海韵假日家园项目可研报告.doc

北北海海海海韵韵假假日日家家园园 项项目目 可可行行性性研研究究报报告告 （ 商商住住楼楼 ） 北北海海龙龙安安房房地地产产开开发发有有限限公公司司 编制人： 二一年二月 摘摘 要要 本文通过对北海市中心地带一块 4701.55 平方米土地的开发经营环境和市 场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据北海新区当地的目前 市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并 结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探 讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积 22170.73 平方米，项目总投资 8103 万元。经测算项目税后利润为 6803.67 万 元，因此项目在经济上具有较强的可行性。 关键字关键字 北海市中心北海市中心 项目投资项目投资 开发经营开发经营 目 录 第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况 第二章 开发商概况 第三章 项目开发经营环境分析 一、2009 年国内经济及房地产市场回眸 二、北海市房地产市场分析 三、有利投资经济形势成因分析 第四章 项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 二、北海新区区域分析 三、项目周边主要物业分析 四、北海东区消费者调查分析 第五章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 二、项目开发经营优势点 三、项目开发经营机会点 第六章 项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位 第七章 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 二、住宅建筑设计建议 三、小区配套设施建议 四、环境艺术设计建议 第八章 项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与筹资计划 第九章 项目开发经营状况分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目经营成本估算 四、项目利润估算 五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率 第十章 项目开发经营风险分析 一、项目盈亏平衡分析 二、项目开发经营主要风险及对策分析 第十一章 结论与建议 第一章第一章 前言前言 一、报告编制目的一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环 境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、 建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据二、报告编制依据 （1） 城市规划法 （2） 中华人民共和国城市房地产管理法及广西自治区、北海市制定的 实施办法和其他有关规定。 （3） 国有土地使用权登记证 （4） 北海市城市总体规划 （2002） （5） 北海市生态建设规划 （6） 北海市国民经济和社会发展“九五”计划及 2010 年远景目标规划纲 要 （7） 北海市国民经济和社会发展第十个五年纲要 （8） 广西壮族自治区消耗量定额 （2005） （9）北海市房地产价格信息及工程造价信息 （10）项目勘察设计文件 （11） 建设用地规划许可证及北海市规划局审批的规划经济技术指标 （12） 国有土地使用权证和项目开发前期策划定位书 （13） 项目总平规划 （14） 建设工程规划许可证 （15） 建筑工程施工许可证 三、项目概况三、项目概况 北海海韵假日家园项目位于位于北海市北海大道与广东路相交的东南面， 该项目总用地面积为 4701.55 m，总建筑面积约 22170.73m。该建设项目用 地目前已经办理完成国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许 可证。该地块主要用途为商住用地，土地使用年限为 70 年，建筑规划设计为一 幢二十一层商住楼及其配套的设施，计划建设期为一年。容积率 4.0，建筑密 度 22%，绿化率 30.02%。该项目规划设计时注重现代都市人的生活理念，利用 滨海特色打造经典现代住宅理念，重视空间布局，居住环境绿化，实行智能化 物业管理，为业主提供安全舒适的居住环境，并初步确定项目主要技术指标如 下： 用地面积：4701.55M2 容积率：4 总建筑面积：22170.73m 建筑密度：22 % 绿化率：30.02% 停车位 112 本项目由北海龙安房地产开发有限公司开发.项目位于位于北海市北海大道 与广东路相交的东南面，位于北海市最为成熟集中的住宅社区。目前所在地交 通、供水、供电、通信、通气等基础设施完善，项目用地平坦，项目建成后的 交通、供水、供气、排水、供电、通信等设施均有保证。该项目设计为商住楼， 安全、舒适、环境优美，设置停车场等配套设施；综合规划设计智能居住环境 及绿化环境，住宅追踪国际居住潮流，在外观设计上，采用了具有国际先进的 人居设计理念，设计有良好的通风、通光，布局动静分区明确，功能布局合理。 建筑立面造型以体现现代风格为主，充分考虑天然采光和利用自然风，使空气 通畅，户型设计注重舒适、实用，充分体现了现代都市人的生活品位。 第二章第二章 开发商概况开发商概况 北海龙安房地产开发有限公司是一家主营房地产开发，兼营物业、酒店管 理业务的民营企业，凭着诚信经营、优质服务的经营理念和创新、敬业的企业 文化，公司麾下云集了一批高级管理、技术人才；公司管理层均为房地产业的 资深人士，拥有良好的公共关系资源和丰富的行业实践经验，资金和技术实力 雄厚；公司内部制订了规范有效的管理规章制度，从项目决策、项目规划到资 金筹措、实施运作，都具有完备的风险评估机制，从而使所开发的项目都达到 预期的目标，顾客的满意度和公司的信誉度同比提高，也使公司的经济效益稳 健增长。 一、公司基本情况 公司经北海市工商局批准于 2008 年 10 月 22 日成立，性质为有限责任公司， 法人代表为孙宏伟、孙立岩、夏晔华，注册资金人民币壹仟万元，经营范围为 房地产开发及销售、物业管理服务、酒店管理等。办公地点设在北海市贵州路 62 号桂信花园 20 号二楼。公司内部设置有办公室、财务部、工程技术部、预 算采购部、营销部等部门。现有员工 18 余人，其中有工程、经济、财务、统计、 法律等各类高、中、初级职称人员 15 人。 第三章第三章 项目开发经营环境分析项目开发经营环境分析 一、一、20092009 年四季度北海市经济状况简析年四季度北海市经济状况简析 经济运行情况经济运行情况 北海市全面贯彻落实中央和自治区应对国际金融危机的一系列宏观调控政 策措施，紧紧抓住国家促进投资、支持广西北部湾经济区开放开发的有利时机， 深入开展“项目发展年”和“服务企业年”活动，经济增速过快下滑的势头得 到抑制，全市经济运行出现了积极变化，经济出现回暖迹象。初步预计，四季 度主要经济指标完成情况为：地区生产总值 81.27 亿元，增长 18.1%，排全区 第二位；财政收入 8.26 亿元，增长 22.3%，排全区第二位；全社会固定资产投 资 56.47 亿元，增长 60.81%，排全区第三位；规模以上工业增加值 18.68 亿元， 增长 29.99%；利用外资 520 万美元，同比下降 84.02%；外贸出 7915 万美元， 增长 3.9%；社会消费品零售总额 21.69 亿元，增长 18.24%；城镇居民人均可支 配收入 4695 元，增长 7.49%；农民人均现金收入 2126 元，增长 4.91%。经济运 行的基本情况为： 1、国民经济平稳较快增长。初步核算，四季度，全市实现地区生产总值 81.27 亿元，同比增长 15.7%。其中第一、二、三产业分别完成增加值 14.30 亿 元、35.03 亿元、31.94 亿元，同比分别增长 8.4%、24.1%、9.9%。三次产业对 经济增长的贡献率分别为 8.4%、65.0%、26.7%，分别拉动经济增长 1.3 个百分 点、10.2 个百分点和 4.2 个百分点。其中规模以上工业对经济增长的贡献率为 46.0%、拉动经济增长 7.2 个百分点。 2、农林牧渔业保持较快增长。今年四季度天气较好，有利于农业生产。初 步统计，四季度农林牧渔业实现增加值 14.30 亿元，同比增长 8.4%。1、种值 业。受暖冬气候影响，农作物长势喜人。其中蔬菜播种面积约 19 万亩，增长 2.1%，产量 16.7 万吨，同比增长 9.53%；水果产量 0.42 万吨，增长 15.33%； 种植业实现增加值 1.83 亿,同比增长 11.63%。2、林业。林业生产有条不紊， 全社会采伐量较去年增长稳定，实现增加值 0.17 亿增长 11.43%。3、畜牧业。 畜牧业尤其是生猪生产受去年四季度翘尾因素影响，生猪存栏平稳增长，生猪 存栏达 71.18 万头，出栏 23.19 万头，同比增长 10.32；家禽出栏 702.38 万 只,同比增长 8.1%。畜牧业实现增加值 2.77 亿,同比增长 7.7%。4、渔业。渔业 生产增长势头明显。四季度水产品产量达到 15.98 万吨，同比增长 4.7%。渔业 实现增加值 9.21 亿,同比增长 7.72。5、农林牧渔服务业。农林牧渔服务业 实现增加值 0.31 亿,同比增长 16.61%。 3、工业生产摆脱低迷的局面，生产呈现快速增长的势头。12 月份，全市 规模以上工业完成产值 32.02 亿元，同比增长 49.83%，增幅比上月提高 33.78 个百分点；10-12 月累计完成产值 60.94 亿元，同比增长 23.03%,增幅比 7-9 月 提高 19.46 个百分点。工业总产值月增速及累计增速均排全区第一位，分别高 于全区平均水平 41.37 和 17.7 个百分点。12 月份完成增加值 10.10 亿元，同 比增长 54.49%，增幅比上月提高 30.54 个百分点；10-12 月份完成工业增加值 18.68 亿元，同比增长 29.99，增幅比 7-9 月提高 17.66 个百分点。工业运行 的基本情况为： 1、重工业对工业增长的拉动大于轻工业。10-12 月，重工业 累计完成增加值 12.15 亿元，同比增长 28.43%，增幅比 7-9 月累计提高 24.05 个百分点，对工业增长贡献率为 61.88%，拉动工业增长 18.56 个百分点。10- 12 月，轻工业累计完成增加值 6.53 亿元，同比增长 32.91%，增幅比 7-9 月提 高 10.07 个百分点，对工业增长贡献率为 38.12%，拉动工业增长 11.43 个百分 点。在 28 个工业行业大类中，增加值增速高于全市平均水平的有 8 个，分别为 饮料制造业增长 156.51%、文教体育用品制造业增长 120.57%、非金属矿采选业 增长 176.29%、化学原料及化学制品制造业增长 43.8%、非金属矿物制品业增长 82.32%、专用设备制造业增长 186.33% ，交通运输设备制造业增长 74.10%、通 信设备、计算机及其他电子设备制造业增长 81.87%。这 8 个行业对全市工业增 长的贡献率达 92.1%，拉动工业增长 27.62 个百分点。在 8 个行业中，除饮料 制造业和文教体育用品制造业属轻工业外，其余 6 个行业均为重工业。这 6 个 行业对全市工业增长的贡献率达 73.21%，拉动工业增长 21.95 个百分点。重工 业贡献率比轻工业高出 23.76 个百分点，继续保持以往领先于轻工业的态势。 2、股份制工业快速增长，其他经济类型工业增长乏力。四季度，股份制工业企 业完成增加值 12.05 亿元，同比增长 44.83%，对全市工业增长贡献率达 85.51%，拉动工业增长 25.64 个百分点；外商及港澳台商投资工业企业完成增 加值 3.40 亿元，增长 8.45%,对全市工业增长贡献率为 6.13%，只拉动工业增长 1.87 个百分点；国有工业完成增加值 1.84 亿元，同比下降 6.68%，对全市工业 增长贡献率为-3.35%，拉动工业增长 1.01 个百分点；其余的集体工业、股份合 作工业等其他经济类型工业增长乏力，增长幅度在 1 个百分点左右。3、小型企 业是推动规模以上工业增长的主要力量。一季度，小型工业企业完成增加值 11.85 亿元，同比增长 62.34%，小型工业企业生产增速高于全市平均水平 32.35 个百分点，对全市增长贡献率达 102.52%，拉动工业增长 30.74 个百分点。 全市规模工业增长仍主要依靠小型工业企业的推动。特别是长城计算机公司四 季度完成产值 6.11 亿元，同比增长 352.55%，对工业产值贡献率为 41.74%，拉 动全市工业产值增长 9.61 个百分点。此外，广西中粮生物质能源有限公司、广 西北海玉柴高级润滑油有限公司、广西粤海饲料有限公司、北海保通冷冻食品 有限公司、北海洪恩水产有限公司、北海国发海洋生物产业股份有限公司等对 工业产值的贡献率均在 5%以上。而大中型工业企业完成增加值 6.83 亿元，同 比下降 1.49%，对全市增长贡献率达-2.52%，拉动工业增长-0.76 个百分点。减 产幅度较大的大中型企业主要有：国投北部湾发电有限公司减产 72.0%，对工 业产值贡献率为-21.04%；广西合浦西场永鑫糖业有限公司减产 46.47%，对工 业产值贡献率为-11.89%；广西农垦糖业集团星星制糖有限公司减产 48.28%， 对工业产值贡献率为-4.72%。 4、固定资产投资保持高增长态势。四季度，全市全社会固定资产投资完成 56.47 亿元，同比增长 60.8%。其中城镇投资完成 54.08 亿元，同比增长 63.9%，在城镇投资中，基本建设完成投资 29.93 亿元，同比增长 80%；更新改 造完成投资 11.98 亿元，同比增长 56%；其他投资完成 3.44 亿元，同比增长 90.8%；房地产投资完成 8.73 亿元，同比增长 26.9%。投资快速增长的主要因 素是:一是新增投资项目大幅增加。四季度投资业主单位项目共 315 个（不含房 地产项目，下同） ，比上月增加 192 个，比去年同期增加 79 个。二是重大项目 强有力的支撑。四季度，投资完成 3 千万以上的项目共 39 个，比上年同期增加 12 个，共完成投资额 29.2 亿元，增长 110.1%，占全社会投资的 51.7%，其中 完成 5 千万以上的项目 19 个，比上年同期增加 6 个，共完成投资额 22.17 亿元， 增长 146.6%，占全社会投资的 39.3%，完成亿元以上的项目 6 个，比上年同期 增加 5 个，它们分别是公共码头、林浆纸一体化、炼油异地改造石油化工项目、 富丽华五星级酒店改造、北海电子产品研发生产及基础设施配套项目（一期） 、 低速汽车生产基地及相关零部件项目，共完成投资额 12.39 亿元，增长 853.1%，占全社会投资的 21.9%。三是筹建项目增加。四季度筹建项目共 21 个， 比上月增加 10 个，共完成投资 10.22 亿元，占全社会投资的 18.1%。铁山港临 海工业区建设步伐加快，筹建项目共 11 个，占总数的 55%，共完成 7.54 亿元， 占总筹建项目投资完成额的 73.8%。四是工业项目投资的拉动。一季度全社会 工业项目 119 个，比上年同期增加 8 个，共完成投资 24.02 亿元，同比增长 83.2%。投资完成额超 3 千万的工业项目有 25 个，完成投资 16.41 亿元，比上 年同期增加 13 个，增长 171.2%。五是其他投资的高速增长。四季度，其他投 资完成 3.44 亿元，同比增长 90.8%，主要是航务设施和渔船设备的购置，其中 航务管理处的航务更新购置就达 0.98 亿元。六是房地产扭转负增长局面。四季 度，全市房地产完成投资 15.73 亿元，同比增长 28.8%。 5、消费品市场增幅有所回升。在国家扩大内需、刺激消费政策的引导下， 全市消费需求稳步扩大，消费品零市场增幅有所回升。四季度累计实现社会消 费品零售总额 21.69 亿元，同比增长 18.24%，增幅比 1-2 月高 6.3 个百分点。 其中，市区实现社会消费品零售总额 13.75 亿元，同比增长 18.69%，合浦县实 现社会消费品零售总额 7.94 亿元，同比增长 17.48%。消费品市场运行特点： 1、城乡市场销售差距缩小。10-12 月，北海城市市场实现社会消费品零售总额 13.75 亿元，比上年同期增长 18.69%；农村市场实现社会消费品零售额 3.69 亿 元，增长 18.03%。城乡市场消费品零售额增幅只相差 0.66 个百分点。2、住宿 餐饮业发展快于批发零售业。10-12 月，全市住宿和餐饮业实现零售额 2.58 亿 元，比上年同期增长 24.36%，比全市社会消费品零售总额增幅高 6.12 个百分 点，比同期批发零售业零售额增幅高 5.0 个百分点。住宿餐饮业零售额占全市 消费品零售总额的 11.88%，拉动同期北海消费品零售总额增长 2.75 个百分点。 3、个体商户经营稳步发展。10-12 月份，全市个体批发零售业实现社会消费品 零售总额 14.41 亿元，同比增长 20.27%，占全市零售总额的比重为 66.42%，比 上年同期提高 1.11 个百分点，继续拉动市场平稳增长。 6、财政收支大幅增长，信贷力度明显加强。四季度，实现中央地方财政收 入 7.26 亿元，同比增长 23.1%；地方一般财政收入 3.62 亿元，同比增长 22.45%。 地方一般财政收入中，税收收入 2.68 亿元，增长 21.75%；非税收入 0.94 亿元， 同比增长 24.47%。分部门看：国税部门完成 3.2 亿元，增长 29.69%；地税部门 完成 2.65 亿元，增长 17.9%；财政部门完成 1.41 亿元，增长 19.23%。四季度， 财政一般预算支出 11.15 亿元，同比增长 86.29%。12 月末，金融机构各项存款 余额 297.42 亿元，比年初新增 27.84 亿元，为 2009 年全年新增存款的 53.45%（2008 年全年新增存款 52.09 亿元） ；金融机构各项贷款余额 150.43 亿 元，比年初新增 10.48 亿元，为 2008 年全年新增贷款的 78.56%（2008 年全年 新增贷款 13.34 亿元） 。 7、对外贸易和利用外资双双下降。四季度，全市进出口总额（外贸口径， 下同）11265 万美元，同比下降 1.38%；利用外资 420 万美元，同比下降 14.02%。 与去年同期进出口总额和利用外资分别增长 88.79%、90.1%形成较大的反差。 8、城乡居民收入稳步增长，市场物价呈上升趋势。四季度，全市城镇居民 人均可支配收入 3695 元，增长 10.53%；农民人均现金收入 2126 元，增长 6.91%。12 月份，全市居民消费价格总指数为 106.6%，上升 5.4%。10-12 月累 计为 107.1%，上升 4.9%。 二、北海市房地产市场分析二、北海市房地产市场分析 2.1 北海市社会北海市社会经济发经济发展状况展状况 北海市位于广西的最南端、北部湾东北岸，背靠大西南，面向东南亚，南 与海南岛隔海相望，西濒越南，以良好的区位优势成为中国大西南最便捷的出 海通道。北海作为我国首批十四个沿海开放城市，经过十多年的建设，已成为 一个经济活跃、环境十分优美的城市。特别是 2009 年中央批准实施广西北部湾 经济区规划战略，给北海市的社会经济发展注入了无限活力。 北海地理位置优越，资源丰富，气候宜人，环境优美，海岸线长，交通便 利，全市人口为 130 万人，市区人口为 48.5 万人，社会治安良好，教育、医疗 等公建配套及商业服务设施完善，既是投资佳地，又是旅游度假好去处，更是 一个非常适宜居家生活的城市。 2009 年全市实现生产总值 263.88 亿元，增长 16.9%，财政收入达 27.03 亿 元，增长 26.8%（同口径） ，全社会固定资产投资达 200.3 亿元，增长 48.%，三 次产业结构由 25.0：41.0：34.0 调整为 23.1：43.1：33.8。房地产业迅速升 温并持续稳定健康发展，对推动经济全面升温发挥了重要作用。 2.2 北海市房地北海市房地产发产发展状况展状况 北海市一直是全国房地产热点城市，上世纪 90 年代初的北海炒地皮泡沫破 灭轰动全国，在宏观调控后遗留了大量“烂尾楼” ，被戏称为“泡沫经济博物馆” ，北海房地产历经了十多年的沉寂，在此期间，房地产几无新房开发，房价一 直在 1000 元左右徘徊，伴随着国家对处置“烂尾楼”的政策扶持以及北部湾的 开发开放政策的实施，北海房地产自 2006 年至 2009 年期间进入了比较稳定的 正常的发展，新楼盘开发如雨后春笋般涌现，及“烂尾楼”改造均取得了显著 的成效，房屋均价稳定在 3000 元左右，同时，北海市以其区位独特、环境优美、 气候宜人也吸引了大批外地购房者纷至沓来，成为北海市住房消费者的主力军， 他们购房或为休闲度假、或为投资置业、或为养老、或为经商，使得北海市房 地产市场自 2007 年元月份起房价在半年内快速攀升，同比涨幅持续稳坐全国头 把“交椅” ；这主要是由于国家批准广西北部湾经济区规划的实施，北部湾 建设风生水起，广西与东盟国家的合作不断加强，北海的投资环境等方面与以 前相比有了明显改善，有越来越多的企业和人士到北海来设设厂、开店、工作、 休闲度假，这是增加需求推动房价上涨的主要原因。 2.3 全球金融危机下的北海市房地全球金融危机下的北海市房地产产市市场场分析分析 （一）在全球金融危机的影响下，北海市房地产市场继续保持稳步发展。 2009 年初爆发的全球金融危机，对我国的社会经济产生了深远的影响，全 国的房地产行业也都相继陷入低潮，但由于北海市独特的区位优势和良好的居 住环境，北海的房地产市场还保持着比较平稳的发展，开发质量更趋成熟，开 发楼盘的规模、品质都有很大提高，2009 年我市房地产项目平均开、竣工面积 分别为 92.74、81.32 万平方米，比去年同期项目平均开、竣工面积分别增长 38.38%、14.61%，开发项目逐步扩大。近年来，我市坚持高标准规划、高水平 设计、高质量建设的原则规范和引导房地产开发，房地产开发布局由过去的零 星分散开发向集约成片开发转变，形成了中心广场、银滩中区、北海大道、云 南路、四川路、广东路、茶亭路等集约开发板块。新建小区从规划布局到质量 和品位大幅提升，随着一批设计新颖、功能齐全、环境优美、配套完善的住宅 小区上市销售和投入使用，提高了北海房地产开发水平和宜居城市的品牌。 （二）普通商品住房和海景房成为市场销售热点。 2009 年下半年，我市普通商品住房交易 4847 套 53.72 万平方米，分别占同 期商品住房交易总套数和总面积的 79.95和 71.43。海景房也备受消费者的 青睐，这类房产价格稳步上涨，市场供求两旺。 （三）外地人购房持续增长，所占比重继续加大。 2009 年下半年，我市外地人购买新建商品住房 44.19 万平方米，同比增长 22.94%，占个人购买新建商品住房面积的 73.38%，比去年同期提高了近 15 个 百分点。外地人购买二手住房也占个人购置二手住宅总面积的 55.43%，比去年 同期提高了近 7 个百分点。外地购房者主要来自黑龙江、福建、甘肃、四川、 辽宁、北京、广东等省份和广西其他城市。从购房群体的需求情况看，东北和 西北片区用于居住养老的居多。 （四）房价稳中有升。 去年我市房地产价格的快速增长，引起了社会的广泛关注，对此，市委市 政府高度重视，采取积极有效的措施，加强对房地产市场的调控，有效地控制 了房价快速增长的势头。根据国家发改委、国家统计局发布的数据统计，我市 2009 年下半年，新建商品住房销售价格月均同比涨幅为 8.65%，比去年同期涨 幅 16.61低 4.96 个百分点，比全国 2009 年下半年新建商品住房销售价格月 均同比涨幅 4.93高 3.72%。 2.4 2009 年年 1-12 月北海市房地月北海市房地产产市市场场运行情况运行情况 一、房地产市场运行基本情况 （一）房地产开发建设情况。2009 年 1-12 月，房地产完成投资额 59.24 亿 元，同比增长 62.18%，占全市固定资产投资额的 19.59%，同比提高 1.71 个百 分点。房地产开工项目 66 个，开工面积 174.43 万平方米，同比分别下降 2.94%、 增长 39.57 %。房地产竣工项目 55 个，竣工面积 79.81 万平方米，同比分别下 降 4.06%、5.22%。 （二）商品房销售情况。2009 年 1-12 月商品房交易 8847 宗，商品房面积 106.93 万平方米（其中：增量商品房交易面积 78.41%万平方米，存量商品房交 易面积 28.52 万平方米） ，同比分别下降 16.82%、21.21%。其中，商品住宅 94.29 万平方米，同比下降 17.65%。办理商品房预售合同备案面积 81.59 万平 方米，同比下降 5.37%。 （三）商品房销售价格情况。2009 年 1-12 月，新建商品房均价为 4270.92 元/平方米，其中：商品住宅均价为 3990.92 元/平方米，商业用房均价为 6651.60 元/平方米。据国家发改委、国家统计局发布的数据统计，2009 年 1- 12 月，新建商品住房销售价格月均同比涨幅为 8.53%，比去年同期涨幅 17.59% 低 9.06 个百分点，比全国 2008 年 1-12 月新建商品住房销售价格月均同比涨幅 7.07%高 1.46 个百分点。 2.5 2009 年年 7-12 月北海市房地月北海市房地产产市市场场运行情况运行情况 一、北海房地产市场 7-12 月预售与销售情况 712 月，北海市批准商品房（包含普通住宅、别墅、商业地产、公寓等 所有的物业类型）预售面积 61.08 万平米，其中批准商品住宅（指普通住宅） 预售面积 63.78 万平米，商品住宅供应增长缓慢。 712 月，北海市商品房销售面积达 74.28 万平米，其中商品住宅销售面积 达 62.68 万平米，销售金额 223944.7 万元。 其中预售住宅面积与实际销售的住宅面积对比可知，总体而言，北海房地 产市场的供求比（0.82：1） ，呈现供求不足的状态，而且具体到每个月份，落 差较大，主要因为房地产销售时间具有一定的集中时间，而且供应和需求在短 期时间内波动也比较大。 二、北海市 7-12 月商品房销售均价分析 根据监控数据可知，2009 年 712 月份新建商品房均价为 4300 元/平方米， 其中商品住宅均价达 4250 元/平方米，北海房价经过 2008 年的快速增长阶段后， 商品房均价开始趋于稳定增长，平均每个月涨幅约为 50150 元/平方米。12 月份的商品住宅均价已经涨至 4550 元/平方米。 根据实际情况分析，目前北海市场情况来看，大部分楼盘均采取涨价的销 售方式，折扣均很小，也能反映出北海房地产价格较为稳定地增长和上升的趋 势。 三、北海市近期房地产市场主要特征分析 1、12 月份呈现往年金九银十的热销局面，北海楼市普遍呈现热潮态势， 成交量急剧增加。旅游客户看房成交较多，而且意向均较强烈。受到全国经济、 楼市、股市影响转热都影响，作为外销型城市，北海楼市的客户群体均在不同 程度上表现出明显投资买房的心理。 2、目前北海房地产市场无规律可循，有节奏可踩。 可以看到在其它城市较为通用的“金九银十”传统旺季，在北海十二月份呈现， 北海房地产市场在时间上没有规律，这即是无规律可循。同时，北海由于北部 湾经济圈的热潮，吸引了大批的购房者涌入北海进行购房，从而造成了北海房 地产市场在 2009 年 10 月12 月的热潮，由于政策的利好性促进北海房地产市 场的活跃，这是有节奏可踩。 3、北海属于外销型市场 对到场客户及认购客户进行统计，可看到，北海的房地产很大比例上是由 外地客户支撑起来，北海本地人由于历史原因大多均已解决住房问题。这个外 销型市受到四大因素的影响，其中根据影响程度从高到低如下所列： 受区域政策影响 受全国房地产走势影响 受未来中国金融环境预期影响 受北海平均房价影响 三、有利投资经济形势成因分析三、有利投资经济形势成因分析 1 1、中国东盟自由贸易区和泛北部湾经济合作的形成、中国东盟自由贸易区和泛北部湾经济合作的形成 北海以其得天独厚的地缘优势，既区别于云南省所具有的同类概念，又作 为中国西部经济区、华南经济区与现东盟北部经济区的中心地位，建立起面向 东南亚的全面发展战略，其发展潜力是惊人的。北海南宁、湛江的高速公路 已基本建成。对房地产发展的重大意义在于其未来所面对的将是一个区域性的 国际市场。将推进中国东盟自贸区建设进程而各方在经济全球化大环境下， 任何一个国家或地区想求更好快的发展，必须积极寻找并主动融合到区域合作 的大格局中去。一个友好、合作、共享共蠃的泛北部湾经济合作区域，将为有 关各方创造更广阔的经济合作驰骋空间。 2 2、西南大通道的形成、西南大通道的形成 从成都到北海的高等级公路已全线贯通，往广东的高速公路也全线贯通， 大流通、枢纽城市的格局正成雏形。北海对中国西部和南部地区的集聚和幅射 能力将会倍增，区域性的资源、资金等将会在更深层次、更大范围以北海为中 心的重组与分配. 自然，市场对房地产的需求将会增加。 3 3、国内、国内 AAAAAAAA 级旅游城市的定位成功级旅游城市的定位成功 随着北海银滩开发，定位于国内旅游城市的北海,旅游业的发展对其总体经 济的发展将起到极大的推动作用.北海对全国市场的影响能力也将得到提高。 4 4、城市化进程的顺利、城市化进程的顺利 作为沿海城市, 作为城市化程度较低的开放城市， 随着城市化进程的逐步 加快， 北海城区人口数将从目前的 50 万人，2020 年增加到 120 万人的中期规 划要求。广西的城市化程度将从目前的 20%提高到 6 年后的 50%。显然，人口增 加对房地产业则是重大利好，因为消费者对住房和商业物业的需求必将随之增 加。国内其他一些城市有着同样的历程，如成都、重庆、厦门。对比国内其他 一些城市高达 50%的外地居民购房的现象， 北海目前约 50%的比率正反映出城 市化进程对房地产发展的巨大潜力。 5 5、北海、北海 “中国最宜居城市中国最宜居城市”计划的实施成功计划的实施成功 将推动北海城市各个方面的综合发展与进步，使城市在区域经济中心的地 位得到强化，使这座城市以其特有的居住环境吸引大量的居住消费者。 小结：小结： 北海市作为中国大西南的出海大通道及中国东盟自由贸易区桥头堡的地 位，在国内、国际上的政治经济地位日益凸显，因此城市建设也相应需要提升 到一个国际化城市建设的新的高度，在全国房地产业进入局部调整期的情况下， 北海市的房地产行业连续数年保持高速健康的发展，吸引了国内外大资本的入 驻，使北海市房地产业加速了与国际市场接轨的进程。 6 6、20092009 年年 6 6 月月 1616 日北海市人民政府出台的日北海市人民政府出台的关于促进关于促进 房地产市场稳定健康发展的若干措施房地产市场稳定健康发展的若干措施通知将极大地推动北海房地通知将极大地推动北海房地 产业的发展。产业的发展。 为进一步贯彻落实科学发展观及中央关于进一步扩大内需促进经济平稳较 快增长的决策，采取非常办法、非常措施、非常力度、非常速度、非常政策， 促进我市房地产市场稳定健康发展，根据国务院办公厅关于促进房地产市场 健康发展的若干意见 （国办发2008131 号）等规定，结合我市实际，提出 如下措施： 一、鼓励住房消费 1.放宽首次购房和自住型购房的界定标准。本市居民为改善居住条件，购 买第二套普通住房的以及年满十八周岁的子女以个人名义购买一套普通住房的， 比照执行首次购买普通住房的优惠政策。凡在北海市房地产交易中心无商品住 房（含二手住房）权属登记记录、商品住房预售合同备案记录及已受理的商品 住房（含二手住房）交易申请的，视为首次购房。 2.放宽住房公积金贷款政策。住房公积金贷款最高限额由 25 万元提高到 35 万元，购买首套商品住房贷款首付比例按 20%计，最长年限延长至购房者退休 后 5 年。允许符合条件的广西区内住房公积金缴存人在我市申请住房公积金按 揭贷款购买商品住房。 3.放宽购房入户政策。凡在本市城区范围内购买 1 套价值 30 万元以上（含 30 万元）住房的，可申请办理 3 人（购房者及其直系亲属）北海市区户籍。 二、鼓励房地产开发建设 4.实施累进递增奖励。从本措施下发之日至 2009 年 12 月 31 日，通过 招拍挂方式竞得经营性土地面积在 100 亩以上（含 100 亩）的给予累进递增奖 励。100 亩以下部分奖励竞得成交土地地方纯收益（竞得成交价减土地收储成 本及相关税费后部分，下同）的 1%；100 亩以上（含 100 亩） 、200 亩以下部分 奖励竞得成交土地地方纯收益 2%；200 亩以上（含 200 亩） 、500 亩以下部分奖 励竞得成交土地地方纯收益 3%；500 亩以上（含 500 亩）部分奖励竞得成交土 地地方纯收益 5%。奖励资金在用地单位按成交确认价全额上缴财政，且获得商 品房预售许可证后一个月内兑现，分期开发的按预售许可面积占开发建设总面 积的比例兑现。 从本措施下发之日至 2009 年 12 月 31 日开工建设五星级酒店项目的， 一次性给予 500 万元的奖励。奖励资金在取得国家旅游局颁发的五星级酒店证 书后一个月内支付。 5.补贴项目配套费用。从本措施下发之日至 2009 年 12 月 31 日新开工， 且封顶时间在 2010 年 12 月 31 日之前的项目，补贴部分项目配套费用。建筑面 积 5 万平方米以上（含 5 万平方米）的项目，补贴标准为该项目所缴城市基础 设施配套费的 20%；建筑面积 10 万平方米以上（含 10 万平方米）的，补贴标 准为该项目所缴城市基础设施配套费的 30%；建筑面积 20 万平方米以上（含 20 万平方米）的，补贴标准为该项目所缴城市基础设施配套费的 50。补贴资金 待项目封顶后一个月内支付。 从本措施下发之日至 2009 年 12 月 31 日期间封顶的项目，且在该期间 完成建安投资量 2000 万元以上（含 2000 万元）的，按业主在本措施下发 之日至封顶之日期间因该投资量缴纳税收形成的地方可用财力的 10%予以奖励。 6.实行贷款贴息。从本措施下发之日至 2009 年 12 月 31 日，对开发商 在本市金融机构的新增开发贷款、且用于北海市区范围的房地产项目并完成相 应贷款额 50%以上的投资量，予以贴补贷款利息。补贴标准为：贷款余额在 3000 万元以上（含 3000 万元）的，予以贴补银行同期贷款基准利率的 30%；贷 款余额在 5000 万元以上（含 5000 万元）的，予以贴补银行同期贷款基准利率 的 50%。 7.优先安排市政配套。对用地面积在 100 亩以上（含 100 亩）或建筑面积 在 20 万平方米以上（含 20 万平方米）的项目优先根据项目进度安排市政配套。 周边市政设施配套不完善的，经市政府批准，由开发商出资建设，经建设部门 验收合格、审计部门审计确认，其投入部分由市政府按协议约定（协议必须明 确项目进度）分期偿还。 8.鼓励整合土地成片开发。允许相邻土地联合统一规划、统一开发、统一 报建。符合第 5、6、7 条规定的，按第 5、6、7 条执行。 9.加快未开发土地使用权流转。本措施下发之日前已出让的经营性土 地，至今未开发建设、用地单位无能力或无意向开发的，用地单位可选择以下 方式处理： （1）市国土资源局按该地块原规划确定的土地利用条件、座落对应的基准 地价予以补偿，该地块由市土地储备中心收储。 （2）由市国土资源局按现规划确定的土地利用条件以招拍挂方式重新公开 出让，出让所得作为出让金上缴市财政，扣除应补缴的土地性质变更、容积率 调整差价款和出让过程产生的相关费用后，剩余出让金的 60%作为土地收储成 本返还市国土资源局支付给原用地单位。 10.允许土地使用权置换。由于政府原因如征地补偿未到位等问题而造成无 法开工建设的已出让的经营性用地，用地单位提出申请，经市人民政府批准， 可置换土地。 11.适当放宽土地使用权流转条件。对以出让方式获得经营性用地土地使用 权的用地单位，经市人民政府批准，在签订限期（批准之日起 6 个月内开工建 设）开发协议后，可以以国有土地使用权与他人合作或转让。此条款执行至 2009 年 12 月 31 日。 12.适当放宽土地出让价款支付期限。自 2007 年 1 月 1 日至 2008 年 12 月 31 日期间，经招拍挂公开出让的经营性用地，受让人按成交确认书约定金 额支付 70%的价款（含定金） 、承诺在办理商品房预售许可证前缴清剩余价款、 并在 2009 年 12 月 31 日前动工建设的，由受让人向市国土资源局提出申请，在 国有土地使用权出让合同中调整剩余价款的支付时间，并由受让人承担剩 余款项银行同期贷款利息（免滞纳金） ，可以签订国有土地使用权出让合同 ， 颁发建设用地批准书复印件。开发商凭建设用地批准书复印件办理建 设工程规划许可证、建设工程施工许可证。在受让人未付清全部出让金前，有 关部门不得办理国有土地使用证和商品房预售许可证，土地使用权不得转 让。 未按成交确认书的约定支付出让金又未按本条款规定申请延期的，由 国土资源局依照成交确定书的有关约定依法处理。 三、简化行政审批 13.清理前置条件，减少前置环节。清理房地产项目审批事项的前置条件， 减少前置环节。新建住房结构比例实行项目控制，分期建设的项目，不要求每 期均符合新建住房结构比例。 14.限时办结，并联审批。对房地产项目审批环节进行全面梳理，继续压缩 审批时间和技术服务时间，实行限时办结，推行并联审批。各项行政审批时限 及流程详见北海市房地产开发项目审批服务流程示意图 四、规范税费征收标准和时点 15.规范行政事业性收费。各部门在房地产项目开发过程中收取的行政事业 性收费项目必须报市人民政府统一重新核准。在用地单位作出限期缴清的书面 承诺后，相关部门可根据实际情况同意用地单位缓缴人防费、墙改费，但必须 在办理商品房预售许可证之前缴清，且最长不能超过一年。 16.统一商品房交易税收征收标准。对开发商销售的商品房按合同成交价计 征税金，对合同成交价明显低于同类商品房价格且没有正当理由的按同类商品 房价格计征税金；对二手住房计征税金实行房地产成交价格申报制度，对申报 价格明显偏低的，由税务机关按同一地段同类商品房市场价格核定征收。商品 房交易实行先税后证。交易契税的征收时点统一确定在市房地产交易中心受理 其房屋销售合同备案登记之日，市房地产交易中心凭有关税收完税凭证发放 房屋所有权证 。 17.预征企业所得税实行按季预缴、按年汇算清缴。对房地产开发企业项目 完工前的预售收入，按国家税收政策规定预征企业所得税，实行按季预缴、按 年汇算清缴。 18.建筑行业农民工工资保障金实行最高限额模式缴纳。企业在建工程缴纳 农民工工资保障金累计达 到或超过 80 万元时，企业作出书面联保承诺后可不再缴纳。对 2 年内不拖 欠农民工工资的诚信企业，经核实批准后可减半缴纳农民工工资保障金。 五、开展宣传促销活动 19.定期开展城市推介活动。市政府定期赴外或利用各种节庆、会议开展城 市推介活动，宣传北海的宜居环境、发展优势和美好前景。鼓励和支持在国际、 国内具有影响力的会展、体育赛事和文化活动在我市举办，拉动房地产需求。 20.整合资源，整体促销。充分发挥市房地产业协会的作用，通过对北海房 地产的整体包装宣传策划，分期分批选择国内重点地区和城市进行促销宣传推 介。 21.营造良好的社会舆论氛围。充分利用各种媒体，大力宣传我市房地产发 展的状况和良好条件，着力稳定市场信心。客观、公正地报道房地产市场以及 涉房消费中的投诉类问题，对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃 查处。严厉查处房地产开发经营中的违法违规行为，整治房地产市场秩序，保 护消费者合法权益。加强对法律法规以及购房和购房投资风险意识的宣传和教 育工作，把握好舆论导向。 以上措施的出台将推动整个北海房地产业的大发展。 第四章第四章 项目周边环境和市场需求分析项目周边环境和市场需求分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标 的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，北海房地产市场， 广西地区既有的生活消费条件，北海住宅消费者等几个方面的调查，为项目的 可行性分析和研究提供充实的研讨依据。 该项目位于北海市北海大道，现在先对北海房地产市场作简要的概述。 一、投资地块的地理环境一、投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。 土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品 质等，决定了此地块大部分的市场价值，因此，我们首先从地块环境入手调查 分析。 1.1.土地性质及地理位置综述土地性质及地理位置综述 地块面积：净用地面积 4701.55 平方米，近似正方形，较平整。 该地块位于北海市北海大道，用地性质为住宅用地，整个地块较平整。 2.2.地块自然景观及环境质量地块自然景观及环境质量 2.12.1 自然环境自然环境 以下为地块四个方向的环境情况： 1.1.南向：南向：银滩旅游区。 2.2.北向：北向：大奈市场 3.3.东向：东向：汽车总站、北生药业 4.4.西向：西向：大润发 地块周边地势平坦，自然环境优美，无工业污染。绿化美化工程及市政规 划的绿地、休闲广场、公园等，整个片区的景观环境将得到进一步提升。 3 3、功能定位、功能定位 根据策划市场调研分析，项目定位为“花园里的都市生活”在人造景观与 原生态景观的相互融入、相互协调下诠释新的生活旋律、并把建筑作为景观的 一部分，与海景共同构筑城市第二景观，创造花园社区，通过完善的社区配套、 使入住者得到休闲、养生、舒适、康居、娱乐，充分体现家的温馨和柔和。 产品定位为“新空间主义度假型、实用型、舒适并重的住宅产品”“新” 体现独创的、超越的理念；“空间主义”代表着全新的居住环境， “空间的划分 不以两维平面表达，而是从立体角度重新诠释“度假型、实用型、舒适并重的 住宅产品”代表着品位、气度、舒适、悠闲、养生、并较少经济代价获得，更 加能体现出产品对人性的尊重与关爱。 4 4、北海市其他楼盘开发销售情况、北海市其他楼盘开发销售情况 1、恒昌商业广场-新新公寓 新新公寓位于北海大道与广东南路东南角，东临北海市建材市场、北海联 通公司、锦泰大厦；西面有北海市图书馆、长青公园、大润发，北面有南珠市 场，