石门商业港项目开发构想.doc

石门商业港项目开发初步构想一、项目定位1、地产定位，以服务于宝峰区居民消费需求为起点，辐射城区，以满足于10万市民的商业服务需求来确定项目的规模。业态定位为包含农副产品交易，工矿机电配件交易在内的，集购物、休闲、娱乐、餐饮及少量商品住宅于一体的商业综合体。2、形象定位，地理位置决定了项目必须作为石门之窗、石门名片来打造，建成具有文化特色、物质消费与精神消费并举的商业形态，成为石门人潮钱潮汇聚的地方。其主题是浓缩石门优秀文化，彰显政府民生关怀。项目的规划布局，建筑风格及商业运营管理模式符合可持续发展要求，在石门往后十年内处于领先地位。3、业种、业态组合定位引入主力商家，科学业态分布，合理商户组合。有效发挥农贸市场、大型综合超市、核心主力店、专卖店、品牌店聚集人气的作用，满足客户尽可能多的消费需求，促使项目的商业氛围在较短时间内成熟繁华。4、规模和经营档次定位商业体量8.6万平方米，除农贸市场保持普通百姓大众消费让行业自行提升外，其余百货、超市等按低开高走的方式运行，即以中、低档起步，逐步提升业种的经营档次，用3年的时间赶上城区成熟繁华商圈档次，最终发展成为石门县高、中、低档商品一应俱全，休闲、娱乐、餐饮汇聚于一体的商业建筑群。在经营方式上引导和鼓励商家实体店与电子商务结合起来运营。二、建筑规划设计1、项目一层平面商业街贯穿东西，将地块分割为南北两部分，项目地块中间设南北走向道路为不露天内街，东西南北街道交汇处为项目中心广场，设置项目主题景观。2、项目设地下一层，用途为停车、设备用房及部分商业用房。地面三层为裙楼式商业物业，裙楼上建6栋商品房住宅，空余部分作景观绿化建空中花园。3、项目的主要技术指标（以政府审定为准）总用地面积39155（约58.77亩），净用地面积38727（约58.09亩），总建筑面积13万。其中：商业物业86000（含15000农贸市场）。住宅物业31000（240套），地下停车场13000（300个停车泊位），地下停车场出入口在项目南北面各设一个，地面停车泊位不少于130个，项目用地容积率3.0，建筑密度61%，绿化率30%。三、业种、业态分布（一）南部分1、负一层为农副产品批零市场；2、一楼为糖、烟、酒食品批零市场和部分矿山机电配件交易；3、二楼为五金化工、家用电器、文具体育用品及矿山机电配件交易；4、三楼为餐饮、娱乐服务行业。（二）北部分 1、负一层停车场；2、一楼为百货核心主力店、专卖店、品牌店；3、二楼为大型综合超市、百货批发；4、三楼批发行：服装鞋帽、床上用品、箱包皮具、儿童用品等。四、项目开发运营1、在石门县工商部门登记注册资本不少于1000万元的独立法人公司，具体开发经营本项目；进入商业运营阶段，则另成立专门的商业运营公司开展业务。2、本项目的住宅物业全部出销售；停车泊位除部分出让；农贸市场除出让部分门面外其余自营，待市场培育成熟后，在适当的时候与政府协商移交政府指定单位接手管理；其它商业物业在商业运营的前五年，自营部分占30%-50%。五、请求政府给予本项目如下支持1、项目开发运营享受石门县招商引资优惠政策及相关的优惠政策；2、项目开发出售的物业，在营业税方面政府给予免、返50%优惠。3、项目的基础设施水、电、气的建设方面，由政府协调相关单位给予建设施工方