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芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁薃螃罿芆葿袂肁聿莅袂螁芅芁袁袃肇蕿袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂荿薂蒃螂膂蒈薂袄莈莄薁羆膁芀薀腿羃蚈薀袈艿薄蕿羁肂蒀薈肃芇莆薇螃肀节薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄肀芄莃蚄衿肇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄蚁螄莀葿蚀袆膃莅蝿羈荿芁螈肁膁薀螈螀羄蒆螇羂膀蒂螆肅肃莈螅螄芈芄螄袇肁 龙湖郦江开盘深度分析一、 项目评价1. 区位位于重庆南滨路弹子石段，具体位置如图所示：江北城CBD解放碑CBDCBD南区南滨路2. 基本技术指标分析：占地面积：185亩 容积率：3.2（洋房容积率为1）3. 规划方案评析（1） 建筑形态组合：滨江商业区江天下（精装）高town6+1电梯花园洋房板楼楼 王1#2#3#4#5#5#6#7#8#9#10#11#（2） 楼栋特征6+1电梯花园洋房：标准层2户/层，一梯两户；高town：3梯8户江天下：尚在规划中；板楼：标准层2户/层，2梯两户楼王：标准层4户/层，两梯四户注：楼王及板楼可能有部分精装修；4. 产品解析（1） 户型配比各楼层赠送面积大小？楼层户型面积区间赠送面积套数比例底town（跃层）3*2*2124.9花园面积41-60地下室98-1023615.9%133.7-139.6花园面积39-73地下室84-922310.2%140.3花园面积96-160地下室94-95146.2%4*2*3170.9花园面积173地下室13910.4%中间楼层（平层）2*2*167.9-70.731.3%2*2*280.8-86.431.3%3*2*2112.3-119.95825.7%120.7-125.35022.1%顶跃3*2*2115.210.4%122.610.4%4*2*3157.9219.3%161.6156.6%注：红色字体代表主力面积，133.7-139.6区间中有一套为花园赠送面积为143从整个供应情况来看，110-130为供应的主力，比重达47.8%；从不同楼层来看，顶跃的面积在150以上的供应占整体供应15.9%；而底跃的面积相对于顶跃来说，要小一些，主要集中在120-140，占总体供应比例为26.1%，这可能是由于底跃赠送地下室和花园的原因，造成面积比顶跃要小。（2） 各楼层的户型特征（洋房的元素运用等）底town：跃层，类别墅处理花园花园露台地下室顶层（跃层）：露台露台产品分析较浅：1、 底层采用窄面宽的方式处理，适当控制面积2、 底层花园具有前庭后院3、 大面积的开窗处理二、 首期开盘状况分析1. 开盘部分的位置及产品特征本次推出楼栋本次开盘均为6+1的电梯花园洋房，底层均采用类别墅处理，均赠送地下室和40-160不等的花园；2. 价格特征1、 总体及各楼层均价楼层折前均价（元/）折后均价（元/）折扣方式底层95599259开盘当日优惠300元/，一次性付款再优惠200元/中间楼层76667366顶层93129012总体均价86398339从不同楼层分布来看，底层的均价是最高的，是由于底层赠送地下室和花园，导致其均价较高；顶层次之，折后均价为9012元/；再次为中间楼层，折后均价仅为7366元/，由此可以，花园洋房采用类别墅处理，可以有效的提升溢价空间；2、 资源不同楼栋均价比较楼栋号折后均价（元/）资源资源评价5#9294靠近樱花大道，正看水景带9#1、2单元9045正看水景带1#8929靠近樱花大道，5层以上观江8#8351正对樱花大道，部分单位观江11#8391正对樱花大道4#7931靠近樱花大道3#7876靠近樱花大道，部分单位观江9#3、4单元7857面对加油站，靠近车库入口，但拥有江景资源10#7677面对加油站，靠近车库入口，5层以上观江以优势资源与劣势资源比较分析，两者之间的价格极差达1617元/之间，而拥有观江单位的楼栋比非观江楼栋在均价上低347元/，这可能是由于观江单位楼栋，在社区内部资源占有率比非观江楼栋要差，因此导致整体均价相比要低一些。樱花大道水景带车库入口加油站3、 总价特征第一次开盘不同楼层总价分布总价区间底town顶跃平层合计50-60)0.9%0.9%60-70)1.3%1.3%70-80)11.5%11.5%80-90)18.6%18.6%90-100)0.9%14.2%15.1%100-110)4.4%4.0%8.4%110-120)12.8%12.8%120-130)8.8%6.2%15.0%130-140)1.3%4.0%5.3%140-150)2.7%1.3%4.0%150万以上1.8%5.3%7.1%注：红色字体代表集中分布从本次开盘总价分布来看，70-100万和110-120万是相对集中的分布区域，但是不同楼层的总价分布来看，中间楼层的总价主要集中分布在80-90万，其次分别为90-100万和70-80万；而底跃和顶跃主要分布在110-120万和120-140万之间，在两者单价相差不大的情况下，由于底跃的主力面积分布在120-140和顶跃主力面积分布在150-160造成的，从性价比的角度看，由于底跃赠送地下室和花园，其性价比更高；3. 销售状况1、 开盘前积累状况（1） 开始推广时间、外卖场开放时间及地点l 开始推广时间：2008年3月l 外卖场开放时间：2008年3月l 外卖场地点：北城天街龙湖项目展示中心、扬子江假日饭店（2） 报媒推广主题l 项目面市：“把南滨还给生活”l 第一次开盘前：“龙湖洋房，首现南滨”（3） 景观示范区、样板房及销售中心开放与开盘时间的关系l 2008年4月19日景观示范区、样板房及销售中心开放l 2008年4月26日首批6+1电梯花园洋房开盘 2008年4月19日景观示范区、样板房及销售中心开放2008年4月26日首批6+1电梯花园洋房开盘客户积累情况辨别及客户甄别为开盘做准备（推出套数，价格）（4） 现场开放时间与相关活动l 2008年4月19日景观示范区、样板房及销售中心开放活动：歌舞、热气球洒花瓣，冷餐会l 2008年4月26日首批6+1电梯花园洋房开盘活动：航模飞行，冷餐会（5） 样板房特征面积户型结构户型所处楼层装修风格140跃层3*2*21层（底town）欧式120平层3*2*23层现代160跃层4*2*3顶层现代2、 开盘时间2008年4月26日，第一次开盘，共计推出226套6+1电梯花园洋房3、 销售率时间推出套数销售套数累积销售率2008年4月26日22614263%2008年4月27日5085%注：截至2008年4月27日晚，共销售192套，销售率达85%。4、 各楼栋的去化速度及原因楼栋号楼层面积（）折后均价（元/）折后总价（万元）资源套数销售率去化速度5#底164靠近樱花大道，正看水景带8100%中间楼层110-130805088-1011225%顶跃157-16110683158-178475%9#1、2单元底跃124-1709686122-159侧看水景带888%中间楼层70-125802758-1021560%顶跃115-1619860123-164540%1#底跃124-1409188114-140靠近樱花大道，5层以上观江668%中间楼层112-119789985-100911%顶跃157-16110790167-1803100%8#底跃124-1409383114-147看樱花大道，部分单位观江8100%中间楼层113-125761981-1001250%顶跃157-1618302127-1404100%11#底跃124-1409699120-147正看樱花大道875%中间楼层113-125732879-901275%顶跃157-1618629129-1564100%4#底跃124-140880399-150靠近樱花大道1275%中间楼层113-125706673-981850%顶跃157-1618444123-153633.3%3#底跃124-1409013109-145靠近樱花大道，部分单位观江875%中间楼层113-119684273-901292%顶跃157-1618329120-1594100%9#3、4单元底跃124-1408798111-129面对加油站，靠近车库入口，但拥有江景资源863%中间楼层113-123697576-861217%顶跃157-1618298129-1344100%10#底跃124-1408807109-130面对加油站，靠近车库入口，5层以上拥有江景资源850%中间楼层113-125653073-811275%顶跃157-1618396129-1374100%从整体上来看，底跃或者顶跃单位的去化是最快的，中间楼层单位的去化情况比较慢，并且底跃或者顶跃单位无论从单价上还是总价上都比中间楼层高，但是去化速度仍然较快，反映出客群对资源占有欲望强，且对价格不是很敏感从整个楼栋的去化情况来看，3#楼由于性价比较高，去化情况最理想，11#楼由于紧邻樱花大道，并且价格较为适中，去化情况也比较理想；虽然10#楼靠近车库和加油站，但是由于拥有较低的单价，因此去化情况也比较理想。拥有江景资源的顶跃或者良好社区景观的房源去化速度快，如3#、8#；并且虽然一部分观江的房源旁有一些不利因素，但是仍然没有影响到其去化速度，仍然快速去化，如，11#和9#3、4单元，说明有部分客群具有强烈的江景情结；5、 前期客户积累状况与实际销售状况分析前期客户约积累1500组，办卡客户约500组，开盘当日摇号客户426组，共成交100套，开盘当日成交142套，销售率为62%。6、 客户特征l 龙湖老业主拥有良好的龙湖生活经历，对品牌的忠诚度高，以再次改善或投资为购买目的，年龄分布在35-45岁，主要来自“三北地区”。l 龙湖新客户年龄在35-45岁，向往龙湖生活，以首改或再改为投资目的，主要来源于南岸区与渝中区。 芅蒅蚁羈膁蒅螄螁肇蒄蒃羇羃薃薆螀芁薂蚈羅膇薁袀螈膃薀薀肃聿膇蚂袆羅膆螄肂芄膅蒄袄膀膄薆肀肆芃虿袃羂芃螁蚆芁节蒁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羄芈薇羈芃芇蚀螀腿莇螂羆肅莆蒂蝿羁莅蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆肂膂莂薈袅肈莁蚀肁羄莁螃袄节蒀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆蒆蕿螃芅蒅蚁羈膁蒅螄螁肇蒄蒃羇羃薃薆螀芁薂蚈羅膇薁袀螈膃薀薀肃聿膇蚂袆羅膆螄肂芄膅蒄袄膀膄薆肀肆芃虿袃羂芃螁蚆芁节蒁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羄芈薇羈芃芇蚀螀腿莇螂羆肅莆蒂蝿羁莅蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆肂膂莂薈袅肈莁蚀肁羄莁螃袄节蒀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆蒆蕿螃芅蒅蚁羈膁蒅螄螁肇蒄蒃羇羃薃薆螀芁薂蚈羅膇薁袀螈膃薀薀肃聿膇蚂袆羅膆螄肂芄膅蒄袄膀膄薆肀肆芃虿袃羂芃螁蚆芁节蒁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羄芈薇羈芃芇蚀螀腿莇螂羆肅莆蒂蝿羁莅蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆肂膂莂薈袅肈莁蚀肁羄莁螃袄节蒀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆蒆蕿螃芅蒅蚁羈膁蒅螄螁肇蒄蒃羇羃薃薆螀芁薂蚈羅膇薁袀螈膃薀薀肃聿膇蚂袆羅膆螄肂芄膅蒄袄膀膄薆肀肆芃虿袃羂芃螁蚆芁节蒁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羄芈薇羈芃芇蚀螀腿莇螂羆肅莆蒂蝿羁莅蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆肂膂莂薈袅肈莁蚀肁羄莁螃袄节蒀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆蒆蕿螃芅蒅