中国房地产行业大势论——上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭.ppt

中国房地产行业大势论 上海易居房地产研究院综合研究部部长 政府咨询专家、企业咨询专家、行业分析师、地产专栏作家 中央电台央广财经观察节目“特约观察员” 杨红旭 市场调控政策 住房保障政策 商品房市场状况 房地产行业趋势 企业应对策略 市场调控政策:四季度“见底” 本轮调控路线图 第一波：由宽松转为紧缩 2009.12-2010.4月上旬 国四条、国十一条 第二波：由紧缩转为打压 2010年4月中旬-9月中旬 国十条 第三波：由打压转为管制 2010年9月下旬 “9.29”新政 第四波：管制进一步升级 2011年1月下旬 国八条 还有第五波？ 国五条？ 7月12日国务院会议 “伪国五条” 当前主要问题问题 是：部分城市房价上涨压涨压 力仍然较较大，有的城市调调控力度有所放 松。保障性安居工程建设进设进 展不平衡，有的地方开工率较较低，社会资资金投入保障性 住房建设设的措施不完善。 一要严严格落实实地方政府房地产产市场调场调 控和住房保障职责职责 。各地要从严严把握和执执 行房价控制目标标，进进一步贯彻贯彻 落实实国务务院确定的各项调项调 控政策，房价过过高的地区要 加大调调控力度，着力改善供求关系，促进进房价合理回归归。 二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷贷款支持力度，确保今年1000万套保障 性住房11月底前全部开工建设设。建立健全公开透明的分配制度和退出机制。 三要继续严继续严 格实实施差别别化住房信贷贷、税收政策和住房限购购措施，遏制投机投资资 性购购房，合理引导导住房需求。已实实施住房限购购措施的城市要继续严继续严 格执执行相关政策 ，房价上涨过涨过 快的二三线线城市也要采取必要的限购购措施。 四要认认真落实实今年的住房用地供应计应计 划，确保保障性住房用地，加快普通商品住 房用地投放。认认真执执行国有土地上房屋征收与补偿补偿 条例。 五要规规范住房租赁赁市场场，抑制租金过过快上涨涨。 “政策底”渐行渐近，但须观察新动向 坚持把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务 实施积极的财政政策和稳健的货币政策 要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设， 坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚 决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设 计划，确保建设质量，确保分配公平。 观察一：中央政治局会议部署下半年重点工作 房价绝对值较高的城市：珠海、台州、昆山、张家港、 湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州 按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高城市(比去年涨 6%以上，环比涨0.3%左右) ：岳阳、丹东、秦皇岛、牡 丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德 北京、上海、广州、深圳周边中小城市 限购城市中涨幅较高城市（比去年涨6%以上，环比涨 0.3%左右）：乌鲁木齐、石家庄、长沙、南昌、兰州、 西宁、郑州等 观察二：限购令如何深化 根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民 住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目 标。 多数城市房价涨幅不超过10-15%。长春、重庆参照房价收 入比 住建部曾要求重新征求民意，只有西安下调3个百分点 增城、廊坊严格控制一房一价 观察三：房价控制目标与一房一价 住房保障政策:大跃进的快与痛 保障房：大跃进时代来了！ 十二五规划: 低收入中低收入家庭中高低入 2010年:590万套 2011年:1000万套 十二五3600万套 保障房受益面由2010年底的7%，提高2015年末的20%左右 逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系 前5月完成34%，前6个月完成56%，11月底全开工 2010年全国新建1000万套保障房产品构成 占全国住房新建量的50%以上（去年全国新开工14亿平米） 数据来源：建设部新闻发布会 钱的问题 1000万套保障房，需投资1.3-1.4万亿元 中央和地方需出5000亿元（中央1300亿），主要投资地产 廉租房 （包括发放廉租补贴）、公租房和棚改房 来源：财政、土地出让金、住房公积金增值收益、地方债 社会机构需融资8000亿元，投资经适房、双限房和公租房 经适房和限价房，资金来自社会，需5000亿左右。棚改房5000亿 左右，其中政府主导的，中央提供400亿元，省市县也出；由工矿 企业和被改造的职工筹集的，大约有3400亿左右。 来源：商业贷、贴息贷、公积金贷、平台贷、社保（南京）、 险资（上海）、证券化、企业债 地的问题 保障性住房、棚房区改造、中小套型普通商品 住房用地占70% 单独出让，商品房项目中配建 限价房：新出让，限房价，竞地价，竞配建 廉租房/经适房：原则无偿划拨，新增或存量 棚改房：原地改造，少量异地安置 公租房：多元化，企业、集体用地 商品房市场：下半年量增价跌！ 全国房地产开发企业完成土地购置面积年度走势 数据来源：国家统计局网站 2011年1-6月全国130个城市住宅用地月度成交量 数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC） 2011年1-6月全国130个城市月度住宅用地溢价率 全国商品房新开工面积年度走势 数据来源：国家统计局网站 2008年以来全国年初累计计房屋新开工面积积同比增长长走势势 数据来源：国家统计局网站 全国商品房销售面积年度走势 数据来源：国家统计局网站 2008年以来我国商品房年初累计销计销 售面积积同比走势势 数据来源：国家统计局网站 2010年以来25个大中城市新建商品住宅成交量月度走势 注：25个大中城市分别是北京、上海、深圳、广州、大连、福州、杭州、济南、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、厦门、长 春、长沙、成都、贵阳、合肥、兰州、南昌、南宁、太原、武汉、郑州。 数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC） 城市 2011年上半 年成交面积 2010年下半 年成交面积 2011年上半年 比2010年下半 年的涨幅 2010年上半 年成交面积 2011年上半年比 2010年上半年的 涨幅 一线城市北京439642-31.5%554-20.7% 上海385581-33.7%34810.5% 深圳142194-26.8%12513.8% 广州463598-22.6%34932.5% 东部二线 城市 大连245388-37.0%335-26.9% 福州1158633.2%10113.7% 杭州218375-41.9%101115.6% 济南328144127.2%115185.0% 宁波108159-32.0%1043.6% 青岛247483-48.8%272-8.9% 沈阳681896-24.0%49338.1% 苏州218324-32.7%17921.3% 天津459591-22.3%4345.7% 厦门12311210.2%1193.1% 中西部二 线城市 长春229375-38.9%240-4.4% 长沙468648-27.8%38721.2% 成都9591146-16.3%8789.2% 贵阳222263-15.5%270-17.8% 合肥255350-27.1%404-36.9% 兰州2765-58.8%28-2.8% 南昌112188-40.7%122-8.4% 南宁2112014.8%2014.9% 太原127154-17.8%11015.1% 武汉398460-13.4%443-10.1% 郑州218467-53.3%413-47.1% 数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC） 全国新建商品房销售均价增幅走势 数据来源：根据国家统计局网站数据整理 2011年以来商品房及各类物业销售均价走势 70个城市新建商品住宅价格同比涨幅走势 70个城市新建商品住宅价格指数环环比涨涨幅走势势 70个城市新建商品住宅价格指数变变化的城市个数 一二三线城市新建商品住宅价格指数涨幅走势 70个城市分面积积新建商品住宅环环比价格涨涨幅 2011年以来限购和非限购的大中城市房价同比涨幅对比 全国房价收入比变变化情况 数据来源：根据国家统计局网站及各地统计局网站数据整理 房地产行业：总体稳定发展 全国国内生产总值产总值 增速和房地产业产业 增加值值增速对对比 2007年以来全国国房景气指数走势势 数据来源：国家统计局网站 2008年以来我国年初累计计房地产产开发发投资资同比增幅走势势 年份综合得分综合指标指数资金状况评定 2002年0.480.96资金基本平衡 2003年0.591.18资金充裕 2004年0.440.88资金基本平衡 2005年0.631.27资金平衡 2006年0.521.05资金平衡 2007年0.661.33资金充裕 2008年0.280.57资金预警 2009年0.651.30资金充裕 2010年0.561.13资金平衡 均值0.501.00资金平衡 2011年第一季度0.420.84资金基本平衡 2011年第二季度0.38（估算）0.76资金预警 全国房地产产开发发企业资业资 金状况综综合指标评标评 定 全国年度房地产开发企业资金来源走势 数据来源：国家统计局网站 全国房地产开发企业本年资金来源同比增幅走势 数据来源：国家统计局网站 2011年上半年企业业本年资资金来源构成 2010年以来年初累计计年房地产产开发资发资 金来源构