奥运前后北京房地产的机遇.ppt

* 引领专业投资 HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 张朝晖 （010）65183888-84069 奥运前后北京房地产股的机遇 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 奥运前后北京房地产股的机遇 n奥运对北京最大的影响是修改了整个城市规划 n1800亿元的城市基础设施投资提高城市生活的硬件水 准,刺激了人们的实际购房需求,拉升了土地基准价格, 增加了房地产开发的成本。 n地铁和轻轨的扩容和快速公交道的建设使五环至六环 间的土地成为新的建设用地。 n每年百万平米的旧城改造促进了2002年以来对新建住 宅的刚性需求。 2 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 奥运前后北京房地产股的机遇 n从2004年的8.31大限到2006年的国六条,针对 房价涨幅过高的房地产宏观调控政策并没有起 到调控房价的作用.北京的房价更是不断加速 上涨。 n2007年的调控思路已经发生变化,加大土地供 给的房地产结构性调控正在展开。 n按照北京市住房建设规划，07-09年全市将建 设经济适用房1000万平方米，限价房1000万平 方米；07年开工建设廉租房30万平方米。 3 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 奥运前后北京房地产股的机遇 n土地用途的结构性调整将使北京国资背景的开发公司 从中受益.北京第一个双限价住宅项目即由北京城建 (600266)的控股子公司与北京城开集团组成的联合体 以26亿元中标.这标志着市政府开始通过控股公司调控 房价。 n大面积的土地一级开发通过政府控股的公司操作,更是 从土地源头上调控整个地产行业。 n在奥运临近,奥运因素影响递减的情况下,只有能够获 得土地的公司,才能保持稳定和发展.也只有这样的公 司才能为投资者创造盈利机会。 4 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 奥运前后北京房地产股的机遇 n预测未来1-2年内将出台更加严厉的针对住宅房地产开 发的调控政策, 商品住宅开发(不包括廉租房和经济适 用房)的行业增长率将逐步降低。 n土地一级开发的税前利润率为8%,已开始公开招标. n北京地区相同区位的商品房(不包括廉租房和经济适用 房)价格将在各种需求的推动下继续逐步攀升。 n对资本的吸引力是房地产开发公司的核心竞争力.能够 多渠道获得融资的公司将在经常性的调控中风雨兼程, 健康成长.北京城建(600266)和天鸿宝业(600376)是奥 运及奥运后北京房地产市场的最大受益者。 5 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 特别提示 n中信建投证券有限责任公司已认购北京城建（600266 ）定向增发1100万股并于2007年2月7日完成过户，成 为其股东。 n 北京城建-追赶央企与重庆往事-三论广宇 发展一样，是一篇不评级的报告，最大限度地排除 了利益和分析员情感的干扰，尽最大努力为您展现公 司（600266）完整真实的基本面。 6 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 n2001年公司通过与大股东的资产置换，主营从建筑业 转化为房地产开发业。经过5年的探索和实践，已成为 北京颇具竞争力的房地产开发商。公司的大股东北京 城建集团（控股55.53%），是北京市国资委100%控股 的企业，公司是“国六条”及各项房地产宏观调控政 策的长期受益者，必将成为一家垄断+竞争的、高速成 长的房地产开发公司。 n将公司现有的11个房地产开发项目贴现并将现有的5个 股权投资以当前价格重新估值，公司（600266）的每 股净资产为8.38元，与增发8.5元的价格基本一致。 7 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 n北苑家园（80%权益） n由城建兴华公司开发，05年末开发成本有6.9933亿元，开发 产品有4.104亿元，预收帐款5.6308亿元。该项目在2001年获 得土地使用权，土地成本很低。估算尚有40万建筑平米未开 发或结算，还能产生4亿元的净利润，为公司（600266）贡献 3.2亿元的净利润。 n公司在北苑家园另有10万平米的商铺,作为投资性物业。 n海淀商业楼（80%权益）（05年年报中的海兴大厦东配楼） n由城建兴华公司开发。已竣工未结算，出售金额为34366万元 ，估算净利润6000万元，为公司（600266）贡献净利润4800 万元。 8 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 n花市枣苑（67%权益） n由北京城和房地产公司开发。05年末开发成本有2.1714亿元 ，开发产品有3.2755亿元，预收帐款2.1383亿元。还能产生 1.2亿元的净利润，为公司（600266）贡献0.8亿元的净利润 。 n世华国际中心（95%权益） n由北京城和房地产公司开发。位于北京市朝阳区中纺街、东 三环CBD区域内。占地1.34万平米，总建筑面积10.46万平米 。是由5A级写字楼、产权式酒店、及商业区聚合而成的商务 综合体。预计2007年11月全面竣工。05年末开发成本3.2576 亿元，预计产生2亿元的净利润，为公司（600266）贡献1.9 亿元的净利润。(保守) 9 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 n富海中心（100%权益） n由公司（600266）开发，位于北三环内的写字楼和公寓。05 年末开发产品有5.2766亿元，还能为公司（600266）贡献0.3 亿元的净利润。 n尚园.印象（99.75%权益） n住宅、商业及配套综合项目，位于重庆市北部新区冉家坝地 区，占地面积4.13万平米，总建筑面积10.47万平米、可销售 面积约9.4万平方米的住宅，估算净利润为5000万元。（05年 年报未体现在存货中） n广渠门36号地(40%权益) n住宅及配套。规划建筑面积46.04万平方米.按承诺房价9500 元/平米估算,净利润为1.8亿元。 10 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 n奥运项目 国奥投资发展有限公司（20%权益） n国家体育馆：建设用地总面积6.87公顷，总建筑面积约8.1万平方米 。总投资8.5亿元。于2005年5月28日开始兴建，拟于2007年10月31日 竣工。建成后，它将成为北京奥林匹克公园内主体建筑之一，也是北 京最大的，具有国际先进水平的室内多功能体育场馆。(30年经营权) n奥运村：占地27.5公顷，其中奥运村公寓地上总建筑面积约为38万平 方米，42个单体建筑，总投资39.5亿元。奥运村于2005年6月26日举 行开工奠基仪式，拟于2007年底竣工，2008年交付北京奥组委使用。 按可销售面积37.7万平米，销售均价18000元/平米计算，奥运村公寓 的净利润为17亿元，为公司贡献净利润3.4亿元。 n奥运村将为公司（600266）贡献净利润2.28亿元。 11 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 n北京五棵松体育中心有限公司（25%权益） n五棵松文化体育中心总建筑面积35万平方米（不含棒球场），包括体育 馆6.3万平方米、棒球场3个（含两个比赛场和一个训练场）、文化体育 产业设施5.8万平方米、商业设施12.4万平方米、写字楼6.5万平方米、 四星级酒店4万平方米和一条长达1160米的五棵松文化体育中心中路。 届时，五棵松文化体育中心将承办篮球和棒球两项奥运比赛，是2008年 的重要比赛场地之一。 n体育馆、棒球场和文体设施总投资16.3亿元，酒店、商业、写字楼总投 资18.5亿元。如果写字楼、酒店和商业设施以15000元/平米全部出售， 将产生10元的净利润，为公司贡献净利润2.5亿元。 n境外地产基金对此非常感兴趣。 n目前规划已修改,增加商业地产的面积。 12 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 n北京城建中稷实业发展有限公司（40%权益） n北京城建中稷实业发展有限公司的股权结构为：北京城建投 资发展股份有限公司出资并拥有40%股份；中稷集团(香港)国 际金融投资有限公司出资并拥有30%股份；香港德和国际实业 有限公司出资并拥有30%股份。中稷集团(香港)国际金融投资 有限公司属于中稷产业参股公司，中稷产业是中共中央党校 所属企业的总称，中稷控股集团有限公司由中央党校控股， 中央党校投资监督管理办公室直接管理。 13 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 n为运作舟山长峙岛项目，城建中稷注册成立了城建中稷(浙江 )实业发展有限公司，注册资本：16000万元人民币。北京城 建中稷实业发展有限公司出资并拥有96.875%股份；浙江省舟 山市人民政府指定的舟山市临城新区开发建设有限公司出资 并拥有3.125%股份。 n该公司负责对长峙岛进行整体开发，由舟山市政府以毛地挂 牌方式出让给项目公司，由项目公司运作进行土地一级开发 及二级开发。该岛面积7.97平方公里，可使用土地6000亩， 目前项目公司已经获得2430亩土地使用权，剩余部分正在获 得过程中，该岛规划建筑面积480万平方米，其中住宅面积 401万平方米。 14 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 n深圳中科招商创业投资（30%权益） n股东组成：北京城建、中科中远创业投资有限公司、中国华 录集团有限公司、中国长城资产管理公司、鄂尔多斯羊绒制 品股份有限公司、中科招商管理公司。其中公司（600266） 实际出资1.2222亿元，持有中科招商30%的股权，为第一大股 东。05年末权益增加至1.5亿元。 n北京科技园建设（集团）股份有限公司 （21.54%权益 ） n公司（600266）投资2.8亿元，05年末权益增加至3.077亿元 。 15 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 n北京赛迪时代信息产业股份有限公司（41.1%权益） n公司（600266）投资0.6亿元，05年末权益为0.56亿元 n国信证券有限公司（4.9%权益） n公司（600266）投资1.274亿元，05年末权益为1.274亿元。 n北京首都国际投资管理有限公司（12.84%权益） n公司（600266）投资1.537亿元，05年末已累计计提减值准备 0.77亿元 。 n小营土地一级开发(80%权益)的合同将在近期签约.规 划建筑面积51万平米。 16 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 n公司的大股东北京城建集团（控股55.53%），是北京市国资委100%控股 的企业。北京城建集团已与北京顺义区政府合作成立北京顺城房地产开 发有限公司，注册资本10亿元，主要负责北京市顺义区约162平方公里（ 24.3万亩）的土地一级开发。这为奥运后公司（600266）在北京地区发 展打下了良好的基础。 n长峙岛项目增进了公司（600266）与中央党校的强强联合，为公司（ 600266）未来向全国发展打开了新的窗口。 n集团和股份公司高层对资本市场高度重视。定向增发(1.41亿股)是公司 (600266)上市8年来第一次再融资,再次打通了直接融资的渠道,为公司更 快更好的发展提供了资金支持. n公司（600266）是“国六条”及各项房地产宏观调控政策的长期受益者 ，必将成为一家垄断+竞争的房地产开发公司。 17 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 可能注入的资产 n集团公司的土地一级开发业务 n集团公司下属的城建开发公司 n城建大厦(投资类物业) n集团投资公司培养的其他项目 18 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 20012002200320042005 主营收入181823.11182221.9224394.3182221.9181823.1 主营利润15471.30926060.6744090.7231743.1340210.1 净利润14297.65915985.048052.3168802.70914582.03 经营现金流22931.892-17023.823913.6831876.9252222.78 19 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 20 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 2,005A 2,006E2,007E2,008E 主营收入（万元）181,823265780388600485750 主营收入增长率-0.22%46%46%25% 净利润（万元）14,582180004500060000 净利润增长率65.65%25%150%33% EPS（元）00.81 P/E54.5443.6321.8216.16 P/B4.083.932.792.38 21 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 北京城建-追赶央企 n1983年7月,基建工程兵北京指挥部改编组建北京市城 市建设工程总公司，1992年11月经北京市政府批准改 建为北京城建集团总公司，1997年6月经北京市政府批 准改制为北京城建集团有限责任公司。1998年部分业 务改制上市。 n我国房地产市场活跃着一批军人出身的开发商.万科的 王石(000002) 华远的任志强(600743) 保力地产 (600048) 北京城建(600266)等等。 n经历军队生活历练的人,通常能够准确理解和把握中国 的现实。高高山顶立,深深海底行。 22 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 资本的空间-天鸿宝业 n2005年12月，在北京市国资委的主导下，北京市新设 成立了首开集团，同时吸收合并城开集团和公司（ 600376）第一大股东天鸿集团。从事土地一级开发、 商品房开发以及物业经营，总资产500亿元，净资产37 亿元，为北京最大的房地产公司。 n公司（600376）目前是首开集团旗下唯一的上市公司 ，有巨大的资本运做空间。 23 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 资本的空间-天鸿宝业 n估值 n依据2006年中报资料，公司现有的房地产开发项目和存货全 部实现销售，将产生将净利润16.77亿元。不考虑分红，公司 每股净资产将增加6.45元，达到9.14元。 n如果公司没有新增项目，公司股票的价值中枢将在9.14元左 右。 24 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 资本的空间-天鸿宝业 n风险分析 n公司最大的买点在于首开集团房地产开发类资产的注入。目 前公司主营业务连续两年大幅萎缩,重组要求日益迫切。但何 时、以何种价格注入，对绝大多数投资者均有很大的不确定 性。 n投资建议 n投资者可根据不同的风险偏好，选择不同的安全边际。在资 产注入不明的情况下,建议9.14元以下买入。 25 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 资本的空间-天鸿宝业 n1、北京耀辉国际城(62%权益) n北京耀辉置业有限公司开发。位于朝阳区建国路与西大望路 十字路口东南角，东三环至东四环之间，CBD内，规划建设用 地面积27453.1平方米，规划总建筑面积232980平方米，其中 地上建筑面积160600平方米，地下建筑面积72380平方米。项 目预计总投资21.28亿元，建设周期3年。 n目前已完成全部拆迁并开始土建工程，预计建成后均价不低 于12000元/平米。如果全部销售将产生净利润7亿元，为公司 （600376）贡献净利润4.33元。 26 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 资本的空间-天鸿宝业 n2、回龙观文化居住区G区(51%权益) n北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司开发。位于昌平区回龙观 文化居住区内，为北京市最大的经济适用房回龙观文化居住 区项目的一部分。项目四至为：北起回南北路代征绿化带， 南至十里长街东延长线，西起黄平路，东至霍营东路。该项 目拟建设经济适用房及配套设施，总用地面积约为75.8万平 米，总建筑面积约为114.7万平米。如果全部销售将产生净利 润3亿元，为公司（600376）贡献净利润1.53元。 27 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 资本的空间-天鸿宝业 n3、天津湾(50%权益) n天津海景置业有限公司开发。该项目位于海河西岸河西区地 界。北至新围堤道（光华桥）、东至海河中心线、南至大沽 南路与洪泽东路、西至南北大街，总规划用地面积80.50公顷 ，新建、改建、扩建建筑面积90万平方米，总投资45亿元。 整个工程分为两期实施，一期工程将建设海河河西段改造的 标志性建筑、亲水景观以及度假式酒店、高级公寓。二期工 程将建设港湾式亲水公建及主题广场，建成后海河水上运动 世界将成为天津亲水城市形象的标志地带。形成集健身、娱 乐、休闲、体育、旅游、餐饮、居住诸功能于一体的大型综 合性建筑群。如果全部销售将产生净利润10亿元，为公司（ 600376）贡献净利润5亿元。 28 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 资本的空间-天鸿宝业 n4、万德花园二期(70%权益) n天津华升房地产发展有限公司天津市重点工程项目，坐落于 天津市南开区，位于南京路南侧，卫津路西侧及万德庄南北 大街、万德庄大街四条道路所围合的地域内。毗邻包括天大 、南开等高校的学府区和“天津硅谷”，地处天津市中心地 段。 n项目整体定位为酒店公寓、配套酒店，总建筑面积75000平方 米。如果全部销售将产生净利润2.8亿元，为公司（600376） 贡献净利润1.41元。 29 引领专业投资 *HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 引领专业投资 资本的空间-天鸿宝业 n5、东坝乡住宅及配套 (60%权益) n公司与北京城市开发集团有限责任公司联合参与了“朝阳区 东坝乡住宅及配套（单店住宅小区二期）”项目用地投标。 该地块竞得价13.2亿元，用地性质为住宅及配套，土地面积 50.49万平方米，建筑控制规模不大于449371.1平方米。如果 全部销售将产生净利润6.75亿元，为公司（600376）贡献净 利润4亿元。 n6、会计报表中母公司存货(100%权益) n06年中报显示，存货中有开发产品2.45亿元。如果全部销售 将产生净利润0.5