小产权房开题报告.doc

西南科技大学( 硕 )士学位论文开题报告 论文题目 我国小产权房的合法化探析学 号 2008 128 姓 名 刘 人 玮 专 业 经 济 法 导 师 罗 泽 胜 所在学院 法 学 院 2010年3月8日填 开 题 报 告 主 要 内 容题目：我国小产权房的合法化探析一、选题依据（一）选题意义近年来，小产权房在各地兴起，据相关资料显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，而近日中消协公布的对北京等12城市商品房消费者满意度调查报告显示，64.2%消费者认为目前的房价远远超过合理范围。在十万多名参加调查的网友中，85%的网友在清楚小产权房性质的情况下依然愿意选择购买。从小产权住房发展至今，国家三令五申其违法性，仍屡禁不止。小产权房的背后一方面是商品房房价过高必百姓无力购买，对小产权房“情有独钟”；另一方面集体土地上农民没有处分权，所能获得的利益只有在国家将集体土地征收时的赔偿，利益驱动使得小产权房野火烧不尽春风吹又生。理论界对小产权是否应当合法化的讨论也很激烈，当下，我国城市化进程加快，城乡统筹建逐步推进，对我国现有土地制度提出了新的挑战。如何解决现有小产权房问题，如何构架一种符合时代与经济发展需要的农村宅基地流转机制，怎样将农民的土地利益现实化从而推动农村资产资本化，促进农民生产生活方式转变、推动经济发展，和谐社会的建立成为当下经济建设的题中之意。所以笔者将就小产权房的有关问题展开论述。1.研究理论意义有学者认为未来“禁小”的法律将产生效应，需求将萎缩，但实际上，由于我国房价过高，超出百姓支付能力。加之目前政府管理严格但收效甚微。笔者通过解读现有土地法律制度及有关小产权房的政策，指出其中存在的问题。认为有必要对对小产权房分情况区别对待，有必要对现有集体土地所有制调整，有必要对宅基地流转制度创新，从而对我国现有小产权房的处理及小产权房合法化提供理论支撑。2.研究现实意义近年来，小产权房在城郊兴起，数量非常庞大，这是多年累积起来的历史问题。国务院要求小产权房停建和停售，这个打击面太大，牵涉的利益主体范围范围广涉及的人员多，容易引发社会群体性事件，所以执行起来难度较大。一方面是政府严厉打压，另一方面是百姓对住房的强烈需求与农民对集体土地的利益现实化的强烈愿望。这些矛盾如何协调，问题如何解决，值得关注，本文旨在通过对于小产权房相关制度研究，提出一套解决小产权房问题的方案，以期实现促进资源优化配置，切实保护农民利益，实现社会和谐，人民安居乐业。（二）国内外研究概况1.国内研究概况（1）基础理论问题：首先，学者对于小产权房的概念的界定并不统一，有代表性的观点主要有这样几类：一种观点是：小产权房是农民集体土地上建设的，由本集体经济组织以外的单位或个人购买的，没有取得合法房产证明的房屋。马云在小产权房若干法律问题研究中对小产权房的定义按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，或乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。小产权房产生的原因在于：低房价吸引购买者，经济利益驱动农民或农村集体靠建售小产权房，相关管理主体出现真空等。而其特点在于：定价随意，但总体价格低廉，质量销售方式多样：直接出售、以租代售、租赁，质量一般较低，物业等配套设施不完善，由于其身份的特殊性很容易引起买卖双方的诉讼纠纷。 （2）小产权房的合法性问题：这是学术界围绕小产权房讨论较多的问题之一。主要观点有两类，其一认为其存在是违法的；另一种观点则认为小产权房具有合理性而且对其合法性予以肯定。持前者观点的作者认为：由于集体土地使用权流转的特定用途，“小产权房”在当前的法律体制之下难以有其合法生存的空间。 持后者观点的人主要从经济学、宪法学的视角出发，如李琴燕在“小产权房”存在的合理性分析基于制度经济学的分析中用制度经济学的理论分析了小产权房存在的合理性， 还有部分学者从实现农民土地利益，促进城乡统筹发展的角度阐释了其存在的合理性 ，也有学者从现有住房保障体系出发，说明小产权房存在能为保障性住房提供房源，其存在是合理的。除了谈及合理性，小产权房的合法性也是学界讨论的热点。 邬美英在“小产权房”的宪法保护与规制一文中，从宪法学的角度指出：侵犯农民私人财产权“小产权房”现象背后所存在的是现行农村土地产权制度不完善，是现有法律、法规和国家政策违宪问题。笔者认为，对于小产权房的合理性与合法性问题还应当从法理学的角度去分析，剖析这一事物背后蕴藏的法理价值进而指出解决小产权房问题的价值取向。（3） 建议与措施方面：首先是对已建的小产权房分别处理；侵占耕地所建的一律拆除，在集体建设用地上所建的小产权房根据条件转化为商品房、经济适用房或廉租房。其次是变革二元的土地征收与管理制度，因为解决“小产权房”问题首先要打破城乡二元分割的现状，将农村集体土地的产权清晰地界定给农民集体，使农民集体能够直接参与市场资源的优化配置。制定与宅基地相关的法律、法规，规范农村宅基地的使用、流转。再次是制定与“小产权房”开发、建设与流转相关的法律、法规。这些观点都比较有现实意义，但较为零散且欠缺全面性，所以还存在继续研究的空间。（4） 研究方法方面：学术界主要侧重于理论研究，也有学者进行实例研究。主要研究方法有比较分析法、文献分析法、图表法。2.国外研究概况由于小产权房具有中国特色的产物，所以国外相关的文献著作几乎是空白，但是在土地征收问题上国外的法律制度主要有：法国有专门的公用征收法典，对被征收人保障，美国宪法修案中明文规定了征收的两个主要特性公平补偿和公共使用。德国土地征收制度,指出公共利益是土地征收的惟一合法正当理由,而公共利益存在的合理性是一个国家对其进行法律、政治、经济、社会的多种价值判断的结果。同时,各国都注重对公共利益的实现方式加以限制,以免对公民私有财产造成侵害,其中依据法律正当程序、公平补偿以及准征收制度特别值得我国借鉴。（三）研究发展趋势 目前国内对于小产权房的研究集中在小产权房的合理性与合法性，他们纷纷从经济学、宪法学、物权法等角度论述小产权房是否应当合法化，在小产权房的解决措施上主要集中研究现有已建房屋小产权房的处理，还着重讨论如何建立一种适应未来经济发展需要的宅基地使用权流转制度，从而从根本上解决小产权房问题。二 选题的研究内容、研究目标以及拟解决的关键问题（一）选题的研究内容文章将从以下几个方面对小产权房合法化的相关法律制度进行研究：第一部分：小产权房的一般理论。通过学术界对小产权房的几种定义介绍，对本文研究的小产权房的外延界定。接下来对小产权房与大产权房的区别引出小产权房的风险及产生的原因，最后简单介绍我国法律对小产权房的规制。第二部分：小产权房合法化的理论与实践基础。首先通过对小产权房涵盖的法理价值揭示，提出解决小产权房问题的价值取向与判断，再结合我国现有小产权房的法律与政策所体现的法理价值进行考量。其次从宪法学的角度分析，指出有关政策是否“合宪”。再次从产权理论阐述其在小产权房中的体现与运用。最后以成都城乡一体化建设中土地改革的创新为例，指出以成都为试点，逐步向全国展开的可行性。第三部分：小产权合法化的必要性。我国商品房价格过高，小产权合法化有利与于解住房困难问题。接下来谈城乡统筹建设对土地制度提出挑战，进而引出小产权房合法化对城乡统筹建设的积极作用。最后谈根据构建和谐社会对法治与法制的要求引出小产权房合法化对构建和谐社会的意义。第四部分：小产权房小产权房合法化的障碍。小产权房合法化存在政策障碍与法制障碍。首先谈政策障碍，从我国对小产权房的政策调控入手，指出政府的政策调控收效甚微。而后谈法制障碍。集体建设用地使用权流转存在的问题构成小产权房合法化的障碍，接下来文章层层推进，剖析制约集体建设用地使用权流转的因素。第五部分：小产权房合法化的原则与制度构建。首先指出小产权房合法化应当遵守这样一些原则：相关法律制度合乎宪法；保护耕地以城乡弱势群体为主实现经济利益为辅，同时要解决好农民再就业、保险、教育等“次生”社会问题，在合法化的过程还应当个别试点，逐步展开。其次是文章的创新点部分，文章围绕集体土地使用权与收益权制度调整，及构建新时期下宅基地使用权制度对小产权房问题的解决提出建议与理论支持。最后，对于小产权房如果合法化可能带来的风险预测及防范。结语（二）论文提纲绪 论第一章 小产权房的概念及其存在的根源一、小产权房的概述（一）学术界对小产权房的几种定义（二）本文研究的小产权房的外延（三）小产权房与“大产权房”的区别二、小产权房存在的经济根源（一）我国商品房房价过高（二）多个利益主体的博弈三、小产权房存在的制度根源（一）二元土地所有制度的存在1二元土地所有制的立法初衷2二元土地所有制权能之比较3二元土地所有制对小产权房存在的影响（二）我国土地征收制度存在的问题1“公共利益”界定模糊损害农民利益2征收补偿组成与数额不能体现土地价格3征收程序透明性和公示性不够，农民权利被架空4土地征收救济程序缺失，失地农民维权艰难第二章 小产权房合法化的理论与实践基础一、小产权房合法化的法理学基础（一）小产权房涵盖的法理价值（二）有关小产权房的法律与政策的法理价值考量二、小产权房合法化的宪法学基础（一）小产权房并未违反宪法（二）有关小产权房法规与政策的合宪性分析三、小产权房合法化的法经济学基础（一）产权理论概述(二)产权理论在小产权问题中的体现与运用四、建设用地使用权流转的实例分析-以成都城乡一体化建设为例（一）成都城乡一体化建设中土地制度创新（二）成都城乡一体化建设对小产权房合法化的启示（三）以成都为试点，逐步向全国展开的可行性第三章 小产权房合法化的必要性一、缓解住房难的要求（一）我国商品房价格与供需现状 （二）我国住房保障体系的内容与存在的问题（三）小产权房合法化对缓解住房难的积极作用二、城乡统筹建设的要求（一）城乡统筹建设对现有土地制度的要求（二）现有土地制度对城市化进程的推进构成障碍(三)小产权房的合法化对城乡统筹建设的作用与影响三、建设社会主义和谐社会的要求（一）和谐社会对法制与法治的要求（二）小产权房的现状对构建和谐社会的影响（三）小产权房合法化对构建和谐社会的作用第四章 小产权房合法化的障碍一、小产权房合法化的政策障碍（一）各阶段国家对小产权房的规制（二）各地有关小产权房的政策与态度（三）国家政策调整小产权房的效果二、小产权房合法化的法制障碍（一）集体建设用地适用权流转概述（二）集体建设用地使用权流转存在的问题（三）制约集体建设用地使用权流转的因素第五章 小产权房合法化的原则与制度构建一、小产权房合法化的原则（一）具体制度的合宪性原则（二）节约土地、保护耕地的原则（三）以城乡弱势群体为主、实现经济利益为辅的原则（四）解决好农民再就业、保险、教育等“次生”社会问题的原则（五）个别试点，逐步展开的原则二、小产权房合法化的制度构建（一）完善集体建设用地使用权流转制度（二）建立集体土地使用权流转的相关配套措施（三）建立小产权房合法化的风险防范制度1小产权房合法化可能带来的法律风险与道德风险2对潜在风险的规制与防范 结 语 (三)选题的研究目标对小产权房产的特点、原因分析研究。揭示出小产权房背后的两个主要原因，对集体土地所有制与国有土地所有制二者区别比较分析。集体土地与国有土地不能“同地同权同利” ，从我国楼市现状、城乡一体化建设、构架和谐社会、现有制度下小产权房存在的弊端等角度入手，对小产权房存在与合法化的必要性进行研究，利用法理学，宪法学，物权法，经济学相关知识推导出小产权房存在与合法化的可能性。最后，文章的落脚点在于解决小产权房的合理性与合法化问题，通过对小产权分类采取不同的措施解决现有小产权房问题，构架一种符合时代与经济发展需要的农村集体建设用地使用权流转机制，将农民的土地利益现实化。推动农村资产资本化、促进农民生产生活方式转变、为统筹城乡科学发展创造条件。（四）拟解决的关键问题：1、分析我国二元制土地制度，指出集体土地所有制存在的问题，揭示小产权房存在的原因。从多个角度分析小产权房存在的合理性。2、为现有小产权房提供解决思路，构建新的宅基地使用权流转制度，为小产权房合法化提供理论支撑。三、 拟采取的研究方案（研究思路、技术路线或研究方法）及可行性分析本文拟采取:1、调查法。通过对调查收集到资料进行分析、综合、比较、归纳，为论文写作提供原始材料。必要时可通过对高新企业或科研院所及其科研人员进行谈话、问卷调查等方式收集资料。2、比较法。比较法是法学研究十分常用的方法，通过对同时代国外资料的研究，分析比较，可以取长补短，少走弯路。3、历史研究法。通过对风险投资历史沿革的研究，深刻地理解风险投资法律制度的建立和发展，为完善我国风险投资法律制度打下基础。4、文献研究法。通过对已有的国内外相关资料的批判吸收，全面正确地掌握所要研究的问题。5、实证研究法。通过在分析成都重庆等地在城乡统筹建设中土地改革方面的先例，得出直观可信资料，同时积累相关经验。四、本课题的创新之处第二部分，指出小产权房背后的法律制度一一考量，对这些制度进行全面综合的解读。第三部分，利用法理学的角度解读小产权房的有关制度是这部分的一个创新点，对小产权房涵盖的法理价值进行分析，对现有法律政策的体现法理价值考量，指出解决小产权房问题应该怎样协调各种价值。这部分的另一创新点在于结合成都城乡统筹建设的实例，揭示其对小产权房问题的启示。第四部分创新点在于指出了解决小产权房问题要把握的几个原则，如：相关制度合乎宪法；以保护弱势群体利益为主实现经济利益为辅；个别试点，逐步展开等。在制度设计这一点上提出参找国有土地制度，建立并完善宅基地使用权流转制度。对小产权房合法化后可能产生的风险进行预测并提出防范，这些都是本文的创新点。本文方法上的创新：作者从法理学的角度分析小产权房所涵盖的法理价值，进而揭示现有制度与政策是否是良法，在文章的制度构建部分，再次利用法理学的原理指出小产权房问题解决过程中应当坚守的法理价值。本文的另一方法上的创新点是，结合成都城乡一体化建设的实例，根据成都在这一过程中土地制度的创新，指出小产权房合法化的可行性。五、论文研究进度计划、预期研究结果1、2008年9月2009年12月底，查阅文献资料寻找研究方向，征询导师相关意见，并最终确定论文题目；之后，围绕所研究课题收集相关文献资料，确定文章大致结构；最后，写作开题报告。2、2010年3月开题报告答辩；之后，根据导师和答辩组成员的意见进行论文结构的修改和调整。3、2010年4月中旬2010年8月，进行论文资料的全面收集、归纳、分析研究。4、2010年9月2010年12月，撰写论文，并完成初稿，接受导师的初期评阅。5、2011年1月2011年3月，根据导师的意见修改、完善论文，并最终定稿。6、2011年4月2011年5月底，整理装订论文，并提交送审；之后，修改审定稿，准备论文答辩。7、预计在2011年6月进行毕业论文答辩。六、论文研究工作基础及条件保障（一）工作基础（含入学以来取得研究成果、参与或承担的科研项目情况等）（1）论文我国小额贷款公司的现状与出路发表在法制与社会2009年第 8期。（二）工作条件（设备条件、实验场地条件、可能遇到的困难及应对措施）设备条件、实验场地条件：（1）有我的导师罗泽胜教授及西南科技大学法学院老师的指导和帮助。（2）西南科技大学图书馆馆藏书籍。（3）西南科技大学数字图书馆，包括中文数据库（CNKI中文全文数据库、维普科技期刊数据库、超星数字图书馆、中国法律检索数据库、人大复印资料报刊数据库）和西文数据库等。（4）西南科技大学法学院图书馆馆藏书籍。（5）西南科技大学法学院机房。（6）西南科技大学法学院期刊阅览室。（7）西南科技法大学法学院电子政务实验室。（9）国务院发展研究中心信息网（国研网）、中国风险投资网、北大科技法律研究中心等网络资源。（10）其他条件，如互联网资源、法律书店等。（三）可能遇到的困难及应对措施：1、关于小产权房合法化的现成专注与论文都比较少，参考资料不多。应对措施：除关注学校、学院图书馆的资源外，也可在专业书店和网上书店购买书籍。2、本论文涉及法学、社会学、经济学等多学科知识，需要跨学科知识储备。应对措施：多学习相关学科的知识，使自己的论文能体现各学科的研究成果。3、小产权房具有中国特色的产物，所以关于国外关于小产权房的资料几乎没有。应对措施：尽自己最大的努力去看外文资料，不懂的请教外语水平高的老师和同学。4、缺少我国小产权房在发展情况的一些数据应对措施：进行实地调研获取第一手材料，对难于通过调研获取的数据通过查找资料获得。七、国内外主要参考文献（一）期刊类1、魏雅华：“ 小产权房合法化将会给中国带来什么？”载于观察与思考2007年第9期2、罗夫永：“产权组合对小产权房对待制度经济学分析”，载于中国青年政治学院学报2008年底期3、廖德凯：“换个思路解决小产权房问题”载于大众日报2007年6月27日4、魏凤秀：“小产权房纳入城乡住房体系相关问题的探讨”，载于住房产业2009年第3期5、胡传景：“从小产权房谈农村建设用地自由流转制度”，载于国土资源2008年第4期6、顾霞、吴青俊：“农村宅基地使用权使用路”，载于社会科学家7、乔新生：“小产权房”拷问土地集体所有制度载于西部论丛，2007年第8期8、许建生：“小产权房”入市与城乡统筹载于上海经济研究，载于2008年第8期。9、杨海静：“小产权房拷问”，载于河北法学2009年的7期。10、曹俊英：“关于小产权房合法化的思考”，载于江苏警官学院学报2008年第3期，11、刘涛：“论小产权房与我国土地的利益分配”，载于黑龙江政法管理干部学报.2008年第3期。12、陈耀东，张志坡：农村土地所有权之法律反思，载于贵州师范大学学报（社会科学版）2005年第2期。13、贺东山：“农村宅基地使用权流转新模式的构建”，载于大连海事学院学报（社会科学版）2007年第8期。14、李长建，阮晓毅，张磊：“民生视角下农村小产权房规制研究”，载于政法论丛2008年第8期。15、萧琦：“小产权房走在钢丝上未来之路在何方”，载于北京房地产2007年第5期。16、张丽娟：“解题小产权”，载于城市开发，2007年第16期。17、郭涛涛：“小产权房撕开的房价成本”，载于新世纪周刊：2007年的16期。18、李学永：“农民土地权利流转制度研究兼评物权法的用益物权制度”，载于政法论丛2008年第2期。19、洪芳：“浅析小产权房禁与放的二律背反及破解之法”载于当代社科视野2009年第78期。20、张雅淳：“小产权房法律问题刍议”载于云南大学学报法学版，2008年第3期。21、刘歆：“小产权房产生的原因及未来出路探讨”，载于现代商贸工业，2008年第9期。22、杨万江：“危机与出路中国粮食结构与农业发展新论”，载于社会科学文献出版社。22、任辉：“利益衡量视角下小产权房的出路探索”,载于西南政法大学学报2009年第2期。23、李文谦：董祚继：“质疑限制农村宅基地流转的正当性兼论宅基地流转试验的初步构想”载于中国土地科学, 2009年 03期。24、张中强:“新形势下实现农村宅基地流转的思考和建议”载于华北国土资源2008年第8期。25、孙丽丽：“我国农村宅基地流转的规定及其反思”，载于法制与社会2008年第13期。26、赵海怡:“农村宅基地流转法律制度的经济分析”，载于学报大学学报2008年第2期。27、李抗：关于农村宅基地流转问题的初探资源与环境人居，载于2008年第19期。28、李翔; 徐茂波：“物权法不应限制宅基地流转”，载于中国土地科学2006年第2期。29、康庄，郑应亨：“重庆市保障性住房体系建设现状、问题与对策建议”，载于建筑经济2009年第8期30、冯长春， 陈怡：“关于健全我国住房保障体系一些问题的探讨”，载于中国建设信息2009年第1期。31、张力，“科学合理促进住房保障体系建设”，载于建设科技2009年第5期。32、谭璇，刘揽月：“改善农村问题促进城乡统筹建设”，载于科学决策2009年第1期。33、杨阳“论和谐社会与法治之关系”，载于湖南科技学院学报2009年第7期。34、付海莲， 汪晓莺：马克思土地产权理论对我国农地改革的启示经济与法2009年第4期。35、雷飞，“论现行农地产权制度改革研究重心的转移基于产权理论分析”，载于现代商贸工业2009年第17期。36、马云：“小产权房若干法律问题研究”，华中师范大学优秀硕士论文，2008年5月。37、李艳琴：“小产权房存在的合理性”,中国政法大学优秀硕士论文，2009年5月。38、张伟丽：“小产权房的合法化研究”厦门大学优秀硕士学位论文，2009年4月。39、邬美英：“小产权房的宪法保护与规制”，中国政府大学优秀硕士论文，2008年1月。40、王立芳：“小产权房法律问题解析及对策研究”，兰州大学优秀硕士论文，2009年4月。41、袁铖：“城乡统筹发展背景下农村宅基地使用权流转问题”载于贵州财经学院学报2009年第一期。43、包宗华：“怎样看待我国的住房价格”载于中国房地产2004，第一期44、任中平：“城乡统筹建设进程中的乡村治理目前成都市乡村治理的调查与思考”载于当代世界与社会主义2009年第5期。45、陈家泽：“土地资本化的障碍与改革路径”，载于财经科学2008第三期。46、王荣：“坚持城乡统筹建设新农村”载于山西农业2007年第12期。47、杜受祜;“城乡统筹建设社会主义新农村对成都市深入推进城乡一体化的思考与建议”，载于西南民族大学大学学报。48、曲胜利构建和谐社会对法治的要求，载于中国科技信息。49、陶卓然：“城市规划管理法治要求的问题研究”，载于上海城市规划2000年第三期。50、阳雪雅：“城乡二元土地利用制度下的房屋流转思考以小产权房为中心”，长白学刊。51、窦靓：“中国农村土地征用与补偿制度的经济学分析”吉林大学优秀硕士论文2007年。二、专著类：1、德母赛茨：关于产权理论，上海三联书店1994年版。2、巴泽尔：产权经济分析，上海三联书店1997年版。3、符启林:房地产法，法律出版社2004 年版。4、焦洪昌：公民私人财产权法律保护研究一一个宪法学的视角，科学出版社2005年版。5、何真、唐清利：财产权与宪法的演进，山东人民出版社2006年版。6、徐亚文:程序正义论，山东人民出版社2004年版。7、王振民:中国违宪审查制度，中国政法大学出版社2004年2月版。8、张弘：中国十地发展权研究:土地开发与资源保护的新视角.中国人民大学出版社，2004版。8、赵红梅，袁莉，薄燕娜，朱晓娟，黄真：中国土地权利通则中国政府大学出版社，2002年版。9、王卫国：中国土地权利研究中国政法大学出版社，1997版。10、崔建远：土地上的权利群研究，法律出版社2004年第1版。11、吴高盛：中华人民共和国物权法解析，人民法院出版社2007年第1版。12、史尚宽：物权法论，中国政法大学出版社，2002年第1版。13、唐德华：物权法解析与适用，中国民主法治出版社，2007年第1版14、林旭霞：物权制度与效率研究，人民法院出版社，2005年第1版.。15、崔健远：我国物权立法难点问题研究，清华大学出版社，2005年版16、张广荣：我国农