城市新中心发展模式及不同物业类型KPI体系.ppt

本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 城市新中心发展模式 金融保险 高科技 企业服务 案例 城市新中心 发展模式 p伦敦加纳利码头 p巴黎拉德方斯 p深圳蔡屋围金融中心 世联模型 模式一：政务驱动型 模式二：商务驱动型 模式三：商业驱动型 行政文化 商贸服务 休闲娱乐 旅游观光 p青岛行政中心 p南昌红谷滩行政中心 p长沙河西行政中心 p日本福冈博多运河城 p深圳华润中心 p柳州谷埠路国际商城 p宁波天一广场 核心功能 博览会展 1 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 长沙河西行政中心 新的行 政中心 大楼 建设后 的湘江 西岸 搬迁前三年GDP增 长速度为10.8% 搬迁后三年GDP增 长速度为13.5% 行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，一 批世界500强企业纷纷投资西岸 3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一 座“新城” 老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动 地块物业价值提升 1998年提出行 政中心搬迁， 2001年完成行 政中心整体搬 迁 模式一：政务驱动型 2 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 KPI体系 外因 用地条件建设用地的适宜性、安全性等 可操作性取地成本低、开发成本低、操作难度小 地理位置城市新区，为带动新区的发展，建立 城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心 过于拥挤 交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车 与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展 密切相关 以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（ 关键绩效指标体系） 政府行为以政府行政中心搬迁为核心驱动力 内因 建设条件基础设施、交通、环境景观、昭示性等 配套完善商场、居住、写字楼 大规模，持续开发用地面积在1平方公里以上 3 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 伦敦加纳利码头工业码头变身新兴CBD ，改变了伦敦市金融和商业中心的格局 模式二：商务驱动型 u位置：距离伦敦内城5公里，伦敦Tower Hamlets区狗岛北部 u规模 占地面积：28.8万平米 写字楼面积达111.48万平方米 u交通：轻轨铁路、高速公路站、地铁站、 Jubilee地铁延线 u入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司 出版业公司租用，包括：汇丰银行、花旗银行、巴 克利银行、每日电讯、独立报、路透社、镜报 u空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面 u功能组合 商务占95%，商业占5% u建筑：现代建筑，英国最高的建筑物都在这里， 已成为伦敦的地标 4 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 巴黎拉德方斯公司服务建设的典范 u位置 巴黎西郊，与卢浮宫、凯旋门在同一东西轴线上，距卢浮宫小凯 旋门8公里，距旧的巴黎中央商务区2公里。 u规模 占地面积750万平米， 350万平米建筑面积组成的集会展、政府/ 商务办公、商业、娱乐、居住功能为一体的欧洲最大的新兴国际 性商务办公区。 u交通：人车立体分流的立体交通系统，保证人流物流畅通。 u入驻企业 进驻了约1600家公司，50%为外国公司，包括法国20个最大公 司中的14个，全世界50个最大公司的15个。 聚集了石油化工业的Elf、Moil、Esso，国际银行业的Citibank、 Worms、Societe，电子和软件业的Sony、IBM、Xerox、 交通业的British Airway等跨国公司的总部 u空间/服务特点 办公空间多样化。为不同类型、不同规模的公司提供办公空间。 u功能组合 75%为商务、6%为零售、19为居住 土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物 u建筑 每座建筑的体型、高度和色彩都不相同。有各种外墙装饰，景 观丰富多彩 标志性建筑，如“大拱门” 共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指” 模式二：商务驱动型 5 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 深圳蔡屋围金融中心 模式二：商务驱动型 东门商业 圈 罗湖中心区罗湖中心区 福田中心区福田中心区 蔡屋围金融中心 位置：罗湖中心区 交通：深南大道沿线/地铁大剧院站 产业聚集 银银行金融 证证 券 保险险 p深圳发展 银行 p中信城市银 行 p建设银行 p工商银行 p农业银 行 p人民银行 p商业银行 p联合证 券 p大鹏证 券 p中信证 券 p华鑫证 券 p金元证 券 p南方证 券 p鹏华基 金 p友邦保险 p太平洋保 险 p人保 p中保 p华泰保险 强制性的视觉冲击超高层/建筑群 世界金融大厦地王大厦华润大厦发展银行大厦 6 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 深圳蔡屋围金融中心 蔡屋围金融中心 人民南商贸圈 东门商圈 甲级级写 字楼 星级级 酒 店 市级级商 业业中 心 p地王大厦 p华润大厦 p深业中心 p发展银行 大厦 p中信大厦 p万德大厦 p世界金融 中心 p晶都酒 店 p木棉花 酒店 p华润酒 店 p万德酒 店 p中信城市 广场 p华润万象 城 公寓住宅 p地王公寓 p名仕阁 p世界金融 中心服务 式公寓 p都市名 苑 p城市天 地广场 功能化体系 7 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 KPI体系 外因 强制性的视觉冲击超高层/建筑群 人文符号区域标识/步行系统/特色符号语言/纪 念性/风格化建筑（群） 一流的合作团队 地理位置城市核心区/城市新区 交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车 产业支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相 关簇群/未来商务核心区 规划设计 经营管理 以商务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系） 大规模，持续开发 内因 功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他 功能的规模与档次 配套完善商场、公寓 8 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 位置： 日本福冈博多站一带，是西日本地区的交 通中心和枢纽站 交通： 距地铁站中洲川端徒步约十分钟 占地面积：3.44万 建筑面积：22.3万 容积率：6.48 日本福冈博多运河城概况模式三：商业驱动型 案例 详细 内容 9 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 外因： 优越的地理位置； 良好的交通可达性。 内因： 超强的实力与品牌号召力； 独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能； 多项高规格的体验式娱乐设施； 一流的精英团队。 日本福冈博多运河城关键驱动因素 10 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 华润中心是以大型购物中心为核心，集 商业、办公、居住、酒店等诸多功能于 一体的综合性、现代化、标志性、高品 质的建筑群体。 深圳华润中心概况模式三：商业驱动型 项目概况 占地面积：7.73万平方米 建筑面积：48.1万平方米 容积率：6.22 车位：2,988个 物业功能比例 商业：酒店：办公：居住=5：1：2：2 案例 详细 内容 11 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 外因： 优越的地理位置，良好的交通可达性； 区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力； 区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。 内因： 超强的实力与品牌号召力； 集购物、娱乐等为一体的体验式； 项目立意高，与深圳人内心的价值观相符； 一流的精英团队。 深圳华润中心关键驱动因素 12 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 产生背景与条件 p旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心 已经无法满足消费者日益复合的消费需求 p旧改推动下房地产超常发展 l1999年，柳州旧城改造的火热繁荣了全城房地产行业，也 给柳州市的发展带来了千载难逢的机遇 l2003年城建60亿元巨资的注入，成了非常规楼市动力，促 使楼市的发展更加均衡 l柳州市建委的统计数据显示，2003年全市共有107家房开 企业建设商品房，在建开发点116个，完成投资23亿元，同 比增长55%，施工面积416万平方米，同比增长37%，售房收 入20亿元，同比增长67%，商品房空置面积为5.1万平方米， 同比减少50% l由于开展大规模城市建设，2003年全市的拆迁面积85万平 方米，加上各厂矿单位自拆建筑面积35万多平方米，总拆迁 量达120万平方米，同比增长595% 13 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 成功关键驱动力 p功能升级，满足了消费者复合型消费需求 l产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有 多种功能的综合体 l功能组合：融休闲、购物、娱乐、观光、商务、居住功 能于一体，成为的体验式的消费“目的地” l成为了城市地标 14 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 天一广场宁波城市新中心的诞生 u总占地面积：19.3万平方米 u总建筑面积：22万平方米，主体建筑由 22座具有欧陆风情的现代建筑组成 u项目总投资：14亿元 u项目构成： 商铺16.7万平方米，停车场 2万平方米，64000平方米的绿地，水街 6000平方米，演艺舞台1000平方米。 u基本定位： 融休闲、商贸、旅游、餐饮 、购物于一体。 模式三：商业驱动型 案例 详细 内容 新商业中心：天一广场 旧中心：中山路 15 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 产生背景与条件 p旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的 商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求 p房价高速增长 宁波市房屋销售价格在2001年、2002年的涨幅连续两年居 全国第一 l1999年，宁波房地产市场复苏升温，当年10月房地产投 资走出负增长区 l2000年，楼市保持持续增长，商品房房价从当年1月的 2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米 l2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均房 价达2867元/平方米，比上年同期上涨11.77% l2002年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标准 的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收，越涨 越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上涨 23.56% 16 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 成功关键驱动力 p功能升级，满足了消费者复合型消费需求 l产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有 多种功能的综合体 l功能组合：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物功能于一 体，成为体验式的消费“目的地” l成为了城市地标 17 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 KPI体系 外因 以商业为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系） 内因 需求背景旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商 业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求 地理位置城市旧有核心商业区周边 交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车 资源性拥有自然景观资源、城市文化资源 规模性与可持续发展性大规模，持续开发 政府背景支持政府政绩工程、形象工程 软性指标 硬性指标 开发理念 定位理念 人文理念 功能化体系 产品设计体系 产生背景城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显 加快/城市旧城改造进程加快 18 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 内因 软性指标 硬性指标 开发理念 定位理念 人文理念 功能化体系 产品设计体系 打造城市新中心/城市新地标/城市名片 一流的团队合作/规划设计/经营管理 商业为核心驱动功能/其它功能为辅 城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应 城市文化诉求点/城市文化代言 功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、旅游、商务 、居住等各种功能于一体 商业业态：综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/ 购物、休闲、娱乐、餐饮 商业档次：国际品牌商家国内一线品牌 商业形态：核心主力店带动商业经营 功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数 、旅游指数、便利指数、交通指数 19 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 产品设 计体系 单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击标志性建筑/形象中心/区域中轴/ 大型公建，并且多采用国际竞标的方式 建筑 设计 时间的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力 建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建 筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利 用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告 建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换 景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜 多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、多功能公寓、一流娱乐场所、 具有个性特征互不雷同的住宅 合理的交通体系：充足的车位、通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘 通道 人文符号 精神归属中心：仪式感建筑/文化交流场所人的活 动及心 理感受 人的活动引导：人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可 参与性，可产生聚集导向的空间，制造圈层感和归属感 人的消费心理引导：为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打造 紧凑都市的概念：高密度建筑集合体 区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群） 体验 元素 设计 20 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 三种城市新中心发展模式KPI体系的总结 模式一：政务驱动务驱动 型模式二：商务驱动务驱动 型模式三：商业驱动业驱动 型 核心 功 能 行政文化 金融保险、高 科技、企业服 务、博览会 展 商贸服务、休闲娱乐 、旅游观光 外因 p政府行为以政府行政 中心搬迁为核心驱动力 p地理位置城市新区， 为带动 新区的发展，建 立城市新格局，为老城区 提供土地，避免原城市中 心过于拥挤 p与城市发展战略、城市 规划、城市经济人口发 展密切相关 p交通可达性地铁口/ 主干道沿线/便利停车 p较大的规模占地面 积1平方公里以上 p地理位置城市核心区/城 市新区 p交通可达性地铁口/主干 道沿线/便利停车 p产业支撑已形成产业簇 群/引入核心客户带来相关簇 群/未来商务核心区 p大规模，持续开发建筑 面积20万以上 p需求背景旧有单一购物功能或购物功 能一股独大的商业中心已经无法满足消费 者日益复合的消费需求 p产生背景城市GDP持续高速增长/城市 房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程 加快 p地理位置城市老核心商业区周边/ CBD p便利的交通地铁口/主干道沿线/便利停 车 p拥有自然景观资源、城市文化资源 p大规模，持续开发建筑面积20万以 上 p政府政绩工程、形象工程 内因 p用地条件建设用地的 适宜性、安全性等 p建设条件基础设施 、交通、环境景观、昭示 性等 p配套完善商场、居住 、写字楼 p可操作性取地成本低 、开发成本低、操作难度 小 p强制性的视觉冲击超高 层/建筑群 p功能化体系写字楼带动 其他功能，并定位其他功能的 规模与档次 p配套完善商场、会展、公 寓 p人文符号区域标识/步行 系统/特色符号语言/纪 念性/ 风格化建筑（群） p专业的管理团队物业管 理/经营管理 p软性指标：开发理念/定位理念/人文理念 p硬性指标：功能化体系/产品设计体系 21 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 本项目所处的宏观环境及自身条件分析 宏观环观环 境 近5年长沙市GDP增长率保持在12%以上， 2004年达到14.8%，处于高速增长期。 2004年地区生产总值 达到1108亿元，在全 国省会城市中排第13位，在中部六市中排 在武汉、郑州之后位居第3位。 城市发发 展 2003年、2004年住宅销售均价分别比前一 年上升了3.9、7.61%，增速明显加快。 老商业业 中心 发发展 五一商圈现有商业在物建筑形态、消费环境 、业态组 合等方面均属于传统的大百货 、大卖场形式，功能单一、参与性弱、与 消费者距离感强，缺少主题化、娱乐化、 体验化、专业化的现代商业 ，不能满足 消费者越来越多元化的消费需求。 政府要求本项目被列入政府重点工程，对项目开发的 档次、品质要求较高，要成为城市形象工 程。 区位条件 城市传统的老城区，距城市老的核心商业圈 仅10分钟路程。 交通状况 由城市主干道湘江大道、解放西路、人民路 、次干道西湖路、太平路（规划）围合， 近20条公交线路经过项 目地块，交通极 其便利。 资资源条 件 拥有湘江、沿江风光带、橘子洲、岳麓山、 坡子街、杜甫江阁、古潭街等自然景观资 源及城市文化资源。 规规模 建筑面积在50万左右。 22 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 三种模式KPI（外因）与本项目条件的拟合分析，本项目适 合发展成为商业驱动型的城市新中心 模式 KPI（外因）拟拟合 情 况 判 断 模式 一 政务务 驱驱 动动 型 政府行为以政府行政中心搬迁为核心驱动力 不 符 合 地理位置城市新区，为带动 新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土 地，避免原城市中心过于拥挤 交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车 占地面积1平方公里以上 模式 二 商务务 驱驱 动动 型 地理位置城市核心区/城市新区 不 符 合 交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车 产业支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区 大规模，持续开发建筑面积20万以上 模式 三 商业业 驱驱 动动 型 地理位置城市老核心商业区周边/ CBD 符 合 旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合 的消费需求 城市