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关于建立和完善保障性住房制度的思考学号：S10120204067 姓名：李佳佳 班级：技术经济2班摘要: 国内外经验都表明, 住房关系民生, 特别是低收入家庭住房问题不仅是经济问题, 也是社会问题和政治问题, 不能完全通过市场化来解决, 政府要承担责任。解决城市低收入家庭住房困难问题是房地产市场调控重要内容, 也是建设和谐社会的重要内容, 是深受广大老百姓拥护的惠民工程, 政府责无旁贷。本文就住房就存在的主要问题如有廉租房建设进展缓慢，效果不足；经济适用房未能真正满足城市中低收入家庭的住房需要等。提出如何加强保障性住房建设谈点浅见。 关键词：保障性住房 制度 供应量 住房困难我国保障性住房建设的现状与存在问题住房问题是关系到构建和谐社会的民生问题。因此, 通过政府的保障性住房制度推行是解决和改善城市低收入家庭住房的主渠道。近几年来, 随着城镇住房制度改革和城市低收入家庭的住房需求与供给矛盾日益凸显, 我国的住房保障制度建设在解决城市低收入家庭住房方面确实卓有成效。但是, 与其他发达国家或地区相比, 我国的住房保障体系建设起步较晚, 还存在着保障对象定位模糊、覆盖面狭窄、相关配套政策不完善、监督机制不健全等方面的问题。第一,保障性住房的覆盖面较小, 政府的投入力度不够据建设部2006年城镇廉租住房制度建设通报显示, 2006 年全国仍有22% ( 145 市) 的城市尚未建立廉租住房制度。据关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告, 保障性住房建设进度缓慢, 至2009年8 月底仅完成投资的39419 亿元, 完成率仅2316%。由于经济适用住房投资在住宅投资的比重偏低, 2002 2006 年, 经济适用住房投资连续出现低增长或负增长, 而且从1999年的1616%降至2007年416% , 导致供求严重失衡。通过财税、货币和信贷政策的有效调节, 我国保障性住房供应稳步上升, 2008 年, 全国经济适用住房新开工面积同比增长1713%。按照2003年城镇最低收入家庭廉租住房管理办法的规定, 将住房福利完全推向社会保障, 明确了政府为解决住房保障的责任主体, 并提出“城镇最低收入家庭廉租住房资金来源, 实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则”。2005年以前, 我国廉租住房建设资金来源主要是财政预算、公积金增值收益及其他三方面。2006 年开始规定, 土地出让净收益不低于5%用于廉租住房建设。2007 年的“24号文”和廉租住房保障办法将这一比例提高至10%。短期来看, 部分土地出让收益用于住房保障建设在一定程度上能缓解廉租住房建设资金的“燃眉之急”, 但毕竟不能从根本上形成稳定的资金渠道。另外, 在实际上运作中, 大多数城市还未将土地出让净收益用于廉租住房建设, 城市财政预算安排资金不足, 而且其他资金的来源渠道也不稳定, 资金问题成为了影响廉租住房建设的主要原因。第二,对保障对象的定位模糊,导致住房保障制度设计的缺陷经济适用住房是政府通过转移支付(如免缴土地出让金、限制开发成本以及价格的“砖头补贴”等)方式,解决城市中低收入家庭的商品化住房问题,而廉租住房则是指政府以租金补贴或实物配租的方式, 向符合城镇居民最低收入且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。在住房保障的制度设计上,首先是对保障对象的界定, 保障目标群体的标准设置过高或过低都会降低本来就稀缺的补贴资源的使用效率, 也违背了建设经济适用住房的目的和财政补贴的原则; 其次, 对于进城农民工和市郊被征地的农民基本被排除廉租住房的保障对象之外; 另外, 全国有人均居住建筑面积低于10平方米、既无力购买经济适用房、又不能享受廉租住房的低收入家庭(所谓的“夹心层”)近1000万户,占城镇家庭总户数的515%,这部分家庭实际上处于廉租住房和经济适用住房的保障群体对接的空档。对于处于住房供给游离状态的“夹心层”而言,政府的保障是必须的, 但如何划分保障层次和识别保障对象是解决问题的关键。第三,相关的配套政策不完善, 缺乏统一有效的管理体制对住房保障对象的识别和范围的界定是各住房保障层次实现准确对接和提高保障政策有效性的首要前提。由于我国基础数据不足、住房档案信息系统不健全以及家庭收入和个人信用制度不完善等, 使得家庭收入的核定保障准入确定的难度加大,而且对于就业、家庭收入变化时更难适时、准确的实施动态管理,从而导致保障性住房“准入”和“退出”缺乏必要的客观监管依据。完备和通畅的退出机制是保证社会福利资源有效配置的基本保证, 尤其在政府保障能力有限的情况下,退出机制的建立就更为必要。目前,我国除上海、成都等少数城市, 开始严格执行廉租住房的退出机制。由于大多数城市市场信息渠道的不畅通、家庭收入的动态审核和检测机制缺失、相应的处罚规则模糊以及执行力度不够等原因, 使得政府有限的社会福利资源配置效率大打折扣。我国在保障性住房从建设用地获取、规划、开发建设、分配以及管理等环节的实施过程中涉及到国土、规划、建设、发改委、民政等多部门之间的协调, 在紧缺资源的管理权限如此分散的情况下, 容易产生权利寻租、滋生腐败的现象。另外, 由于对住房保障属性的忽视, 近些年来过度强调住房的市场化供应和公房的“只售不租”政策, 加上对“居者有其屋”的理解偏差, 居民住房的超前消费一方面给低收入家庭增加负担, 另一方面, 也不利于住房梯度消费的形成和住房在“一级市场”和“二级市场”流动渠道的畅通。第四, 地方政府的执行力度不够, 监督机制不健全政府是保障性住房制度的执行主体, 实行住房保障、提供公共住房是政府乃至全社会义不容辞的责任和义务。然而, 尽管保障性住房制度建设纳入地方政府的目标责任制管理, 但由于保障性住房建设须有政府财政支持, 没有具体的政府绩效考核评价体系以及政策执行的激励、约束机制, 在没有明确规划指标的情况下, 部分城市对于保障性住房建设上采取消极对待, 或者作为政府短期的形象工程来执行。对经济适用住房政策执行过程中, 出现审批的把关不严、监督不力, 以至出现开着奔驰、宝马住经济适用住房小区的现象, 尽管经济适用住房管理办法( 2004) 对户型、面积标准等有严格规定, 但仍然有借经济适用住房的名义建设大户型、豪华住宅, 使得城镇中低收入家庭被挤出经济适用住房市场之外, 这显然背离了经济适用住房政策的设计初衷- 建设目的和财政支付的原则。第五, 现行住房公积金制度难以支撑住房保障工作快速发展作为政策性住房金融工具, 住房公积金制度成为我国住房保障体系的重要组成部分, 住房公积金是保障性住房建设的重要资金渠道。我国公积金制度实行“低存低贷”的利率政策, 这种模式的直接结果是: 一是由于公积金属于长期储蓄资金, 且只能专项用于购房, 相对过高的房价涨幅, 导致住房公积金的严重贬值, 而且存款越多, 利息损失越大。到2007年9月, 全国住房公积金缴纳余额为9087188亿元, 比2003 年增长138% , 但相比之下, 房价涨幅却超过2倍。二是由于住房公积金的覆盖面狭窄,至2008 年末, 我国住房公积金实际缴存职工为7745109万人, 覆盖率仅为69125% , 而困难企业职工、城市个体从业者以及农民工等广大社会弱势群体在公积金保障制度之外, 根据公积金的缴纳比例和补贴政策, 效益好、工资收入高的群体享受的补贴越高, 这样更有利于高收入者, 客观上住房补贴的分化导致了政策“劫贫济富”的负面效应。三是对住房公积金的管理和监督机制的不完善, 使得公积金的使用效率低下。我国2008年住房公积金个人贷款率仅为45155% , 大量的沉淀资金导致违规挤占、挪用等现象的发生, 严重违背了住房公积金专款专用的原则。因此针对城市保障性住房制度相对滞后，政策配套措施还不完善，保障性住房建设亟需加强的问题，现就如何加强保障性住房建设谈点浅见。一、 加强调查研究，制订适合本地的保障性住房制度 一要全面掌握城镇居民的住房现状、城镇人口的户籍情况、家庭收入情况、城镇弱势群体状况、家庭房产情况。二要采取家庭居住地与工作单位相结合、户籍管理部门与房管部门相结合、全面调查与重点调查相结合的方法做好调查工作，确保各项调查数据准确。三要根据实际调查情况，确定住房保障范围、保障对象、保障标准、保障方式、保障面积以及保障性住房房源和资金，并制定分年度实施的工作方案。 二、 多渠道筹集资金、房源，减轻地方政府财政压力 一要盘活现有房源和资金，通过房屋转换、改造，修缮部分公有住房作为保障性住房，同时将有关资金进行清理转入保障性住房资金专用账户。二要落实保障性住房资金，加大每年度财政预算投入比例；做好土地出让金净收益一定比例的划转工作；做好住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的余额划转工作，保障所需资金。三要落实建设用地，增加房源。有关部门应按保障性住房用地规划优先安排保障性住房建设用地，并采取新建、改建及鼓励社会捐赠等方式，多渠道开辟保障性住房房源。四是加强保障性住房资金管理。保障性住房资金实行专项管理、专户储存、专款专用、分帐核算，并对保障性住房资金实行定期审计制度，确保资金安全完整。五是中央财政支持力度应不断加大。六是吸引社会各方力量投入到保障性住房建设中来，有效解决资金矛盾。如根据保障性住房，具有长期稳定租金收益的特点，可以将其市场化，获得社会资金支持；也可以出台相关政策，允许社会投资建设政策性租赁房，产权归投资方，管理由政府统一规范，房租收益归投资方，政府在建设税费及资金上给予补贴、优惠，使投资人能获取长期稳定的收益。 三、 加大对“夹心层”的住房保障，即加大政策性租赁房建设 当前，住房保障的一个较大问题是如何解决“夹心层”的住房困难。即城市中既不符合条件享受廉租房待遇的，又没有能力买得起经济适用房的城市低收入家庭，在当明“关注民生、保增长”的大背景下，政府应高度重视这部分群体的住房需求。解决这部分人群居住困难最有效的办法是大力推行“政策性租赁房”。大量的建设政策性租赁房可以有效降低低收入群体的居住成本，提供过度。据悉，北京、武汉等地已进行试点，取得了非常好的效果。 四、 将城市保障性住房建设与“旧城区改造”结合起来 当前，在我国的一些城市，城中村现象非常普遍，“城中村改造难”已成为城市化发展的瓶颈。大量存在的违章建筑以及“脏乱差”现象严重影响了城市的形象与发展，并引发了一些社会治安问题。虽然各地政府一直想改造，统一规划，合理用地，减少隐患，改变市容市貌，但阻力却非常大。因此，“城中村改造”应因势利导，循序渐进，综合考虑。一方面要将拆迁补偿与村民就业、收入保障结合起来；另一方面要统一规划，将改造、安置低收入人群居住和城市化建设发展结合起来。在城中村基础上因地制宜建设保障性住房，就是一个较好的改造建设方案。一方面，可以有效解决城中村的“脏乱差”现象，改善居住环境，集约有地，合理规划布局；另一方面，由于城中村大多位于城市中心或交通较方便的区域，可以避免低收入人群的边缘化，在解决低收入群体“住”的同时，也可以降低“行”的难度，应是一种较好的住房保障形式。 五、 规范保障性住房管理，完善保障性住房工作机制 一要做好申请管理工作，同时做到申请材料齐全、真实有效。二是做好调查审核工作。既要通过有关单位组织或个人对申请家庭进行调查，又要通过查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请家庭的收入、人口和住房状况进行调查核实。三是做好公开公示工作。经审核，符合条件的家庭应在其户口所在地、居住地或工作单位将审核情况予以公示，公开接受社会和群众的监督。四是要做好保障性住房家庭收入等有关情况变化年度检查复核工作。要按照保障性住房管理的要求，建立从申报审查、住房审查、户籍审查、公开公示到实施保障等一整套规范的工作机制，使整个工作规范有序地进行。 六、 做好保障性住房档案管理 一要建好档案。对实施保障性住房制度以来形成的文件材料进行收集、整理、归档。二要建立保障性住房一户一档制度。对保障性住房户的申请、审核和年度复核等材料进行分户建档。对申请家庭名单清单（台帐）、保障性住房补贴资金发放清单（台帐）、银行对帐单、保障性住房保障家庭统计月（季）报表，实物配租家庭租金收缴情况等材料进行整理归档。要充分利用档案，为廉租住房制度的实施提供更好服务。 参考文献： 【1】唐黎标 如何健全我国社会保障性住房制度J. 中国房地信息, 2010, (04) . 【2】苏多永,张玉香 保障性住房供给不足的原因探析与政策建议J. 中国房地产金融, 2010, (03) . 【3】谷俊青 20072009年国家推出的保障性住房政策20072009年保障性住房实施效果评价及政策建议(连载三)J. 中国建设信息, 2010, (07) . 【4】何元斌 保障性住房政策的经验借鉴与我国的发展模式选择J.经济问题探索,2010, (