重庆经济适用房投资研究报告.doc

重庆市经济适用房投资研究报告2008年1-5月，重庆市房地产开发完成投资295.88亿元，同比增长24.0%，施工面积与新开工面积基本保持同速增长，分别达到21.7%和21.1%。作为解决低收入群体住房困难的手段之一，备受各界瞩目的经济适用房，将迎来广阔的发展空间。一、本年经济适用房开发形成高起点（一）经济适用房投资总量和比重齐升2008年1-5月，我市经济适用房完成投资15.33亿元，同比增长41.3%，占全市房地产开发投资比重为5.2%，同2006和2007年同期的3.4%和4.5%的比重相比，为三年来同期最高水平，经济适用房开发投资再上台阶。图：我市20062008年15月经济适用房开发投资情况（二）经济适用房竣工面积占全市商品房竣工面积比重为近三年同期最高2008年1-5月，我市经济适用房竣工面积48.56万平方米，同比增长50.8%，占全市商品房竣工面积比重为9.3%，分别较2006年和2007年同期高2.7和3.2个百分点。同时，今年以来我市经济适用房施工面积与新开工面积维持了较高的增长。1-5月，经济适用房施工面积670.24万平方米，同比增长28.2%；其中，新开工面积138.75万平方米，同比增长58.0%。经济适用房施工面积与新开工面积占全市商品房的比重，与2007年水平大体相当。表一：2006年以来1-5月我市经济适用房面积和比重指标2008年1-5月2007年1-5月2006年1-5月面积所占比重面积所占比重面积所占比重经济适用房施工面积670.247.6522.767.2304.054.8 其中：新开工面积138.758.687.816.644.194.2经济适用房竣工面积48.569.332.216.128.926.6二、得到市场认可，销售状况良好今年以来，我市商品房销售已由去年的火爆向理性回归，但经济适用房的销售则得益于去年以来重庆市加大经济适用房建设力度，着力平衡住房供给的一系列举措，出现大幅上涨的态势。2008年1-5月，我市经济适用房销售面积75.21万平方米，同比增长97.7%。其中经济适用房现房销售20.58万平方米，同比增长242.4%；期房销售54.62万平方米，同比增长70.5%。由此看出，70%以上的经济适用房销售来源于期房，而现房销售的大幅增长则源于经济适用房竣工面积大幅增长。与去年商品房销售快速增长导致价格上涨所不同的是，今年我市经济适用房销售的大幅增长并未带来价格的上涨，均价反而出现小幅回落的态势。本年1-5月经济适用房销售均价为1743元/平方米，同比回落2.9个百分点，主城九区经济适用房销售均价为1954元/平方米，同比回落2.3个百分点。由此可见，价格的回落是销售大幅增长的一大诱因。三、经济适用房的区域分布符合城乡统筹发展目标截至2007年底，我市主城9区常住人口671.62万人，户籍人口590.51万人。根据重庆市城乡总体规划（20072020）的要求，主城人口将于2020年达到980万人，13年的时间增加300余万人。从当前经济适用房开发投资与施工建设向主城集中的趋势来看，符合城乡总体规划的要求。本年1-5月，主城9区经济适用房完成投资13.74亿元，同比增长41.5%，占全市经济适用房投资的89.7%，高出去年同期0.2个百分点；主城9区经济适用房施工面积627.84万平方米，同比增长37.0%，占全市经济适用房施工面积的93.7%，较去年同期高4.6个百分点；主城9区经济适用房新开工面积130.90万平方米，同比增长76.2%，占全市比重为94.3%，较去年同期高9.7个百分点。同时从经济适用房的销售情况来看，2007年全市经济适用房销售集中在“1小时经济圈”之内，主城九区所占比重高达89.6%。而今年1-5月份，“1圈”以内的经济适用房销售所占比重仍高达98.9%，主城九区占84.3%。四、横向比较，我市经济适用房发展空间广阔从我市经济适用房投资规模来看，我市经济适用房投资在2007年取得长足进步，同比增长37.2%，比全国增幅高17.5个百分点，比西部地区增幅高24.5个百分点，已成为我市房地产投资的一大亮点。经济适用房增长在全国排名第11位，西部第4位。今年1-5月，我市经济适用房投资增速进一步提高，达到41.3%，全国位居第10，西部居第2。从2008年各城市住房建设规划看，重庆与其它三个直辖市相比，经济适用房开发面积总量和所占比重方面均排在末位。天津经济适用房开发面积500万平方米，占比27.8%，排在第一位；上海经济适用房开发面积400万平方米（含廉租房），占比20.0%，排名第二；北京市经济适用房开发面积300万平方米，占比10.9%。 在同西部各省区省会城市的比较中看到，我市经济适用房开发总面积仅略低于西安，但占全部住房建筑面积的比重却排在倒数第四位，对比兰州、贵阳、昆明三城市25%以上的经济适用房开发比重仍有一定的差距。体现出我市经济适用房开发基础良好、发展空间广阔的特点。表二：2008年主要城市经济适用房开发情况单位：万平方米、%地 区新建住房面积经济适用房面积经济适用房占总面积比例重 庆2499.01201.918.1 北 京275030010.9 上 海200040020.0 天 津180050027.8 成 都105120.72.0 昆 明68018026.5 贵 阳370100.3127.1 西 安90020222.4 银 川574.4440.587.1 兰 州326.510030.6 西 宁340102.9 南 宁4609019.6 资料来源：重庆经济适用房发展可行性分析及各城市2008年住房建设计划综上所述，在我市作为城乡统筹综合试验区的形势下，经济适用房的开发建设迎来了大展宏图的可喜机遇，首先是对经济适用房的资金投入、开发建设在长期稳步增长的情况下，已搭建起一个更高的发展新平台