至祥置业2009年昆明春季房交会调研报告.doc

自：至祥置业(昆明)有限公司2009-05-042009年昆明春季房交会调研报告研究中心研究中心电话真899E-MAIL：目 录引言：一个城市的开盘3第一部分 楼市背景及展会分析5一、回顾08年楼市，展望09年5二、房交会对比分析6三、房交会看点7第二部分 参展项目及效果分析9一、销售及价格9二、活动13三、优惠措施15四、成交情况15第三部分 2009年昆明房地产市场发展区域分析17一、春交会参展项目的区域分布17二、昆明未来区域供应分析20三、近期房地产开发热点区域分析21第四部分 昆明房地产现状及发展29引言：一个城市的开盘 研究中心总监 李纯玉房交会其实就是一座城市的开盘，对于房地产这个行业的从业人员来讲，应当引起更多的思考。通过本次春交会，我们看到危机，也看到可喜的一面。从服务的角度上看，政府的缺席是最不应该的，主办方、开发商和中介代理的意识都需要转变。房地产牵扯的面非常广，建设、规划、土地、科技、水利等国家单位也应当参与进来，房交会需要的是多种声音。城中村在面临大刀阔斧地改革中，政府可以通过房交会来传达自己的声音，做一次很好的宣传，本次房交会没有看到政府的身影，只有两个项目参与展会，且受到消费者很大的关注。从主办方来看，组织上应当为参展商以更多的考虑，服务上应当为消费者以更多的考虑，比如宣传要到位，路线要清晰。市场的不景气促使房地产相关服务行业加大内部的主动交流，开发商也意识到这个问题，目前还没有采取行业内部交流的组织活动。通过房交会应当促进行业与消费者的互动，达到行业的自我调整。从客户上看，普遍比较关注昆明的项目、品牌开发商的项目、城中村改造项目，地州、普通开发商的项目相对冷落。房交会后，昆明将要开盘的项目比较明确的有50个，加上一些不确定的大约有70个项目，这么多的项目可能会因为市场、企业或项目的原因而延迟开盘。开，供应量相当大，不开，供应会堆积延后，压力也相应延后，再加上较高的空置率和城中村项目，市场的前景并不乐观。昆明房地产市场的调整和阵痛还没开始。预计昆明楼市将迎来持久战，在未来的持久战中，不能只局限于营销产品，还要营销企业，且对不同项目、不同类型的项目、不同阶段面市的项目都要区别对待。持久战的前提必须在战略是正确的，其持久主要体现在时间、产品、信誉、品牌、企业等方面。第一部分 楼市背景及展会分析一、回顾08年楼市，展望09年在经历了2007年高速增长之后，伴随2007年底至2008年初的世界宏观经济的整体衰退，2008年中国房地产市场进入了行业调整期。从2007年持续进行的以“打压投资行为、抑制房价过快上涨”为主要目标的一系列调控政策直接影响消费者的心理预期，导致2008上半年市场的观望情绪严重，再进入2008年下半年出现房价下调成交量回升的理性回归。可以说，2008年中国房地产市场出现了行业衰退层面下上、下半年的两种差异较为明显的市场调整方向，从抑房价促消费到保增长求平稳，以及楼市出现的从量缩价升量缩价跌到量升价跌量升价稳的变化态势。虽然2008年房地产行业出现衰退迹象，以及出现的消费者整体性观望，成交量、房价出现较为滞后的政策、经济性波动，但行业投资仍然保持了较快的增长，其中昆明2008年房地产投资额较2007年增幅16.8%。2008年下半年，昆明楼市出现了理性回归迹象，表现在成交量、开盘均价、销售均价、销售策略、产品上的理性回归，但楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。我们不能否认市场中的观望气氛，因为这是两方面的原因形成的，第一很多自住需求消费者由于购买能力的限制，亦因为消费的理性回归，对购买能力之上的房价投暂时的弃权票，第二金融危机的期限，对经济的影响程度都是未知，因此投资消费者的信息不足，也进一步抑制了房地产市场的投资需求。2009年，随着宏观经济的趋稳，房地产行业将持续2008年的调整，市场进入较为理性的发展阶段。昆明房地产市场在房价上仍有进一步的理性回归，开发商在产品研发、销售方式上将以需求为准则，消费者在产品和区域选择上将更加明确。2009年的昆明楼市随着部分新推项目的调整性上市，迎来了激动人心的小高潮。昆明市房产信息网的数据显示，2009年1月份的第三周，昆明共成交各类商品房734套，日均成交105套。与1月第二周相比，成交量虽减少百余套，但成交面积却高出3000多平方米达到6.7万平方米，成交金额也实现翻番达3.66亿元。云南映象花好月圆、银座SOHO、金江北大街等项目的热销，促成了开年昆明楼市成交面积和均价的上扬，新年新气象为市场带来的一时之喜也随即衍生出了昆明楼市小阳春的说法。当日历翻过冷热交替的一月，早春二月的多个售楼部现场迎来了与日俱增的访客量。然而，热闹的关注氛围并未促成楼市销售的提升。统计显示，昆明2月份商品房成交量为2401套，在1月份欠佳表现的基础上继续下滑，同比去年2月成交3409套的情况，降幅近30%。成交面积上也比上月减少9000多平方米，实为20.66万平方米。惟有成交均价逆势攀升，每平方米售价比上月增加750多元至5044元。总体可见，在开春之初，昆明楼市并未出现春暖花开的活跃迹象。纵观始末，2009年1月和2月，虽然昆明楼市不乏亮点，但部分新盘销售的上扬姿态最终没能拉动整体数据的提升，仅只是缓和了冬天的寒意。昆明楼市出现所谓的小阳春一说，是脱离了市场行情，枉把调整当复苏的乐观与武断。二、房交会对比分析为期5天的2009昆明春季房地产交交易会在昆明国际会展中心落幕。本次房交会的主题“幸福云南，乐居春城”，这次房交会参展楼盘42个，参展开发商有29家，其中昆明市区项目37个，地州项目5个。08年春交会参展开发商有38家，参展楼盘38个，其中昆明29个，地州9个。08年10月秋交会：从楼盘项目参展的数量上看，共有73个项目报名参加，其中60个昆明市项目，13个地州项目；昆明市项目，分49个住宅项目、6个商业项目、5个写字楼项目；地州项目，分8个住宅项目、4个商业项目、1个酒店项目。房交会参展开发商昆明项目地州项目08年春交会3829908年秋交会56601309年春交会29375对比可以看出，从三次房交会的参展开发商、参展的昆明项目及地州上木上看，09年昆明房交会行情大不如去年秋交会，甚至在参展商上不如去年春交会。不管是参展楼盘数量，还是销售额，今年都有所下降。虽然部分新盘的销售呈现上扬姿态，但最终没能拉动整体数据的提升，充其量只是缓和了冬天的寒意。昆明楼市出现所谓的小阳春一说，是脱离了市场行情，枉把调整当复苏的乐观与武断。同时也可以看出，每年的房交会对开发商并没有促成大量的销售，大多停留在同行交流及楼盘展示而已。特别是春交会，像“鸡肋”，所以参展的楼盘及开发商下降也就是很正常的事情了。三、房交会看点看点一：大趋势下的昆明房地产走势。在经济危机对房地产产生较大影响，房地产未能列为国家十大振兴行业，两会又对房地产宏观政策有多调控的时候。昆明房地产市场受经济危机影响较小，但消费信心受到影响，当两会政策对房地产市场做出一些调控的时候，刚性需求及部分投资激活，昆明出现了一度的“小阳春”。看点二：昆明的供需比例。昆明旧城改造、新城在建，第三区域开发对未来昆明房地产市场各类物业的供应上有较大量的推出，而昆明自身经济及产业结构，人口，城市规模等目前都达不到这样量的需求，未来供求关系必然失衡。看点三：营销时代还是产品时代。昆明房地产市场目前所处的究竟是营销时代还是产品时代？在这样的市场形式下，究竟是营销重要还是产品重要？这是本末的问题，应当引起房地产各界人士的深思。看点四：昆明的产业转型及经济结构的变化对房地产的影响。九五计划时，昆明产业以烟草、矿产及第三产业为主，旅游业占据很大的比例。可随着地州旅游交通的开发，昆明实际上只起到一个中转的功能。酒店入住率大幅度下降，也可以看出旅游产业的下滑。而十一五计划，昆明规划为面临东南亚的一座商业、电子、贸易、科技等的城市，那么城市的转型必然带来经济结构及人口结构的变化，对房地产业形成了较大的影响。比如供需上，产品需求上，区域选择上等都有较大的变化。第二部分 参展项目及效果分析一、销售及价格本次展会在售楼盘价格与之前相比都没有做出调整，多数只是采取加大优惠及推出特价房源进行了变相降价措施，但这也仅是针对部分较差房源而做出的，以达到吸引消费者、提高楼盘现场人气。当然，这次房交会上最大的特点就是展示性的楼盘较多，而产品及价格确定了的楼盘较少。一大部分楼盘（20个楼盘）处于形象展示期和未销阶段。开发商展示楼盘产品价格云南伦华房地产开发经营有限公司天骄北麓一房、两房、三房、四房未定昆明星耀体育运动城有限公司新亚洲体育城两房、三房、四房未定昆明银海房地产开发有限公司银海领域、银海畅园、大理山水间洋房、别墅、小高层别墅13000，洋房6000，畅园小高层4800，领域5800云南金沙房地产开发有限公司金色交响家园洋房、小高层4300红河州大地锦德房地产开发有限公司石锦庄异龙湾住宅、商铺住宅1500，商铺4000昆明天城屋业有限公司乡鸭湖别墅、洋房、小高层、商业未定云南世纪天乐房地产开发有限公司温泉山谷休闲别墅、洋房（90-400多平米）5000-10000云南南亚风情房地产开发有限公司南亚风情第壹城商业、写字楼、住宅、公寓等未定昆明贵研房地产开发有限公司贵研自然界洋房、别墅洋房6250云南奥宸房地产开发有限公司奥宸橙郡、奥宸世纪财富中心别墅、商业、写字楼，公寓未定昆明远建房地产开发有限公司志远城市综合体商业、住宅、写字楼未定保利云南房地产开发有限公司保利宁湖峰境洋房、别墅、小高层、高层小高层2800，别墅6000昆明佳达利房地产开发经营有限公司春城海岸别墅8000云南泰兴隆房地产开发有限公司上东城小高层、高层、商业住宅7000-10000，商业未定云南俊发房地产有限责任公司金色俊园、俊发中心、香樟俊园、星雅俊园、空间俊园、SOHO俊园、七彩俊园住宅、商业、写字楼、公寓目前金色、星雅和俊发中心在售，其余处于展示期。昆明盛高置地发展有限公司盛高大城高层、小高层4500-5800云南宝利达投资有限公司果壳中的宇宙酒店公寓5300云南长基房地产开发有限公司世纪中心、昆明玉器城、都市名典 写字楼、商业、住宅、公寓未定云南实力房地产开发经营集团有限公司实力大学城住宅、商业未定云南益新房地产开发有限公司金领地国际商务写字楼6200云南吉兴隆地产开发有限公司中央金座商业、写字楼、公寓未定百集龙集团西山新城、百集龙国际家居中心住宅、商业、写字楼未定云南凯诚房地产开发有限公司新城艺术港别墅、洋房、小高层2700-4000云南筑友房地产开发有限公司水岸公馆别墅、洋房洋房3999起昆明邦盛房地产开发有限公司南城坊商业、住宅住宅5000左右昆明安钡佳房地产开发有限公司百富琪商业未定昆明经济技术开发区投资有限公司蓝苑静园小高层2800-3200沾益广厦房地产开发有限公司九龙御岸洋房、别墅2100-4000大理旅游古镇开发有限公司喜洲古镇-文化旅游商业街商业未定大理独秀房地产开发有限公司大理感通别墅别墅、商业别墅6000-8000本次上展会的楼盘中，有16个项目价格未定，大量的楼盘只是展示，具体产品也未定。这也给这次展会带来一个信息，未来供应将会非常大。而写字楼、商业未来的供应量也将加大。目前旧改项目展示的有多个，未来旧改的综合体将是昆明楼市的一个主旋律。当然，呈贡新城周边区域未来供应将非常大，这次展会上推出的新城艺术港，就是集洋房、别墅、小高层的中型项目。从上展会的楼盘来看，住宅项目有29个，城市综合体5个，商业项目5个，写字楼3个。这里值得一说的是，写字楼项目虽然才有3个，但城市中合体大多都配比写字楼。且与去年的春交会与秋交会比，写字楼的比例大幅度增加，未来写字楼市场供应量将还会大幅度增加。从楼盘项目物业类型上看，涉及独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、花园洋房、退台洋房、商务公寓、商务会所、多层住宅、小高层住宅、高层住宅、写字楼、酒店、商业街铺、集中商业、主题商业、休闲旅游度假小镇等多种类型；从产品供应尺度上看，不管是90平米以下的小户型，还是90平米以上的大户型，均有较大放量；本次房交会普通住宅推出较多，大户型及别墅类产品比重较往年明显减少。这次房交会上，低密度物业展示的不少，其中带有别墅或别墅项目的项目达11个，占展出项目的10%。当然，这些项目主要位于昆明的市郊（二环外，大多在三环外）及地州。这次上展会的楼盘中，只要处于二环内的项目，基本上为综合体项目，住宅、商业、写字楼、公寓以及酒店等物业配比 。其中大部分为城中村改造项目，这也可以看出一个现象，未来二环内综合体供应将大幅度增多，其中商业、写字楼供应量与需求量之间，存在一定程度的比例失衡。从价格来看，住宅的单价在2700-13000元之间。其中郊区的几个项目，新城艺术港、蓝苑静园起价在3000元之内。这两个项目位于新城、经济开发区域。而其他公布价格的大多为在售项目，价格与展前价格变化不大，做出的只是优惠活动方面。二、活动开发商项目名称活动内容昆明银海房地产开发有限公司银海领域凡在房交会期间成交的客户，将有超值大礼馈赠任天堂“Wii”大型家庭电子互动运动对抗赛泊客会花艺家庭DIY，赢取积分、兑换好礼泊客会积分兑换活动，持泊客卡至银海领域销售中心，可兑换中石化加油卡、金格中心购物券、百盛购物券酷炫的精品车展专业装饰设计师现场为您的爱物做专业设计，装修疑问解答精品家具展示，预约领域现房生活美食、烧烤活动银海畅园巴厘岛的印尼RK.Ball.KE艺术团现场表演大理山水间品味白族三道茶享受双重优惠：第一重，购买三组团认购卡，支付定金3万元，可约定1套房源，凭该卡可购买约定房源，可用定金双倍冲抵房款（即冲抵6万元），并可享受认购交易日符合情况的其它优惠；第二重，购买三组团认筹卡，支付认筹金5千元，不可约定房源，可用认筹金双倍冲抵房款（即冲抵1万元）；并可享受认购交易日符合情况的其它优惠其他活动联合五星电器、百安居宣传五一特惠活动云南长基房地产开发有限公司都市名典一、红酒品鉴活动；二，“欢乐舀金币”活动；三，精致盆栽大放送活动。世纪中心昆明玉器城长基会会员升级，新会员入会即可获赠红酒活动。云南泰兴隆房地产开发有限公司上东城4月24日：花式调酒表演、鸡尾酒品鉴；4月25日：狂欢主题活动、非洲鼓舞表演、花式调酒表演、鸡尾酒品鉴、商品竞猜活动；4月26日：圣诞主题活动、圣诞行为艺术表演、外籍演员表演圣诞舞曲、近距离魔术表演、外籍素描（现场赠画）、鸡尾酒品鉴；4月27日：鸡尾酒品鉴。品鉴卡发放，四重优惠：第一重，购买房展会特供房源，可享受一次性付款，总房款3%优惠，银行按揭付款，总房款2%优惠；第二重，购买房展会特别推荐房源，可享受一次性付款，总房款2%优惠，银行按揭付款，总房款1%优惠；购买上述房源外其它房源可享受一次性付款1%优惠；购买品鉴卡可参与上东城，上东SOHO红五月相关优惠活动。上东大街昆明贵研房地产开发有限公司自然界2009年云南首届环保设计大赛服装设计作品展示云南吉兴隆地产开发有限公司中央金座现场礼品派送：套装餐具云南益新房地产开发有限公司金领地现场礼品派送：便签昆明星耀体育运动城有限公司新亚洲体育城现场演出：手鼓、舞蹈、小提琴云南奥宸房地产开发有限公司橙郡南加州原味样板园区盛情开放。“加州生活，橙郡有约”4月25日至4月26日期间，橙郡营销中心特别推出“加州风情游园活动”，凡是在展位上领取橙郡游园活动抽奖券的客户，均可到营销中心参加游园抽奖，有机会获赠价值千元的精美礼品。世纪半岛橄榄谷、苹果谷最后一批珍藏大宅特惠云南金沙房地产开发有限公司金色交响千万元大礼回馈：一，房交会期间，参与春城晚报幸福家庭计划，可享受万元大礼包；二，凡房交会期间购卡客户可享受老业主二次购房优惠；三，5月31日前购买可再免约10000元配套费。昆明佳达利房地产开发经营有限公司春城海岸摄影作品展昆明远建房地产开发有限公司志远城市综合体与茶叶商家联合推广，现场品鉴保利云南房地产开发有限公司宁湖峰境保利会入会购房惊喜三重礼：第一重，购房即享最高10000元，中奖率100%；第二重，限量8套特价单位；第三重，上门即送精美礼品。昆明盛高置地发展有限公司盛高大城与illy咖啡联合推广，提供现场品鉴。房交会期间，每天五套成交的客户均有机会获得由盛高置地发展有限公司提供的卡地亚那精品婚纱摄影套系一套价值￥1680元。云南南亚风情房地产开发有限公司南亚风情第壹城南亚财富会火热招募云南子元房地产股份有限公司香格里拉县分公司日月星城日月星城酒店说明会云南实力房地产开发经营集团有限公司实力大学城活动一：幸运竞猜游戏；活动二：招财进宝游戏。活动三：现场办理尊享卡。实力上筑、实力郡城保留商铺促销云南宝利达投资有限公司果壳中的宇宙政策一：房交会期间购房限时优惠2%；政策二：一次性付款优惠2%；政策三：房交会现场参与砸金蛋优惠幅度1000-3000元不等（仅限于抵扣房款，不兑现金）；政策四：售楼部现场参与幸运特价房抽奖，每天两套3900元/平米（特价房不再享受其它优惠）。沾益广厦房地产开发有限公司九龙御岸代理公司组织团购活动这次春交会上所参展楼盘举行的活动大概有4种，一是吸引人气的，一是品牌提升的，一是成交优惠的，一是积累客户的。其中一些品牌开发商也有4种活动都采取的，比如银海，在积累客户，促进销售，品牌提升及人气提升上都采取了不错的活动。吸引人气的活动主要有表演、送礼品及购物袋等，提升品牌的有摄影展、家居展、品茗等活动，积累客户的主要有买卡赠礼，招募会员等活动，成交优惠的主要有房交会期间购房者优惠点及优惠政策等。三、优惠措施多数楼盘都会借助房交会这个契机推出不同的优惠措施，开发商借助这样一个集中展示的平台促成消费者的购买欲望。但从此次春交会现场各楼盘优惠促销的效果来看，促销队心意的楼盘还是起到较好的效果。四、成交情况本次房交会，在售楼盘仅占参展楼盘的一半左右，而在房交会区间，成交情况也一般，其中90%在售楼部成交，10%在现场成交。现以昆明市中心区的有较大影响的楼盘为例，分析下房交会成交的情况。参展楼盘成交情况盛高大城78套银海畅园、银海领域30套上东城50套星雅俊园31套金色俊园50套这六个楼盘在房交会期间销售情况比较理想，其中一点重要因素是目前6个楼盘都以准现房销售，而今年的新盘以准现房销售的相对较少，而价格经过长时间的调整，目前的价格相对说还是能得到部分客户的认可。而盛高大城销售最好，主要是可选房源较为充沛，楼盘封顶断水，外立面及样板房都有一定得吸引力。上东城施工速度快，价格相对之前有所调整，再加上房交会期间的优惠活动，故成交情况较好。俊发的两个在售项目金色和星雅房交会销售情况也比较好。随着得胜家居的入住，金色人气得到一定得提升，而产品也以准现房销售，价格也能保持在客户能接受的范围。星雅主要表现在客户的积累上，以前观望的客户目前大多选择出手，而房交会期间购买有礼，也促进了项目的销售。但是，只得一提的是，并非所有上房交会的楼盘都能有较好的销售，目前客户大多以产品为王，性价比好的产品，在房交会宣传及优惠下能促进销售，而性价比差的楼盘，房交会则只能是宣传而已，很难达成销售。第三部分 2009年昆明房地产市场发展区域分析一、春交会参展项目的区域分布房地产是不动产，房地产经济是区域经济，所以说，房子落地的区域是决定房子价值的重要因素。就昆明而言，由于长期以来呈现的单中心的发展模式，造成了一环位置优于二环，二环位置优于三环的状况。图3-1：2009年昆明春交会参展楼盘分布情况本次昆明秋季房地产交易会参展项目中，昆明地区楼盘37个，占比为88%，其它地州共5个，占比为12%。下面将首先对地州项目的参展情况进行简要的探讨，随后在针对昆明地区各区域市场进行分析。在各地州参展楼盘的数量对比上，大理以3个楼盘的数量雄踞榜首。本次房交会参展项目分布的地州只有大理、红河和曲靖。地州的参展项目主要是休闲度假及旅游商业为主，州市旅游业的发展和寻找旅游业发展的机遇是推动地州项目参与昆明房交会的首要原因。随着云南旅游大省向旅游强省思维的递进，随着旅游产业带动经济快速发展的实现，各地州以旅游为主要题材的房地产项目悄然兴起，成为新一轮房地产投资的兴奋点。地州项目凭借着自身得天独厚的自然资源和人文环境优势，将会以更为丰富的投资选择诱惑着与会的投资者。图3-2：2009年昆明春交会昆明参展楼盘分布情况本次房交会上昆明地区的参展楼盘项目有两个重要的趋势性的变化。第一是主城参展项目区域的转变，第二是郊县和周边项目开发趋势的显现。首先，昆明中心区二环内项目大增，占昆明项目的三分之一左右，其中大多为旧改项目，以住宅、商业、写字楼等物业为主。随着昆明城中村改造力度的加大及改造的推进，未来昆明中心区将是昆明房地产物业供应的主要区域。而远郊楼盘、滇池区域楼盘及东南板块楼盘的增多，则可以看出昆明发展的多点模式显现。远郊主要以呈贡为主带动周边区域的开发，也就是新城开发带来的开发趋势。而滇池板块则是区域开发的后期，目前滇池板块可开发土地日益减少，未来供应将逐渐减少。而东南板块则可以看出昆明主城区与新城区之间的区域得到开发的现象。随着新城建设及旧城改造的实施，中间区域的第三地带将得到发展的机会，而东南板块这次房交会参展只是开发趋势下的冰山一角。板块名称内部项目板块名称内部项目板块名称内部项目中心区二环内志远城市综合体滇池板块南亚风情第壹城官南板块银海领域上东城奥宸世纪财富中心北市板块天骄北麓俊发中心盛高大城昆明玉器城香樟俊园果壳中的宇宙西山板块西山新城星雅俊园中央金座百集龙国际家居中心空间俊园水岸公馆远郊乡鸭湖SOHO俊园东南板块新亚洲体育城温泉山谷七彩俊园银海畅园保利宁湖峰境世纪中心奥宸橙郡春城海岸金领地国际商务蓝苑静园实力大学城百富琪世博板块金色俊园新城艺术港教场板块贵研自然界都市名典东市板块金色交响家园官南板块南城坊表3-3：20098年昆明春交会参展楼盘区域分布表中心区二环内，本次房交会上参展最多的是俊发的项目，俊发本次带7个项目亮相房交会，09年的中心区域的供应俊发将占较大比重。而银海则是在售的三个项目，奥宸（金宸）本次也推出了世纪半岛最后一期和新亚洲体育城的橘郡。长基地产本次也携3个未售项目参展。可以看出，随着旧改及新城建设，品牌开发商的优势越来越明显，开发经验，品牌认可，资金积累等都是市场竞争中的重要手段，而品牌开发商越做越强，中小开发商逐渐衰退，兼并将是未来房地产行业发展的趋势。二、昆明未来区域供应分析从目前来看，昆明城中村改造是供应量最大的区域，中心区二环内将涌现大量的城市综合性物业，本次房交会这个趋势已经有所显现，未来供应将更大。而呈贡新城的建设，对呈贡新城周边土地的开发，是未来发展的趋势之一。本次房交会上，新城艺术港、实力大学城等就是其代表。而位于主城与新城之间的第三区域，在旧改和新城在建过程中，率先得到了发展机遇，随着目前该区域的一些大型商业及产业项目的开发，未来该区域供应量会更大。三、近期房地产开发热点区域分析1）城中村改造昆明主城范围内共有336个城中村，其中二环内有66个。2008年昆明分两批启动了80个城中村（包括呈贡）改造项目，2009年计划再实施45个城中村的改造。 官渡区建成区范围内现有城中村103个，占地面积约3万亩，涉及人口22万余人。2008年启动了31个城中村改造项目；西山区城中村改造范围共涉及115个自然村，总占地面积约40157亩，2008年启动了14个城中村改造项目；五华区建成区内有城中村51个，总建筑面积621万平方米。其中：一环内4个，一二环间12个，二环外31个。2008年启动了12个城中村改造项目，2009年将启动8个城中村改造；盘龙区建成区范围内共有67个城中村，占地19182.24亩 。2008年启动了6个城中村改造项目；相对昆明主城区来讲，336个城中村的改造，无疑给昆明房地产开发商提供了新的发展空间，改变昆明外延式发展的格局，改变昆明主城区的商业格局，改变昆明一贯的房地产开发模式。第一批：（1）土堆村，启动时间08年4月，规划用地面积306.45亩，规划区东西长约500米，南北长约570米。常住人口2260人，外来暂住人口18000人，总人口20260人。（9）赵家堆村，（10）棕树营村，启动时间08年8月，用地面积35亩，房屋总建筑面积36896，（11）潘家湾小、新村，启动时间08年8月，用地面积27.52亩，房屋总建筑面积32416，（12）潘家湾大村，启动时间08年6月，用地面积30亩，房屋总建筑面积16920，纳入综合改造面积约103亩。第二批：（6）红庙村，（14）西坝新村，（15）弥勒寺新村，总用地48.67亩（集体37.82、国有6.13），城中村人口1274人，规划区主要以事业、办公、居住用地为主，主要承担周边居住区级公共服务设施的功能。（20）豆腐营，（21）黄瓜营，未启动项目（2）江家桥、（3）新村、（4）上栗村、（5）下栗村、（7）六合村，总用地75.83亩（集体42.68、国有33.15），常住人口823人，拟建成西市区集商务办公、文化娱乐、酒店、高档住宅为一体综合区。（8）李家堆新村（13）白马庙，总用地121.15亩（集体104.44、国有16.71），城中村人口679人，拟建居住休闲中心区。（16）刘家营，总用地37.51亩（集体20.89、国有16.62），常住人口323人。（17）严家地，总用地118.21亩（集体62.39、国有55.72）。（18）老鸦营，总用地61.25亩（集体52.92、国有8.35）。（19）解家桥 ，总用地72.95亩（集体59.84、国有13.11）。老鸭营、解家桥片区拟建成商业、金融、住宅、物流行业为一体的商住综合区。（22）螺蛳湾、（23）卢家营，总用地93.52亩（集体63.35、国有30.17），常住人口549人，拟建居住休闲中心区。城中村改造涉及区域、面积大，涉及人口多，336个城中村5年内的改造完毕，对昆明房地产市场产生了重要的影响，其中对房地产整体市场的供需关系形成影响，对昆明写字楼、商业及酒店发展形成影响。而这些大规模的综合体供应，对昆明城市结构、经济结构、产业发展、人口等都产生重要影响。如果处理不当，对昆明房地产市场将会有形成不利因素。2）新城建设规划面积：呈贡县国土面积：461平方公里；规划控制用地：160平方公里；城市建设用地：107平方公里。规划人口：昆明呈贡新城人口：预测2020年呈贡新城规划人口95万人。新城用地：地势总体上为东高西低，呈缓坡状，东为中低山地，中为台地丘陵，西为湖积平原。在白龙潭水库西侧的制高点要能看到滇池。滇池的百年一遇洪水位为1888.02米，规划区域内最低规划标高为1889米。 远景目标：按照建设山水园林生态城市的总体布局，用10年左右的时间，把昆明呈贡新城建设成为环滇池的东部新城，面向东南亚的物流中心、中国花卉交易中心及研发中心、现代新昆明重要的行政文教及新兴工业中心，成为城市规模基本合理、基础设施和公共设施基本形成，特色经济和特色风貌基本形成，功能健全、环境良好的现代化新城。分区规划斗南片区：要建亚洲花都位于新城西北部，规划控制用地16.87平方公里，规划人口15万人。主要依托斗南国际花卉拍卖交易中心，建设以生物技术为先导、围绕花卉产业研究、展示、交易及旅游功能，成为景观优美、富有特色的亚洲花都。乌龙片区：凸显体育特色位于新城中部，规划控制用地13.74平方公里，规划人口10万人。乌龙片区是新城以体育休闲为主要功能的片区，其北部用地沿城市中央绿化带设置商业中心和大型公众活动设施，南部用地以运动、休闲、健身为主题，形成丰富多彩的体育特色区。大渔片区：未来“山水田城”位于新城的西南部，面积13.78平方公里，人口10万人。大渔片区以医药产品开发利用、特色生态、文化、旅游及高品质居住区为支柱的未来“山水田城”。大冲片区：鼎力发展经济位于新城东北，与昆明经济技术开发区相临，规划面积18.45平方公里，人口5万人。大冲片区利用靠近物流中心及公路、铁路，交通方便的优势，以制造业为主，集科研、开发、生产、服务为一体的工业区。创造工作岗位，支持新城经济的持续、健康增长。洛羊片区：国际物流中心位于呈贡新城的北部，面积15.7平方公里，规划人口5万人。洛羊片区将充分依托区内的国家级集装箱中心站，发挥中国东盟自由贸易区桥头堡的区位优势，建设国际化、规范化、规模化、网络化的国际物流中心，成为昆明现代物流体系的核心。吴家营片区：新城行政中心位于新城中心，面积13.87平方公里，人口10万人。吴家营片区是呈贡新城的中心片区，是新城的行政中心、文化交流中心、商务中心。雨花片区：主打文化教育位于新城东南部，控制范围43.15平方公里，人口20万人。雨花片区是呈贡新城的文教片区，引入昆明主城的大学搬迁项目，建成开放性、综合性、生态性的大学教育区，成为集产、学、研一体化的城市文教区。环湖湿地片区：重建生态系统范围为黄海高程1885.5米至55米宽的湖滨大道之间狭长的湖滨区域达19.86平方公里，总面积为8.1平方公里。环湖湿地片区严格控制规划区内的开发项目，以确保达到恢复、重建滇池东岸湖滨湿地生态系统，提升滇池东岸的生态景观质量，促进滇池的保护。昆明城市、人口、经济及产业无法支撑新城短期内的快速开发建设。而同时主城区城中村改造，将在主城二环以内区域形成大量的土地供应，由于传统的城市价值认知，对与置业者和开发商都行成形成极强的吸引力。新城开发与旧城改造的同时进行，分散了资金的专注度，将大幅减缓新城开发的进度。3）第三区域的发展位于昆明主城区与呈贡新城之间的昆洛板块是昆明目前发展的第三区域。昆洛片区地处昆明主城区与呈贡新城区的过渡地带，通过广福路连接经济技术开发区和西山区，是未来昆明发展的重心，这一地区受到众多住户与投资者的亲睐。昆洛板块位于昆明市东南方向，是连接昆明与呈贡新城的中间地带，昆洛板块由于与昆明市区距离较远且交通情况较差，因此在很长一段时间内都没有开发商进入，随着昆明老城区可建设用地的日益减少及政府对呈贡新城开发力度的加大，越来越多的开发商开始把目光投向这一片连接昆明老城与新城的热土。最早进入该板块的地产开发商是来自北京的世纪金源集团，该集团在2004年推出了占地3680亩的昆明世纪城项目，吹响了昆洛板块的房地产开发号角，其后星耀集团和冠江集团也分别以2200亩的新亚洲体育城和250亩的彼岸进入该板块，将该板块的房地产开发推向了一个新的高峰。而2008年底螺蛳湾国际商贸城的强势开发，对该区域的发展带来了非常大的影响。同时周边住宅、产业、商业贸易等的开发，对区域发展成熟起到了非常大的推动力。从城市规划上看，第三区域处于过渡带，将获发展先机；这个区域的产品目前住宅以小高层实用二房三房为主，搭配舒适性洋房别墅；商业则是以大型专业市场、商贸中心搭配社区配套商业为主；产业则以产业园、信息园、物流园等为主。第三区域的发展，是依托于该区域大盘开发及产业开发为主的，当然，从地理上看，第三区域位于新城与老城之间，到两个区域都较近，在商业、产业及住宅上都有优势，这也是获得发展的先机。4）三个区域同时开发的“危”与“机”威胁：三个区域同时大规模开发造成激烈竞争。城中村改造、呈贡新城建设、第三区域开发的同时进行，将推出大量的产品，这对开发商及开发的楼盘来说，将面临着非常激烈的竞争。产品同质化，价格战，供过于求等等的问题都会随之而来。三个区域的同时大规模开发导致供需比例失衡。昆明目前二手房空置率在大中城市上比较来看，空置率都过高。而三个区域大规模的开发，将推出更多的住宅、商业、写字楼、酒店、公寓等产品，而昆明城市的需求达不到这样的量，供大于求的问题将会非常严重。城市发展与地产开发时间上的错位。昆明城市发展相对落后，经济、产业、人口都无法达到大都市的级别，而地产的开发速度及规划时按照大都市的开发节奏来规划的。规划上城市建设是按照理想状态下的招商引资后的结果，而实际上2008年昆明招商引资并没有达到预期，两者之间的错位将会对地产行业有非常大的影响。机会：三个区域的开发