授信报告-鲁信置业(合并).doc

关于对山东鲁信置业有限公司申请6亿元开发贷款的授信调查报告 授信金额 60000万元 授信品种 综合授信 授信期限 三年 授信人信用等级: CCC级 担保方式 土地抵押 担保人信用等级 风险度 0.68 调查人员 协查人员 部门负责人 日 期 2004年8月16日 山东鲁信置业有限公司，近期因鲁信长春花园商品房住宅项目开发资金不足，向我行申请6亿元房地产开发贷款，期限三年,担保方式为土地抵押。其授信种类为房地产开发贷款6亿元，利率执行基准利率上浮10% 。根据总行企业信用等级评估标准，山东鲁信置业有限公司评估企业类别为可交易级（CCC级）企业，经过对该企业的认真调查，现将有关情况汇报如下： 一企业基本情况山东鲁信置业有限公司成立于1998年12月，是山东省国际信托投资公司的控股子公司，2001年追加资本后，注册资本6531万元，主营房地产开发业务，开发资质三级 ，现有职工16人，办公地点位于东海路8号长安花园内。1999-2000年，公司主要开发建设了位于福州路69号的鲁信长乐花园项目，总建筑面积75000平方米，该项目实现销售收入2.43 亿元，利税9600多万元。2000年11月，公司以收购房产的形式取得了原属青岛远东房地产公司开发的别墅项目“金都碧海山庄”的部分土地使用权。开发建设鲁信未央花园项目，该项目占地112499平方米，容积率0.7，总建筑面积76465平方米。一期开发面积67638平方米，建筑面积62645平方米。该项目2003年下半年开工，9月份开盘，目前已完成销售量的50%，实现销售收入2.95亿元，预计销售收入6亿元左右。(该项目在我行的1.2亿元人民币开发贷款已经全部还清)2000年6月，该公司与青岛高科园土地管理局签订了青高科土管合字（2000）第23号国有土地使用权出让合同，受让青岛市颐中体育场以西约719亩土地，拟建“鲁信长春花园”小区项目，该项目为“鲁信未央花园”建成后的又一大片开发项目。为目前青岛市最大的开发项目. 二企业法人及主要投资人基本情况山东鲁信置业有限公司法定代表人:杜吉良，男，1964年10月出生，山东莒县人，硕士研究生，高级经济师。曾任山东省国际信托投资公司基金项目管理部经理、山东省国际信托投资公司投资管理部经理、山东鲁信实业集团公司总经理、兼任山东鲁信置业有限公司董事长。主要投资人及出资情况：(1) 山东省国际信托投资公司（出资4531万元，占69.38%）是经中国人民银行和省政府批准的省内最大的非银行金融机构，注册资本12.8亿元，总资产162亿元，目前已成为以证券、风险投资、实业投资、地产开发为支柱业务的大型金融企业。(2) 山东鲁信实业集团公司（出资1100万元，占16.84%）是山东省国际信托投资公司为适应国家金融体制改革要求，实行金融与实业分业经营战略，于1996年5月成立的大型企业集团，是山东省国际信托投资公司的全资子公司，注册资本1.62亿元人民币，总资产16亿元人民币。(3) 傅克辉（出资900万元，占13.78%），博士研究生毕业，曾任山大历史系副教授、省经济技术开发中心主任助理兼办公室主任、省房副总经理兼山东东方房地产有限公司总经理、山东汉唐置业有限公司董事长兼总经理；1999年1月起，与山东省国际信托投资公司合资组建山东鲁信置业有限公司，任副董事长、总经理，主持开发了青岛市鲁信长乐花园项目、鲁信未央花园项目，取得了较好的经济效益和社会效益。三、公司财务的基本情况1、指标分析我们根据山东鲁信置业有限公司2002年、2003年及2004年6月份的财务报表进行测算分析，该公司主要的财务指标见下表：单位:万元财务指标分析：2002年末2003年末2004年6月末基本数据： 总资产5652498075117003总负债501558600289503净资产63691207327499流动资产5399797715116642流动负债90614690876703短期借款4900396007800长期借款410943909412800产品销售收入596234986151利润总额-9478516-1835净利润-9475704-1835短期偿债指标分析：流动比率5.962.081.52速动比率1.060.720.41现金比率0.650.040.14长期偿债指标分析：资产负债比率89%87.69%76.50%资产负债管理能力比率应收账款周转率0.382.85存货周转率0.180.22截止2003年12月底，公司资产总额为98075万元，较同期56524万元增长73.51%，净资产12073万元,较同期6369万元增长89.55%，资产负债率87.69%(同期88.73%）,流动比率2.08（同期5.96），全年累计销售23498万元（同期596万元），利润8516万元（同期-946万元）。公司资产负债率、流动比率等根据房地产行业的特殊性来说,资产结构较为合理，偿债能力较强。截止2004年6月末，该公司资产总额为117003万元，负债合计为89503万元，资产负债率为76.50%。短期借款7800万元，其中:招商银行4800万元;浦发青分3000万元（现已归还）;其他应付款58767万元，其中：总公司共计投入49894万元：省国托先后投入25294万元、25600万元（1700190010000110001000）,均为总公司投入到该公司的购地款;实华天然气公司4000万元（省国托下属公司）。长期借款12800万元，其中的8000万元是建行的二年期贷款,4800万元是工商银行二年期贷款，此两笔贷款为省国托担保。 存货为85454万元,较年初增加21690万元（主要是评估后净资产增加了2.1亿元）。1-6份累计销售6151万元，实现利润1835万元，预计2004年销售收入可达4亿元左右，实现利润12000万元。总之，该公司是一个实力强、经营业绩好的大型房地产开发企业。 四、项目的基本情况及可行性分析1、 项目基本情况：鲁信长春花园项目位置：南至银川东路（18号线），邻浮山公园；东至高科园9号线，邻青岛颐中体育中心；西至高科园7号线，邻市北区；北至高科园16号线，邻大埠东村。项目总占地719亩，建设规模665766平方米，总投资约17.1亿元人民币，计划分三四年完成。项目周边毗邻的四条道路均为城市主要干道，区域相对独立，易于形成小环境。南侧隔路相望的浮山公园是青岛市规模最大的自然山林游憩区；东侧隔路毗邻的颐中体育中心是青岛市最大的体育活动场所，东南约1000米是具有先进医疗设施的万杰医院；西侧为城市综合房地产公司开发的“湖光山色”项目(销售底价：5300元/平方米)。鲁信长春花园鸟瞰图鲁信长春花园普通多层透视图该项目概念设计已初步完成，充分利用区域中心偏北贯穿东西的三个自然湖及地形落差大的特点，突出了“湖光山色”的自然美景。设计中吸收了德国现代建筑的风格，用绿化带、水带将小区自然地分成三部分。南区临山地带以多层小户型建筑为主，占总建筑面积的25%，主要销售对象为年轻客户群；中央区是小区的精华部分，有较大的水面及绿化带，设计较高档住宅，采用复式结构、大户型，占总建筑面积的25%，满足高端消费群体的需求；北区及东西两侧，设计高层板式建筑，以中档房中户型为主，占总建筑面积的50%，满足中端消费群体的需求。公司注重产品的设计开发，以人为本，每个细节都精雕细琢，满足人们高质量、个性化需求，以最创新、最有竞争力的产品面向市场，给业主最好的汇报。鲁信长春花园俱乐部透视图鲁信长春花园E型透视图鲁信长春花园及其周边区域均为青岛市总体规划确定的城市发展东移的拓展空间，也是未来吸纳市区20万人口的主要地区。周边环境及外围条件决定了该区域是一处交通方便、环境优美、商业、体育、医疗设施齐全的具有发展潜力的地带。鲁信长春花园沿同安路透视图鲁信长春花园沿银川路透视图青岛市政府在关于加快对浮山新区进行统一开发建设的决定中提出：“争取用五-八年时间”将浮山新区建成综合功能的城市新区”。该项目建设期间与浮山新区的开发建设同步，有利于资金的良性循环、降低投资风险。鲁信长春花园学校透视图鲁信长春花园幼儿园透视图鲁信长春花园的开发建设将有利于市政府关于城区东移战略的实施。同时对加快青岛的城市建设、提高居民的居住水平和生活质量，促进青岛市房地产业的发展，增加税收等都将起到较大的推动作用。长春花园地理位置优越，地价较低，用地面积719亩，既可实现规模经营，又便于形成良好的社区环境；销售对象面向低、中、高收入居民，价格适中，市场优势明显，具有良好的销售前景。公司拥有显著的开发业绩，丰富的开发经验和良好的信誉，因此，鲁信长春花园的开发建设是可行的。2、 经济效益分析：该项目总投资17.1亿元，在建设期内按照从北到南，先高层后低层的布局顺序依次建成，总占地719亩, 总建筑面积665766平方米,其中,居住建筑面积605326平方米（其中住宅建筑面积575140平方米,青年公寓建筑面积30186平方米），公共建筑面积60440平方米（其中，商业建筑面积21342平方米、幼儿园面积3442平方米、学校面积22158平方米、其它公建面积13498平方米）。 因项目建设期较长，投资规模巨大，公司拟在建设期内按照从北到南，先高层后低层的布局顺序依次建成，计划四年完成。收入产出明细如下：a、项目总投资:171088万元土地费用：44280万元其中：土地出让金：29622万元 城市建设配套费：9454万元 拆迁安置补偿费：5204万元前期工程费：3645万元其中：规划勘测设计费：2000万元 墙改人防费：245万元 三通一平费：1400万元房屋开发费：123163万元 其中：建安工程费：86549万元 附属工程费：9984万元 室外工程费：26630元b、期间费用:19550万元销售费用：1350管理费用：1400财务费用：16000不可预见费：800c、项目总产出：按平均销售价格每平方米5500元计算:5500元x665766平方米366171万元d、应交税金（综合税）：366171x6.5%=23801万元e、税前利润：36617123801=151732万元f、净利润：151732（133）101660万元g、投资回报率：101660/171088=60%五、设计单位、施工单位、监理单位简介 1设计单位 “住宅小区”由北京腾远设计事务所设计。北京腾远设计事务所隶属于中国机械工业勘察设计协会，经建设部批准并颁发甲级建筑工程设计证书和乙级机械行业节能及环保工程证书，北京市城乡规划委员会批准注册登记，工商局注册，具有独立法人资格。青岛五四广场、音乐广场等知名景点及建筑均由该事务所设计。 2施工单位 南通三建、山东省建设建工集团均是具有国家一级资质的大型建筑施工企业，均获得过全国建筑工程质量最高荣誉奖“鲁班奖”。其中，南通三建集团还通过了ISO9002质量体系认证，具有独立的对外签约权。注册资金1.08亿元，连续三年被评为全国建设系统综合经营业绩前六名；山东省建设建工集团总资产2.9亿元,连续三年被国务院发展研究中心授予“全国500家最大规模、最佳经济效益建筑企业”之一。充分显示了两公司在全国建设系统的重要位置和综合经济实力； 3.监理单位 青岛万通监理公司，成立于1993年，具有甲级监理资质，公司自成立以来，先后监理了高层建筑、厂房、住宅小区、医院、学校、大型商场、体育场、机场设施、市政园林等60多项大型工程，累计监理面积200多万平方米，工程造价30多亿元人民币，是青岛市监理行业中的骨干企业。公司人才配备合理，技术力量雄厚，管理制度先进，监理素质较高。经该公司监理的工程一次性验收合格率为100%，优良率为85%，有29%创省优。 六、市场优势分析1、 地理位置优势：该地段与沿海一线的高档住宅区虽有一山之隔，但实际距离不足3公里。周边5公里内有大型医院、院校、体育中心、市会展中心、科技馆、美术馆、游乐城等现代化设施齐全，天然的浮山国家级森林公园，让居者既远离了城市喧嚣，充分享受田园般的温馨与宁静，又能享受到城市的繁华与便捷。用中等房价，体验高档消费的乐趣。2、 超前的设计理念、“低密度、低容积率、高绿化率”的设计原则，使社区建筑风格与周边自然环境达到充分和谐，能够较好地满足居住者崇尚生活质量的高品位、个性化消费。3、 市场需求旺盛：青岛市商品房热点地区的可售房屋较少，该项目处于热点地区边缘，市场需求旺盛。4、 特殊的土地取得方式，极具市场竞争力。该地为2000年以出让方式取得的，地价61万元/亩(含配套费)，现该地拍卖价已达180万元/亩以上，大大降低了开发成本，在周边房市中，极具竞争优势。七、贷款原因、还款计划及担保方式1、该项目总占地719亩，经核实该项目土地费用44280万元（包括土地出让金29622万元、城市建设配套费9454万元、地面附着物补偿5204万元）已全部缴清， 经过我行大力营销，该公司承诺将所需开发贷款缺口及按揭贷款全部有由我行来办理。故向我行申请开发贷款6亿元， 全部用于该项目的开发建设 。2、担保方式由所购土地做抵押。权证字号为：青房地权市字第113984号。地号为B16271。该公司与青岛高科园土地管理局签订了青高科土管合字（2000）第23号国有土地使用权出让合同，受让青岛市颐中体育场以西约719亩土地，建设规模约56万平方米，具体为南至银川东路（18号线），邻浮山公园；东至高科园9号线，邻青岛颐中体育中心；西至高科园7号线，邻市北区；北至高科园16号线，邻大埠东村，总投资约17.1亿元人民币，计划分四年完成。“鲁信长春花园”小区项目，该项目为“鲁信未央花园”建成后的又一大片开发项目。为目前青岛市最大开发项目. 3、还款计划公司前期项目开发日期为2004年9月-2006年3月，预计销售80%，并交付使用（共232568平方米），按照5500元/平米销售预计，公司将回收房款102330万元（含税），公司将用部分资金归还约3亿元贷款。公司中期项目开发日期为2005年3月-2006年10月，预计销售80%，并交付使用（共240064平方米），按照5500元/平米销售预计，公司将回收房款105628万元（含税），公司将用部分资金归还约3亿元贷款。 八、对贷款的调查意见（一）、项目调查公司拟开发建设的“长春花园”住宅小区项目位于颐中体育场西侧，总占地719亩, 总建筑面积665766平方米,其中,居住建筑面积605326平方米（其中住宅建筑面积575140平方米,青年公寓建筑面积30186平方米），公共建筑面积60440平方米（其中，商业建筑面积21342平方米、幼儿园面积3442平方米、学校面积22158平方米、其它公建面积13498平方米）。项目地理位置优越，地价较低（含配套费每亩61万元，目前该地段竞拍价为每亩180万元以上），用地面积719亩，既可实现规模经营，又便于形成良好的社区环境.公司拥有显著的开发业绩，丰富的开发经验和良好的信誉。销售对象面向低、中、高收入居民，价格适中，市场竞争优势明显，具有良好的销售前景。（二）风险分析该项目必须要手续齐全：自有资金投入超过项目总投资的35%,达到45%以上，且四证办齐、符合人行及总行的贷款要求后，方可发放贷款，资金到位后封闭运作，实行双帐户管理:售楼收入及按揭贷款在我行设专户存储，大额支出款项必须有客户经理、部门经理、分管行长签字方可，还款有保障。预计该公司长春花园项目收入36.62亿元，还款有保障，且该企业自身信誉良好，从申请授信额度角度出发，贷还自由，财务成本降低，还款意愿强。同时有所购土地做抵押担保，风险可控，确保有充足的资金归还我行贷款本息。（三）、综合效益分析公司去年支付给我行贷款利息近400万元，对我行贡献较大,在我行贷款12000万元已于2004年7月份全部还清,信誉度较高.长春花园项目按揭资源为36.62*70%=25.63亿元左右，公司已承诺全部在我行办理，我行每年仅按揭利息收入即可达到8000万元以上。由于该小区是目前青岛市最大规模的住宅小区,拥有100个楼座,其中:多层38栋（部分以小户型建筑为主，主要销售对象为年轻客户群）、小高层12栋（含部分多层，是小区的精华部分，设计较高档住宅，采用复式结构、大户型，满足高端消费群体的需求）、高层45栋（高层板式建筑，以中档房中户型为主，满足中端消费群体的需求。）、会所3栋、