关于积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见（040722）.doc

关于积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见各分行、直属分行：为更好地适应房地产市场的发展规律，满足个人按揭购房的多元化需求，提升我行个人购房贷款业务的综合竞争力，坚持市场拓展与风险管理并举，抓住机遇扩大市场份额，现提出我行下阶段积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见，请各行参照执行。一、 业务发展总体意见1、 房产定位各行开展个人二手房贷款业务，应以支持购买中、高档“住宅房”为业务发展的重点及主导方向，适当兼顾价格确切、地域适当、商业环境成熟、易于交易转让及处置的“商业用房”。上述房产应具有房屋土地管理局颁发的房屋所有权有效证件，可在房地产二级市场流通，出让人对其应具有完全处置权利。2、 客户定位我行开展个人二手房贷款业务，主要面向两大类人群：即“知识型”中青年自住购房客户与“稳健型”房产投资人士。前者事业发展潜力大，前景广阔；后者工资薪金收入丰厚稳定，以个人资产保值、增值为目的进行适度房地产投资。3、 业务受理模式从二手房交易模式上分析，总体上可分为“借助中介机构（特指房地产经纪企业，下同）交易”与“买卖双方直接交易”两大类；我行提供按揭服务时也相应配以“渠道批发”与“网点零售”两大业务模式，而前者将日益成为银行取得二手房按揭业务的主要模式。4、 制度规范个人二手房贷款业务应按照上海浦东发展银行个人住房贷款管理办法、上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范（试行），以及其他相关制度执行。考虑到二手房贷款业务具有鲜明地域性的特点，各行在经办具体业务时，应将我行现有业务规定与经办行实务操作有机结合。各行应制订出适应本区域市场特点的具体业务操作规程，报总行备案；若该规程对我行现有业务规定造成实质性突破或造成风险扩张，实施前应得到总行批准。5、 总行、分行与支行（经办行）的业务隶属关系切实推进二手房贷款业务，必须得到全行上下的理解与支持。总行层面将出台业务推进指导意见，对“总行级”业务合作伙伴、优秀员工进行奖励；分行层面应制订区域性业务操作规程，将总行政策本地化，指导本区域内支行的具体业务拓展；支行（经办行）则应强调执行，并做好信息反馈。二、 业务推进具体指导意见1、 中介机构、评估机构的选择各行应根据当地情况，及时建立起合理、严格、规范的“房地产中介/评估机构准入-退出”机制。其中：（1） 房地产中介机构应具有相应行业资质。分行应优先选择全国性的、连锁经营的中介机构；地方性中介机构，应具有一定知名度、资质和信誉良好、具有一定规模、资金实力及市场占有率。中介机构的市场定位应与我行二手房贷款业务的目标市场相吻合。（2） 房地产评估机构应具有国家二级以上资质（含二级），并应符合以下规定：（A） 注册资本万元以上；（B） 有五名以上取得房地产估价师执业资格证书并登记注册的专职房地产估价师；（C） 专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员）占职工总数的百分之七十以上；（D） 从事房地产价格评估业务连续三年以上；（E） 每年独立承担估价标的物建筑面积万平方米以上或土地面积万平方米以上的评估项目宗以上；（F） 以房地产价格评估为主营业务。另外，只有一级房地产评估机构方可以跨省、自治区、直辖市从事评估业务。上述规定参见“建设部关于印发房地产价格评估机资格等级管理的若干规定的通知（1997年1月9日 建房（1997）12号发布）”。对于中介机构“抛高”房价、假按揭、提供虚假证明、套用银行贷款资金，或评估机构违背职业道德出据明显偏离抵押物内在价值等不良行为，一经发现，应立即终止合作，实施保全措施，并将其列入“黑名单”及时上报总行。总行通告全行后，将适时汇总上述信息报送有关监管、征信机构，对其实施全面“封杀”。业务经办行在与房产交易中介机构合作前，应将合作协议等相关资料报分行核准；“总行级”二手房中介机构的审批权在个人银行总部。2、 抵押物价值的认定在认定房产交易价格的合理性以确定适当的贷款额度时，应遵循以下原则：（1） 对抵押物价值的认定原则上取该房产的评估价、交易价、市场价中的孰低者作为测算按揭贷款成数的基数。其中，“评估价”是指以具有国家二级以上资质的房地产专业评估机构出具的评估报告所认定的物业价值；（2） 根据我行工作人员职业判断，房产交易价格基本符合市场公平价格或系二年内新购的普通商品住宅，可免于评估机构评估，以购房合同价格作为确定贷款额度的依据，但此时贷款成数不应超过合同价的60%；（3） 房屋装修价值不应计入房产价值。房屋装修价值计入房产交易价格的，在确定贷款额度时应将房屋装修价值剔除；（4） 商业用房、别墅或高档住房按揭业务，应由国家二级以上资质的房地产专业评估机构进行评估。3、 抵押登记的真实性分行应高度关注并切实防止伪造抵押登记手续欺诈贷款的情况。二手房的抵押登记手续，原则上不得放由客户或中介公司自行办理。各行应设专人（我行正式员工）亲自办理，该员工不应是信贷员或贷款审查人员，并与此笔贷款的“审批通过与否”不存在利害关系。对于业务经办行拟委托房产中介机构、律师事务所等第三方办理抵押登记相关手续的，应通过分行贷款审核委员会综合评审，并将相关意见报总行备案。4、 贷款资金的划付二手房贷款原则上应于办妥抵押登记手续、取得他项权利证明后方可发放。发放的贷款资金应以转账方式直接划入合同约定（借款人授权指定）的房产出让人个人账户；尽量避免划入中介机构账户，以防范中介机构挪用资金风险。二手房交易双方直接进行房产买卖交易，并要求银行代为行使中介职能的，在买卖双方签署合法、有效的买卖合同后，经办行应要求借款人（买入方）在将首期款交存银行保证金账户后，办理个人购房贷款的有关手续；经审批同意发放贷款的，可以向房产出让人出具同意贷款承诺书， 并代为办理产权转移及抵押登记手续，待抵押登记办妥，将发放的贷款资金以及借款人的首期款一并划入房产出让人个人账户。三、 业务发展营销指导意见1、 挖掘现有客户借助系统对现有我行现有客户（主要是一手房按揭客户）进行筛选，挖掘优质的潜在二手房按揭目标客户；借助对账单、还款通知书、网银、电话银行、ATM终端等渠道实施产品宣传。建议各行将以下客户群体列为重点营销对象：（1） 专业人士（律师、会计师、医生、建筑师等）；（2） 公务员（各级政府部门的中高层工作人员、教师等）；（3） 垄断/高薪行业员工（电信、移动、联通、汽车、医药等）；（4） 上市公司、外资企业的中高层管理人员；2、 业务激励机制（方案待定）各行应建立积极的业务激励机制与绩效考核机制，加大业务拓展力度。由分行推荐、总行汇总评选出5-10家全国连锁的二手房中介机构，将成为“总行级”战略合作伙伴，与之建立全国性、全面的银企合作协议，并根据协议方式对外公示双方战略合作整体形象。（1） 咨询费由与我行签约合作的房地产中介机构将定期为我行提供房地产市场分析报告，并为我行员工提供行业政策法规、专业知识培训等业务咨询服务。涉及咨询费用应根据当年业务合作情况，双方按年结算。对于“总行级”二手房中介机构，总行将拨出专项资金支付相关费用。（2） 保险手续费分享由中介机构推荐、经由我行认可的全国性保险公司为我行二手房贷款提供保险服务。涉及保险手续费可与中介协商比例分享。（3） POS收单手续费减免各行应尝试为房产中介机构配置POS设备用于全部或部分房款的收款工作。即为购房者规避了因携带大量现金带来的风险，又方便了中介机构销售、财务人员的售楼款的清点与及时回笼，提高了交易办理的效率；配以“及时语”功能，可在相当程度上拉动我行存款（包括对私、对公）业务。此项服务涉及的手续费可与中介机构协议商定；出于综合收益考虑，建议各行对该费用进行适当减免。（4） 员工奖励由我行员工推荐并最终与我行合作的二手房中介机构，经一定时间、一定业务量的检验，合作情况良好的，将给予该员工一次性物质奖励。总行将下达“二手房贷款专项指标”，业务统计时予以单列；同时设立“二手房专项营销资金”用于奖励完成指标（综合“增量绝对指标”与“指标完成率相对指标”）的前三位优秀分行。要求分行细化出台相应绩效考核机制，短期内打开局面，确保指标完成。需要强调，与二手房中介机构的合作过程中涉及的费用支付，应严格执行国家财务会计有关规定，并不得与贷款金额挂钩。（5） 充当房产直接交易的信用中介对于房产买卖双方不通过中介机构直接达成的二手房交易，我行同样可提供安全、经济、便捷的金融服务。在借款人（买入方）在将“购房首付款”交存我行保证金账户、提出按揭贷款申请后，进入我行正常审贷程序；经审批同意发放贷款的，向房产出让人（买出方）出具同意贷款承诺书，我行将随即根据协议受托办理产权转移及抵押登记手续；待抵押登记办妥，将发放的贷款资金以及借款人的首期款一并划入房产出让人（买出方）在我行开立的账户。3、 我行现有个人贷款产品功能的配套宣传各行应向借款人与业务合作方积极宣传、推荐我行相关个金产品，突出我行系统升级后产品的优化功能。建议宣传重点放在“更多人性化，助您早日实现财务自由”方面：（1） 理财房贷的应用客户在获得我行个人购房贷款（包括二手房贷款）同时，以同一套房产做抵押，可另外获得一定授信额度，供其在购房贷款期限内循环使用。该产品兼顾了客户对“固定资产持有”与“流动资金周转”的需求，让客户的不动产变“不冻产”。（2） “及时语”功能使客户随时掌握资金到帐情况，并在每期约定还款日前得到银行短信形式的善意提醒。（3） 个贷期限自由变更若客户正常还款，可变更贷款期限，期限既可延长也可缩短，实现还款压力“因时而异”。（4） 个贷还款方式自由变化若客户正常还款，