2010年长沙“富兴·嘉城”商业策划思路.ppt

本提案分为如下七个部分 长沙商 圈分析 片区商业 项目分析 商业定位 商业规划 业态组合 经济估算 营销建议 第一部分 长沙商圈分析 2002年初，我们曾提出过长沙商圈理论（一主五次），但长沙城市经历近10年的商 圈发展与强化，特别是最近3年，我们发现商圈理论被快速的城市发展打破。现在， 如果用传统商圈理论来衡量发展中的长沙商业地产开发机会，已经不适宜了。 五一商圈 车站商圈 伍家岭商圈 溁湾镇商圈 袁家岭商圈 东塘商圈 研究最新的长沙城市地图，我们不难发现：南北向的湘江和京广铁路，将长沙分成了三个 相互联系但又相对独立的城市带中心城市带、河西城市带和东部城市带。 这三个城市带的轴线分别是：芙蓉路（韶山路）、金星大道和万家丽大道。 我们不难发现，知名国际一线品牌商业，很早就布局在这些轴线的相对中心上。譬如家乐 福和沃而玛的选址，除了长沙传统商圈五一广场外，基本都选择了长沙的芙蓉路（韶山路 ）、万家丽大道和金星大道。我们认为：这几条轴线和位于轴线上的新商圈的中心或附近 ，商业地产的开发机会和利润是最大的，最有潜力的。 中心城市带是一个城市商业和文化的核心，大型商场、高端酒店和写字楼云集，多年消费 习惯的积淀，是别的商业带无法比拟的优势。那么，另外两个城市带的差异化特别是商业 差异化就产生了。河西城市带的发展基础是大学城和麓谷开发区，引爆点却是河西先导区 的规划。东部城市带的发展基础是三湘马王堆高桥市场群，引爆点却是武广高铁那飞速奔 驰的动车。 本案 第二部分 片区商业项目分析 为了对项目所在区域房地产市场特别是南城（省府板块）有更清晰的认识，我们 对南城（省府板块）进行了如下划分：把以省政府为中心，北至南二环线及劳动东 路两侧、西至湘江南路、南至暮云工业园、东至万家丽路区域，进行如下划分： 根据本项目所处位置，我们可以把项目划分至省府中部板块 1、片区地理分析 从项目的地理分析，本项目片区主要有以下几点： 随着长沙整体经济的发展和城区范围的迅速扩大，本项目所在片区正日益成为长沙 城市发展的“政府重心”地带，与各城区中心地带的距离几乎相等，与新型成熟商业 区距离较近，且交通条件较好，必将成为城市发展的优先地段 消费群最大化，由于项目所在片区位于两大商业带的中间点，从而实现了项目消费 群商圈跨越，形成项目消费群的最大化 带动效应明显，由于芙蓉路南、韶山路南片区是目前长沙市全力发展振兴的区域， 其整个商业构造及消费群上都会趋向于年轻、生活化、时尚化；项目片区由于地理 上的因素，对项目未来的发展具有较明显的带动作用。 2、南区商圈分析 以嘉信茂广场为核心，通过大型超市（沃尔玛）聚集人气，带动周边商业人气，周边 临街门面业态多样，以服装、餐饮为主。 （1）雨花亭商圈： 商圈雨花亭商圈（临韶山路） 参考性物业云鼎公馆（在建） 商业面积约6000裙楼商业 单层：约1200 平米 售价首层：3万/；2层：1万/ ；35层：60009000元/ 租金水平首层： 150200元/月/；25层：4080元/月/ 主要业态银行、品牌专卖店、证券公司、中西餐厅、美容等 商业规划首层为150300 临街商铺，25层为整层主力商家 销售/招商率100%销售，80%以上面积实现预约招商 嘉信茂 沃尔玛 融科三 万英尺 云鼎 公馆 经过长期的发展后，促渐成为长沙最专业的家具市场之一。业态主要为家具、布艺为 主，同时井湾商圈仅靠长沙南大学城，常驻人口多。吸引了像家乐福、大润发、新一 佳一批知名超市入住。 （2）木莲冲、井湾商圈： 商圈井湾木莲冲商圈（临韶山路） 代表性物业恒盛世家（韶山路和木莲冲路交汇处） 商业规模约30000裙楼商业 1、2层：各约12000 平米 售价开发商未对外销售，价格未定 租金水平首层街铺： 80300元/月/；2层：3050元/月/ 主要业态 大润发超市、肯德基、中西餐厅、健身、早教中心品牌专卖店 等 商业规划 首层为主力店+30200 临街商铺，2、3层分为几部分作 为次主力店 销售/招商率未销售，100%实现招商 家乐福 大润发 山水洲城 新一佳 加加大街 商圈井湾木莲冲商圈（临韶山路） 代表性物业加加大商业街（韶山路） 商业规模约6000裙楼商业，主要为一楼街铺 售价1.83.8万/平方米 租金水平首层街铺： 5090元/月/ 主要业态服装店、中西餐厅、品牌专卖店。 商业规划学区型步行街铺，首层30120 街区门店 销售/招商率100%销售，80%实现招商 商圈井湾木冲商圈（临韶山路） 参考性物业山水洲城底商（友谊路） 商业规模约40005000裙楼底商（可隔两层） 售价 开发商已售完，二手市场价格约1800020000元/ 租金水平首层街铺： 50100元/月/ 主要业态品牌专营店、小型超市、干洗店、中介门店等 商业规划纯商业底商 销售/招商率完全销售，90%以上实现招商 占据南城核心位置，在原有以汽车南站为中心的市场群商业的基础上，新增通程商业广 场、步步高百货、红星美凯龙等知名商家，未来发展潜力巨大。 （3）红星、湘府路商圈： 通程商业广场步步高 红 星 美 凯 龙 标志商业中心 商圈红星湘府路商圈（韶山路+省府路） 代表性物业通程商业广场（韶山路和省府路交汇处） 商业规模约65000 售价开发商未对外销售，价格未定 租金水平主要采取自营及扣点方式获取收益 主要业态四星级酒店+商业广场+生活超市 商业规划 40000百货+10000超市+4000电器卖场+约 20000四星商务酒店 销售/招商率未销售，100%实现招商 商圈红星湘府路商圈（韶山路+省府路） 代表性物业标志商业中心（省府路天心区政府旁边） 商业规模约30000，单层约10000 售价1层街铺1.52.5万/ ，2层商业60008000元/ 租金水平 1层街铺80120元/月/ ，二层商业3040元/月/ 主要业态 大型超市、中西餐厅、酒搂、美容美发、茶业、及社 区生活配套 商业规划 负1楼、1楼、2楼共三层裙楼商业、以大型超市为主力 店、围绕社区四周设置临街中小门店 销售/招商率1层街铺100%销售，90%以上商业面积实现招商 由于居住习惯影响，南芙蓉路以酒店、餐饮为主，临街商业业态杂乱，整个 商业带还没有真正的核心。相对了韶山路，芙蓉南路的商业影响力偏弱。 （4）芙蓉南路商业带： 商圈芙蓉南路商业带 参考性物业新芙蓉之都（芙蓉路与新建西路交汇处） 商业面积约12000裙楼商业 单层：约4000 平米 售价首层：3.5万/；2层：9000/ ；3层：7000元/ 租金水平首层： 100160元/月/；23层：4060元/月/ 主要业态 银行、品牌专卖店、中西餐厅、美容、中西餐厅、足浴、休闲、培训中心、美容 美发、特色门店等 商业规划街铺主要采用1、2楼连体销售及招商，临芙蓉路设置主力店 销售/招商率30%销售，40%以上面积实现预约招商 天 虹 百 货 新 芙 蓉 之 都 片区自身位置具有优越性，两大行政中心办公机构、周边数十家电力企业和电力管理机构 以及南城高档住宅片区带来的数十万固定居住群；对比芙蓉路和韶山路对本项目片区有相 对独立性，进而形成项目不可取代的自然及地理优势 富兴嘉城 3、本项目分析 主要项目主要项目 户户 数数 人人 口口 星语林星语林 山水洲城山水洲城 恒盛世家恒盛世家 12001200套套48004800人人 11211121套套44844484人人 满庭芳满庭芳 单位集资社区单位集资社区 原有居民原有居民 11001100套套44004400人人 15061506套套60246024人人 86008600套套3440034400人人 60006000户（户（5 5人人/ /户）户）3000030000人人 鑫远湘府华城鑫远湘府华城 21022102套套84088408人人 标志长沙商务中心标志长沙商务中心 558558套套22322232人人 青园花都青园花都340340套套13601360人人 共计：共计：104676104676 巢之恋巢之恋830830套套33203320人人 长大彩虹都长大彩虹都13121312套套52485248人人 优势： 片区固定人口数十万人，相邻两大行政办公机构，数十家电力企业和电 力管理机构 周边紧邻项目无大型商业 片区与韶山路、芙蓉路的相对距离，使本项目形成相对独立区域 项目外部交通便利万芙路、友谊路、新韶东路围合而成 项目昭示性良好商铺主力临万芙路、友谊路、新韶东路 劣势： 公交交通到达性差 周边商业氛围弱 当前周边人流量少，人气不足，租金处于城市洼地 与韶山、芙蓉路两条商业传统干线有一定距离 机会： 长沙经济的迅猛发展 长沙城市的南向扩张 片区住宅的持续开发，潜在消费力强 威胁： 长沙城区恶劣的商业竞争环境 未来片区商业供应量的不确定性 周边项目的底商或大商场的分流 小结：小结： 项目最大优势是两大行政中心办公机构、周边数十家电力企业和 电力管理机构以及南城高档住宅片区带来的数十万固定居住群； 如何吸引片区人群？如何满足片区人群？如何留住片区人群？ 是本项目立足之本 项目最大的威胁是城区庞大的商业面积供应和残酷惨烈的 商业竞争现实；如何形成独特的商业定位和商业形象？如 何在城区众多的竞争者中脱颖而出占有一席之地？如何形 成其他项目无法超越的壁垒？ 是 本项目持续发展的核心竞争力 在区域内体量及区位的绝对优势，突破现有商业氛围不浓厚这一弱势， 本项目有必要社区片区，走向由： 社区裙楼底商 片区商业中心 第三部分 商业定位 实现“商业商务生活”的 1、环境优雅，闹中取静，交通易达，停车方便的商业； 2、商业建筑面积集中，街铺面积适中，商业定位合理。 一、发展目标一、发展目标 连动效应，覆盖南城 通过对商业市场、项目条件和发展目标的分析，本项目定位于： 二、整体定位二、整体定位 以中高档餐饮和休闲商业为核心、倡导都市社 群片区休闲生活文化的区域商业中心 本项目将成为 南城行政办公的商务应酬场所 南城常驻人口的家庭生活天地 三、案名三、案名 释义：本案的两个基本属性“规模商业”、“生活主调” 富兴富兴living mallliving mall （富兴生活摩尔） 1、以“商务应酬”、“家庭消费”为服务对象 释义： 2、符合现代行政商务交际、家庭成员的心理需求 这是一片在长沙南 城目前空白而广阔的天地，办公及家庭外的第二空间。 省府板块没有一个空间适合全家庭成员共同消费的天地！ 缺乏集餐饮、休闲、娱乐及商务接待于一体的适合于商务应酬的商业场所； 可以老公、老婆和孩子可一起去消遣的； 可以与爱人、朋友共同分享的快乐天地。 4、牢牢占据长沙第一 长沙第一个提出此概念，形成清晰差异化的商业形象，占据客户的头脑 ，并牢牢抢占“第一”的战略高地。 3、以休闲、生活、健康、阳光为主诉求点，通过餐饮、娱乐、购物 感受片区商业中心，品味体验式街区 商业地产开发首先要考虑周边消费群体的支持体系，包括周边人 口规模、收入消费水平、消费习惯、职业与知识结构； 再次强调： 商业地产的规模与规划是由城市区域性需求所决定的。 主要项目主要项目 户户 数数 人人 口口 星语林星语林 山水洲城山水洲城 恒盛世家恒盛世家 12001200套套48004800人人 11211121套套44844484人人 满庭芳满庭芳 单位集资社区单位集资社区 原有居民原有居民 11001100套套44004400人人 15061506套套60246024人人 86008600套套3440034400人人 60006000户（户（5 5人人/ /户）户）3000030000人人 鑫远湘府华城鑫远湘府华城 21022102套套84088408人人 标志长沙商务中心标志长沙商务中心 558558套套22322232人人 青园花都青园花都340340套套13601360人人 共计：共计：104676104676 巢之恋巢之恋830830套套33203320人人 长大彩虹都长大彩虹都13121312套套52485248人人 建建living mallliving mall的支撑条件 的支撑条件 （1）项目目周边1.5-2公里近10万的高端消费群该部分消费群以家庭消费为主 ，年龄介乎2545岁之间，整体消费能力较高，对于大型中式酒楼及特色餐饮的消 费需求较大。 四大高端消费群、鼎立支持项目发展 （2）行政机关、事业单位公务消费该部分消费群的消费能力较高，并对产品 的消费档次、特色要求较高，消费类型主要包括公务接待、公务员个人消费等。 （3）业务类消费群该部分消费群是指进入项目周边政府机关、事业单位、商务 机构办事消费群，包括商务洽谈人士、公务人士等。 （4）商务消费群指酒店、家居商务接待，预计项目周边年商务客流量约在10万 左右，该部分消费群具有消费高的消费能力，同时在品位、档次及特色要求也相对 较高，对项目的发展也将起到一定的积极作用。 1 1、本项目辐射范围以及人口、本项目辐射范围以及人口 2 2、城市经济发展和相关规划、城市经济发展和相关规划 （1）本项目处于两大商业带内，两大商业带的持续繁荣须有新的商业形态 与之配合； （2）南城大力开发、省府重心、市政配套建设、大型住宅区的规划等证明政 府对本区域的重视程度较高，为发展商业增添了砝码； （3）长沙市2009社会消费品零售总额1517亿元，增长19.2%，增速度远高 于周边其它中心城市，长沙市民的消费倾向与长沙经济的高速发展，从长 远来看，将带来无限商机。 3 3、可寻找市场空白点，走向大长沙、可寻找市场空白点，走向大长沙 项目周边紧邻商业在功能上现均处于单一状态，片区现状、人流及市场 格局注定了本项目不可能走大众化商业道路，应在功能上有一定的新颖 度，以此来获得市场空白点； 以中高档特色餐饮、金融网点、娱乐为主体，附带片区式购物，并兼有休闲娱乐功 能和观光价值的living mall街区，从业态形式来看，能形成一定消费新体验，其将 作为一部分特定消费群体的最佳选择，有助于本项目跳出老城区，走向大长沙。 富兴嘉城 4 4、项目自身、项目自身 本项目自身已经形成一定规模，极 好的交通通达性和三面临街带来的 极佳展示性，已奠定了一定基础； 根据项目定位再对项目后续商业进 行合理的规划功能分割及形象提升 ，有在业态功能上实现创新，达到 living mall街区的现实基础。 living living mallmall街区不是造出来的，而是市场选择的结果！街区不是造出来的，而是市场选择的结果！ （1）建设商业街要尊重市场规律，它归根到底是一个市场问题， 而不是城市建设问题; （2）本项目从市场竞争态势、市场需求、市场发展趋势及本项目 具体规划条件综合考虑。 本项目商业建议以中高档特色餐饮、金融网点、休闲娱乐为主体 ，附带集中式片区购物店，并兼有休闲娱乐功能和观光价值的 living mall街区也是市场选择的结果。 四、项目形象四、项目形象 释义：本案商业走势的两个方向“区域商业中心”、“生活配套” 南城新中心 生活新配套 中式餐饮、咖啡厅为主体，片区生活类配套商 业为补充的深圳成功片区商业中心街区 五、业态业种定位五、业态业种定位 1、在整体定位的基础上，参考国内相关成功片区商业中心街区的业态组合；（ 深圳西海湾花园） 中式餐饮、咖啡厅 、社区超市为主体 ，社区配套商业为 补充的东莞成功片 区商业中心街区 东莞万科运河东1号 2、业态定位还要源于本地市场，亦需要参考长沙优秀片区商业中 心街区案例的；（鸿铭中心） 中式餐饮、咖啡厅、休闲娱乐为主体，特 色品牌店为补充的长沙较为成功的片区商 业中心街区 品牌餐饮/金融网点/休闲娱乐 品牌街区/社区超市/文化/教育/培训/市政等配套 3、当然，除了参考成功样本外，每一个项目都有其片区特色；成功的招商 是商业成功经营的一切基础，柒拾年根据本司专业商业经纪团队和已有的 商家对本项目的意向甑选来看，适宜本项目的业态类型主要集中在： 暂只确定业态主体方向，业态配比暂不具体至百分点数， （实际上是一种理论化上行为）。确定好本商业的主力业 态和相关次营业态后，由于真正的商业是自由的，我司在 实际招商过程中将再对辅助业态进行细部调整。 六、功能定位六、功能定位 3、购物功能：社区超市、品牌服装、品牌药店等 2、金融网点：银行网点、证券网点等 4、生活配套街区：床上用品、家居装饰品、体育用品、3c产品、琴行 、玩具、文具等 1、餐饮功能：品牌正餐（中餐、西餐）、特色餐饮等 5、休闲功能：足浴城、儿童游乐园、美容、美发、美体等 6、文化教育功能：儿童培训中心、儿童体验中心、画廊等 7、附属功能：汽车美容、干洗店、小型书店等 七、客户定位七、客户定位 一类客户 中端长线投资客户为主要投资客户群 体，约占客户量70% 主要包括企事业高管、专业商铺投资者、投资机 构、私营业主、政府公务员及周边具有投资能力 的居民等。 （商铺销售客户定位） 1、一楼街铺客户定位 二类客户 自购自营客户为辅助投资客户群体， 约占客户量20% 主要包括零售业私营业主、连锁机构、金融机构 等。 三类客户 其他投资客户，约占客户量的10% 如灰色收入者、矿老板、返乡养老族、随机投资 者等。 产品特征：投资额在100万300万临街商铺 客户群体： （1）3045岁社会精英阶层，具备一定投资经验，一般具有较高学历及稳定收入； （2）客户思想冷静、精打细算，有自己的思维模式，坚持自己的判断，形成自己的判断 标准； （3）不轻易相信发展商的任何承诺，也不轻易为各种蝇头小利所动； （4）具有较强项目前景判断及市场分析能力，对于项目过度包装反而持谨慎态度； （5）以收租及财产保值/增值为主要的投资目的； （6）一类客户多选择按揭或分期付款，善于以小博大及分散投资风险；二、三类客户多 选择一次性付款。 主要客户特征：主要客户特征： 一类客户 高端长线投资客户 约占客户量的60% 主要包括不动产投资机构、专业商铺投资者、企 业主、商业运营机构、外资、矿老板等。 产品特征：投资额在500万800万商业裙楼 二类客户 自购自营客户 约占客户量40% 主要包括大型连锁企业、私营企业、私营业主、 金融机构、社团等。 客户群体： 2 2、二三楼裙楼商业客户定位、二三楼裙楼商业客户定位 （1） 多为专业性投资机构及连锁企业，具备丰富投资经验，资金雄厚； （2）投资目的性明确，有细致的投资要求和专业的风险控制能力； （3）谈判能力强，谈判周期长，附加条件多，对价格非常敏感，追求利益最大化； （4）具有很强项目前景判断及市场分析能力，不太关注开发商对产品的包装； （5） 以获取稳定租金收益及物业升值为主要的投资目的； （6）个人客户多选择按揭付款，公司客户多选择一次性付款。 主要客户特征：主要客户特征： 第四部分 商业规划 柒拾年观点： 4、而对于位于非核心区或缺少文脉依托的大型商业项目，适当在规划 设计中突出地域特点，树立典型建筑物、标志性景观，也能增加自身吸 引力。 3、只有把消费者先吸引过来，才能产生消费行为，才能体现和提高共 商业价值。 2、商业项目不仅是个消费场所，也是体验建筑文化、民族风俗、满足 精神需求的场所，对更多人群形成强大的吸引力和认同感。 1、商业地产项目大多位于旧城区人口稠密地段，城市的建筑风貌和文 脉特征体现，能形成市场差异化、特色化竞争力。 living mall living mall 街区特色表现街区特色表现 用特色商业街区铸就其商业生命力！ 只有这两个原则有机结合，才能保证项目招商的顺利，才能保证商铺销 售的价值，才能保证商业经营的繁荣！。 规划核心原则 第一原则是主题性第一原则是主题性 此类地段，务必要把握商业的两个原则。 第二原则是主力店第二原则是主力店 南城最集中的政务区与高档社区的生活配套商业！偏重于餐饮，休闲， 高端购物。 主题性主题性 主力店主力店 充分利用本项目的商业集中与2、3楼的大面积商业体，围绕主题招商5-7 家中型主力店。以主力店的吸客效应，做旺项目1楼商业街！ 1、保证一楼作为整个项目商业核心位置的价值最大化实现，达到一楼全 部销售无抗性； 2、保证二、三楼业态经营商家的最大化利用价值，达到招商成功无障碍 。 操作核心原则 一楼全部销售，二、三楼快速成功招商一楼全部销售，二、三楼快速成功招商 第一方案第一方案 原方案原方案 原方案评价原方案评价 1、原方案为一条贯穿b栋、c栋、d栋并从中间开街、2楼开铺的商业 街； 2、原方案巧妙的规划了步行街区。 商业繁荣的三个基础：人流密集、交通便利、规划合理 商业街区的三大主题：吃喝、玩乐、购物 商业街区的哑铃原理：两端大（主力店）、中间小（街铺） 优点：1、一楼商铺面积适中、便于销售 2、保证了商铺数量，有助于不同品类进驻。 1、遵循了哑铃模式，但主力店交通与业 态不能提高步行街区的人气； 2、将b区最有价值的区域开街，浪费； 3、c区、d区二楼街区无法销售与经营 缺点缺点 结论：结论： 如果没有主力店，没有主题性。此方案 最后结果只能完成1楼商业面积销售。 1楼商业内街会造成一定空置。 2楼商业街既卖不出去，也做不起来。 第二方案第二方案 一楼全外街铺，二楼全主力店一楼全外街铺，二楼全主力店 方案二示意图方案二示意图 在不损失原规划商业面 积基础上，最大化扩大 一层面积； c c d d 确保一层每个商铺的临街召示性， 确保二、三层商业的独立入口。 c c d d 1、最大化的扩充了一 层商业面积，但可能一 层超大铺因进深大这一 问题导致不能实现迅速 消化； 2、项目规划特点与亮点 不足。 缺点缺点 目的一：务必要保证一楼便于销售并卖得起价； 目的二：务必要保证商业街区人流吸引和共享。 如何彻底调整方案一和方案二的缺陷？如何彻底调整方案一和方案二的缺陷？ 我们采取了如下方法，于是有了方案三：我们采取了如下方法，于是有了方案三： 核心规划一：仍然局部开街，保证一楼整体价值 核心规划二：合理增加次主力店，有效吸引人流 核心规划三：商业建筑与小区入口景观重合，树区 域标志性商业形象 第三方案第三方案 七大主力店，一条精品街 1、一楼主要为外街铺； 2、利用c、d栋大尺度进 深合理设置局部商业内 街铺； 3、有效分隔c、d栋2楼 和3楼商业部分。 c c d d 2、保证了小 区入口人流集 中区c2、d2的 召示性，能使 相对较短的半 内街人流形成 回旋。 人流动线及特点 1、充分利用 七大主力店人 流，有效带动 商业街； （意向图）（意向图） （意向图）（意向图） （意向图）（意向图） （意向图）（意向图） （意向图）（意向图） （意向图）（意向图） 2、确保一层 每个商铺合理 的面宽与进深 比例，确保二 、三层商业的 独立入口及二 、三层商业的 个性。 人流动线及特点 二、三层独立入口处理 （意向图）（意向图） 第五部分 业态组合 a 区业态组合 业态方向：大型粤菜/海鲜餐 品牌类型：海食上、徐记、天天渔港 需求面积：30004000 数量：1家 a区二、三层 品牌特色餐饮包括但不限于： 特色粉面店、火锅店、地方特色餐厅、料 理店、烤鸭店、港式茶餐厅、牛排店、粥 店、烤肉店 区域生活配套主要包括： 品牌生活超市、品牌药店、品牌干洗店、 品牌水果店、汽车美容店等 a区一层 b 区业态组合 精品店： 品牌服饰、红酒坊、品牌 化妆品等 业态方向：银行 品牌类型：北京银行、民生银行、 广发行、兴业银行、长沙银行 需求面积：8001200 数量：1家 b 区 一 层 业态方向：高档美发机构 品牌类型：漂亮宝贝、美丽传说 需求面积：8001200 数量：1家 b 区 三 层 业态方向：高档美容/spa水疗会所 品牌类型：凡歌、佐登妮丝、美丽田园 需求面积：8001000 数量：1家 b 区 二 层 c区业态组合 c 区后二楼 业态方向：品牌休闲足浴城 品牌类型：颐而康、富侨、汉子 需求面积：15002500 数量：1家 c 区前二、三楼 业态方向：品牌中西餐厅 品牌类型：金牛角王、上岛、名典 需求面积：10002000 数量：1家 d 区业态组合 a区一层 d 区后二楼 业态方向：大型健身会所 品牌类型：帕菲克、奇迹、健力 宝 需求面积：15002500 数量：1家 d 区前二、三楼 业态方向：培训机构 品牌类型：金宝贝、小新星、伯明汉 需求面积：8001000 数量：12家 c、d 区一楼业态组合 业态方向：品牌专营街区（不做餐饮） 品牌类型：品牌服装店、化妆品店、床上用品、家居饰 品店、体育用品、3c产品、电器直营店、眼镜店、通讯 器材店、婚纱摄影、琴行、玩具、文具等需求面积： e 区业态组合 业态方向：大型湘菜餐饮品 牌品牌类型：目标商家 大蓉和、新长福、毛家饭店 需求面积：40006000 数量：1家 e 区二、三层 品牌特色餐饮包括但不限于： 特色粉面店、火锅店、地方特色餐厅、料理 店、烤鸭店、港式茶餐厅、牛排店、粥店、 烤肉店 区域生活配套主要包括： 知名药店、知名茶叶店、知名汽车美容店等 e区一层 业态方向：银行 品牌类型：北京银行、民生银行、广发行、 兴业银行、长沙银行 需求面积：8001200 数量：1家 a区铺位分割： 8个外街大铺:面宽6米8米,进深17.4米22.5米;面积120平方-200平方 米. 1个餐饮大店:1楼独立形象面入口,2-3楼联体.面积约4500平方米 . 5个社区内铺:面积约50平方米/个 5个独立街铺：面宽8米进深17米面积约150平方米. 1个金融大店：1楼或局部2楼。面积800-1500平方米。 2个时尚大店：1楼设入口，单个大店面积约800-1200平方米 b区铺位分割： 商铺具体数目待设计方案确定后划分， 划分前要充分考虑消防 交通和2楼商业需要的垂直交通。 面宽：独立街铺4米、4.5米或6米 进深：外街铺12米；内街铺5米或6米、11米 面积：外街铺60-80平方米；内街铺30-50平方米。2、3楼主力店800 -1500平方米； c区 铺位分割： 商铺具体数目待设计方案确定后划分， 划分前要充分考虑消防 交通和2楼商业需要的垂直交通。 面宽：独立街铺4米、4.5米或6米 进深：外街铺12米；内街铺5米或6米、11米 面积：外街铺60-80平方米；内街铺30-50平方米。2、3楼主力店800- 1500平方米； d区铺位分割： 12个外街大铺：面积200平方米左右； 5-8个社区内铺：面积30-60平方米； 1个银行网点：面积约800-1200平方米； 1个餐饮大店：面积约4000平方米 e区铺位分割： 第六部分 经济估算 方案一方案二方案三 1商面700070007000 2商面500054005400 3商面140018003500 商面134001420015900 1商均价16000元/15500元/1