,抵押风险提示分析说明 抵