江苏省房地产估价师选修课考试时间2015-2-12考试得分75考试结果及格.doc

考试时间:2015-2-12 18:51:43考试得分:75考试结果:及格1、下列建设用地中最高出让年限为40年的是（ ）。1 综合用地2 工业用地3 商业用地4 居住用地正确答案:3考生答案:32、房地产交易行为从法律上讲属于哪种行为类型（ ）。1 行政行为2 刑事行为3 经济行为4 民事行为正确答案:4考生答案:43、预购商品房抵押应当是（ ）。1 违法的2 合法的3 不明确的4 具体情况具体分析正确答案:2考生答案:24、不动产登记费按（ ）收取。1 件2 面积3 体积4 价款的比例正确答案:1考生答案:15、房地产估价师延续注册的，注册有效期为（ ）年。1 22 33 54 6正确答案:2考生答案:26、（ ）是税收的关键特征。1 强制性2 固定性3 无偿性4 有偿性正确答案:3考生答案:37、（ ）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。1 市、县级人民政府2 房屋征收部门3 房屋征收实施单位4 房屋征收的监督和指导部门正确答案:2考生答案:28、城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制（ ）。1 镇的控制性详细规划2 重要地块的修建性详细规划3 城乡的修建性详细规划4 城乡的控制性详细规划正确答案:2考生答案:29、下列情形不作为共有建筑面积，不用参与分摊所在幢内相关的共有建筑面积有 （ ）。1 共有电梯间2 作为人防工程的地下室3 门斗4 为多幢服务的管理用房正确答案:2考生答案:210、资质许可机关利用职务上的便利，收受他人财物或者其他利益的，由（ ）责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。1 国务院建设行政主管部门2 只有其上级行政主管部门3 只有监察机关4 其上级行政主管部门或者监察机关正确答案:4考生答案:411、建立征收土地档案的基本要求中不包括（ ）。1 收集征收土地过程中形成的各种文件2 整理征收土地过程中形成的各种文件3 收集存档的文件一律是复印件4 市、县范围内的土地档案应统一格式正确答案:3考生答案:312、因旧城区改建需要征收房屋的，如果多数（ ）认为征收补偿方案不符合房屋征收条例规定，市、县级人民政府应当组织听证会。1 征收人2 被征收人3 社会各界公众4 房屋征收的监督和指导部门正确答案:2考生答案:213、实施建设监理是有条件的。其必要条件是须有建设工程，有人委托；充分条件是具有（ ）。1 监理组织机构2 监理人才3 监理法规4 监理依据和和明确的责、权、利保障正确答案:1,2,3,4考生答案:1,2,3,414、城市房地产抵押管理办法规定不得设定抵押权的房地产包括（ ）。1 权属有争议的房地产2 用于生产、经营的房地产3 已依法公告列入拆迁范围的房地产4 列入文物保护的建筑物和有重要意义的其他建筑物正确答案:1,3,4考生答案:1,3,415、在建工程抵押权登记包括（ ）。1 设立登记2 变更登记3 转移登记4 注销登记正确答案:1,2,3,4考生答案:1,2,3,416、注册房地产估价师应尽的义务包括（ ）。1 遵守法律、法规、行业管理规定和执业道德规范2 执行房地产估价技术规范和标准3 保证估价结果的客观公正，但是不承担相应责任4 保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密正确答案:1,3,4考生答案:1,2,417、房屋权属登记机关有权注销房屋权属证书的情形有( )。1 申报不实的2 涂改他项权利证书的3 抵押期限已到，而抵押当事人未办理他项权利注销登记的4 房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的正确答案:1,2,4考生答案:1,2,418、房地产中介服务业可分为（ ）。1 房地产咨询业2 房地产估价业3 房地产经纪业4 物业服务业正确答案:1,2,3考生答案:1,2,319、土地利用年度计划不包括：（ ）。1 商业用地转用计划指标2 住宅用地转用计划指标3 土地计划指标4 农用地转用计划指标正确答案:1,2,3考生答案:1,2,3,420、下列行为中，应当缴纳契税的有（ ）。1 房屋赠与2 房屋买卖3 房地产抵押4 以土地、房屋权属抵债正确答案:1,2,4考生答案:1,2,421、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立合同。1 102 153 204 30正确答案:4考生答案:422、消费需求受多方面因素影响，在购买选择上表现出较大的需求弹性，体现消费者市场的（ ）。1 情感性2 伸缩性3 广泛性4 分散性正确答案:2考生答案:223、我国对外筹资成本即是在（ ）的基础上加一定百分点。1 SIBOR2 NIBOR3 LIBOR4 HIBOR正确答案:3考生答案:324、一般来讲，对于开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（ ）。1 20%30%2 30%35%3 35%45%4 45%55%正确答案:3考生答案:325、有关统计分析表明，在城市郊区，土地费用也占到了总开发成本的（）左右。1 25%2 30%3 35%4 40%正确答案:2考生答案:226、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为（ ）年。1 2-32 3-53 5-84 8-10正确答案:2考生答案:227、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托（ ）。1 联合代理2 独家代理3 首席代理4 分代理正确答案:1考生答案:128、在商用房地产金融与投资中，当计算其偿债备付率时，通常简化为（ ）。1 净经营收入/当期应付利息费用2 净经营收入/还本付息金额3 净经营收入/（还本付息金额+所得税预提）4 净经营收入/可用于还本付息的资金额正确答案:2考生答案:229、某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本2700万元，成本与产量呈线性关系,则单位产品变动成本为（ ）元/件。1 30002 26003 20004 1700正确答案:4考生答案:330、配股具有（ ）等优点。1 有利于改善资本结构2 股本加大使得业绩指标被稀释3 有效解决控制权4 解决业绩被稀释的问题正确答案:1考生答案:131、小孙拟购买一套面积为100m2的住宅，单价为9000元/m2,首付款为房价的30%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，限期均为15年，公积金贷款的最高贷款限额为30万元，则小孙申请组合抵押贷款后的最低月还款额为（ ）元。1 5142.092 5242.093 5342.094 5442.09正确答案:1考生答案:232、相对于房地产置业投资，清偿能力指标中属于房地产开发投资项目经济评价指标特有的指标是（ ）。1 借款偿还期2 利息备付率3 资产负债率4 流动比率正确答案:1考生答案:333、房地产市场的运行环境中社会环境的主要影响因素有（ ）。1 人口数量和结构2 家庭结构及其变化3 传统观念及消费心理4 家庭生命周期正确答案:1,2,3,4考生答案:1,2,3,434、根据所有权的结构，房地产企业可以分为（ ）等类型。1 独资企业2 一般合伙企业和有限责任合伙企业3 有限责任公司和股份有限公司4 房地产投资信托基金正确答案:1,2,3,4考生答案:1,2,3,435、抵押贷款业务中包含着（ ）等职能。1 抵押贷款产品的设计2 贷款的销售或营销3 贷款的管理或者运作4 贷款融资正确答案:1,2,3,4考生答案:1,2,336、零售商业物业通常有（ ）等类型。1 市级购物中心2 地区购物中心3 居住区商场4 邻里服务性商店正确答案:1,2,3,4考生答案:1,2,3,437、属于特殊物业的是（ )。1 休闲度假中心2 汽车加油站3 飞机场4 高尔夫球场正确答案:2,3,4考生答案:2,3,438、相对于房地产开发投资项目，盈利能力指标中属于房地产置业投资项目经济评价指标特有的静态指标是（ ）。1 资本金利润率2 资本金净利润率3 现金回报率4 投资回报率正确答案:1,2,3,4考生答案:1,239、有关大修基金表述正确的有（ ）。1 常用于支付物业经营过程中的资本性支出2 用于物业更新改造的准备金，可以取有效毛租金收入或年净经营收入的一个百分比3 常需要专门的报告和分类账目4 准备金账目下的费用支出，一般用支票支付正确答案:1,2,3,4考生答案:2,340、房地产投资信托基金（REITs）的功能有（ ）。1 提供了收益较高的投资工具2 提高了房地产投资的流动性3 为投资者有效规避风险4 给房地产企业提供了直接融资渠道正确答案:1,2,3,4考生答案:1,2,341、在评估市场价值时，应遵循（ ）的估价原则。1 合情、合法原则2 独立、客观、公正3 合理替代原则4 谦虚谨慎原则正确答案:2考生答案:242、在房地产进行评估时，是对该房地产的（ ）进行评估。1 市场价值2 评估价值3 使用价值4 交换价值正确答案:4考生答案:143、比较法常用于房地产评估之中，其适用对象为：住宅，写字楼，商铺，标准厂房和（ ）。1 房地产开发用地2 古建筑3 医院4 在建工程正确答案:1考生答案:144、办公楼没有安装宽带，用成本法评估时应考虑扣除建筑物的（ ）折旧。1 物质2 功能缺乏3 功能落后4 外部正确答案:2考生答案:245、某建筑物门窗的破损修复成本为5万元；实施设备及装饰装修的重置价格分别为60万元和50万元，有效年龄均为5年，经济寿命分别为15年和8年。则该建筑物的短寿命项目的物质折旧额为（ ）万元。1 51.752 56.253 59.454 62.15正确答案:2考生答案:246、某商业楼占用地块出让年限为40年，出让合同约定土地使用权期满地上建筑物无偿收回。该商业楼建设期2年，经济寿命60年。其在此情况下，该商业楼应按（ ）年计算物质折旧。1 382 403 604 62正确答案:1考生答案:247、用地红线内的配套设施属于（ ）。1 房地产的区位因素2 房地产的实物因素3 房地产的权益因素4 房地产的市场因素正确答案:2考生答案:148、某可比实例于2013年11月20日的成交价格为8500元/平方米，该类房地产2013年11月20日至2014年1月20日的市场价格环比指数（均以上月同期为100）分别为101.3、99.6和98.5。则该可比实例调整到2014年1月20日的市场价格为( )元/平方米。1 83392 84813 85764 8664正确答案:1考生答案:149、某宗房地产的年净收益为5万元，购买者的抵押贷款为30万元，抵押贷款常数为8%，自有资金资本化率为10%，则该房地产的价格为（ ）万元。1 552 563 624 68正确答案:2考生答案:250、成本法中求取建筑安装工程费的方法有( )等。1 市场比较法2 分解法3 工料测量法4 直线法正确答案:3考生答案:351、以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，建筑物可分为( )等。1 墙体结构2 砌体结构3 拱结构4 网架结构正确答案:2考生答案:452、某套商品住宅期房的建筑面积为100平方米，尚需一年才能入住。类似的现房市场价格为1万元/平方米，如出租则月末的租赁净收益为3000元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的5%。则该期房目前合理的市场总价为（ ）万元(精确到小数点后两位)。1 1002 91.643 91.594 87.56正确答案:3考生答案:253、比较法的原理和技术，也可用于成本法中( )等的求取。1 土地取得成本2 建设成本3 投资利息4 开发利润正确答案:1,2,4考生答案:1,2,3,454、收益乘数法有( )等。1 直接资本化发2 潜在毛收入乘数法3 有效毛收入乘数法4 净收益乘数法正确答案:2,3,4考生答案:2,3,455、以成本利润率测算开发利润的计算基数包括( )等。1 管理费用2 投资利息3 销售税费4 开发利润正确答案:1,2考生答案:1,2,356、路线价法中对路线价区段划分的原则有( )等。1 两个路口之间的地段为同一个路线价区段2 同一条街道两侧为同一个路线价区段3 位置相邻4 地价相近正确答案:3,4考生答案:3,457、收益法中的收租损失包括( )等。1 延迟支付租金2 少付租金3 不付租金4 免租期造成的收入损失正确答案:1,2,3,4考生答案:1,2,358、某特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，其资产包括房屋及其占用范围内的土地使用权以及厨具等动产、特许经营权和抵押债务，现需对其作房地产抵押估价，则估价对象范围不应包括( )等。1 特色装饰装修2 厨具等动产3 特许经营权4 抵押债务正确答案:1,2,3考生答案:1,2,359、归挡的估价资料应包括( )等。1 估价报告2 估价委托书3 估价委托合同4 估价所依据的估价委托人提供的资料正确答案:1,2,3,4考生答案:1,2,3,460、住宅期房与现房比较，可能遇到的风险有( )等情况。1 不能立即入住2 不能立即享受租金收益3 不能按期交房4 房屋品质下降正确答案:3,4考生答案:1,2,3,461、根据房地产抵押估价指导意见，“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的（）分析”。1 法定优先受偿款2 变现能力3 还款能力4 抵押额度正确答案:2考生答案:262、估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好的提供服务，因此估价机构往往需要将每项( )并存档。1 估价合同2 估价作业方案3 估价项目来源和接洽情况记录4 估价所需资料清单正确答案:3考生答案:363、关于估价原则说法错误的有( )。1 根据委托人对价格水平的要求确定2 根据估价目的确定3 是确定估价方法的依据4 是确定估价参数的依据正确答案:1考生答案:264、估价报告中，估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的( )。1 来源2 意义3 定义4 作用正确答案:3考生答案:365、影响工业房地产价格的主要因素：（ ）、基础设施、地理位置、用地面积与形状、地质和水文条件、房地产用途。1 交通条件2 区位条件3 人文条件4 自然条件正确答案:1考生答案:166、估价对象比准价格可比实例价格（ ）交易情况修正系数区域因素修正系个别因素修正系数。1 交易日期修正系数2 交易情况修正系数3 区域因素修正系数4 个别因素修正系数正确答案:1考生答案:167、某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2013年5月开始，2013年8月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（ ）。1 市场价值上升2 市场价值下降3 市场价值不变4 市场价值变化不确定正确答案:4考生答案:268、以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为（ ）的价值。1 拟抵押房地产2 扣除法定优先受偿款3 房地产权利人可处分和收益的份额部分4 国家政策允许正确答案:3考生答案:369、由于房地产抵押的特殊性，其在某些方面与其他目的的估价有所不同，这些方面不包括（ ）。1 使用法规依据2 报告说明3 估价原则4 估价方法正确答案:4考生答案:470、估价对象不可能因（ ）等因素导致估价对象的抵押价值减损。1 房地产市场变化2 国家宏观政策3 房地产相关税费减少4 房地产相关税费增加正确答案:3考生答案:371、估价报告使用期限应根据( )和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。1 估价目的2 价值类型3 估价方法4 估价原则正确答案:1考生答案:172、估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的( )变化程度来确定，原则上不应超过一年。1 房地产市场2 市场价格3 实物状况4 国家相关政策正确答案:2考生答案:273、小区周边规划修改、变更导致会房地产价值损失，具体包括（ ）。1 小区周边道路限行2 小区周边市政配套设施规划变更3 公用设施规划的变更4 小区周边土地利用方式的变更正确答案:2,3,4考生答案:2,3,474、以在建工程房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况采用（ ）估价。1 市场法2 假设开发法3 收益法4 成本法正确答案:2,4考生答案:2,475、下面哪些属于居住房地产的特点（ ）。1 垂直空间价值衰减性明显2 单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大3 具有较强的相似性、可比性4 不同类型住房价格内涵差异明显正确答案:2,3,4考生答案:2,3,476、住宅房地产市场调查研究报告内容构成有（ ）。1 宏观环境分析2 房地产市场发展现状和趋势分析3 客户分析4 竞争分析正确答案:1,2,3,4考生答案:1,2,3,477、以下关于房屋征收评估争议调处，说法正确的是（ ）。1 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定2 被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当在规定期限内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定3 评估报告存在技术问题的，房地产价格评估专家委员会重新出具评估报告4 被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼正确答案:1,2,4考生答案:1,2,478、不得设定抵押的房地产有（ ）。1 权属有争议的房地产2 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3 所有者依法处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物4 列入文物保护的建筑物正确答案:1,2,4考生答案:1,2,479、酒店消费者分析过程中含（ ）内容。1 消费者的构成2 消费者的特征3 消费模式4 需求特征正确答案:1,2,3,4考生答案:1,2,3,480、非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径：一是依据建设工程计价定额，结合工程图纸、材料价格、取费标准等测算；二是参照似非标准厂房的（ ）等修正，修正参数由经验得出。1 工程造价2 跨度3 柱距4 高度正确答案:1,2,3,4考生答案:1,2,3,481、代号为PP的水泥是（ ）。1 矿渣硅酸盐水泥2 火山灰质硅酸盐水泥3 粉煤灰硅酸盐水泥4 普通硅酸盐水泥正确答案:2考生答案:282、经济学上所说的稀缺性是指（ ）。1 欲望的无限性2 资源的绝对稀缺性3 资源的相对有限性4 欲望的相对有限性正确答案:3考生答案:383、消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为（ ）。1 效力2 权利3 效果4 效用正确答案:4考生答案:484、以（ ）为标准，可将保险分为商业保险、社会保险与政策保险。1 保险基金来源的不同2 被保险标的的不同性质3 保险的实施形式4 保险标的的价值确定与否正确答案:1考生答案:185、会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理，而在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供（ ）为主的经济信息系统。1 项目信息系统2 事务信息3 经济信息4 财务信息正确答案:4考生答案:486、凭证签章审核时，对外开出的，必须具有（ ）。1 盖有填制单位的公章2 填制人员的姓名3 经办单位领导人或者指定人员的签名或盖章4 加盖本单位的财务公章正确答案:4考生答案:487、在货币供应的三个层次中，第二活跃的货币是（ ）。1 M02 M13 M24 上述三种都不是正确答案:3考生答案:288、（ ）年，我国进一步改革外汇管理体制，建立全国统一的银行间外汇交易市场中国外汇交易中心，使我国的外汇市场发生了实质性的变化。1 19912 19923 19934 1994正确答案:4考生答案:489、全距（R）又称（ ），是指分布数列中最大标志值与最小标志值之差，反应现象的实际变动范围。1 极差2 平均差3 标准差4 变异系数正确答案:1考生答案:190、会计信息是否有用，是否具有价值，关键是看其与使用者的决