海南烂尾楼的成因和解决对策.doc

海南烂尾楼的成因和解决对策 “烂尾楼”是指已经开工建筑的楼盘由于某种原因中途停止施工。未完成的建筑或是刚打基础，或是仅完成上部框架结构。岁月和风雨侵蚀之下，杂草丛生，锈迹斑斑，黑莠黯淡，蛇鼠横行。“烂尾”是一种形象比喻。就整个工程的生命周期来说，开工时鼓乐喧天，彩旗招展，不料后来却变成虎头蛇尾的建筑垃圾，并且尾巴上生脓害疮，“遗臭”数年甚至数十年，路人避之不及。海南烂尾楼是我们国家经济快速发展中出现弊端的一个典型代表。烂尾楼产生的直接原因是海南房地产热带来的炒作风潮，深层次原因则是我国市场经济体制不成熟和干部监管体制的缺陷。一、炒房风潮海南的烂尾楼始于1988年。1988年，海南从广东省的一个地级行政区摇身一变成为中国的第31个省级行政区，也从一个“海外孤岛”一跃成为中国最大的经济特区。双重利好下，民间涌现出一股海南“淘金热”，主要是炒作房地产。海南省一夜之间冒出两万多家房地产公司，平均每80个人就拥有一家房地产公司。当然，他们主要目的不是建房子，而是炒地皮。据中国房地产市场年鉴(1996)统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年增长超4倍。当时的企业家潘石屹发现，当时海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，当时北京的人均面积才不过7平方米。1993年下半年，中央实行宏观调控，银根收紧，冻结了大笔资金，大部分工程未能建成，大量开发商倒闭。宏观调控的结果是房价直线下跌，到1997年，海南同样的房子已经跌到了1000元以下，泡沫由此破灭。据统计，上世纪90年代初，海南房地产泡沫导致产生总面积达1631万平方米的烂尾楼，其中烂尾楼工程的两个重灾区海口和三亚，分别有179宗和120宗。海口市烂尾楼的总建筑面积达1200多万平方米，沉淀资金149亿元。当时海南不过六七百万人口，烂尾楼却占到全国的十分之一。从1999年一直延续到2007年，海南花了整整8年时间，“八年抗战”才把“天涯，海角，烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”消化掉。二、“权力经济”、官员腐败是主要原因绝大部分房地产公司在海南投资的目的，并不是为了服务城市建设开发房地产，而是为了“炒地皮”，迅速获取短期暴利。商品房建筑周期往往是一年左右，而炒作土地转手交易则时间可以很短，就像炒股票一样，只不过这时的炒作对象是土地（使用权）。在宏观经济形势没有紧缩，银根比较松的情况下，炒作土地的风险很小。起码在理论上，只要有一个获得建委批准的项目书和使用土地的文件，就可以到银行获得大量贷款，用别人的钱建房，卖房后就可以还贷获利。如果你不想真正建楼卖房，那么就可以把这份项目批准文件转让给别人，获得高额利润。因此，能否获得政府的土地批文，就成为当时房地产炒作的关键。由于当时海南所进行的市场经济改革严重缺乏健全体制，这为“权力的市场化”提供了比一般地区更好的机会，因而“权力经济”在这里比在内地更肆无忌惮。 炒地炒得白热化时，在土地供给的一级市场上，权钱交易几乎是公开的。不少手握实权的政府官员和房地产公司串通一气，以极其低廉的象征性价格大批圈占土地，然后转手获取暴利。一张批准土地使用权的“红线图”（在大比例尺地形图上用红笔标明批准使用地块的界限）往往就能卖出几千万的高价。相比之下，贿赂政府官员的一百万投资就是“毛毛雨”了。结果必然是，政府规划、调控能力薄弱，对市场的管理措施不到位，最后形成了巨大的海南“地产泡沫”。三、金融监管缺位房地产炒作，资金是基本动力，而炒房的资金绝大部分来自银行体系。海南炒房热期间，我国金融体制正处于计划经济向市场经济体制转变的开端，市场经济到底如何搞？没有现成道路可以照搬。在“胆子再大一点，步子再快一点”的推动下，许多人就千方百计套用银行资金炒房，一些金融系统的官员也趁机兴风作浪，和政府官员一样捞取好处。不仅沿海的资金大量流入海南，而且内地的资金也“一江春水向东流，流到海南不回头”。除了前期部分银行资金得意获利外，中后期进入海南的银行资金大部分被套住。土地炒作导致金融泡沫已经严重危及整个国家的金融安全了（当然不光是海南一地的问题）。据统计，截至1998年底，工、农、中、建四家国有商业银行积压在海南的空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元(加上社会资金积压总量达800多亿元)，房地产信贷不良率高达80%以上。这些资金相当于现在的2000亿甚至更多，可见危害有多大。题外话，朱镕基临危受命担任总理后，第一个重要举措就是限期各地银行收回资金。到期不能收回的，行长就地免职。但这可是“断人财路”的勾当，得罪的人可是海了去了。正是在这种情况下，1998年春天新任总理朱镕基才在就职仪式后的记者招待会上发誓：“不管前边是万丈深渊还是地雷阵，我将义无反顾，勇往直前”。这可绝不是虚张声势的。难道去海南投资的没有一个是真心想发展房地产的吗？当然有，还不止一个。问题是当宏观经济调控，紧缩银根之后，不仅正在建设的工程再想从银行获得新的资金几乎不可能，而且银行还要催讨已经放出的贷款。没有银行的贷款房地产是无法维持的。在这场“击鼓传花”游戏中当鼓声停止时，这朵“花”停在谁的手里，谁就必然成为“烂尾楼”的“楼主”了。迫不得已，一些“楼主”只好溜之大吉，逃之夭夭。这反过来又加深了“烂尾楼”治理的难度和欠薪农民工的苦难程度。顺带说一下，有的人把海南烂尾楼产生的主要原因说成是“商人的贪婪性”，或是“产业发展定位不准”，这是完全荒谬的。商人逐利是千古法则。问题不在于投资者是否贪婪，是否以房地产暴利为目标，而在于现有的制度能否在将芸芸众生的逐利动机转变为经济发展动力，同时又能有效限制（而不可能消灭）商人逐利行为带来的负面影响。市场经济条件下，即使是产业发展定位不准，也不会带来海南烂尾楼这样严重的后果。海南真的是在发展房地产业吗？今天万科、碧桂园等一些房地产企业，动辄投资几亿、几十亿，形成“一个企业造一座城”的现象。许多二三线城市的房地产投资额，都已经远远超过当年海南炒房热时的投资总额，但是为什么并没有重蹈“海南烂尾楼”的覆辙？讨论海南烂尾楼的成因，不仅因为海南烂尾楼有很强的代表性，而且对于今天有的放矢的解决房价过高的问题有一定参考意义。对一种经济现象见仁见智十分正常，但是如果不能正确分析其形成原因，从体制上根本解决问题，“海南烂尾楼”现象必定会卷土重来，还会让我们一再重复同样的错误。分析海南烂尾楼的成因可以发现，体制问题是根本，监管乏力是关键。尤其是在体制问题一下子没有办法解决的情况下，如何有效监管就成为决定性环节。能否确立监察部门的权威，能否维持监察部门自身的廉洁，往往成为监察部门效率的命门。汶川地震发生后，社会踊跃捐助救援，国家也投入大量资金帮助恢复重建。尽管中央也要求监察部门全程介入，可是现在仍然发现了一些违法违纪现象。这并不是说监察无用，没有监察可能会更糟糕。实事求是地说，和思想教育、体制设计等途径一样，监察也并非万能的，但是监察部门“打