『复邦基金』ii期基金结构及项目市场补充_2011.01.16课件

本文件仅呈复地共赢资本特定客户，敬请严格保密。,目录 复邦基金II期基金结构 可比区域商办用地市场研究 办公项目可比案例研究 复地生态商务社区案例研究-中环天地,1,复邦基金II期法律结构,GP承诺出资1%,基金管理,出资,分配,委托开发,对其规划、建设、工程等进行监督,开发建设和工程管理,复邦基金II期,上海漕浦4号地块,复地开发团队,B类LP （3年期）,A类LP （2年期）,复地共赢资本 （GP）,投资,收益,2,复邦基金II期交易结构,出资1% ￥625万元,复邦基金II期 （募集规模：￥62500万元）,上海漕浦4号地块 （注册资本：19600万元 资金峰值：108288万元）,B类LP （3年期）,A类LP （2年期）,复地共赢资本 （GP/基金管理人）,（扣除第一年基金管理费2%、银行托管费0.08%，以及募集费1%等相关成本费用）,共￥34000万元,共￥27875万元,3,上海复地投资管理有限公司 （“上海复地”）,复邦基金II期投入项目公司共￥60450万元，占32%股权,投入项目公司共￥47838万元，占68%股权,各方在项目公司的出资结构,4,单位：万元,复邦基金II期投入项目公司总规模6.045亿元，考虑基金备案条件等情况，实际操作中将设置2个平行基金，各基金所占股本及股东贷款比例按50：50均等摊分 项目公司中的同权股东贷款由基金与上海复地按照其各自在项目公司的持股比例分摊 基金对于项目公司的计息股东贷款的利率为10%/年，该笔股东贷款的本息将为基金A类LP的本金及收益的主要来源,*以上表格中所列合计与总额可能因四舍五入的原因有微弱差异,各方在基金层面的出资结构,单位：万元,*以上表格中所列合计与总额可能因四舍五入的原因有微弱差异,基金主要费用结构,5,*以上费率的计算均基于基金实际募集规模,A类LP的投资及收益结构,认购复邦基金II期基金份额,A类LP,上海漕浦4号带地块项目公司,出资,共￥34000万元,投资,共￥32885万元,收益,分配,期限：2年 目标规模：￥34000万元 预期基准收益率（年化）：14.6% 收益分配方式： 2年到期一次性还本付息 项目公司到2年时优先归还基金的计息股东贷款本息 A类LP到期优先获得基金分配，扣除所有基金相关费用（包括募集费、管理费、托管费等）后，使得其收益达到预期基准收益率,（扣除第一年基金相关成本费用）,6,A类LP的预期收益计算方法,A类LP的募集规模：￥34000万元 基金投入到项目公司的实际规模：￥32885万元（扣除第1年相关费用￥1115万元） 2年到期后，A类LP预期从基金获得的分配： 34000 + 17.5%* X 32885 X 2 = ￥45510万元 基金第2年需收取的相关费用（管理费、托管费等）为￥741万元，计息贷款利息相关营业税（5.55%）为￥639万元 则，A类LP的税前净收益 = 45510 - 34000 -741 - 639 = ￥10130万元 A类LP的预期基准收益率（年化）为： 10130 /（34000 + 741）/ 2 = 14.6%,*备注：17.5%为约定的A类投资人在基金对其分配前（未扣除营业税及第2年相关费用等），在基金层面获得的优先年化投资收益,7,B类LP的投资及收益结构,认购复邦基金II期基金份额,B类LP,上海漕浦4号带地块项目公司,出资,共￥27875万元,投资,共￥26961万元,收益,分配,期限：3年 目标规模：￥27875万元 预期税前年化ROE：32.9% 收益分配方式： A类LP到期完成分配后，并归还完所有股东贷款后，可根据项目现金流实际情况进行分配 在投资人收益率达到并超过优先收益率（10%）的前提下，合伙人对于超额部分的收益按以下比例进行分配：有限合伙人80%；普通合伙人20%,（扣除第一年基金相关成本费用）,8,9,基金层面测算表 - 现金流表,基金层面测算表 - 敏感性分析,10,目录 复邦基金II期基金结构 可比区域商办用地市场研究 办公项目可比案例研究 复地生态商务社区案例研究-中环天地,11,商办用地可比项目选择原则,可比项目选择标准,区域具有良好规划,区域具备轨道交通,商务氛围逐步成熟,1,2,3,5,4,虹桥商务区,莘庄商务区,世博商务区,大宁国际社区,我们从区域规划、交通轨道以及区域商务氛围三个方面入手，选取了上海市与漕浦4号项目所在区域相似的板块，并将这些板块内近期成交的商办土地作为可比案例。,世博辐射区,漕浦4号,12,可比案例分析,03号南、北地块（位于虹桥商务区）: 虹桥商务区的发展目标是成为未来上海西部的市中心，同南京路外滩及陆家嘴的东部商务区互相呼应，形成上海市“双中心”的新局面。根据相关发展规划，虹桥商务区核心功能区将涵盖商务办公、商业、会议展览、酒店及文化娱乐等多种功能业态。 轨交17号线将在虹桥商务区核心区设天山路站、润虹路站。 区域商办用地楼板价已经接近13000元/平米，每亩单价逾3000万。,2,1,13,C/B01/B02地块（位于莘庄商务区） ： 莘庄商务区是依托上海发展现代化服务和虹桥枢纽建设而规划的商务中心。规划总用地面积123.73公顷，规划地上总建筑面积186万平方米。 打造集办公、商务、商业、会议、酒店、公寓、休闲、文化功能为一体的开放式、现代化、景观型商务区。 轨道交通12号线（在建）和5号线延伸段（规划）将在区域内交汇并设有站点。 区域商办用地楼板价已经接近6500元/平米，每亩单价逾1000万。,可比案例分析,3,14,世博商务区范围包括世博会红线及协调区，用地总面积约6.68平方公里，其中，世博会红线范围5.28平方公里。其总体定位于形成文化博览创意、总部商务、高端会展、旅游休闲和生态人居为一体的上海21世纪标志性市级公共活动中心。 轨道4、6、7、8、9、13号在该区域都设有站点。 区域商办用地楼板价约为18500元/平米，每亩单价近5000万。,可比案例分析,4,世博B片区地块（位于世博商务区） :,15,案例分析,大宁国际社区位于闸北中部地区，中内环之间，占地面积157公顷，区域范围包括广中路以北、汶水路以南、粤秀路以西、地处上海中轴线南北高架，与贯穿杨浦、虹口、闸北、普陀4区的横向主干道广中路的交叉处，是继古北、碧云、联洋之后，沪上第四个国际社区。 轨道交通1号线在区域内设有多个站点。 区域商办用地楼板价已超过14000元/平米，每亩单价近3300万。,5,312街坊33丘地块（位于大宁国际社区）:,16,可比案例区位对比分析,虹桥商务区,莘庄商务区,漕浦4号,大宁国际社区,世博商务区,楼板价 约12500元/平米 即2900万/亩 （平均容积率3.5）,楼板价 约6500元/平米 即1100万/亩 （容积率2.5）,楼板价 约4000元/平米 即480万/亩 （平均容积率1.8）,楼板价 约14000元/平米 即3300万/亩 （容积率3.5）,楼板价 约19000元/平米 即5100万/亩 （平均容积率4.0）,商办用地中内环间的土地价格都维持在1500020000元/平米，每亩单价超过3000万以上。临近外环且位于规划热点区域的土地价格也基本在700013000元/平米，每亩单价都超过1000万。 相比之下，漕浦4号项目的地价无论是横向（与相同区位的案例相比）还是纵向（与更靠近市区的案例相比），480万/亩的地价优势都十分明显。,内中环间土地案例,外郊环间土地案例,漕浦4号项目,17,可比案例出让条件对比分析,上述案例在出让设置上都较为苛刻，对于商业面积的持有以及转让上都有要求。 相比起来，漕浦4号项目的商办产品可以分单元散售，去化方式更加灵活，对于项目现金流有很好的支撑。,18,目录 复邦基金II期基金结构 可比区域商办用地市场研究 办公项目可比案例研究 复地生态商务社区案例研究-中环天地,19,办公可比项目选择原则,可比项目选择标准,区域具备轨道交通,商务氛围逐步成熟,外环附近新兴区域,1,2,莘庄,我们从地理位置、交通轨道以及区域商务氛围三个方面入手，选取了上海市与漕浦4号区位相似的办公项目作为可比案例，并研究上述案例在2011年的销售表现。,漕浦4号,3,江桥,浦江,外环线,大华,4,20,案例分析 - 财富108广场,经济指标,财富108广场位于莘庄商务区，紧邻七宝商圈以及大虹桥商务辐射区。项目靠近为在建中12号线与规划中5号线延伸段的换乘站七莘路站。,21,案例分析 - 财富108广场,该项目在2011年销售价格上基本呈现稳定上升的趋势，12月份的销售均价较1月份上涨了12.27%，达到32199元/平米。特别是在2月份出台“限购令”政策后 ，价格反而有所上扬。 销售面积虽然未呈现明显的规律 ，但是仍有较多月份保持在3000至5000平米的销售量。 经查验成交明细，8月份的成交主要集中在15层以上的高区，但成交均价只有6000元/平米，基本可以推断为开发商关联交易，并不能反映真实的市场状况。,数据来源：CRIC房产数据库中心,22,销售分析,案例分析 - 财富108广场,该项目在2011年成交的户型主要集中在51-100平米区间，占到将近70%。50平米以下略超20%，100平米以上的户型占比较小。,数据来源：CRIC房产数据库中心,23,销售分析,案例分析 - 财富108广场,项目外观以及平面图,项目内景效果图,24,项目图片,案例分析 - 江桥万达,上海江桥万达广场地处上海西北嘉定区江桥板块，北靠金沙江西路，东临华江路，毗邻普陀区， 处于长三角沪宁发展轴上，靠近轨道13号线（在建）和17号线（规划）。,25,经济指标,案例分析 - 江桥万达,该项目的强销期集中在2011年上半年，特别是在2月出台“限购令”政策后，办公销量反而逆势上扬，其中3-5月平均销量均超过10000平米（4月份销售量甚至达到18104平米）。 虽然在下半年主要销售项目尾盘，但销售价格并没有大幅调整，基本维持在14000元/平米。,数据来源：CRIC房产数据库中心,26,销售分析,案例分析 - 江桥万达,该项目在2011年成交的户型主要集中在51-100平米和50平米以下两种，分别50%和30%。其余为大于100平米的户型，约占20%。,数据来源：CRIC房产数据库中心,27,销售分析,案例分析 - 江桥万达,28,项目图片,案例分析 - 万科VMO,29,经济指标,项目的花园广场产品在2011年价格基本保持稳定，维持在18500元平米左右。 项目于2010年12月推出97套花园广场标准办公产品，2个月内销售超过90%，其中2011年1月销售7405平米。2011年5月又推出96套花园广场标准办公产品，截止2011年年底去化95%以上。,案例分析 - 万科VMO,30,销售分析 - 花园广场,数据来源：CRIC房产数据库中心,案例分析 - 万科VMO,该项目花园广场产品在2011年成交的户型主要集中在51-100平米和151200平米两种，分别占约63%和23%，其他面积的户型占到剩余14%。,数据来源：CRIC房产数据库中心,31,销售分析 - 花园广场,案例分析 - 万科VMO,VMO项目中双拼产品2011年共销售14套，全年价格基本保持在25000元/平米（按地上建筑面积计）。,数据来源：CRIC房产数据库中心,32,销售分析 - 双拼,案例分析 - 万科VMO,VMO项目中独栋产品于2011年共销售8套，下半年销售均价（34982元/平米）比上半年销售均价（32486元/平米)上涨7.68%。 近期该产品售价约为35000元/平米（按地上建筑面积计） 。,数据来源：CRIC房产数据库中心,33,销售分析 - 独栋,项目外景,项目平面图,项目 内景,案例分析 - 万科VMO,34,项目图片,目录 复邦基金II期基金结构 可比区域商办用地市场研究 办公项目可比案例研究 复地生态商务社区案例研究-中环天地,35,案例分析 复地中环天地,中环天地是复地集团在上海宝山区倾力打造的大型产业园区。项目位于大场镇，环镇南路与桃浦河交界处，处宝山及嘉定两大主导产业发展强盛行政区域围合之中，是完善宝山区与大场镇产业规划布局的重点项目。 项目总建筑面积约32万，分为三期开发。一期建筑面积约7万，包含3栋标准写字楼；二期建筑面积约9万，由110幢生态独栋别墅组成；三期建筑面积约15-16万，为5栋定制式写字楼；整个项目集园林办公、生态独栋、鎏金商业等多种业态为一体。项目平均容积率1.8。 项目靠近地铁7号线，11号线以及规划中的15号线，17号线，交通非常便捷。,36,项目概况,案例分析 复地中环天地,物业类型： 一期为118-1400 标准办公 二期为每套600 （其中地下室150平米）生态独栋 租售状况： 标准办公（工业性质）租金：预计1.5元/平米.天 独栋（工业性质）售价：2000040000元/平米（按地上建筑面积计）。该产品于2011年11月19日第一期推出60套 ，