房地产基础知识培训手册.ppt

,房地产基础知识培训,2007年7月,营销中心培训系列,培训的结构主线,做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些方面的基本知识？ 一、房地产价格和估价知识 二、城市和城市规划知识 三、房地产建筑知识 四、房地产测绘知识 五、房地产统计指标,第一章 房地产价格及估价,房地产价格概述 房地产价值和价格的种类 房地产价格的影响因素 房地产估价的基本方法,楼面价,楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。 楼面地价=土地总价/总建筑面积,金地以4.5888亿拿下，楼面地价5338元/平米。 如果去除15%的返还面积，楼面地价高达6281元/平米 。,第一章 房地产价格及估价,房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 比较法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似的房地产交易。 比较法估价一般可分为七个步骤：1）收集交易信息、2）选取可比实例；3）建立价格可比基础4）进行交易情况修正5）进行交易日期影响修正 6）进行房地产状况影响修正；7）求取比准价格,第一章 房地产价格及估价,房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 成本法适用于哪些即无收益又很少发生交易的房地产估价。 房地产的成本构成：1）土地取得成本、2）开发成本；3）管理费用4）投资利息；5）销售费用6）销售税费；7）开发利润,第一章 房地产价格及估价,房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 收益法是预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如商铺、写字楼等； 收益法的基本计算公式： 房地产的价格=房地产净收益/房地产的资本化率或折现率,第二章 城市和城市规划知识,用地红线 经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。 容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。 建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。 城市绿线 是指城市各类绿地范围的控制线。,1、用地性质 2、用地面积 3、用地红线 4、容积率 5、建筑控制高度 6、建筑密度 7、道路红线 8、建筑红线后退距离 9、建筑线 10、绿地率 11、交通出入口方位 12、停车泊位 13、建筑间距 14、日照标准 15、日照间距系数 16、城市绿线,城市规划常用术语及指标,基本资料：总用地面积：5288.33平米 总建筑面积：41780平米其中： 计容积率建筑面积：36330平米 不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房） 建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面积：12550平米 容积率：6.87 覆盖率：41%,第二章 城市和城市规划知识,容积率的计算？,第二章 城市和城市规划知识,深圳容积率的计算规定？,建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积 当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积,附件：深圳容积率计算的详细规定,地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。 半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。,地下室,地面,地面,地下室,地面,地面,1/2线,1/2线,1/3线,在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中,第三章 房地产建筑知识,建筑物的概念和分类 建筑识图 建筑工程造价,第三章 房地产建筑知识,按建筑物使用性质分类： 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 按建筑物层数或总高度分类： 住宅按层数分：低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、中高层住宅（79层）和高层住宅（10层以上） 公共建筑及综合建筑，总高度超过24m的为高层，但不包括总高度超过24m的单层建筑 建筑总高度超过100mr，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。,建筑物的分类,按建筑结构分类 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。,第三章 房地产建筑知识,建筑物的分类,剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。 剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式,第三章 房地产建筑知识,建筑物的分类,框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。,第三章 房地产建筑知识,建筑物的分类,框架结构,框剪结构,核心筒,筒体结构 tube structure 由竖向箱形截面悬臂筒体组成的结构。筒体有剪力墙围成竖向箱形截面的薄壁筒和密柱框架组成竖向箱形截面的框筒。筒体由一个或多个组成；分筒中筒、单框筒、框架薄壁筒和成束筒等四类。,绝对标高：相对海平面的高度，海平面的标高规定为0，在以上的为正值，以下的为负值，相平的为0，也叫海拔高度，高程 相对标高：对于一个地区，通常市政国土部门会测量出某个特定的、固定的点的绝对标高，其他的测点相对于绝对标高的高度，其上为正，下为负； 建筑标高：建筑标高和结构标高差别在于装修，通常情况下，施工放线会在结构高度上作出而不是装修高度，一些地区经常忽略掉建筑标高和结构标高的差别。 以上的量单位只能是米(m) 高度,第三章 房地产建筑知识,建筑识图,现有标高,跃式,复式,屋内形态分类,错层,跃复式,玄关，也被称作门厅。玄关可以是一个封闭、半封闭或开放的空间，它是指靠近大门的区域。 玄关的概念，源于中国，但最早用的可能是风水先生们。玄关，玄妙、关键的意思。,板楼：就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 塔楼：一般是一梯四户到一梯12户。,建筑单体分类,什么是房地产图？ 房地产图是地籍图和房产图的总称。,第四章 房地产测绘知识,地籍图分为基本地籍图和宗地图。 基本地籍图：是全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的基本图。 宗地图：是指土地所有者或土地使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。,房产图主要包括3类图形：分幅图、分丘图和分层分户图。是办理房产证的必要图件资料。,地籍图是全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的基本图。,宗地图是指土地所有者或土地使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。,地形图是表示地形、地物的平面图件，是用测量仪器把实际测量出来，并用特定的方法按一定比例缩绘而成的。它是地面上地形和地物位置实际情况的反映。,房产图：是房产产权、产籍管理的重要资料 房产分幅图：比例尺一般为1：500。 房产分丘图：比例尺在1：1001：1000之间。 房产分户图：比例尺一般为1：200。,第四章 房地产测绘知识,房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料，比例尺一般为1 ：500。 房地产分幅图表示的内容有：控制点、行政边界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物、房产要素和房产编号，以及与房产管理有关的地形要素和注记,房产分丘图为单位绘制，是房产分幅图的局部图，是绘制房屋产权附图的基本图，比例尺在1 ：1001 ：1000之间,房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用，比例尺一般为1 ：200,第四章 房地产测绘知识,房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？,房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共有建筑面积、分推的共有建筑面积，预售面积，竣工面积，产权面积。,套内面积和套内建筑面积？,第四章 房地产测绘知识,什么是房屋建筑面积？,房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。,第四章 房地产测绘知识,什么是房屋的使用面积？,房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房屋的内墙面水平投影计算 。,什么是房屋的实用面积？,它是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额。,使用率和实用率的差别？,第四章 房地产测绘知识,什么是房屋的套内建筑面积？,房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积 。,套内墙体面积12共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积 公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和,第四章 房地产测绘知识,什么是房屋的共用建筑面积？,房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊 。,第四章 房地产测绘知识,分摊的共有建筑面积：是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。 预售面积：俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。 房屋产权面积：是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。,商品房有哪些公共面积需要分摊？,第四章 房地产测绘知识,1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。 2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。,第四章 房地产测绘知识,不应分摊的共有建筑面积包括那些？ 1、从属于人防工程的地下室、半地下室。 2、供出租或出售的固定车位或专用车库。 3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。,第四章 房地产测绘知识,层高 层高是指住宅高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。,第四章 房地产测绘知识,房屋建筑面积的计算 计算建筑面积的一般规定如下 计算建筑面积的的房屋应是永久性结构的房屋 计算建筑面积的房屋，层高应在2.2m以上。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。,第四章 房地产测绘知识,房屋建筑面积的计算 组成：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积 计算： 套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 内墙面装饰厚度计入使用面积。,计算全部建筑面积的范围： 单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上（含二层）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.2m以上的部位计算建筑面积。 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的，按其水平投影面积计算。 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。,第四章 房地产测绘知识,备注：具体请参照gb/t503532005 建筑工程建筑面积计算规范,挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。,第四章 房地产测绘知识,计算全部建筑面积的范围：,玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的按其高度在2.2m以上部位的外围水平投影面积计算。 有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。,第四章 房地产测绘知识,计算全部建筑面积的范围：,与房屋相连有上盖而无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算,第四章 房地产测绘知识,计算一半建筑面积的范围：,层高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.2m以下的地下室和半地下室。 突出房屋墙面的构件、配件、装饰件、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 房屋间无上盖的架空通廊。 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线 与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。,第四章 房地产测绘知识,不计算建筑面积的范围：,共有建筑面积分摊 计算公式 各套应分摊的共有建筑面积（）=应分摊的共有建筑面积/参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和*参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积 分摊的方法： 住宅楼：以套为单位，按各套内建筑面积比例分摊共用建筑面积； 商住楼：先将住宅与商用的共有建筑面积区分，商住共用部分进行分摊，然后将住宅与商住共用分摊的面积相加，得出分摊面积 ,第四章 房地产测绘知识,第四章 房地产测绘知识,案例：某项目设计指标,穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算面积。,挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算面积。,属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积1/2计算;,无盖的室外楼梯、架空走廊不计算面积。,有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。,玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算,未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。,房屋之間无上盖的架空通廓不计算面积。,地下室、半地下室层高在2.2米以上时应计算全部面积,层高不足2.2米时应计算1/2面积.,第四章 房地产统计指标,房屋建设状况统计 房屋居住状况统计 房屋面积及价值指标 商品房销售与出租,附件：房地产统计指标的解释,第四章 房地产统计指标,房屋建设状况统计,【房屋施工面积】 【房屋新开工面积】 【房屋竣工面积】 【竣工房屋价值】,第四章 房地产统计指标,房屋居住状况统计,【居住人口】 【居住户数】 【人均住宅建筑面积】 【人均住宅使用面积】 【户均住宅套数】 【住宅成套率】 【住宅自有（私有）率】,第四章 房地产统计指标,商品房销售与出租,【实际销售面积】 【外销（租）】 【预售面积】 【空置面积】 【出租面积】 【出租给个人】 【实际销售额】,房地产基础知识,房地产市场,房地产开发,房地产基本概念,房地产 是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 土地 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间； 建筑物 是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类； 其他土地定着物 是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物。,房地产是什么？,房地产基本概念,房 地 产,示 意 图,房地产基本概念,房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面； 权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权； 区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；,地役权：是为自己房地产的便利而利用他人房地产的权利. 典权：是指支付典价而占有他人不动产并取得使用收益的权利.典权人、出典人、典物.,实物、权益和区位,房地产基本概念,居住物业：自住、投资 商用物业：经营性、收益性或投资性物业。包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店铺）、酒店、娱乐类物业等。 工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等 特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等,房地产的类型,房地产基本概念,固定性：流通的只是使用价值; 单一性：世界上没有两件完全相同的房地产; 稳定性： 保值性：土地稀缺,随时间不断增值; 累计性：社会财富庞大容器.,房地产的特征,房地产基本概念,房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业,房地产的作用,为国民经济的发展提供重要的物质条件,可以改善人们的居住和生活条件,可以改善投资环境，加快改革开放的步伐,通过综合开发，有利于城市规划的实施,可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道,可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工等工业发展,房地产基本概念,房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业 投资开发业； 房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业,房地产业,房地产基本概念,“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”,“一级市场”指土地使用权出让，或批租的市场,房地产市场的分级,房地产基本概念,居住用地：70年 工业用地：50年 商业、旅游、娱乐等用地：40年 综合或其他用地：50年,各种土地用途年限,房地产基本概念,、建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑用地面积的比率 建筑密度= 建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100% 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米，问建筑密度？,60%,房地产各技术指标,房地产基本概念,、 容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率 = 总建筑面积/建筑用地面积 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米， 问容积率为多少？,4.0,房地产各技术指标,房地产基本概念,如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则 、建筑总面积 = 土地总面积 x 建筑密度 x 建筑层数 容积率 = 建筑密度 x 建筑层数,基底面积,房地产各技术指标,房地产基本概念,、绿化率：指一定地块内所有的绿地面积（覆土面积在3米以 上的绿化才算在绿化面积中）占规划建设用地面积 的比率。 绿化率= 绿地面积/规划建设用地面积 x 100%,房地产基本概念,建筑面积（ 销售面积）套内建筑面积分摊公用面积 使用面积：各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 套内建筑面积 = 套内房屋使用面积 + 套内墙体面积+ 套内阳台建筑面积 共有建筑面积.指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积.即公共面积分摊系数与套内建筑面积之积. 共有面积组成:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公共建筑空间的分割墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半. 建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积,房地产各技术指标,房地产基本概念,建筑面积、使用面积和套内建筑面积,住宅结构形式,按性质及规模划分： 低层（低于10米） 多层（10-24米） 小高层（2733米） 高层（36米以上） 超高层（100米以上）,按材料划分 砖混结构 砖木结构 钢筋混凝土结构（框架、框剪、剪力墙） 钢结构 型钢混凝土结构,房地产基本概念,多层住宅：90-93% 小高层及高层住宅：80-88% 写字楼物业:70-75% 商铺物业：50%左右（街铺：100%）,房地产基本概念,常规物业实用率,住宅的开间：住宅采光面的宽度 住宅的进深：住宅垂直于采光面的的长度 住宅的层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 住宅的净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高=层高 - 楼板厚度,房地产基本概念,不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩） 1平方米= 10.764平方英尺 1公顷 = 10000平方米 1公顷 = 15亩 1亩 = 666.67 平方米,尺度单位换算,房地产基本概念,房地产市场,房地产开发,房地产基本概念,从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。,房地产市场,房地产市场定义,土地所有者或当前使用者 开发商 政府及其机构 金融机构 建筑承包商 专业顾问 建筑师 设计 师 工程师及造价工程师 物业代理及估价师 会计师 律师 消费者或买家,房地产市场,房地产市场的参与者,房地产市场的运行环境及其影响因素,房地产市场,参见下图,潜在市场、有效市场、服务市场、渗透市场,对某种特定商品有某种兴趣的消费者。,对某种特定商品有兴趣、收入与途径匹配的消费者的集合；如果对某些商品有消费的限制，那么其他的人群就构成合格的的有效市场。,使公司决定开拓的那部分合格的有效市场。,指已经购买了企业产品的消费者的集合,潜在市场,有效市场,服务市场,渗透市场,房地产市场,需求、供给与价格 需求：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某种商品和劳务的数量 。与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品（互补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。,房地产市场,房地产市场经济指标,需求、供给与价格 供给： 厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供商品的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关。,房地产市场经济指标,房地产市场,需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量及就业分布 城市家庭可支配收入及城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数及城市居民消费价格指数,有效购买力,房地产市场经济指标,房地产市场,供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量及空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值,房地产市场经济指标,有效供给能力,房地产市场,弹性理论 需求价格弹性：指在一定时期内一种商品的需求量变动对于该商品的价格变动的 反应程度。（也可以理解为当一种商品的价格变化百分之一时所引起的该商品的需求量变化的百分比。） 供给价格弹性： 供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商供应能力和产品生产周期，二是产品的生产成本市场均衡需求的数量等于供给的数量,房地产市场经济指标,房地产市场,消费者行为理论 消费者决策：指消费者在既定的预算支出条件下，为使自己获得最大的消 费满足而做出的消费选择。 效用：消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度。其取决于两种因素，一是商品的自然属性可以满足人们的某种使用的需要；二是人们在消费某种商品时对满足的主观感受。,房地产市场经济指标,性价比,房地产市场,消费者行为理论 消费者均衡： 消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，使消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，则消费者的决策行为已达到均衡状态。,房地产市场经济指标,房地产市场,地租：利用土地所获得的超额报酬 地租 = 市场价格 生产成本 平均利润 级差地租：不同生产条件下生产出来的农产品具有统一的市场价格，不同位置的土地因而具有不同的地租,地租及级差地租,房地产市场,影响房地产的九大因素,自 身 因 素,环 境 因 素,人 口 因 素,经 济 因 素,社 会 因 素,行 政 因 素,国 际 因 素,心 理 因 素,其 他 因 素,房地产市场,房地产的空间市场使用功能 与房地产的资产市场资产的投资收益功能 房地产的空间市场与房地产的资产市场的关系 这两者是紧密联系在一起的，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率。从而影响资产市场的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。,供给,租金,需求,收益,相互作用,房地产运作规律,房地产市场,房地产市场的周期循环 传统的房地产周期理论认为：房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。 房地产周期循环的主要原因是：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的实践存在时滞；生产者与消费者心理因素的影响；政策因素的影响；制度因素的影响等,房地产市场,房地产市场,施永青2005年观点 房地产周期 房地产市场是周期性极为明显的市场，原因有几个方面： (1)房地产的生产期很长，短则一两年，长可以三五年。一旦发现供不应求，短期内都无法增加供应，令楼市可以连年上升。 (2)房地产是传统上的主要财富储存工具，有余资的人都倾向投资地产。因此，经济好的时候，资金就会源源不绝地流入房地产市场。流入的资金愈多，楼价就升得愈快，楼价上升又吸引更多的资金流入，令升市进入自我完成的机制。 (3)投资地产的财务杠杆效益大，按揭货款往往可高达楼价的七至八成。只需拿出很少的资金，就可以把投资效率扩大。当然，当资金退的时候，亦会饱受债主的压力，无法退守，形成恐惧性抛售。,复苏期,高涨期,危机期,萧条期,房地产市场,房地产泡沫： 是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。,土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础,投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因,金融机构的过度房贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂,泡沫成因,房地产市场,房地产金融与融资,房地产资本市场,房 地 产 金 融,房地产项目融资,房地产市场,主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款，是商业银行和储蓄等金融机构资产的主要组成部分； 房地产开发公司和房地产投资信托的股票在股票交易所交易 房地产抵押贷款证券逐渐成为证券市场的重要组成部分,房地产资本市场,房地产市场,房地产资本市场,房地产市场,房地产企业的权益融资与债务融资 权益融资：投资者通过公司上市或增发新股、吸收其它机构投资者资金、合作开发等方式，补足资本金；权益融资的资金供给方与投资者共担风险，所得报酬是项目投资所形成的可分配利润 债务融资：通过举债的方式，除银行外，其它机构投资者如保险公司、退休基金也可提供债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资风险，其报酬为贷款利息和有关费用。房地产企业可发行企业债券和借入信用贷款； 债务融资在一定的条件下可转化为权益融资，可转债就是一种。,房地产市场,房地产融资,个人住房抵押贷款,商用房抵押贷款,在建工程抵押贷款,房 地 产 抵 押 贷 款,土地收购储备贷款,土地储备贷款,土地购置贷款,土地开发贷款和建设贷款,土地储备贷款,房地产开发贷款,房地产市场,房地产市场,房地产金融风险,房地产开发贷款风险,土地储备贷款风险,个人住房贷款风险,房地产投资信托风险,房地产市场,资金垫付量大,占用周期长,投资的固定性与增值性,风险大,回报率高,房地产投资资金的特性,房