泸州西南商贸城(专业市场)销售策划方案.docx

中国（泸州）西南商贸城710区销售策划方案谨呈：XXXXXXXXXXX有限公司根据与贵司有关协议的约定，我司现按时提交中国（泸州）西南商贸城项目之710区销售策划方案。贵司可将该报告用于与上述项目相关的开发与营销活动。并对本报告提出修改建议和意见。深圳市世方商业地产顾问有限公司泸州项目组注：本报告中所采用之原始资料除特别注明外均来自深圳市世方商业地产顾问有限公司，内容属深圳市世方商业地产顾问有限公司与本项目开发商共有机密。未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。目录第一部分 泸州城市及商业地产基本情况一、泸州城市综合情况1、泸州区位2、交通运输3、城市人口状况二、泸州主要产业与经济情况1、主要产业2、经济情况三、泸州商业基本情况调研1、泸州市商业总体情况分析2、泸州市商业网点发展规划四、泸州商业地产市场状况1、房地产开发的概况和数据指标2、泸州商业地产开发的概况和数据指标第二部分 泸州现有家居建材市场调查一、泸州市家居建材市场分布图二、详细市场调研1、鹏达建材市场2、江阳建材市场3、科维商城4、凤凰商城三、建材家居市场资料汇总四、建材家居市场总结第三部分 泸州在售商业项目与投资市场分析一、泸州主要在售商业项目总体情况1、泸州主要在售商业调研情况说明2、泸州主要在售商业情况一览表3、泸州主要在售商业分布图4、在售商业项目详细情况5、龙庭御都第四部分 本项目710区业态定位与招商情况分析一、本项目710区经营定位及业态分布二、本项目710区招商情况1、710区招商租赁情况2、710区家居建材品牌落位图第五部分 710区前期销售情况调查与分析一、710区已售商铺的销售模式分析1、710区已售商铺销售模式2、710区已售商铺的销售方式3、自购自营销售政策二、710区已售商铺的销售价格分析1、710区前期销售价格2、前期价格体系制定的问题3、前期销售定价综合分析三、710区已售、未售商铺数量及位置分布1、7区销售情况3、9区销售情况4、10区销售情况5、前期销售区域及面积总结四、前期已售商铺主要客户投资群体分析1、前期投资群体的认知途径分析2、前期投资客户职业特征统计3、前期投资客户所属区域统计4、前期投资与自营客户统计5、前期售楼处登记客户统计6、前期接待客户主要反映的问题五、本项目前期销售工作总结1、项目商铺定价体系问题2、层差价的设定比例不合适3、市场分区定价的问题4、前期的账面投资回报率过低第六部分：本项目710栋商铺销售方案一、泸州市商铺销售市场的综合分析1、在售商铺项目主要信息汇总2、本商铺销售SWOT分析及竞争突破口分析二、本项目商铺销售目标客户定位1、目标投资客客户群体及区域2、目标客户投资特点、投资需求分析3、目标客户群体针对性推广策略三、项目销售模式建议1、本项目7-9区销售模式建议2、对于自购自营客户群体的销售模式四、本项目商铺销售的推盘方式及销售控制1、几种常见的商业地产项目推盘方式2、本次推盘方式的建议3、项目销售节奏4、销售控制的过程及监管5、项目推盘时机的选择五、本项目铺位定价及价格策略1、项目的定价原则2、项目9区销售价格制定3、项目78区销售价格制定4、分区售价的制定原则5、本项目的价格策略六、项目销售执行细则及法律文本1、委托经营销售模式的具体实施方式2、自购自营模式的具体实施方式3、本项目各种销售文件及法律文本七、项目销售整合推广策略1、销售推广主题2、推广策略3、项目营销活动推广4、项目分阶段推广策略第一部分 泸州城市及商业地产基本情况一、泸州城市综合情况1、泸州区位泸州市位于中国四川省东南部，长江和沱江交汇处，地处中国白酒金三角核心，是中国著名的酒城，有四川省第一大港口和第三大航空港，是四川省南向综合交通枢纽、世界级白酒产业基地，是成渝经济区重要的商贸物流中心，长江上游重要的港口城市。2、交通运输泸州是川、滇、黔、渝四省(市)结合部枢纽，是国家交通部确定的二级枢纽站和长江主枢纽港城市。主要对外交通有长江航运、321国道、西南出海大通道、泸州蓝田机场以及隆叙铁路。图1.1：泸州城市区位图 3、城市人口状况表1.1：泸州市近年来人口增长情况类别2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年人口状况（万人）473.99479.6484.1489.1493.38497.15504.38自然增长率1.646.722.552.83.374.073.282004年至2010年，泸州人口保持平稳增长，在2010年，全市户籍人口超过500万。表1.2：泸州市人口分布情况地区江阳区纳溪区龙马潭区泸县合江县叙永县古蔺县合计人口数（人）5752334514013446018403367094735842997130834218426比重（%）13.64%10.70%8.17%19.92%16.82%13.85%16.90%100.00% 2010年全市登记的户籍人口为504.38万人，常住人口超过420万人，户籍人口与常住人口相差80余万，说明泸州为劳务输出大市；三大城区常驻人口近140万人，占全市的三分之一。二、泸州主要产业与经济情况1、主要产业泸州是一个以酿酒、化工、机械为龙头，轻重工业并举的综合性工业城市 。“泸州老窖”、“古蔺郎酒”举世闻名，有全国最大的制曲基地泸州老窖制曲生态园，使泸州拥有“酒城”的美誉。年产合成氨80万吨 、尿素124万吨的泸天化（集团）有 限责任公司是我国目前最大的尿素生产企业，被列为全国十八个化工基地之一，中国500家最大工业企业和最佳经济效益企业。泸天化集团公司是目前中国最大的尿素生产厂和油脂化工基地。天华股份有限公司, 是我国引进30万吨/年合成氨、60万吨年尿素装置的大型骨干企业。泸州是全国九大工程机械生产基地之一，是全国大中型全液压汽车起重机、挖掘机制造中心。现已组成了以长江起重机厂、长江挖掘机厂、长江液压件厂为骨干的四川长江工程机械集团公司。在长江沿岸城市中，泸州的工程机械生产规模仅次于上海。2、经济情况1）近五年GDP及三大产业情况表1.3：泸州市近来年GDP与产业情况涨幅年限GDP（亿）第一产业（亿元）占比第二产业（亿元）占比第三产业（亿元）占比2006331.1275.8123%138.1942%117.1135%2007403.890.722.5%179.744.5%133.433%2008508.4105.820.8%247.248.6%155.430.6%2009587.6100.6917.1%303.151.6%183.8131.3%2010714.81108.83152%403.7156.5%202.2728.3% 图：1.2泸州06-10年GDP及增速 图1.3：川南五市GDP对比由左图可以看出，泸州近年GDP处于稳定上升的趋势中，09年受全球金融环境影响增速小幅回落，10年迅速反弹，第二产业比重不断增加，说明了泸州的工业持续发展，同时，第三产业保持相当比例，一般而言，城市发展水平越高，第三产业所占比重越大，可以看出，泸州人民的生活水平和生活质量不断提升；在川南五市对比中，泸州处于中间水平，与乐山非常接近，在四川18个地级市中GDP排名中，排第9。2）泸州城镇居民收入水平及增长趋势图1.4：泸州06-10年人均可支配收入及增长率 图1.5：川南五市人均可支配收入对比2010年城镇居民人均可支配收入15505元，增长13.3%，其中人均工资收入10746元，增长13.9 %。年末城乡居民储蓄存款余额517.19亿元，比年初增长19.3%。其中，活期储蓄存款余额192.10亿元，增长29.6%；定期储蓄存款余额325.09亿元，增长14.0%。泸州06-10年人均可支配收入平均增长率超过10%，而在川南五市的对比中，泸州排在第一位，反应了城市经济水平、人民富裕程度较高。3）泸州市城镇居民社会消费品零售状况图1.6：泸州06-10年消费品零售总额及增长率 图1.7：川南五市消费品零售总额对比泸州消费品市场持续健康发展。全年实现社会消费品零售总额259.82亿元，增长18.8%。分地域看，城镇市场实现零售额191.41亿元，增长18.7%；乡村市场实现零售额68.41亿元，增长18.8%。而在川南五市的对比中，泸州排第二，说明泸州市民消费能力强，为本地的消费市场提供了强劲的动力，城市整体表现出较强的竞争力。三、泸州商业基本情况调研1、泸州市商业总体情况分析目前泸州市区已形成了回龙湾专业市场商圈、白塔（水井沟）零售商圈、大山坪三大商圈。其中回龙湾专业市场商圈汇集服装鞋包、小商品、副食、灯具、文具等品类的各大批发市场，占川、滇、黔地区极具影响力；白塔零售商圈是泸州市城市零售商业中心，区域内集中了汇通百货、重百、人人乐等大型百货、超市；大山坪商圈突出数码特色，区域内汇集了佰腾数码广场、诺玛特卖场、泸州广夏电脑城等多个电脑 数码卖场。 图1.9：泸州市三大商圈分布情况2、泸州市商业网点发展规划据泸州市城市商业网点规划（20062020年）规划， 泸州市城市商业空间布局体系将形成“以一带四，众星拱月”的基本格局。即以一个市级商业中心（白塔商业中心）为核心，围绕该中心规划建设三个区域商业中心和一个商务会展中心，整体形成覆盖整个市区、资源共享、特色互补且与本地经济发展良性互动的商业功能空间布局。同时，以社区商业、专业（特色）街作为补充，全面构建具有自身文化特色且富有层次性和立体感的城市商业级次结构。具体情况如下：白塔城市商业中心：北起迎晖路，南至肖巷子，西起江阳北路，东至治平路与慈善路，并外扩涵盖江阳北路西侧苏宁电器、摩尔玛等大型商业设施等用地。发展成为集购物、休闲、娱乐、旅游等多元组合功能于一体的城市商业中心，辐射全市及周边县市，是城市对外交流的窗口，体现城市商业精华和城市形象。城北区域商业中心：位于城北新区，龙马大道与春雨路交叉口西南，规划为城北新区大型零售商业设施集中发展区。发展成为服务城北组团的综合性商业中心，满足区域居民日常消费需求，发挥城市文化体育中心功能，成为城市商业中心的有益补充及龙马潭区零售业发展亮点。城西区域商业中心：位于新房子的城西大道与规划西南向32米宽干道“T”型交叉口地带。发展成为集购物、休闲娱乐和商贸金融服务于一体的综合性商业中心，满足城西居住人口的综合性消费需求，是城市向西扩展及城市商业中心分流的核心商业区。纳溪区域商业中心：以云溪路和永宁河为“十字”发展轴线，主要为云溪大桥两侧商业用地区域。集购物、餐饮、旅游和休闲娱乐消费为一体的综合性商业中心，发展成为服务纳溪区居民及外来人口消费的区域性核心商业功能区。茜草商务中心：结合区位优势和良好的滨江景观资源，积极配套完善基础设施，建设地标性建筑，打造形象鲜明的现代化城市商务中心。发展成为集商务办公、会展、餐饮、文化娱乐和度假休闲为一体的城市商务中心和城市形象展示区，服务城区中心半岛的专业型商业功能区。专业（特色）街：规划集中在中心半岛组团、城北组团、纳溪组团发展11处专业（特色）街，形成城市商业发展的亮点。社区商业：社区商业面向社区居民，是以便民利民和促进居民综合消费为目标的属地性商业，是建设和谐社区的有机组成部分。 图1.10：泸州城市商业网点发展规划据泸州市城市商业网点规划（20062020年）规划，泸州市城市商业空间布局体系将形成“以一带四，众星拱月”的基本格局。即以一个市级商业中心（白塔商业中心）为核心，围绕该中心规划建设三个区域商业中心：城北区域商业中心、城西区域商业中心、纳溪区域商业中心、茜草商务中心。本项目处于城北区域商业中心，城北区域商业中心规划为城北新区大型零售商业设施集中发展区，目标是发展成为服务城北组团的综合性商业中心；随着泸州市“城零郊批”的商业规划建设，城市重心北移扩展，“水、公、铁、空”立体交通网络形成和大型 商贸流通项目的启动，北城区将逐渐成为了泸州乃至四省结合部物资聚集辐射核心区。四、泸州商业地产市场状况1、房地产开发的概况和数据指标表1.4：泸州市近年来房地产开发量及施工面积年份完成投资（亿元）同比增长率(%)商品房施工面积（万）同比增长率(%)商品房竣工面积（万）同比增长率(%)商品房销售面积（万）同比增长率(%)200514.1-15.40%358.3-18.90%137.221.60%139.6-1.70%200615.9713.26%346.5-3.29%105.2-23.32%185.833.09%200723.9249.78%433.6725.16%120.614.64%161.21-13.23%200839.1563.67%596.7337.60%195.562.11%183.9414.10%200942.197.77%653.29.46%186.86-4.42%286.2355.61%201054.5229.22%853.9330.73%253.4835.65%344.2620.27% 图1.11：泸州05-10年开发投资量及增速 图1.12：泸州05-10年商品房施工面积及增速图1.13：泸州05-10年商品房竣工面积及增速 图1.14：泸州05-10年商品房销售面积及增速由以上的图表可以看出，2005年至2010年，泸州房地产整体保持向上增长趋势，开发投资量以及商品房施工面积除09年受全球金融环境影响增长率回落外，一直保持快速的增长，09年增长率小幅下挫后10年瞬即反弹，而竣工面积和销售面积亦保持增长的态势，可见泸州房地产并未受到过多国家调控的影响，发展形势良好。2、泸州商业地产开发的概况和数据指标1）、房产市场持续回暖，商业地产急速膨胀自2010年以来泸州市房地产市场新增供应量和市场投放量都在增加。2011年16月，泸州市城区商品房共批准预售面积162.11万平方米，其中住宅批准预售面积120.93万平方米，其中商业用房批准预售面积40.7377万平方米（商业项目主要为本项目）。2）、住宅销售面积成交量下降，商铺市场成交量上涨住宅因受国家调控政策影响，今年1至5月份泸州市商品房成交总面积79.6667万平方米，同比下降5.2804%，商品房住宅成交总面积73.7759万平方米，同比下降6.7901%，商业营业用房成交面积5.664万平方米，同比增长15.225%。第二部分 泸州现有家居建材市场调查一、泸州市家居建材市场分布图图2.1：家居建材市场分布图二、详细市场调研1、鹏达建材市场 图2.2：市场实景图 图2.3：市场实景图表2.1：鹏达建材市场基本情况市场基本情况市场名称鹏达建材市场地理位置泸州市龙南路与新民街交汇处附近市场整体规模经营面积约20000商户数量（户）140铺位数（个）300开业率95%此次共访谈商户19名，具体情况如下： 该专业市场内商户的结构商户大部分都是泸州市级代理，13家，占68%，厂家设点2家，占11%，经销商4家，占21%；图2.4:商户结构比例图 该专业市场内商户的来源市场内商户绝大部分来自本地，访谈商户中，本地商户17名，占89%，成都1名，福建1名，共占11%；图2.5：商户来源比例图 该专业市场的商圈半径该市场商圈半径为泸州及周边县市，部分表示只能辐射市区； 该类专业市场的经营业态表2.2：市场业态分布位置业态市场外围街铺卫浴洁具、厨具电器、门窗、地板、灯饰、地毯市场里面一楼瓷砖、木材、油漆、饰材、五金、电器配件、管材市场二楼木地板三楼家具 该专业市场的经营模式访谈商户中，9名商户表示以零售为主，占48%；5名商户表示以批发为主，占总比26%， 5名商户为批零兼营，占比26%；图2.6：经营模式比例图 商户访谈内容1、 访谈的19名商户中，有4名是已经租了铺位（建材区），其中有2名对购买持观望态度，有1名已经购买了，有1名有意向购买，其余15名商户中，5名有意向购买，3名观望，7名无意向；2、 有意向购买的商户，可承受价格在一万左右，观望的商户，主要认为价格太高，资金不足；其次对市场未来抱观望态度，不敢贸然出手，以后再考虑；无意向商户主要是资金不足或者只有兴趣租赁，无兴趣购买商铺；3、 有2名商户之前订了铺位，但是现在退了，原因是自己朋友有些订了也退了，听说开发商内部发生问题，对市场不放心，其次是对市场管理不满，基本没跟商户沟通，对市场有意见；4、 担心市场这几年的培育期会比较艰难，认为市场管理很重要，如果市场做起来了，会有很好的发展前景。 该专业市场的租金或售价方式与水平1、临街铺位：25-35元/月2、市场内主通道铺位：20-30元/月3、市场内位置较差铺位：15-20元/月市场06年售价3500-4500元/2、江阳建材市场 图2.7：市场实景图 图2.8：市场实景图表2.3：江阳建材市场基本情况市场基本情况市场名称江阳建材市场地理位置泸州市龙南路与新民街交汇处附近，鹏达建材市场对面市场整体规模经营面积约3500商户数量31铺位数47开业率80%此次共访谈商户11名，具体情况如下： 该专业市场内商户的结构该市场代理商占多数，7家是泸州市级代理，占64%，2家是厂家设点，占18%，2家是一般经销商，占18%；图2.9：商户结构比例图 该专业市场内商户的来源该市场商户绝大多数是泸州本地，10家是泸州本地，占91%，1家来自广东省，占9%；图2.10：商户来源比例图 该专业市场的商圈半径该市场为城区较老的建材市场，产品以中低档为主，商圈半径主要以泸州及下辖县市为主，极少能辐射到贵州； 该类专业市场的经营业态表2.4：市场业态分布位置业态市场外围街铺卫浴洁具、橱柜、厨卫电器、门业、板材、木地板市场里面一楼瓷砖卖场一楼卖场二楼装修公司 该专业市场的经营模式1家以零售为主，占9%，10家是批零兼营，占91%；图2.11：经营模式比例图 商户访谈内容1、访谈的11名商户中，有1名已租了铺位，并且有意向购买，其余10名有1名有意向购买，1名观望，8名无意向；2、有意向的商户可承受价格在一万五左右，观望及无意向商户主要是因为资金问题以及对市场前期运作比较担心，不太看好本项目；3、有进驻意向的商户均表示只有租赁兴趣，无购买意向，主要因为生意需较多资金周转，不会贸然投资影响生意。 该专业市场的租金租金水平：1、临街铺位：4045元/2、内场铺：一楼: 1518元/；二楼： 8元/3、科维商城 图2.12：市场实景图 图2.13：市场实景图 图2.14：市场实景图 图2.15：市场实景图表2.5：科维商城是基本情况市场基本情况市场名称科维商城地理位置泸州市南光路与龙南路交汇处市场整体规模经营面积约45000（建材部分约34000家具城约11000）商户数量254铺位数约270开业率98%此次共访谈商户23名，具体情况如下： 该专业市场内商户的结构代理商占多数，21家是泸州市级代理商，占91%，2家是一般经销商，占9%；图2.16：商户结构比例图 该专业市场内商户的来源绝大部分以泸州本地为主，20家是泸州本地，占87%，2家来自四川其他地区，占9%，1家来自浙江，占4%；图2.17：商户来源比例图 该专业市场的商圈半径商圈辐射半径为泸州市区及周边县市，极少有辐射到贵州； 该类专业市场的经营业态表2.6：市场业态分布位置业态负一楼大卖场家具负一楼街铺饰材、五金、电器配件、管材、地毯，瓷砖、门窗一楼卫浴洁具、厨具电器、衣柜、油漆、壁纸、管材二楼灯饰三楼窗帘布艺 该专业市场的经营模式市场有13家以零售为主，占57%，2家以批发为主，占9%；8家是批零兼营，占34%；图2.18：经营模式比例图 商户访谈内容：1、 访谈23名商户，有5名已租了铺位，其中有1名有意向购买，4名无意向购买，其余18名商户，有2名商户有意向购买，4名表示观望，12名无意向；2、 5名已租店铺的商户，均表示对市场出售商铺表示不满，认为不利于统一经营管理，担心以后业主会随意转让或加价；3、 3名有意向购买的商户可承受价格在一万左右，4名观望商户表示租金太高，担心会影响市场运作；4、 无意向的商户主要只对租赁感兴趣，无心购买商铺，认为还不是很了解市场，不会轻易投资。 该专业市场的租金或售价方式与水平临街主干道：5080元/月负一楼：1、陶瓷区：1030元/月 2、板材区：1525元/月 3、家具城：1520元/月一楼： 2550元/月二楼： 1030元/月三楼： 810元/月市场05年售价：3500-5000元/，现在售价约7500元/4、凤凰商城 图2.19：市场实景图 图2.20：市场实景图表2.7：凤凰商城基本情况市场基本情况市场名称凤凰商城地理位置泸州市江阳区中路39号市场整体规模经营面积17500，建筑面积25000商户数量61户铺位数61间开业率98%此次共访谈商户15名，具体情况如下： 该专业市场内商户的结构代理商占绝大多数，14家是代理商，占93%，1家是厂家直营店，占7%；图2.21：商户结构比例图 该专业市场内商户的来源商户基本为本地人，访谈的15个皆为泸州本地人，占100%； 该专业市场的商圈半径商圈辐射半径为泸州市区及周边县市； 该类专业市场的经营业态表2.8：市场业态分布位置业态一楼书房家具、办公家具二楼沙发、青少年儿童家具、家居饰品三楼卧室家具、客厅家具、餐厅家具注：本市场无明确定位，此业态为大概分类 该专业市场的经营模式主要是零售， 15个均以零售主，占100%； 商户访谈内容：1、访谈15名商户，有2名商户已进驻，均对购买商铺表示观望，其余13名商户，观望的5名，8名无意向，无有意向购买商户； 2、已进驻的商户，主要是认为价格太高，无能力购买，只租赁；3、13名商户中，观望的商户主要是对市场将来运营比较担心，认为家具租赁面积较大，如果以后分割出售，会对商户造成较大影响，业主和商户之间协调困难，市场很难统一管理，无意向的商户主要是认为凤凰商城无论从地段、人流还是档次，均好于本项目，认为项目很难做成功或需要较长时间的培育期；4、商户比较关注家居卖场是否配有中央空调、仓库以及客运站通车时间等配套问题。 该专业市场的租金租金水平：1楼：1823元/月2楼：2530元/月3楼：2328元/月注：市场二楼为地面的一楼，所以租金最高三、建材家居市场资料汇总表2.9：建材家居市场资料汇总市场名称规模租金水平经营状况鹏达建材市场经营面积约20000临街铺位：25-35元/月主通道铺位：20-30元/月位置较差铺位：15-20元/月市场形成较早，在本地居民心中已建立形象，但随着科维商城的不断扩大，所占市场份额不断被蚕食江阳建材市场经营面积约3500临街铺位：4045元/内场铺：一楼: 1518元/；二楼： 8元/规模较小，主要依附于周围商圈，由于建筑形式落后，环境较差等原因，商户大多经营不善科维商城经营面积约45000（建材部分约34000家具城约11000）临街主干道：5080元/月负一楼：陶瓷区：1030元/月板材区：1525元/月家具城：1520元/月一楼：2550元/月二楼：1030元/月三楼：810元/月规模最大，经营商户最多，品种最全，市场开业以后陆续开发了二期、三期，经营状况不断改善，已经成为泸州建材生意最好的市场凤凰商城经营面积17500一楼：1823元/月二楼：2530元/月（注：市场二楼为地面的一楼，租金最高）三楼：2328元/月市场是本地唯一现代化的家居商城，由于环境良好，所处区域人流旺盛，整体经营状况良好四、建材家居市场总结本地建材市场规模一般在2万-3.4万平方米，家居市场一般在2万平方米左右，与其他城市相比，规模较小；市场主要分布在龙马潭区，批发量较大，而唯一在江阳区的是凤凰家居卖场，主要是以零售为主；鹏达、江阳建材市场因为形式较老旧，满足不了发展的需求而日渐衰落，而作为后起之秀的科维商城，凭借宏大的规模、齐全的品种，更优越的地段，逐渐取代了旧市场的地位，并陆续开发二期、三期，成为生意最好的建材市场；作为零售卖场的凤凰商城，因靠近白塔商圈，人流旺盛，并且档次较高，容易吸引顾客前往，整体经营状况良好。市场一楼租金（较好位置）普遍在25-40元/月，二楼（普通位置）一般为15-25元/月，三楼（较差位置）为10-15元/月，整体租金与同级别地级市相比较低，从某种程度说明了泸州本地的建材市场租金尚有较大上升空间。通过对几个市场的商户访谈，共访谈了68家商户中，有12家已在本项目租了铺位，其中1家是已经购买了铺位，没有购买的基本持观望态度，只想租赁，对购买不感兴趣，主要因为资金不足，其次是对项目未有更深入了解，投资较为谨慎；而在全部68家商户中有14家有意向购买，可承受价格普遍在一万左右；有39家是无意向的，主要是认为价格太高，而自身投资能力不足，投资观念较淡薄，对购买不感兴趣。第三部分 泸州在售商业项目与投资市场分析一、泸州主要在售商业项目总体情况1、泸州主要在售商业调研情况说明本次针对泸州在售商业楼盘进行摸底，调研内容包含在售商业楼盘商业类型、规模、销售时间、销售量、主力铺位、售价水平、销售模式等，并就调研内容进行深入分析，通过分析数据了解当地主要在售商业楼盘特性及规律，从而对本项目认筹、定价等销售工作提供参考数据；其中调研楼盘包括龙西苑、千升时代酒店、西南奥特莱斯购物广场、壹线国际、龙庭御都等五个楼盘，具体情况如下：2、泸州主要在售商业情况一览表项目名称商业类型规模销售时间销售率主力铺位大小售价水平销售模式龙西苑住宅底商约2150一期2010年1月开盘；二期2011年1月；三期尚未开盘一期84二期614210500元/（不沿街）-17588元/（沿街）直接销售千升-时代酒店零售商业约12802011年3月1日约49%351楼均价19800元/,二楼16000元/左右直接销售西南奥特莱斯购物广场住宅底商，三层卖场372002011年4月9日其业务员表示销售率90%经过踩盘后发现该数据有水分20三层：8888元/、9888元/、11888元/；一、二层暂不销售十年委托经营，十年后120%回收壹线国际住宅底商，两层商业11482011年6月初一楼：36%；二楼：整层出售，未售12-4035000元/50000元/直接销售龙庭御都住宅底商，两层商业3072无统一开盘时间一期：71%二期：57%649629000元/直接销售3、泸州主要在售商业分布图4、在售商业项目详细情况（1）、龙西苑 一期商铺实景 二、三期商铺实景 项目区位图项目名称：龙西苑 地理位置：泸州龙马大道泸州医学院侧门项目类型：住宅底商项目基本情况：楼层一层（3栋）单层面积2150总建筑面积2150左右铺位数一期：17间二三期：15间开盘时间一期2010年1月开盘；二期2011年1月；三期尚未开盘销售率一期84,二期61经营定位及售价：（以使用面积计算）期数楼层经营定位目前售价（元/）租金水平（元/月）租金回报率共3期1无明显业态定位10500（不沿街）17588（沿街）约4760元5.2%销售单位状况：主力铺位面积大小（）面宽(m)进深（m）使用率423.99.587%商铺管理费：1.2元/月销售模式：直接销售折扣优惠政策：无折扣项目招商及经营状况：目前一二三期仅一期14间商户开门营业，其中一期正对主道，17间铺位中开门营业的又14间，占总量的82%；二三期由于背街，所以无开门营业。由于其经营对象主要针对医学院学生，正临暑假，学生少，目前经营情况一般。工程状况：已完工项目综合评述与分析： 项目由于地段较好，地处龙马大道、泸州中医院侧门，该区域人流量多，医学院学生为该片区商业主要消费群体；周边配套完善，一期紧邻211路公交总站，二三期商铺正对修建中的市级体育场；项目周边有北城开娇、在建中的西班牙都灯高档住宅；优良的地段、周边高档住宅片区的崛起都为该项目增色不少；商铺内厨房管道的配备使得该项目具备商住两用的特点，使得投资者更加认同；项目的缺点在于周边住宅整体入住率不高；商铺数量较少，仅为社区少量街铺；进深过长，部分商铺进深达10余米；从销售率来看，项目整体销售情况较好，说明地段、配套、以及商铺内的配置等优势均受投资群体满意；整体经营情况由于项目主要消费群体为医学院学生，而今面临暑假，导致其生意情况一般；（2）、千升-时代酒店 项目实景图 项目区位图项目名称：千升时代酒店开发商名称：四川千升酒店管理有限公司地理位置：泸州市江阳区江阳北路75号项目类型：零售商业项目基本情况：楼层二层（1栋）单层面积一层约660，二层约623总建筑面积约1280铺位数19间开盘时间2011年3月1日销售率约49%经营定位及售价：（以使用面积计算）期数楼层经营定位目前售价（元/）租金水平（元/月）一期一层无定位19800约4560元一期二层无定位目前正在谈超市16000与开发商面谈销售单位状况：主力铺位面积大小（）面宽(m)进深（m）使用率1F：351F：3.69.31F：96%商铺管理费：无销售模式：直接销售折扣优惠政策：每平米优惠500元主要投资客户类型：据销售人员介绍，购买群体主要为本地生意人，有四川南充等外地客户购买项目招商及经营状况：项目目前开门营业率80%以上，由于项目地段好，属于回龙湾、白塔商圈、钟楼商圈的三重辐射圈，人流量多，商业氛围浓厚，开门营业率达到80%以上，仅售楼处一带附近几间空铺未出租；其余铺位经营情况良好。据该楼盘业务员介绍，二层整体对外承租，不单独分割铺位，并表示目前正与一家超市协商整体租赁事宜。项目综合评述与分析： 项目地处泸州商业中心位置，紧邻江阳北路，踏足回龙湾商圈、白塔商圈、钟楼商圈的三重辐射商圈，良好的地段、浓厚的商业氛围将其商业价值无限扩大 项目的缺点在于整体商业规模较小，仅1280，单层600余平米，其主要销售区域为三层以上酒店部分； 虽然一层单价较高，达到19800元/，但由于其地段优势、商业氛围优势原因，从2011年3月1日开盘至今，销售近半，且经营状况良好；但由于其二楼600多平米规划整体出售，总价2000多万，总额较高，是其至今未出售的主要原因。（3）、西南奥特莱斯购物广场 项目实景图 项目区位图项目名称： 西南奥特莱斯购物广场开发商名称：四川兴荣房地产开发有限公司地理位置： 中国泸州江阳区百子图钓鱼台路9号项目类型：住宅底商，三层卖场项目基本情况：楼层3层单层面积12400总建筑面积37200铺位数740间（三层）开盘时间2011年4月9日销售率90%经营定位及售价：（以使用面积计算）期数楼层经营定位目前售价（元/）租金回报率13男装、男鞋、女式箱包皮具根据不同位置划分三个档次租金，分别为8888、9988、11888返租10年，平均8%的年回报率22女装、女鞋、女式箱包皮具暂不销售21国际一二线高端品牌暂不销售销售单位状况：主力铺位面积大小（）使用率20左右70%商铺管理费： 未制定销售、招商策略：委托经营期限为十年，平均回报率8%，并承诺10年后可按原价1.2倍回购，具体其中1-2年6%3-4年7%5-6年8%7-8年9%9-10年10%付款方式：一次性付清或分两年付清，不能按揭折扣优惠政策： 一次性付款9折首付50%以上3个月全部付清9.2折首付50%以上6个月全部付清9.4折首付50%以上12个月全部付清9.8折首付50%以上18个月全部付清9.9折首付50%以上24个月全部付清无折扣项目招商及经营状况：未开业工程状况：已竣工 项目综合评述与分析：该项目三层，其中一二层由于产权原因，不能销售，只能销售三层该项目配套完善，8000平米露天广场，500多个停车位，泸州最大的停车场，紧邻百子图文化广场，与核心城区相距不足三公里该项目两面一面临街，一面临江，通达性较差；据该项目数个销售员表示，三层销售率目前已达80-90%，但经过我司调研人员踩盘后询问其已销控铺位情况时，其业务员在申请后均表示还有，因此我司认为该销售率存在较大水分； （4）、壹线国际 项目实景图 项目区位图项目名称： 壹线国际开发商名称： 华辰地产地理位置： 东门口滨江路项目类型： 住宅底商，两层商业项目基本情况：楼层二层单层面积一层：524二层：624总建筑面积1148铺位数一楼：14间二楼：整体出售开盘时间2011年6月初销售率36%经营定位及售价：（以使用面积计算）期数楼层经营定位目前售价（元/）租金水平（元/月）121楼：无，住宅配套商业2楼：大型茶餐厅、咖啡厅为主35000-50000180200销售单位状况：主力铺位面积大小（）面宽(m)进深（m）使用率铺位大小面积不一开间3.6米，进深不一96%商铺管理费： 15元/月销售模式： 直接销售折扣优惠政策：一次性付款99折，商铺不办理按揭项目招商及经营状况：业主自行招租，目前由于该片区商业氛围较浓厚，铺位比较好租，目前招商率85%以上，且经营情况较好。工程状况： 即将封顶项目综合评述与分析：项目地段优势非常明显，地处江阳区核心水井沟商圈，面临长江，周围商业氛围浓厚，该片区地块商铺售价普遍较高，至此该项目销售价格高达35000-50000元/；该项目不足之处在于体量非常小，不到1200，使得其商业影响力有限；项目目前仅销售5间，主要原因为高昂的总价限定了投资者门槛；5、龙庭御都 项目名称：龙庭御都开发商名称：泸州国泰房地产开发有限公司项目位置：江阳区S219 蓝天汽车客运站斜对面项目类型： 住宅底商，两层商业项目基本情况：楼层二层单层面积1536总建筑面积3072铺位数一楼：21个二楼：只租不卖开盘时间无统一开盘时间销售率一期：71%（不计2楼）二期：57%（不计2楼）经营定位及售价：（以使用面积计算）期数楼层经营定位目前售价（元/）租金水平（元/月）12住宅配套商业24000-25000一楼：60-70销售单位状况：主力铺位面积大小（）面宽(m)进深（m）使用率56、64、96416、616、414、61494%商铺管理费：1.5元/销售模式：直接销售折扣优惠政策：无优惠，可做按揭，首付60%项目招商及经营状况：开发商只负责销售，招商由业主自己完成，目前一层整体10间开门营业，开门营业率不到50%，二层整体大面积包租，最少600以上，但未出租；由于目前经营户主要以建材商户为主，生意范围为周边小区装修等家装订单，周边众多小区、居民房林立，给建材商户名带来不少生意机会，故已开业商户经营情况良好。工程状况： 已完工项目综合评述与分析：项目地理位置较好，靠近龙马大道二段（主干道），商业配套完善，周边有蓝田客运站、加油站、酒店、超市、餐饮、银行、药店等；公交站台有11条线路通过此处，且周边新建小区较多，如陶然丽景、金州国际等；商铺临主干道街铺，紧邻客运站，周边配套生活、商业配套完善，使得项目商铺即使总价过百万，销售率也达到71%；说明当地投资群体对临主干道、配套完善的商铺热情度较高。该项目不足之处在于周边小区正在建设中，且已建设完成小区入住率也不到30%，使得周边商业氛围不浓厚；从地理位置来讲，离商业中心较偏，地处231路终点站。项目整体看来，虽然目前周边商业氛围不浓郁，但未来前景较大，若周边小区建好，且入住率可观的话，该片区域商铺仍有升值潜力。第四部分 本项目710区业态定位与招商情况分析一、本项目710区经营定位及业态分布区域经营定位楼层经营业态7区国际精品家具馆夹层沙发、软床、床垫、窗帘1层板式家具、儿童家具2层实木家具、红木家具、欧美家具8区四川精品家居馆夹层陶瓷洁具、小五金、木材1层板式家具、软床、床垫、沙发2层实木家具、红木家具、欧美家具9区陶瓷卫浴生活馆1层瓷砖、洁具2层地板、木门、楼梯10区精品家居饰品馆1层橱柜、家电、移门2层灯饰、墙纸、吊顶本项目7-10区定位为家具建材博览中心,其中七区国际精品家具馆，三层全部经营精品家居；八区四川精品家居馆夹层经营建材，一、二层经营家具；九、十区精品家居馆一、二层全部经营精品建材。二、本项目710区招商情况1、710区招商租赁情况区域招商区域面积（）已招商面积（）招商率备注745196.0334782.2377%含夹层843810.631523.9272%含夹层926870.724145.5390%1024501.2224224.9699%合计140378.55114676.6482%根据贵司提供资料显示，目前710区整体招商区域为140378，已招商面积114676，整体招商率达82%，项目受到泸州家居建材商户的普便认可。2、710区家居建材品牌落位图1）7区招商情况7区夹层入驻品牌商户41个，已定位置未确定品牌4个，仅空置4间商铺，该楼层招商未受夹层位置影响。7区一层7区一层入驻品牌商户22个，空置商铺25间。 7区二层7区二层整层已全部租赁，入驻家居品牌30个。2）8区招商情况8区夹层8区夹层建材业态主要以陶瓷地砖、板材、油漆、