溧水康利置业住宅项目城市宏观.ppt

南京是一个被国际经济界人士和众多海外财团视为具有广阔开发前景的地区。,六朝古都南京是江苏省省会，位于中国沿海和长江两大经济带交汇处，紧邻上海，是长三角经济带的核心城市。 长江流域四大中心城市之一 中国东部地区重要的综合性工业基地 中国华东地区重要的交通和通讯枢纽 中国高等教育和科研四大基地之一,未来的南京将不仅仅是一个江苏省的政治与文化中心，同时将成为镇江、淮安、滁州、芜湖、马鞍山、淮南、宣城、扬州、宿迁巢湖、甚至包括合肥等城市所围、绕的一个城市经济中心，并与杭州一起定位为长三角经济圈的两个副中心的，南京城市经济圈的确定意味这南京城市地位的提升。,溧水距离南京主城约50公里，受南京一小时都市圈辐射，区位条件极为优越,溧水是百里秦淮的发源地，隶属江苏省南京市，被美誉为南京的后花园。公元591年建县，至今已有1400多年历史。 溧水总面积1067平方公里，人口约41万，下辖八个镇，一个省级开发区；县城建成面积约15.8平方公里，城市框架面积约26平方公里，城市常住人口约11万人。 溧水是南京的南大门，距南京主城约50公里，处在南京主城发展的主轴线上。南京南延东进发展战略的实施，独特的区位使溧水成为新的投资热点。溧水发展战略是充分显现在南京城市发展中的吸纳、补充、服务、集散四大功能，实施“西接、北拓、东进、南延”战略，推动溧水经济形成城市发展圈、旅游度假圈、特色产业圈三大功能圈的产业布局，成为南京新兴的制造业基地、旅游休闲度假和最佳人居环境区、都市生态特色农业区，形成南京市南部区域中心和新兴的中等规模城市。,溧水,溧水县经济逐年稳步快速发展，2009年GDP总量186.4亿元，同比增长16.8%。 与周边其它区县相比，溧水县经济总量不高，但是极具发展潜力。,目前溧水整体经济发展水平与周边区县相比，虽然仍处于相对落后地位，但溧水经济逐年稳步快速增长，发展态势良好,产业结构中，第一产业比重逐年下降，第二产业比重逐年增高，第三产业稳步健康发展，产业结构不断优化，经济发展彰显活力,产业结构中，第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实，汽车制造业、食品制造加工业发展良好，提供了大量工作机会，产业人口数量大。 第三产业所占比例不高，但处于快速发展阶段，形式主要以旅游、休闲为主，而金融保险业为代表的高端服务业较少，随着第三产业的不断增强，白领将会越来越多。 溧水与周边区县相比，第三产业所占比重仍处于较低水平，产值绝对值相对较低，经济总量落后与高淳、浦口、江宁、六合等区县。,溧水县产业结构以第二产业为主导，以旅游休闲度假业为代表的第三产业正在兴起，为产业人口和高端人口的导入奠定了基石,溧水是南京市重要的制造业基地。 工业上已形成汽车整车及零部件、食品与生物医药、轻工机械制造、新型材料等为重点的新型制造业体系。 溧水旅游资源较为丰富，旅游休闲度假业拓展了农业新功能。,溧水投资环境不断改善，吸引了汽车行业、食品行业、旅游产业的多家知名企业进驻，为实现新一轮的快速发展创造了极为有利的条件,溧水县工业上已形成汽车整车及零部件、食品与生物医药、轻工机械制造、新型材料等为重点的新型制造业体系。 溧水县第二产业的代表企业包括重庆长安 、喜之郎、旺旺、小洋人乳业、南京飞燕、中盛铁路配件 、南京联强集团、云海特种金属 。 旅游休闲度假业为溧水县重点打造的新兴产业，代表企业有太阳岛休闲俱乐部、澳洲风情园等。,溧水县固定资产投资总量逐年快速增长，其中房地产投资额虽然所占比重不高，尚处于发展初期，但发展潜力巨大,溧水固定资产投资总量稳步快速增长，但与周边区县相比仍处于中下游水平。 溧水房地产投资额所占比重低，增长缓慢，且在周边区县中处于中下游水平。 溧水县的房地产投资亟待加强。,中端人群基数较小，塔尖的高端人群和塔底的低端人群所占比重较大， 城市化进程加快，产业工人比例逐步上升。 溧水人口结构呈哑铃型。,溧水人口总数逐年增加，人口结构呈哑铃型，具有高消费能力的人群基数较大,具有购买力的人群主要集中于公务员群体（党政机关），泛公务员群体（事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗），以及当地 大型企业单位的中高层管理人员。 与一二线城市不同的是，溧水白领缺失，大量的是产业工人和普通的小私营业主，这与城市第三产业比例较低有关。 城市化进程加快，下辖乡镇人口有进城生活、工作的愿望，随着经济开发区的不断发展，会吸纳大量的城市外来产业工人。,溧水居民人均可支配收入逐年增加，溧水县历年的金融机构存款余额增幅呈下降趋势，消费能力和消费意识较强,08年之前，溧水县历年的金融机构存款余额增幅呈下降趋势，而贷款余额增幅呈上升趋势，说明溧水居民消费意识较强。,08年以来，溧水县人均可支配收入连年增加，说明溧水居民消费能力较强。,溧水是长三角重要交通节点，优越的交通条件使溧水加强了同南京市的联系，开放程度不断提高,宁杭高速：项目于2007年通车，全长37.277公里，溧水的北出口在开发区，南区口在永阳镇。 宁高高速：宁高高速公路于2000年建成通车，全长约48.6km，位于南京市域南部，北接机场高速公路，穿越溧水县（与金蛙路平交），南延至高淳双牌石。 宁杭城际：宁杭城际铁路自铁路南京南站出发，经溧水至杭州，线路走向与现有宁杭高速公路平行，全线新设上坊站、溧水站、溧阳站等8个站。2008年开始规划，预计2011年底通车，届时南京至杭州将实现1小时直达 。 机场轻轨：此项目正在规划中，规划起点为南京南站，终点与机场航站楼直接相连，可能运行的方案是从机场西侧与规划中的往溧水方向的S1线相接。,宁杭高速,宁高高速,宁杭城际,宁杭高速二期,宁高高速,宁杭城际,机场轻轨（远景规划）,溧水县永阳镇为南京规划的八个新城之一，作为溧水政治经济文化中心，在沪杭城市带上具有地区副中心功能,永阳,汤山,淳溪,禄口,桥林,板桥,龙潭,滨江,南京市五级城镇等级结构： 1、主城 2、新市区（3个）：东山、仙西和江北（浦口+大厂） 3、新城（8个）：汤山、桥林、板桥、龙潭、禄口、永阳、淳溪、滨江 4、重点城镇（13个）：栖霞、八卦洲、西善桥、汤山、汤泉、禄口、湖熟、竹镇、八百、东屏、白马、漆桥、桠溪。 5、其他为一般城镇,溧水永阳新城北部形成制造业基地，南部形成风光旅游城市，城市化进程加快，发展前景极为优越,溧水县的城市性质：南京溧水县城（永阳新城）总体规划明确永阳新城是南京市域南部新城重要的制造业基地，是以秦淮之源风光旅游为特色的新兴城市 永阳城镇发展战略：采取以强化中心城镇为主导的发展模式，即首位发展模式。突出县城地位，扩大城市规模，增强其对县域的带动辐射作用。 城镇发展轴：以宁高高速公路为县域城镇主要发展轴，加强县城同南京市的联系，加快空港经济发展。以宁高公路、常溧公路为县域发展副轴，加强县城同建制镇之间的联系，注重绿色开敞空间的构筑 “一主两翼”的制造业基地 ：引导产业向工业园区（集中区）集中，坚持以制造业发展带动城市化，集中构筑“以开发区、永阳镇为核心，以柘塘、东屏两镇工业集中区为两翼”的“一主两翼”的制造业基地。,永阳南区,宁 高 线 轴 线 工 业 带,主城,柘塘,经济技术开发区,东屏,常 溧 线 轴 线 工 业 带,宁 高 公路副轴,永阳新城规划使溧水总体呈现“南延、北拓、东扩”的发展趋势，以城南新区为代表的泛主城区域优势凸显，居住价值提升,永阳新城主要发展方向为： 南延北拓东扩，引山引水引绿。 老城区：县城的中心区，以居住和公共设施为主，积极发展第三产业，大幅度增加公共绿地，形成县城聚集度更高的商业、金融、娱乐中心。 城东新区：位于中山河以东，为综合性新 区。 城北工业园区：结合经济开发区建设工业园区及仓储区，配套设置居住用地，形成县城最主要的产业基地。 城南新区：以居住用地为主，重点建设现代化的行政中心、体育中心、文化中心、研发基地。,城北工业区：综合性社区,城南新城:行政中心、体育中心、文化中心、研发基地,城东新城：综合性社区,城中心：居住和公共设施为主,城北,城南,城南新区规划形成“两心、两轴、五组团”的空间结构，发展房地产市场的大环境业已形成，远景可期,西北组团：教育科研、居住功能为主,东北组团：居住功能为主,西南组团：旅游度假配套设施为主,中部组团：以中高档居住功能为主,东南组团：旅游度假配套设施为主,城南新区规划图,规划目标： 城南新区距溧水县城老城中心区仅1.2公里，用地范围为：东至板桥路、西至宁高路、南至无想山、北至金蛙路，用地面积为11.8平方公里。规划人口为10万人左右。,“两心”：溧水县行政文化体育中心、新庄水库绿化生态中心。 “两轴”：两轴为以新庄水库为中心，以南侧无想寺风景区和北侧新庄水库泄洪沟绿带为南北向绿轴；以金龙山郊野公园和老虎庄水库为东西向的绿轴组成“十字型”生态绿化轴线； “五组团”：五组团为西北组团教育科研、居住功能为主、东北组团居住功能为主、中部组团以中高档居住功能为主、东南组团居住功能为主、西南组团旅游度假配套设施为主。,溧水新城总体规划：中心地位突出、服务功能完善、人居环境优美、具有独特山水景观和人文特色的现代化新城区。 在总体规划布局上，形成“城临山、山绕城、山水相拥”的空间形态。建设“两心、两轴、五组团”功能结构。,无想山,辛庄水库,金蛙路,莘庄水库生态中心,行政文化体育中心,东西发展轴,南北发展轴,城南新区是溧水未来的核心区，溧水政府围绕金蛙路区域加大基础设施建设力度，使得该区域成为城南新区房地产发展的“领头羊”,本项目地处溧水县城南部金蛙路区域，仅靠规划的新城中心，项目南边正对溧水体育馆和体育公园。,本项目,文化中心,医院,体育中心,新城中心,新县中,农业局,广电局,烟草局,环保局,莘庄一号路,莘庄二号路,珍珠路,秦淮路,金蛙路,溧水城南新区部分重要设施建设情况总结： 市政先行，政务导入炒热片区，进入全面完善配套催熟区域的阶段,基础配套 先期启动,政务导入 炒热片区,国税局办公楼、戴家综合楼、建工检测中心、司法局大楼,两纵两横两改造: 秦淮路、金蛙路完成改造，韩辛璐、秦淮路南延，完成莘庄一号、二号路建设,常溧路景观工程、城北干道景观工程、十二车队周边环境整治项目，交通西路、花园东路、青年路东延、龙山路东延、珍珠南路南延以及秦淮路、金蛙路“两改造”项目等道路两侧绿化。,城区市政养护、绿化管养力度加大,县人民医院、体育中心、县农林局、广电局，烟草局、环保局,配套跟进 催熟区域,商业、办公楼 的大批建设,案例分析江宁：随着新区建设的不断推介，区域住宅市场不断成熟壮大，房地产发展格局不断升级，,起步期（1900年）,缓慢发展期（2000年）,快速发展期（01-06年）,2007年以后,城南新区,住宅板块逐渐成型,阶段特征,房地产发展,房地产价格,成熟住宅区建立,案例借鉴江宁：随着新区建设的不断推介，区域住宅市场不断成熟壮大，楼盘品质不断升级,启动期（1900年）,建设初期（2000年）,快速发展期（01-06年）,成熟发展期（2007）,阶段特征,房地产发展,房地产价格,江宁之于南京，正如城南新区之于溧水，溧水即将进入快速发展期，但受到政策大力支持，溧水的快速发展期将会发展迅猛，时间周期缩短。,从新城发展阶段下物业价值的演变规律分析，城南新城将进入商业价值回升，住宅价值快速上升的阶段,商业规模开发 住宅成片开发 工业物业成片开发 办公物业启动,物业变动特征,市政设施建设,政务区建设 大规模住宅开发,商业启动 住宅开发 生活配套建设 工业物业启动,住宅价值演变,1,2,3,4,5,发展程度,时间,启动期,建设初期,全面建设期,成熟期,商业价值演变,办公物业价值,工业物业价值演变,城南新区 目前所处阶段,江宁 目前所处阶段,随着城南新城进入全面建设期，将会有大量的以泛公务员群体为代表的高层次人口的导入,价格定位公寓价格初步定为5000元/平米，项目品质是关键,按照市场比较法测算，若本项目未来在社区内部品质及产品力上有较大提升，依照周边项目销售价格类比，未来本项目公寓销售价格初步定为5000元/平米左右，具体跟产品品质相关。,洋房初期定价6000元/平米,在未来产品组合中，以花园洋房作为辅助产品， 花园洋房溢价一般在20%左右，按照公寓5000元/平米测算，保守估价： 花园洋房销售价格为6000元/平米,案例： 2008年，金庭国际花园的公寓价格为4100-4200元/平方米，花园洋房的价格为5040元/平方米，溢价20%。,空中别墅初期定价6000元/平米,万辰广场及金东城世家营销总监邓辉认为：目前在溧水房地产市场，空中别墅的溢价在20%左右。 案例：2005年，水岸康城的公寓价格为1800元/平方米，叠加别墅的价格为3000元/平方米，溢价60%；2007年，水岸康城的公寓价格为2880元/平方米，叠加别墅的价格为4000元/平方米，溢价40%。,在未来产品组合中，以空中别墅作为辅助产品， 空中别墅溢价一般在20%左右，按照公寓5000元/平米测算，保守估价：空中别墅销售价格为6000元/平米,根据本项目及市场情况，选择“低开高走”的入市策略,低开高走： 初次开盘价格制定偏低；随着不断的 推盘，价格逐渐走高。,平开高走： 以市场平均价格入市，逐渐提高价格； 目的是降低入市风险。,高开高走： 高调入市，开盘即领跑市场,规模大、市场情况好 的项目选择此策略。,一般市场前景不明朗的 项目倾 向于此策略。,一般顶级项目 采取此类策略。,溧水是长三角重要交通节点，不断完善的交通建设，将加强溧水同南京市的联系度与知名度，开放程度不断提高,宁杭高速：项目于2007年通车，全长37.277公里，溧水的北出口在开发区，南区口在永阳镇。 宁高高速：宁高高速公路于2000年建成通车，全长约48.6km，位于南京市域南部，北接机场高速公路，穿越溧水县，南延至高淳双牌石。 宁杭城际：宁杭城际铁路自铁路南京南站出发，经溧水至杭州，线路走向与现有宁杭高速公路平行，全线新设上坊站、溧水站、溧阳站等8个站。2008年开始规划，预计2011年底通车，届时南京至杭州将实现1小时直达 。 机场轻轨：此项目正在规划中，规划起点为南京南站，终点与机场航站楼直接相连，可能运行的方案是从机场西侧与规划中的往溧水方向的S1线相接。,宁杭高速,宁高高速,宁杭高速二期,宁高高速,宁杭城际,机场轻轨（远景规划）,宁杭城际,机场轻轨,注：1、宁杭城际与机场轻轨正在规划建设当中，具体路线不确定 2、关于机场轻轨的建成时间，目前为止没有统一的说法，估计2014年左右会通到溧水。,溧水县永阳镇为南京规划的八个新城之一，作为溧水政治经济文化中心，在沪杭城市带上具有地区副中心功能，进一步提升溧水在南京的城市地位,永阳,汤山,淳溪,禄口,桥林,板桥,龙潭,滨江,南京市五级城镇等级结构： 1、主城 2、新市区（3个）：东山、仙西和江北（浦口+大厂） 3、新城（8个）：汤山、桥林、板桥、龙潭、禄口、永阳、淳溪、滨江 4、重点城镇（13个）：栖霞、八卦洲、西善桥、汤山、汤泉、禄口、湖熟、竹镇、八百、东屏、白马、漆桥、桠溪。 5、其他为一般城镇,永阳新城规划使溧水总体呈现“南延、北拓、东扩”的发展趋势，以城南新区为代表的泛主城区域优势凸显，居住价值提升,永阳新城主要发展方向为： 南延北拓东扩 老城区：县城的中心区，以居住和公共设施为主，积极发展第三产业，大幅度增加公共绿地，形成县城聚集度更高的商业、金融、娱乐中心。 城东新区：位于中山河以东，为综合性新 区。 城北工业园区：结合经济开发区建设工业园区及仓储区，配套设置居住用地，形成县城最主要的产业基地。 城南新区：以居住用地为主，重点建设现代化的行政中心、体育中心、文化中心、研发基地。,城北,城南,城北工业区：综合性社区,城南新区:行政中心、体育中心、文化中心、研发基地,城东新城：综合性社区,城中心：居住和公共设施为主,东扩,北拓,南延,城南新区规划形成“两心、两轴、五组团”的空间结构，发展房地产市场的大环境业已形成，远景可期,规划目标： 城南新区距溧水县城老城中心区仅1.2公里，用地范围为：东至板桥路、西至宁高路、南至无想山、北至金蛙路，用地面积为11.8平方公里。规划人口为10万人左右。,“两心”：溧水县行政文化体育中心、新庄水库绿化生态中心。 “两轴”：两轴为以新庄水库为中心，以南侧无想寺风景区和北侧新庄水库泄洪沟绿带为南北向绿轴；以金龙山郊野公园和老虎庄水库为东西向的绿轴组成“十字型”生态绿化轴线； “五组团”：五组团为西北组团教育科研、居住功能为主、东北组团居住功能为主、中部组团以中高档居住功能为主、东南组团居住功能为主、西南组团旅游度假配套设施为主。,溧水新城总体规划：中心地位突出、服务功能完善、人居环境优美、具有独特山水景观和人文特色的现代化新城区。 在总体规划布局上，形成“城临山、山绕城、山水相拥”的空间形态。建设“两心、两轴、五组团”功能结构。,城南新区规划图,无想山,金蛙路,莘庄水库生态中心,行政文化体育中心,生态绿化轴线,生态绿化发展轴线,西北组团： 教育科研、居住功能为主,西南组团： 旅游度假配套设施为主,莘庄水库生态中心,行政体育文化中心,中部组团： 以中高档居住功能为主,东北组团： 居住功能为主,东南组团：旅游度假配套设施为主,城南新区是溧水未来核心区，溧水围绕金蛙路区域加大基础设施及市政配套建设力度，使得该区域成为城南新区房地产发展的“领头羊”,即将完工的体育馆及体育公园，在溧水市民中，知名度和认知度极高,溧水城南新区部分重要设施建设情况总结： 市政先行，政务导入炒热片区，进入全面完善配套催熟区域的阶段,基础配套 先期启动,政务导入 炒热片区,国税局办公楼、戴家综合楼、建工检测中心、司法局大楼,两纵两横两改造: 秦淮路、金蛙路完成改造，韩辛璐、秦淮路南延，完成莘庄一号、二号路建设,常溧路景观工程、城北干道景观工程、十二车队周边环境整治项目，交通西路、花园东路、青年路东延、龙山路东延、珍珠南路南延以及秦淮路、金蛙路“两改造”项目等道路两侧绿化。,城区市政养护、绿化管养力度加大,县人民医院、体育中心、县农林局、广电局，烟草局、环保局,配套跟进 房地产开发 快速城市化