房地产实体经济与虚拟经济的均衡发展研究.docx

房地产实体经济与虚拟经济的均衡发展研究 房地产实体经济与虚拟经济的均衡发展研究 房地产市场的宏观调控已经历了10来年，但是效果并不能令人满意，反而房价在数轮调控中大幅度上涨，使得中央政府出台的房地产宏观调控政策成为了泡影。传统的观点将房地产的开发行为看做一种实体经济的市场活动，强调如何来规范房地产企业的经营行为，促进房地产市场的发育和完善，最终达到房价的平稳。但是在房地产经济虚拟化的背景下，这种观点无法解释房地产价格为什么会大幅度上涨和房地产宏观调控为什么会失效，从虚拟经济的视角研究房地产市场无疑为我们提供了一个全新的视角。因此研究虚拟经济对房地产市场的影响则有着重要的意义，可以促进房地产市场的实体经济和虚拟经济的均衡，从而确保房地产市场的平稳发展，对我国市场经济的发育和完善发挥着重要的作用。 一、房地产实体经济与虚拟经济的二重性 房地产不仅仅是一种实物资产，更是一种权益的组合。这也意味着它既包含了实物资产的成分，也包括了虚拟资产的因素。因此，房地产具有虚实二重性。房地产的价格上涨既有实体经济的因素，又有虚拟经济的因素，这与现代经济和房地产市场的虚实二重性密切相关。 （一）房地产的实体经济 房地产又称不动产，是指土地以及土地以上的所有自然资源以及永久性建筑。房地产作为市场经济中的一种重要商品，也是我们衣食住行不可或缺的生活必需品。这是房地产的一个基本功能。从实物资本的含义来看，房地产是一种有形的，或具有刚性的要素禀赋的资本。因此，房地产具有明显的实体经济的特征。首先房地产的本质和基本属性是实物经济的一部分，它必须经过生产 分配交换消费的完整的经济活动过程，需用工人将各种生产资料重新组合造出房子，最后将生产出的房地产产品卖给购房者，从而企业在这个经济活动过程中实现了利润和增值。即便是在房地产交易的虚拟化后，也必须以房地产的实物为前提，其交易必须建立在现实存在着的作为产权载体的房地产之上。因此，房地产的实体经济是我们经济中的基础，必须以实物的形式开发出来，我们才能进行下一步具体的经营活动。 （二）房地产的虚拟经济 广义的虚拟经济认为一切能满足人们心理需求的这种有别于使用价值的价值称之为虚拟价值。人们创造、交换这种虚拟价值的经济活动为广义虚拟经济。随着市场经济的发展，经济生产总值的不断增长，社会各界都开始追求本文由收集整理对财富的拥有。由于财富和标的的分离，加之社会多元化的心理需求，致使财富标志泛化。特别是房地产在财富标志泛化的驱动下已经成为了投资市场追求的主要标的。因此，房地产不仅是家庭的重要财富和企业资产的重要组成部分，更是投资者们喜爱的投资品和银行贷款青睐的抵押品。房地产逐渐具备了虚拟经济的特征，这必然引起房地产定价方式和价格波动方式的变化。 房地产的虚拟经济具有经济性和虚拟性两个本质。第一，房地产的虚拟经济具有经济性。房地产的虚拟经济说到底也是市场经济中的一种重要经济活动。房地产产品是房地产企业开发出来后所创造的的劳动价值，也是以后房地产进行虚拟运行的基础，因此房地产的新房售价就体现了虚拟经济的特点经济性。第二，房地产虚拟经济的交易标的物并非是实物，而是价值符号，并且交易方式和增值方式也是虚拟的。在房地产的交易对象和过程主要是针对房地产的产权，更多的是完全纯粹的资本运作，资本增值方式也不是因为交易标的物的数量增加。特别是房地产价格上涨的时候，房地产的持有者会按照最新的价格来估算自己的名义财富。在房地产面积不变的情况下，房地产所表现出来的价值会大幅度上升，这就是房地产的虚拟性所在。 二、虚拟经济对房地产实体经济的双重影响 现代经济的发展，离不开虚拟经济的支持。特别是房地产的虚实二重性，决定了房地产是联系实体经济和虚拟经济的重要纽带，以房地产价格、货币资金流和信贷资金流作为房地产与实体经济的传递指标。虚拟经济发育不足，将会制约房地产企业的发展；而虚拟经济发展过度，将会遏制房地产经济的正常发展，如图1所示。因此，发展虚拟经济对促进房地产市场和实体经济的协调互动发展，进而实现虚拟经济和实体经济二者间健康、协调发展具有重要意义，如图1所示。前国务院总理温家宝同志曾提出要处理好实体经济和虚拟经济的关系。我们需要虚拟经济的健康发展，来促进实体经济的发展。因此，虚拟经济必须与实体经济相协调，绝不能因为虚拟经济出现问题而影响实体经济的发展。 （一）适度规模的虚拟经济能促进房地产实体经济的发展 1.有利于房地产项目的开发 房地产属于资本密集型的行业，资金之于房地产项目开发而言尤同于人体之于血液一样重要。每一个房地产企业在项目开发过程中，都必须对资金进行精心和准确的安排，确保该项目有着充足的流动资金作为支持。如果一旦资金链断裂，将会意味着项目的烂尾。这对于房地产企业的发展将会是致命性的打击。房地产企业如果拥有充足的资金，将会有利于他们迅速地开发项目，实现公司的良性发展。所以房地产企业需要通过多种途径来获得项目开发的资金，而虚拟经济的发展正好为房地产企业获得资金提供了一种便捷的渠道。 2.有助于房地产企业实力的增长 虚拟经济的发展有助于房地产企业扩大自身的资本实力。从国内的房地产市场中来看，市场份额占有量名列前茅的企业都是上市公司，例如，万科地产、恒大地产、保利地产、万达地产等。房地产企业通过在内地、香港甚至是美国的上市，通过虚拟市场的股票、基金和信托等方式融资，获得大量的融资资金，使得他们的企业实力大增。反过来，他们可以股票向银行或者其他金融机构抵押或担保，进一步再次融资，使得他们拥有了充足的资金，从而他们有实力可以在全国各地购买土地进行大规模的开发，提高项目开发的效率，进一步扩大市场份额。另外，各种金融衍生产品也使得他们能够分散自己所面临的市场风险，从而提高了自身的抗风险能力。 （二）过度膨胀的房地产虚拟经济将会阻碍实体经济发展 1.容易产生房地产泡沫 虚拟经济在其自身发展过程中，表现出的相对独立性，并脱离了房地产实体经济而快速扩张，使房地产实体经济根本负荷不了虚拟经济的价值，从而引发房地产市场的泡沫效应。目前房地产的资本化定价方式并非由房地产的成本决定，而是由房地产的预期收入决定的。加之社会各界对房地产价格的未来走势一路看涨，其心理预期就会导致房地产价格的不断上涨，并且逐渐脱离房地产的成本。特别是通货膨胀的加剧，再加上宏观经济的不景气，人们将房地产看作是保值增值的理想产品，国内的各类资金也通过多种渠道投入到房地产中，必然会加快房地产泡沫的产生。正是市场经济中房地产特有的功能导致它一方面可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，促进地区经济进一步发展；另一方面它也产生了泡沫经济的风险。 2.挤占进入实体经济领域的资金 马克思指出：资本有机构成的比例、资金周转速度都会使得等量资本获得不同的利润，这就必然导致不停部门之间的竞争，即资本在不同部门间的转移。资本的逐利性导致资本往往会流向利润率高的行业。相关数据表明，我国工业的平均利润率仅在6%左右，而房地产行业的平均利润率则都在15%以上。如果考虑到房地产开发过程中的自有资金率并不高，那么房地产行业的平均利润率则远远高于15%。而这也直接导致如海尔、联想、三九胃泰、国美、雅戈尔、新希望集团等原本与房地产毫不相干的实体企业都进入到房地产市场中谋求超额利润，再加上各大富豪榜的榜单中出现了众多的地产大亨们，更加吸引着更多的实体企业进入到房地产市场。尽管房地产市场的发展能够带动建筑业、家具、电子产品等几十个行业的发展，但房子终归是房子，只是满足我们衣食住行中的居住的功能而已。特别是在房地产价格持续上涨的诱惑下，吸引大量的社会资金和资源进入，挤占其他实业的发展空间和机会，形成产业空心化。 3.增加了实体经济运行过程中的风险 正如前面所分析的，由于虚拟经济的作用，房地产价格出现泡沫，大量的资金在源源不断地流入到房地产市场加剧了房地产泡沫的增大，这反过来又诱使其他相关行业进一步进入到房地产市场中，将会导致资源严重供过于求。同时由于实体经济的成本被虚拟经济的拉动而飞涨，特别是不断上涨的房价成本将会分摊到企业的运营成本中，加剧了实体经济的运营风险。 另一方面，房地产项目的开发需要大量的资金，必须借助于金融及其衍生工具获取其他资金，通过杠杆效应以小博大，以较少的自有资本控制比原始资本高出几百倍的资金，有着明显的放大效应。而虚拟经济中的汇率、利率、股票和期货价格等等的变动都是非系统风险，并非企业自身所能完全控制。当一旦房地产市场运行不稳定，其市场风险将会扩散到其他实体经济中，加剧了经济运行中的风险。相关数据显示，金融市场中的外汇交易有90%以上与投机活动相关，这种投机活动可能会造成金融市场的一定程度的波动与动荡，虚拟经济的不稳定性必然在与实体经济的互动过程中影响实体经济，从而增加了实体经济运行中的风险。2008年美国的次贷危机所引起的金融危机，给我们敲响了警钟：资产的过度虚拟化，金融杠杆比例过高，房地产泡沫破裂的后果将会直接导致经济衰退。 三、房地产虚拟经济偏离实体经济的表现 随着全球经济虚拟化程度不断提高，虚拟经济越来越脱离实体经济而成为一个相对独立的经济活动领域，虚拟经济与实体经济非均衡发展的趋势日益增强。特别是在房地产市场快速发展过程中，大量的资金注入的到房地产市场中，其中包括银行的贷款、国际上的热钱、民间的自有资金等等，进一步加剧了房地产的实体经济和虚拟经济的不均衡。 （一）房地产价格虚拟运行 在实体经济中，房地产的定价方式应该是按照成本加成进行定价，其价格更多地是基于房地产开发中的各项成本如土地成本、建安成本，再加上合理的利润等，这样才构成了房地产的价格。房地产价格的波动也会遵循着价格围绕价值上下波动的规律，根据供求关系上下浮动。但是当房地产由实体经济向虚拟经济偏离的时候，决定房价的不再是供求关系，而是人们对未来房价的预期和经济形势的判断，这就直接促进了地产和投机性房产价格的虚拟运行，也导致了房价波动更加剧烈。2008年美国金融危机席卷全球时，也导致国内的整体经济疲软，在这一背景下，购房者对房地产价格走高的预期破灭，当时的房地产市场行情是量价齐跌。中国统计局发布的数据显示，2008年70个大中城市房屋销售价格、销售面积、销售额和土地开发面积首次同时出现下降（如图2所示）。而当我国房地产的救市政策一出，大量的资金流入到房地产市场中，加上对房地产市场预期的重新看好，房地产成交的价格和数量立马又开始快速上涨。 从基于广义虚拟经济和中国以家庭为核心的组织文化来揭示，中国家庭购房不仅仅是基于投资和居住的思考，它还受到中国家庭文化的束缚和约束，居民买房除了居住和投资功能外，还能获得更多的效用满足和心理满足。叫但是从国际上对房价的衡量，一般采用房价收入比这一指标来判断。比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间比较合理，如考虑房款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。如图3所示，我国城镇居民的房价收入比在7.04-8.53之间变动，一直维持在较高区位。中国社科院2010年和2011年连续两年发布的经济蓝皮书都表示，85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力买房。北京和上海两地2011年的房价收入比更是分别达到了15.06和12.85，说明我国居民的住房负担太重，人均收入不足以支撑起这么高的房价。 （三）房地产虚拟运行，与实体经济的关系逐渐弱化 从实体经济的角度，我们通过人口数量、家庭规模、收入水平等变量已经无法解释房地产经济周期的波动原因。根据美国学者Quigley建立的模型表明，经济的基本面对房地产价格基本走势的解释能力仅在12%-30%之间，即便是预测最准的模型错误率也高达52.73%。传统的实体经济指标已不足以解释房地产虚拟运行状态，货币政策、金融市场等许多可变因素对于房地产虚拟运行的情况影响更多。另一方面，房地产的租金可以被视为房地产价格的收益，房地产价格与租金的变动理论上应该一致，但是从我国当前房地产的市场行情来看，两者之间呈现出背离的趋势。因此，房地产虚拟运行直接导致了减弱与实体经济运行的联系。 房地产作为一种实体经济和虚拟经济的结合体，正好满足中国传统买房置地的观念和现代社会对资金保值增值的需求，其固定的实物形象加上可观的利润可以给投资者带来投资的安全感，成为投资投机的热点。这就为房地产虚拟运行提供了主观的可能性，即通过通过资本的转手流动，获取买卖的差额利润，实现利润的增加。而房地产的交易只是表现为产权的转移，脱离了实物资产的转移，但是其产权证书本身并没有价值，这其中房地产只不过作为这个交易循环交易的载体和媒介。 四、房地产实体经济和虚拟经济均衡发展的对策 从上面的分析，我们发现房地产虚拟经济的发展对实体经济有利有弊，因此不应将房地产虚拟经济视为洪水猛兽，而是应该学会如何让虚拟经济和实体经济互相促进，使二者均衡发展。 （一）完善房地产产品结构，调节供求关系 我国的购房者以中低收入者为主，但是目前以商品房为主，保障性住房偏少的产品结构导致普通居民只能争先恐后地进入到房地产市场中购买住房。这样也导致了房地产市场中大量的投资投机行为，造成了房地产市场的虚拟化和泡沫化。因此我国应该通过各种政策，如土地政策、税收政策、信贷政策等引导房地产商的企业行为，建立起多层次的住房供应体系，增加中小套型商品房供应，加大保障性住房建设力度，确保中低收入阶层能够住有所居，保证这部分主体正常的住房需求。 （二）抑制投机性需求，适当拓宽居民投资渠道 房地产市场的投资门槛低、收益高的特点使其成为了广大普通民众投资的首选。大量的民间资金被投入到房地产市场中，使得房地产市场有了源源不断的资金支持，也支撑起了高房价。因此，针对房地产市场中的投机性行为要坚决抑制。应该大幅度提高购买第二套住房的首付和贷款利率，在部分重点城市应该严格执行住房限购政策，对已有多套住房的投资者开征房地产税。 另一方面也需要对民间资金进行疏导，拓宽他们的投资渠道。国家应该大力发展新能源、新材料、节能环保等新兴产业，降低新兴产业投资门槛，吸引居民投资；通过