南宁金桥农产品批发市场建设项目可行性报告.doc

南宁金桥农产品批发市场建设项目南宁金桥农产品批发市场建设项目 可 行 性 研 究 报 告 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 11 1 1.1 项目名称及承办单位 11 1.2 研究工作的依据与范围 11 1.3 研究工作概况 12 1.4 推荐方案与研究结论 12 第二章第二章 项目背景和发展概况项目背景和发展概况2 21 1 2.1 企业概况 21 2.2 项目提出的背景 22 2.3 项目建设的必要性与意义 26 第三章第三章 市场需求分析与建设规模市场需求分析与建设规模3 31 1 3.1 市场需求分析 31 3.2 广西及南宁地区农产品资源调查 35 3.3 项目建设地国民经济状况 36 3.4 发展规划与预测 38 3.5 建设规模与建设内容 .315 第四章第四章 建设条件与场址建设条件与场址4 41 1 4.1 地理位置及区位优势 41 4.2 规划 43 4.3 建设地交通条件 44 4.4 供电 44 4.5 供水 44 4.6 通讯 45 4.7 场址 45 第五章第五章 工程技术方案工程技术方案5 51 1 5.1 项目组成 51 5.2 技术方案 52 5.3 总平面布置方案的比选要点及说明 56 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 5.4 土建设计 .514 5.5 给排水设计 .517 5.6 供电设计 .521 5.7 冷库、冷冻站、通风和空调设计 .526 5.8 消防 .531 5.9 劳动保护和安全防护 .532 第六章第六章 信息系统建设信息系统建设6 61 1 6.1 概述 61 6.2 信息系统建设必要性 61 6.3 信息系统建设目标 62 6.4 信息系统建设原则 62 6.5 信息系统建设内容 63 6.6 农产品批发市场信息系统设备表 .620 第七章第七章 环境保护环境保护7 71 1 7.1 设计依据 71 7.2 建设地点环境状况 71 7.3 施工期的污染源、污染物及治理方案 71 7.4 经营期主要污染源、污染物及治理方案 72 第八章第八章 节约能源节约能源8 81 1 8.1 设计依据 81 8.2 概述 81 8.3 节能措施 81 第九章第九章 企业组织与劳动定员企业组织与劳动定员9 91 1 9.1 企业组织及工作制度 91 9.2 定员 93 9.3 劳动力来源 94 9.4 人员培训 94 第十章第十章 项目实施进度建议项目实施进度建议10101 1 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 第十一章第十一章 项目的组织管理和工程招投标方案项目的组织管理和工程招投标方案11111 1 11.1 项目的组织管理 111 11.2 工程招投标方案 112 第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措12121 1 12.1 工程概况 121 12.2 编制依据 121 12.3 编制方法 121 12.4 投资估算 123 12.5 流动资金估算 123 12.6 总投资与总资金 123 12.7 拟申请国家专项补助资金 124 第十三章第十三章 资金筹措资金筹措13131 1 13.1 融资方案与使用计划 131 13.2 还款资金的来源 131 13.3 投资指标 131 第十四章第十四章 财务评价财务评价14141 1 14.1 项目成本费用估算 141 14.2 财务盈利能力分析 142 14.3 清偿能力分析 145 14.4 不确定性分析 146 14.5 财务评价结论 146 第十五章第十五章 国民经济评价国民经济评价15151 1 15.1 影子价格及通用参数选取 151 15.2 效益费用范围调整 151 15.3 效益费用数值调整 152 15.4 国民经济效益费用流量表 154 15.5 国民经济评价指标 154 15.6 国民经济评价结论 155 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 第十六章第十六章 项目风险分析项目风险分析16161 1 16.1 项目主要风险因素识别 161 16.2 风险程度分析 161 16.3 主要风险及防范措施 162 16.4 不确定性分析 163 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 附图：附图： 1. 南宁金桥农产品批发市场区域位置图 2. 南宁金桥农产品批发市场地质灾害危险综合分区位置图 3. 南宁金桥农产品批发市场辐射图 4. 南宁金桥农产品批发市场交通网络分析图 5. 南宁金桥农产品批发市场功能分析图 6. 南宁金桥农产品批发市场总平面图 KL566P-0-1（方案一） 7. 南宁金桥农产品批发市场总平面图 KL566P-0-2（方案二） 8. 10/0.4kv 箱式变电站布置总平面图 KL566D-0-1 附件：附件： 1. 广西区发改委关于南宁金桥农产品批发市场项目建议书的批复 2. 南宁市商务局关于确认建设“南宁金桥农产品批发市场”项目符合商业 网点规划的批复 3. 南宁市规划局关于兴宁区人民政府申请广西农产品加工物流中心规划选址 方案的意见 4. 南宁市人民政府关于南宁市兴宁区三塘镇总体规划方案的批复 5. 南宁市兴宁区人民政府关于建设南宁金桥农产品批发市场的请示复函 6. 供电协议 7. 供水协议 8. 南宁威宁资产有限责任公司管辖下市场简介 9. 南宁威宁资产有限责任公司管辖的邕宁市场概况表 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 1-1 第第一一章章 总总 论论 1 1. .1 1 项项目目名名称称及及承承办办单单位位 1.1.1 项目名称：南宁金桥农产品批发市场 1.1.2 承办单位：南宁威宁资产经营有限责任公司 1.1.3 项目拟建地点：南宁市兴宁区三塘镇 1.1.4 可行性研究报告编制单位 单位名称：中国轻工业南宁设计工程有限公司 工程咨询资格证书 资格等级: 甲 级 证书编号: 工咨甲 2031626001 发证机关: 国家发展改革委员会 1 1. .2 2 研研究究工工作作的的依依据据与与范范围围 1.2.1 研究工作的依据 a.农产品批发市场建设与管理指南 农市发200410 号 b.南宁金桥农产品批发市场项目建议书 c. 南宁金桥农产品批发市场规划位置图 d. 可行性研究报告编制委托书 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 1-2 e. 建设单位提供的基础资料 f. 相关法律、法规、政策、标准 1.2.2 研究工作范围 本报告的研究工作范围包括：论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧 迫性，并对市场未来发展的需求进行分析，根据市场需求和建设条件拟定建设规模， 根据政府规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳 动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资评价项目的财务效 益，并进行国民经济评价及风险分析。 1 1. .3 3 研研究究工工作作概概况况 我公司接受委托后组成了该项目的可行性研究小组，并组织有关专业技术人员到 现场调研、收集资料，并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流，在此基础上，各 专业人员全面展开了研究及编制工作。 1 1. .4 4 推推荐荐方方案案与与研研究究结结论论 1.4.1 市场发展前景与服务范围 广西南宁是中国与东盟最近的经贸交往最活跃的首府城市。在自由贸易区的推进 过程中及建成以后，作为大西南的出海通道、物流枢纽及东盟商贸前沿的广西南宁将 面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流，成为东盟自由贸易区核心城市 ，因 此南宁金桥农产品批发市场的建设具有良好的发展前景。 批发市场服务范围：拟辐射整个广西乃至东南亚，与国内外大中型农产品批发市 场形成销售网络， 是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 1-3 所，且具有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场 和物流基地。 1.4.2 建设规模与建设内容 总用地面积983261m2(1474.88 亩) 建筑总面积 732089.5m2 建筑密度 39.84% 容积率 0.75 绿地率 25.18% 绿地面积 247589 m2 建设规模为：占地 983261m2，建筑总面积 732089.5 m2。年交易量 495 万吨，交 易额预计达到 80 亿元。 主要建设内容为：交易服务大楼、交易行、交易大棚、加工车间、冷库、仓库、 宾馆餐厅楼、停车场、地磅房、垃圾回收站、污水处理设施、变电站以及信息网络系 统等。 1.4.3 场址 建设用地位于兴宁区东北面三塘镇，距离南宁市中心约15 千米，距市区快速环 道 5 千米，距南宁市城市外环高速公路出入口 2 千米。总用地面积 983261m2(1474 亩)。旧邕宾公路直达此处，南梧二级公路在用地的南侧经过，用地位置同时也是整个 南宁市东北方向重要出入口。而向北有公路达高峰林场，向南有公路直达屯里火车站， 同时三塘镇规划范围内还有通达各村镇的村镇道路，构成了现状道路交通网络。 1.4.4 水、电供应 1.供水 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 1-4 本项目日用水量为 6129.7 m3/d，最大小时用水量为 463 m3/h，本项目拟从三 塘镇城市给水管网不同方位接驳 DN300 的给水管，供本项目生产、生活及消防用水。 给水管网给水压力约为 0.30MPa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。 2.供电 项目拟建地位于南宁市兴宁区三塘镇，根据南宁市三塘镇城镇规划新区总体规划， 本工程 10kV 中压网络纳入新区建设，即有 10kV 高压电缆线路至农产品批发市场各主 干道附近，而且根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要，因此，本 项目的用电是有保证的。 1.4.5 环境保护 本项目投入运营后，批发市场内主要有生活污水及生活垃圾等，根据国家环境保 护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。详见第七章。 1.4.6 劳动定员 本项目劳动定员 1200 人，其中管理人员 71 人，技术人员 106 人，工人 973 人， 服务人员 50 人。详见第九章。 1.4.7 总投资 项目总投资为 122963.98 万元，其中固定资产投资 121954.67 万元(含建设期利 息 6030.00 万元)，铺底流动资金 1009.31 万元。详见第十二章。 1.4.8 项目实施进度计划 根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在 5 年内建成。详见第十章。 1.4.9 主要技术经济指标 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 1-5 序号指 标单位数 量备 注 1 年交易量亿元 80 2 总建筑面积 m2732089.5 3 总资金万元 125319.02 3.1 固定资产投资万元 121954.67 其中: 建设期利息万元 6030.00 3.2 流动资金万元 3364.35 4 总投资万元 122963.98 4.1 固定资产投资万元 121954.67 4.2 铺底流动资金万元 1009.31 5 资金筹措万元 125319.02 5.1 自有资金万元 82963.98 其中：用于流动资金万元 1009.31 用于固定资产投资万元 81954.67 5.2 贷款万元 42355.05 5.2.1 长期贷款万元 40000.00 5.2.2 流动资金贷款万元 2355.05 6 劳动定员人 1200 7 全年经营天数天 365 8 动力年需用量 8.1 电 kwh 88361156.40 8.2 水 m32237340.50 11 年均总成本万元 26001.46 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 1-6 12 年经营收入万元 46809.17 13 年均利润总额万元 18804.10 14 年均税后利润万元 12598.74 15 投资利税率 %16.60 16 投资利润率 %15.00 17 全部投资回收期（税后）年 10.16 含建设期 5 年 全部投资回收期（税前）年 8.60 含建设期 5 年 18 全部投资财务内部收益率 （税后） %12.25 全部投资财务内部收益率 （税前） %16.81 19 经济内部收益率 %22.59 经济净现值 %69158.92 20 银行长期贷款偿还期年 7.53 含建设期 5 年 21 盈亏平衡点 %52.79 营业能力 利用率 1.4.10 研究结论 本项目是以农产品交易为主的批发市场，经过多次现场考察，认真收集有关资 料，仔细分析和研究后，我们认为： a. 南宁市地理位置优越，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环 北部湾沿岸的重要经济中心，面向东南亚、背靠大西南、东邻粤港澳、西接印度半岛， 具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以 及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南 出海通道枢纽城市。作为周边县市农产 品流通的集散地，具有良好的农产品流通条件和较大的产品市场份额，交通便利，区 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 1-7 位优势明显。商品经济的日趋繁荣和发达，使大市场大流通成为了必然的发展趋势， 南宁威宁资产经营有限责任公司抓住这一发展机遇，结合城镇发展和配套设施建设的 需要，建设具有一定规模的现代化批发市场，完全适应南宁经济发展的需要，也符合 国家的产业政策和南宁市总体规划。项目的实施将有力地推动广西农业及经济的发展， 其建设是必要的，对加快南宁市 “农改超”的步伐起到促进作用。 b. 项目选址恰当，外部建设协作条件良好，交通条件优越，水、电供应方便， 项目的建设是具备较好条件的。 c. 本项目是一个规模大、档次高、交易量大、服务功能强、服务范围广的大型 批发市场，包括交易服务大楼、交易场、交易大棚、加工车间、冷库、信息网络系统 等，配备供电、供水、排水、大型显示屏、消防等系统，其中交易服务大厦内设有交 易大厅、动植物检疫检测中心、配送中心、电子结算中心及农产品信息中心等；满足 粮油、瓜果、蔬菜、副食、干鲜调料、海鲜水产、兽药饲料、肉禽蛋、农资、日杂， 种子、桑蚕茧、东南亚果蔬等的交易。本项目还配套设有工商、税务、金融、保安、 餐饮、旅业、停车场等服务机构，可适应现代工农业产品交易业务活动的需要；批发 市场建成后可入驻 商户千多户，商品交易幅射 整个广西乃至东南亚，加工配送覆盖整 个南宁市，使 245 万市民直接受益。 d本项目是一个规模齐全的农产品批发及加工配送市场，根据投资估算和经济分 析结果，项目固定资产投资为 121954.67 万元。年平均营业收入 46809.17 万元；年 平均利润总额 18804.10 万元；年平均税后利润 12598.74 万元；全投资财务内部收 益率（税前）16.81%；项目全部投资静态回收期（含建设期）：所得税前8.60 年。 项目的抗风险能力较强，经济效益良好。 综上所述，本可行性研究报告认为项目的建设条件具备、技术成熟先进、具有良 好的社会效益，与传统的交易批发市场相比，本批发市场配备先进的电子交易、结帐 系统，使交易更快捷、安全；汇集大量、及时的交易信息及行情反馈系统，采用优越 的竞价拍卖方式，使交易更合理；完善的农药残余检测手段，保证产品的安全；快捷 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 1-8 的配送服务，统一、具有品牌效应的包装风格，高素质的人才资源，保证交易服务周 到、快捷、独特；采用保鲜、冷藏技术保证了产品质量；良好的服务态度与安全保卫 工作，使交易在舒适安全的环境下进行等等优点，是一个集 交易集散中心、价格形 成中心、信息传播中心为一体的场所 ，且具有理货、储藏、加工、运输、结算、科学 管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。筹建单位南宁威宁资产经营有限责任 公司公司是一个具有管理经验的公司，有能力与实力搞好批发市场的建设与经营，建 议各级主管部门及有关各方给予支持协作，促使项目顺利实施。 1.4.11 建议 市场的经营有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门要努力创造良好的经 营环境条件，积极引导和吸纳各地商客、产品进入市场交易，尽快形成规模经营，发 挥项目的作用和效益。 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 2-1 第第二二章章 项项目目背背景景和和发发展展概概况况 2 2. .1 1 企企业业概概况况 项目业主南宁威宁资产经营有限责任公司是南宁市政府批准成立的具有独立法人 资格的国有独资公司， 公司代表市政府持有授权范围内党和国家机关、人民团体、事 业单位的国有资产产权、股权和市政设施附属资产产权，依法决定授权范围内国有资 产的重组，包括转让、租赁、拍 卖、兼并、联合开发经营等活动，优化资本结构和资 产配置，盘活国有资产，承担国有资产的保值增值责任。 公司长期以来从事农产品 集贸市场的开发建设和管理业务，现旗下共有 92 个市场，实行自负盈亏的经营制度。 南宁威宁资产经营有限责任公司旗下的 92 个农贸市场遍布南宁市各个区域，各 市场内共有七万多个体经营户从事农产品销售经营活动，服务人群超过南宁市50% 的人口，去年整个公司所辖的市场交易额达 14 亿多元，是南宁市农产品销售终端市 场的主力军。 在围绕如何解决“三农”问题的大前提下，如何做农产品物流的领跑者，如何 把自己的企业职能从管理的粗放型向一个新型的、集约型的现代化物流企业转变，从 而实现企业的全面改制与可持续高速发展，这对南宁威宁资产经营有限责任公司是一 个全新的挑战。 在此目标之下，南宁威宁资产经营有限责任公司以市场需求为导向，以服务大众 为前提，发展新型物流产业，以此为依托，发展相关企业、扩大就业机会，把建立一 个集约经营、可持续发展的集团公司作为公司的目标。 南宁威宁资产经营有限责任公司提出发展新型物流产业，当以本身优势资源为本， 打造全新的强势农产品流通平台，整合原有资源和优势，使公司的发展更上一层楼。 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 2-2 公司这一愿望和计划相适应的是，国家对于建立新型农产品批发市场相继出台有关鼓 励政策，此外良好的社会发展态势也给南宁威宁公司建立新型大型农产品流通市场提 供良好的环境。 2 2. .2 2 项项目目提提出出的的背背景景 2.2.1 宏观背景 （1）随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定 及经济发展的重要产业。中共中央及国务院发布文件中共中央、国务院关于进一步加 强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见（中发【2005】1 号）对搞好集贸 市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍 卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠 政策。 在文件中，中央明确指出：在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥 期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。 改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易 功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。重视发挥供销合作社在 农产品流通和生产资料供应等方面的作用。鼓励邮政系统开展直接为农民生产生活服务 的连锁配送业务。加强农业信息化建设。气象工作要加强对农业的服务。各省、自治区、 直辖市要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的 有关规定，并尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测基础设 施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵 的能力。加强农产品质量安全工作，实施农产品认证认可，禁止生产、销售和使用高毒、 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 2-3 高残留农药，加快农产品质量安全立法。近几年来，国家及自治区人民政府先后出台了 一系列优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。 从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易等方 面将面临一个全新的转型和发展的机会。因此，本项目的提出是符合国家有关农业、 农村经济发展的产业政策。 （2）我国的“三农”问题牵动着整个社会，解决 “三农”问题，已是迫在眉睫、 刻不容缓的大事。而解决 “三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大。建立大型 农产品批发市场，可以对农业生产者的生产有指导和引导意义，对推动农业产业化意 义极大。 在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品批发市场非常重视，并且已有 成功的先例。深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通市 场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对 “三农问题”的解决 极有帮助。 （3）西部大开发的战略是列入十五计划的重要战略决策，这个战略使广西面临 巨大的发展机会，南宁作为重要的枢纽城市将担负起更大的物流责任和交易平台。随 着西部大开发战略的深入，南宁要成为真正意义上的广西乃至西南地区的枢纽城市， 在农产品流通上，目前南宁市并不具有整个市区的农产品集散功能和辐射整个西南地 区的大型农产品批发市场的能力。本项目的建设和投入运营，将填补这个空白，为南 宁市确立其西部大开发战略中的枢纽地位起到推动作用。 （4）2005 后，我国加入 WTO 的过渡期结束，市场流通领域的批发、零售业务将 全面对外资开放。农产品国内市场与国际市场的联系进一步紧密，将有更多的国内农 产品走出国门，参与国际贸易，同时，预计国外农产品也将大量进入国内市场流通， 很大一部分将通过各地的批发市场进行集散。 从宏观背景来看，建设南宁金桥农产品批发市场是顺应社会发展潮流、符合国家 方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 2-4 2.2.2 微观背景 （1）中国正在与东盟国家共同推进 “中国东盟自由贸易区 ”建设，争取用十 年时间建成这个世界上人口最多的区域性自由贸易区。自 由贸易区的建设和发展使 国际区域经济分工与经济发展关系发生了改变，中国南疆省份广西被推向了中国与东 盟经贸合作的前沿地带，省会城市南宁作为中国与东南亚地区交流合作的桥梁和基地 地位凸显，具备了发展国际区域性现代物流的基础条件。 中国西部大开发战略的持续实施和泛珠三角区域合作的推进，将在大西南和粤港 澳区域间形成经济发展要素更大规模的双向流动。南宁毗邻粤港澳，背靠大西南，有 着承东启西的区位优势，这种优势为原材料、产成品、信息、资金、人员等经济发展 要素更大规模的在南宁积聚提供了地理上的可能性。随着中国与东盟之间贸易的不断 扩大，现有的中国西南出海大通道将成为一条沟通东南亚的国际商贸大道，这条通道 上的重要城市南宁便成为中国与东南亚地区经贸合作的重要桥梁和基地。南宁成为承 担中国面向东南亚国际区域性贸易组织中心的趋势明显。目前，南宁已经具备构建区 域国际物流枢纽的良好交通条件：南宁 凭祥高速公路与贯通越南南北的一号公路、 芒街海防公路以及老挝、柬埔寨、泰国的公路网相通，铁路出越南与正在修建的泛 亚铁路连网，南宁与东盟多国也开通了航线，执行定期或包机航班。 （2）随着“136”工程的不断推进，南宁市的城市规模迅速扩张，城市的基础设 施日趋完善。在城市良好的发展态势下，南宁市政府又提出了 “食品安全”工程和 “餐桌治污工程”概念，对农产品供应市场提出了新的要求。 （3）本项目中提出生鲜食品加工及配送，是符合南宁市政府提出的“农改超”政策 重要实施步骤。 所谓“农改超”，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业 化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照 超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 2-5 组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主。 “农改超”与农贸市场最本质的区别是，超市采取统一采购、统一配货、统一定 价的连锁超市的经营方式，比农贸市场更加注重产品的质量、品牌、声誉。对所出售 的每一份商品都以一个大型市场整体的身份向消费者负责。从以往农贸市场“卖商 品”，转变为农贸超市卖 “商品+服务”。 1.城市居民消费观念和方式的深刻变化，以及城市的加快发展，迫切要求对城市 农贸市场进行改造提升 经过二十多年的改革开放和经济社会发展，社会生产力水平和人民生活水平迈上 了一个新台阶，城乡居民生活消费水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人 们对食品安全的要求越来越严格。同时，在人们生活中扮演重要角色的城市农贸市场 开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境脏、秩序乱、服务 差、产品劣、价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现出来。在超市消费异军突起的形势 下，原有城市农贸市场再也无法 “养尊处优”，其改造和提升已摆上议事日程。 2.大型跨国商贸流通企业的经营业态及理念，对城市农贸市场提出了挑战 近年来，南宁市先后引华联、沃尔玛、南城百货等大型跨国和跨地区商贸流通企 业，新的经营业态和经营理念推动了该市商贸业的快速发展，特别是生鲜农副产品进 入超市，生鲜农副产品超市化营销一方面占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形 成了“挤压”；另一方面，这种消费方式较好地满足了人们生活节奏加快的要求和对 消费安全的关注，以及对优质服务和良好消费环境改善的企望，深受广大市民的欢迎。 这些新的经营业态、经营理念和城市居民新的消费观念，都对原有城市农贸市场形成 巨大冲击。城市农贸市场按照超市化改造，已逐渐成为发展的必然趋势和迫切要求。 3.适应政府整顿市场秩序和治理 “餐桌污染”工作的需要 城市农贸市场问题一直是群众关心的话题，也是政府的一块 “心病”。有些市 场甚至成为“假冒伪劣的集散地、偷税漏税的特区、藏污纳垢的天堂、执法部门不能 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 2-6 进入的独立王国”，严重影响经济发展和城市市容市貌。政府为了顺应改革的趋势， 本着进一步提升商贸行业档次、加速推进流通现代化进程、降低生鲜食品流通成本、 规范生鲜农副产品营销、提升农贸市场业态和服务水平、治理 “餐桌污染”、防止 税源流失、提高城市环卫水平的指导精神。 （4）南宁威宁资产经营有限责任公司把整合公司优势资源，拓宽服务项目，高 起点、高标准建设区域性农产品中心批发市场作为发展起点，把整个公司的业务辐射 到大西南及东盟自由贸易区，形成特色功能和优质服务，吸引农产品物流集散，使之 成为新的经济效益增长点，力争五年后发展成为广西物流服务行业的龙头企业。 （5）南宁威宁资产经营有限责任公司现下辖南宁市92 个市场，市场内有七万 多从事农副产品的终端经营户，拥有南宁市农产品流通市场的50%以上的份额。随着 社会的发展和人民生活水平的提高，南宁市 “菜篮子工程”的规范化和现代化的实 施近在眼前，通过南宁市农产品交易批发中心的建设和运营，必将为南宁市农产品终 端消费模式打造全新的面貌。南宁威宁资产经营有限责任公司可以倚托现有庞大的经 济市场资源优势，第一时间使新建成的农产品交易批发中心拥有广泛的终端消费市场， 建成运营即赢利。在此基础上开发新的市场和销售渠道，前景大为看好。 2 2. .3 3 项项目目建建设设的的必必要要性性与与意意义义 2.3.1 适应东盟农产品交流的需要 东盟正在成为中国的重要贸易伙伴 ,近年来每年农产品贸易额达到多亿美元。 中国政府认识到，进一步扩大和优化与东盟的农产品贸易规模和结构 ,对发挥中国农 业比较优势,扩大中国农产品国际市场占有率具有重要的意义。随着中国 -东盟自由 贸易区的正式启动，为我国与东盟各国全面的农业合作奠定了良好的基础，我国与东 盟各国的农业经济将融为一体，区域内的农产品流通将加速发展，市场争夺将更为激 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 2-7 烈，区域经济一体化进程将加快 ，成员国之间的关税和非关税壁垒将大大降低，成员 之间的贸易量将得到更大的发展。广西南宁是中国与东盟最近的的经贸交往最活跃的 首府城市。在自由贸易区的推进过程中及建成以后，作为大西南的出海通道、物流枢 纽及东盟商贸前沿的广西南宁将面临巨大的商机，巨大的人流、物流、信息流，南宁 将成为东盟自由贸易区核心城市。 2.3.2 规划发展的需要 由于南宁市地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国平均水平，城区不断地 扩展，市区人口也在不断增加， 2005 年 3 月，南宁调整城市行政区划，全市人口 648 万人，城区人口 245 万人，近年来外来人口的增加数量较快。在扩展新区的同时， 旧城改造的力度也很大。因此，南宁的城区规划近几年有了很大变化，人口居住的分 布也发生了变化，原有的集贸市场布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全市的 整体规划和布局。 正在编制的广西“十一五”国民经济和社会发展规划思路中明确提出把广西建设 成为区域性物流中心。 广西将通过构建开放畅通的物流通道体系，高效立体的运输枢纽体系，完善快捷 的物流大通关体系，强大坚实的物流产业支撑体系和健全有序的商品市场体系，提高 物流业总体发展水平。 当前及今后一个时期，广西将编制和完善 广西现代物流发展规划 ，为全区 物流业发展提供指导；支持并依托综合交通枢纽、沿海大港、中心城市、边境重要口 岸、经济开发区重点规划一批综合性物流中心和配送中心；扩大物流业的对外开放， 逐步建立物流协调和合作机制，大力引进国内外有实力的物流企业来广西开发物流业 务。 2.3.3 人民生活水平的提高对吃上放心菜、肉的要求 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 2-8 随着南宁市人民生活水平的逐步提高，对关系到日常生活的粮、油、肉、禽、蛋 等食品购买的方便、环境无公害、无假冒伪劣及购货环境提出了更高的要求。按城区 人口 245 万人，日人均消费蔬菜 0.3 千克，水果 0.15 千克，粮食 0.25 千克，水产、 肉、蛋类 0.25 千克，饮料 0.4 千克。南宁市年消费蔬菜 26.8 万吨，水果 13.4 万吨， 粮食 22.3 万吨，水产肉类 22.35 万吨，饮料等 35.7 万吨，总计 120 万吨；按城区 人口计，消费蔬菜 70 万吨，水果 35.5 万吨，粮食 60 万吨，水产肉蛋类 60 万吨， 饮料 95 万吨，总计 620.5 万吨。而目前农产品销售市场多以传统式的摊贩销售为主， 消费环境教差，对农产品的终端销售中的肉、菜的质量不能保障，或多或少均存在 “短斤少两”的问题，消费者只能被动的接受这样的农产品销售。 而通过本项目的建设，将使农产品的市场准入得到有力的监测和检验，并通过标 准化加工和配送，使放心菜、放心肉有序地配送到销售终端，让消费者因没有选择权 而吃上不合格的肉、菜的局面得到终结。这也是南宁市政府出台的 “餐桌治污”工 程和“食品安全工程”得以顺利实施、成功实施的保证之一。 2.3.4 带动农业产业化的发展 南宁是广西的首府，农产品丰富，交通发达，建设大型农产品批发市场，易于发 挥其在农产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、 市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。信息在市场经济 条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方 面的作用越来越突出，批发市场集信息、物流、交易功能为一体，本项目建成后将以 信息化带动农业产业化， 提高农业市场流通效率 ，增加农民收入，提高农民素质水 平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动整个广西农业的发展。 本项目的建设，为广西的农产品销售和保鲜创造条件，使生产者、加工者、销售 者、消费者能把握市场的脉搏，及时掌握供求信息，疏通产品销路， 参加国际性商 贸活动，充分利用网络渠道和信息，使用电子商务，开展网上交易，各地产品经批发 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 2-9 市场集散交易后，籍水路、陆路分销到全国各地以及港澳等地 ，促进广西特色农产 品生产走上产业化发展道路。 “农改超”后，生鲜超市实行与生产基地挂钩进货，推行 “订单农业”、“合 同农业”，使农副产品生产基地从盲目生产走向以市场为导向的有计划生产，促进了 农业企业的发展，有利于引导农业生产按照消费需求组织生产、调整结构、提高品质， 克服农副产品生产的盲目性，减少农民种什么赔什么的失误，有效地解决了农副产品 销售难的问题，把风险降到最低程度。从而增加农民收入。超市在产销对接中也减少 了中间环节，降低了经营成本，提高了经济效益。 2.3.5 加强农民市场竞争能力 加入 WTO 后，面对农产品市场开放，要不断增强 农民的市场竞争能力，提高产 品质量，而提高产品质量的核心，就是要按标准化规范进行生产。 批发市场以“公 司+基地+农户”的方式，以市场为导向，围绕区域优势产业，从产前、产中、产后和 产业链进行系列开发，实行产供销、农工商结合，把农民、龙头企业和市场结合起来， 形成经济利益共同体，增强市场竞争能力。一是面对分散的一家一户小农经济和传统 落后技术，把规范化高新技术传授给农民，使其按照规范化技术操作，生产出符合市 场，特别是符合国际标准的高质量产品；二是面对龙头企业技术不规范、产品质量低、 市场竞争力弱、经济效益低的实际，进行技术改造，实行规范化、标准化生产。 2.3.6 适应网络经济发展，参与国内外市场竞争的需要 近年来，网上交易正飞速向前发展，互联网、电子商务已广泛使用，进入寻常百 姓家。全球现已有超过 70%的大企业基于 WEB 做交易；在不久的将来农副产品的网上 交易亦会成为主要的交易方式。在网络经济时代，谁先抢占市场，谁就占据市场的制 高点一个整体有序的运作机制和农副产品的调动权。随着国民经济的稳步发展和 我国对外开放力度的加大， 我国加入世界贸易组织（ WTO）后，农业生产将面临一个 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 2-10 全新的环境，我国农产品将参与国际农产品的直接竞争 。本项目通过建立一个以信 息网络为导向，实物交易为依托，新型、高起点、辐射区域广、货流量大、运作规范 的农副产品批发市场将南宁市及周边有一定规模的、零散的农副产品集结为一体，有 利于参与国际市场竞争， 有助于广西的名、特、优农产品有序的走出广西、走向全国、 走向世界。 2.3.7 加快南宁市第三产业的发展 本项目的建设是南宁市加快第三产业发展的契机。批发市场建成启用后，将使南 宁市成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心 ，从而带动与其相关的餐饮、旅游、 公交、邮电以及经商所必须的仓储、运输等第三产业的快速发展，逐渐提高其在一、 二、三产业中的比重，使南宁市的经济结构更趋于合理。 2.3.8 促进税收大幅增长，成为税收新的增长点 原先农贸市场由众多的个体经营户经营，流动性很大，在税收上实行逐户定额征 收，征管难度相当大，税收流失十分普遍，甚至出现 “有市无税”的现象。而以生 鲜超市替代农贸市场，以企业化经营取代了原来的一摊一户经营方式，使得税务部门 征收税款能够更加规范有序，征管模式由过去的定额征收逐步过渡为查账征收。 “农改超”将成为税收新的增长点。 2.3.9 提高食品的安全，有效治理“餐桌污染” 以生鲜超市逐步取代农贸市场，使农贸市场公司化经营，由企业规范管理、统一 合理配置资源，企业法人接受政府、社会和消费者的监督，承担法律责任。目前，投 入经营的生鲜超市中，明码标价和童叟无欺等诚信制度得到了有效推广。同时， “农改超”对农副产品的质量、安全提出了更高的要求，生鲜超市对农副产品的安全 性必须进行严格的检测和把关，从而解决了集贸市场目前存在的蔬菜有残留农药、猪 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 2-11 肉有“瘦肉精”、水产品浸泡福尔马林等食品安全及食品质量问题，有效保证了蔬菜 副食品卫生质量。此外，以往农贸市场仅仅限于 “卖商品”，而生鲜超市实行 “卖 商品+服务”，人性化服务正越来越受到超市经营者的重视。同时也有利于专项检查 和打假活动的开展，使假冒伪劣产品难以进入市场。 2.3.10 增加社会就业 原有农贸市场改造为生鲜超市后，市场内的销售人员虽大幅减少 (一般减少 50%)， 但经营管理人员、采购人员、收银人员等却大量增加，并且改造后的生鲜超市营业时 间从 6：00 延长为 22：00，一般实行“双班制”，而且改造后的生鲜超市都建立了 熟食品加工厂，大量增加熟食品加工从业人员，因此， “农改超”后生鲜超市的从 业人员，还略多于原农贸市场从业人员。同时， “农改超”还可间接的大量增加生 鲜农副产品清洗、包装、仓储、加工、运输等行业的从业人员。 2.3.11 优化城市居民的购物环境，改善城市市容市貌，美化城市生活环境 超市化的管理，也使市场内部购物环境大大改观。生鲜超市变农贸市场恶劣的购 物环境已变为有空调通风的舒适购物环境，实行开架自选、一站购全、统一结算等方 式，提供便捷服务。服务员统一着装，服务态度良好。超市营业时间较长，可随时进 店购物，并为消费者提供完善的售后服务，不满意的货品可随时退换，解除了顾客的 后顾之忧。同时， “农改超”及促使对占道经营的取缔，做到了 “还路于民”，不 仅改善城市卫生，而且有利于改善城市社区的交通状况，提升了城市的档次和品位。 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 3-1 第第三三章章 市市场场需需求求分分析析与与建建设设规规模模 3 3. .1 1 市市场场需需求求分分析析 3.1.1 国内农产品批发市场发展现状 a. 农产品批发市场发展的基本情况 批发市场已经成为鲜活农产品流通的主渠道 。我国农产品批发市场起步于 20 世 纪 80 年代中期，经过十多年的建设，截止到 2000 年底，已发展到 4532 个，农业部 定点的市场已发展到 248 家，基本覆盖了全国除西藏和港澳台以外的地区。初步统计， 定点市场的年经营额近 1000 亿元，是农产品流通的 “大动脉”，因而成为抓好放心 农产品的重要领域。目前，大中城市消费鲜活农产品的50%70%是通过批发市场提 供的，通常是城市规模越大，这个比重就越高。批发市场的发展，为搞活农产品流通， 增加农民收入，丰富城镇居民的 “菜篮子”和“果盘子”，发挥了重要作用，为我国 进入小康社会做出了重大贡献。 市场主体向多元化发展，农民已成为鲜活农产品流通的主力军 。随着农产品流 通体制改革的不断深入，农产品市场形成了多种经济成分、多形式的竞争格局，各种 农产品购销个体户、专业户、联合体不断发展壮大，显示了旺盛的生命力，成为鲜活 农产品流通的主力军 。 涌现出了一批具有较强辐射能力的大型批发市场 。例如，北京大钟寺、河北乐 亭、山东寿光、深圳布吉、广州江南蔬菜批发市场，西安西北、南京农贸、成都四马 桥、长沙马王堆和长春果品批发市场等，辐射能力强，社会知名度高。其中，山东寿 光蔬菜批发市场年经营额 100 多亿元，辐射 20 多个省、自治区和直辖市，已经成为 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 3-2 全国最大的蔬菜批发集散中心、价格形成中心和信息汇集、传递中心。深圳布吉蔬菜 批发市场年交易额达 120 亿元，辐射了整个珠江三角洲乃至港澳地区和东南亚一些国 家。由于这些大型批发市场辐射半径大，具有较强的交易和集散功能、价格形成和发 现功能、结算功能、风险分散功能，对推动农业产业化经营发挥了重要作用。 现代化经营管理方式在部分批发市场得到应用 。有些市场加入了全国性的信息网， 设立了电子信息屏幕，向社会公布信息。有些市场引人了电子票据结算等现代化交易 方式，提高了交易的规范性，促进了市场交易的发展。有些市场在培育市场主体，实 行会员制，提高市场的组织化程度方面做了积极的探索。有些市场还借鉴国外先进经 验，试行了拍卖竞价，开展了电子商务，进一步完善了商品的交易方式，增强了流通 服务功能。 农产品批发市场经营服务链条不断拉长 。随着市场经济的发展 ，竞争日趋激烈， 一些市场顺应形势的要求，不断加强软件、硬件配套设施建设，完善服务功能，不仅 提供农产品集散场所，还逐步开展农产品包装、贮藏、运输以及信息传递、代理结算 等配套服务，有的还建立了生产基地和加工配送中心，开办连锁经营网点，实行产加 销一体化经营。 b. 农产品批发市场存在的主要问题 从目前来看，我国农产品批发市场的发展势头是好的，但由于发展时间不长、起 点低，总体水平处于初级阶段，存在着一些亟需解决的问题 。 缺乏统一规划，布局不够合理 。我国农产品批发市场，是伴随着城乡经济的发展 而发展的，通常是谁有钱、有地，经当地政府批准，甚至只是在工商部门登记，注册， 一个批发市场就办起来了。由于缺乏统一规划，批发市场发展不平衡、布局不合理。 从全国来看，这种不平衡、不合理主要表现在中西部地区与东部地区、产地批发市场 与销地批发市场之间的差距上。 南宁威宁资产经营有限责任公司 南宁金桥农产品批发市场可行性研究报告 3-3 经营设施简陋，交易手段落后。 绝大多数的农产品批发市场经营服务设施简陋， 不配套，尤其缺乏贮藏保鲜设施。许多批发市场长期停留在出租铺位的简单物业管理 层次上，像个“放大”的集贸市场。交易手段落后，全国 4249 个农产品批发市场， 98%以上基本是以传统的现货、对手交易为主，代理结算还不普遍。至于实行会员制， 采取竞价拍卖、远期合约交易和期货交易方式尚处于萌芽阶段。加入农业部信息网的 190 多家批发市场中只有 30 多家实行了电子收费和电子结算。 市场主体组织化程度低，业务经营存在盲目性。 目前农产品批发市场的主体绝大 多数是分散的农民，他们经营规模小，经济实力弱，缺乏专门的经营