[建筑]“紫罗兰花园”项目可行性研究报告.doc

“紫罗兰花园”建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论3第一节 项目背景3第二节 项目概况7第二章 项目投资环境和市场研究16第一节 房地产市场的宏观背景16第二节 云南房地产市场分析18第三节 昆明房地产市场分析20第四节 区域内微观层次分析24第五节 本项目利弊分析（SWOT分析）25第六节 市场定位及项目评估34第三章 建筑规划方案36第一节 设计指导原则36第二节 总体规划布局36第四章 节水节能措施38第一节 设计依据38第二节 建筑节能39第三节 节电措施39第四节 节水措施39第五章 环境影响评价40第一节 项目场址环境现状40第二节 环境影响评价依据40第三节 项目建设期间环境影响分析40第四节 项目运营期间环境影响分析42第五节 环境影响评价结论43第六章 消防及安全防护43第一节 消防43第二节 安全防护44第七章 组织机构与人员配置44第一节 项目组织机构44第二节 项目实施与管理方案45第八章 项目实施进度46第一节 项目组织实施方案46第二节 项目进度计划46第九章 经济分析46第一节 投资估算46第二节 销售收入估算48第三节 销售费用估算48第四节 税金估算48第十章 研究结论48第一节 研究结论48第二节 建议49第一章 总论第一节 项目背景1.1.1 项目名称：紫罗兰花园1.1.2 开发企业名称：云南普天房地产开发有限公司1.1.3 开发企业概况普天地产是我省有较强实力和实战经验的开发经营房地产专业机构，是源于广大援藏干部的委托和省市领导的高度重视和支持下，为解决援藏干部回昆安置住宅而组建的房地产开发有限公司。于2004年9月7日经云南省工商行行政管理局批准，注册成立的专业私营房地产开发企业。普天地产组织机构框图股东大会董事会监事会 董事长 总经理 副总经理设 工 财 策 项 办 市 计 程 务 划 目 公 场院 部 部 中 管 室 营 心 理 销公司董事长普德荣先生，毕业于云南师范大学，70年代响应党中央号召赴西藏工作18年，90年代调回云南工作，曾在西藏和云南省级机关历任办公室主任、计财处处长、审计监察处处长、纪委书记、基建办主任（历年兼任工会主席）等职，有着丰富的市场和管理经验。公司成立来，在业界有比较大的影响和声誉。曾经参加过多个地产项目的运作和实际操作。2004年9月普天地产与云铜地产合作开发建设了“时代风华二期”项目，为援藏干部、东方航空、林业设计院等单位和个人解决了数百套高档次，低价格的职工住宅。获得了较丰厚的利润，受到社会的广泛赞誉；2005年普天地产与省设计院合作收购了云南金达房地产开发有限公司60亩，2008年内启动对“广福郡花园”的开发建设。2007年普天地产为云南有色地质局干部职工开发了一个小区，现已入住300多户。这两年来普天地产还与西山区普坪社区正式签订了征购别墅用地2500亩协议，普天地产还与呈贡新区小新册村居委会签订了征购700亩住宅用地。这两个项目待资金到位后办理各项批文手续 普天地产有一批具有丰富的房地产项目开发运作经验专业队伍，在成功运作多个地产项目的基础上，拥有较雄厚社会资源和经济技术实力。具有较深的文化底蕴和无形资产。普天地产能被广大援藏干部委托，并经省市领导批准由普天地产开发建设援藏干部职工住宅，这就正视了普天地产的综合实力和信誉所在。普天地产没有债务，只有债权。明年还将收回云南铜业鸿泰房地产开发有限公司应支付给普天地产的5000多万元利润，还可以收回与云南省设计院合作项目的利润3000多万元。普天地产始终坚持“要实现自己的目标，就必先帮助他人实现梦想”；“追求梦想、锁定梦想、永不放弃”； “同心同德、同赢天下”这一普天地产孜孜以求的企业理念。1.1.4 可行性研究报告编制依据1、国家计委投资项目可行性研究指南。2、国家计委建设项目经济评价方法与参数（第三版）。3、建设部城市规划编制办法及实施细则。1.1.5 项目提出的理由与过程在经济持续快速增长的影响下，2006年昆明房地产业的整体走势保持了稳步发展，房地产市场经过2005年的高速增长后已开始呈现增速回落，市场总体呈现供需基本平衡，供求结构基本合理和价格基本平稳的运行特征。房地产市场景气度高，需求持币待购气氛浓厚。昆明房地产业经过多年的发展已日渐成熟、规范，房地产市场在经过市场规模的稳健扩张后转入对质需求的上升，近年国家出台了若干调控政策，预计昆明市房地产业在2009年在将保持稳步上升的态势。该项目位于新省委行政中心和最时尚的商圈，将是白领最为熟悉和认同的区域。其次，住宅户型面积小，总价低，符合投资客户的投资要求，具有一定的市场空间。目前，小龙潭矿务局与普天地产达成欲购3000套职工住宅的意向，待收到国土资源厅用地性质变更后，与该单位签订团购合同，每套就可以收15万元购房款。省委和省属各厅级部委等单位部门搬迁到南市区。从项目的宏观和微观层次的形势分析，项目的开发具有良好的开发前景且开发条件已成熟。1.1.6 可行性研究报告研究的主要内容建设项目的背景；项目投资环境和市场研究；建筑规划方案；节水节能措施；环境影响评价；消防及安全防护；组织机构与人员配置、项目实施进度；投资估算；研究结论与建议等。1.1.7编制原则本可行性研究报告以昆明市繁华的南市区社会经济发展及城市规划为主线，符合国家资源“四节”（节约建设土地、节水、节能、节材）要求，结合土地利用实际，本着以人为本、实事求是、因地制宜、功能实用，建设规模适度的原则编制。第二节 项目概况1.2.1 拟建地点：昆明市盘龙江以西，正大河以东的六甲乡金家村。1.2.2 经济指标1. 总用地:287.5亩(191666)2. 总建筑面积:6566663. 地上建筑面积：536666 4. 地下车库、人防120000（3000个车位）其中:临街商铺36000；住宅面积500666；5. 容积率:2.86. 建筑密度:25%7. 绿化率:55%8. 建筑层数：11层2、拟建盖户型（住宅总面积为500666）共4445套。顶层复式楼120套，每套为240，面积为28800。花园洋房180套，每套为200，面积为36000。错层300套，每套为140，面积为42000。小高层a 2000套，每套为120，面积为240000。小高层b 700套，每套为100，面积为70000。小高层c 654套，每套为90，面积为58860。小高层d 500套，每套为50，面积为25000。1.2.3开发建设方式开发建设方式为滚动式开发建设，总体规划设计，分期实施，分三期开发建设。因全球金融危机和房地产销售下滑等影响，为降低风险，第一期按订单数开发建设。1.2.4 项目投入总资金情况本项目投入总资金为162256.5万元。一、直接建筑成本（一）地下车库及人防基坑 合875万元1.土方开挖：540000m312元/ m3=6480000元2.喷锚护壁：6300300元/ m3=1890000元3.土方回填：15000m325元/ m3=375000元基础 合8016万元1.垫层：12000m3250元/ m3=3000000元2.砖底模：5000m3270元/ m3=1350000元3.防水层：12600028元/ =3528000元（含墙体）4.钢筋混凝土阀板基础:96000m3750元/ m3=72000000元5.止水带: 1400m200元/m=280000元墙体 合1322万元1. 钢筋混凝土墙：3200 m31200元/ m3=3840000元2.保护层: 630030元/ =189000元3.钢筋混凝土柱：5040m31500元/ m3=7560000元4.钢筋混凝土楼梯：1800300元/ =540000元5.砖砌防火墙：4050 m3270元/ m3=1093500元顶板 合7800万元1.混凝土板：48000 m31400元/ m3=67200000元2.墙、地、顶抹灰刮白：36000030元/ =10800000元人防工事 合3080万元1.正压通风系统：4套300000/套=1200000元2.防爆波、防生化设备：4套400000/套=1600000元3.人防土建增加：56000500元/ =28000000元排水系统 合40万元1.自动控制系统：150000元2.水泵：150000元3.管道：100000元消防系统 合166万元1.感烟、感温系统：2000点500元/点=1000000元2. 消防联动系统：1套120000/套=120000元3.自动喷淋系统：2000点150元/点=300000元4.消防水泵：4台15000/台=60000元5.防火卷帘门：600300元/ =180000元指标1.地下车库及人防总造价：20459万元2.地下车库及人防单价：1705元/3.总建筑面积单价：312元/未计入的费用1.电气、照明2.停车引导3.单元门及户内控制（二）上部建筑1. 钢筋制安:65Kg/ m2（4.50.5）元/ Kg=325元/2. 商品砼:0.42m3/ m2280元/ m3=118元/3. 砖墙:0.45 m3/ m2140元/ m3=63元/4. 窗子:0.25 m2 /m2220元/ m2=55元/5. 门:0.015 m2 /m2500元/ m2=7.5元/6. 厨房、卫生间墙地面装修：35元/7. 外墙装饰:0.6 m2 /m280元/ m2=48元/8. 屋面造型:0.15 m2 /m2120元/m2=18元/9. 内墙装饰:1.5 m2 /m215元/ m2=22.5元/10. 室内地面:0.75 m2 /m212元/ m2=9元/11. 屋面保温及防水:0.4 m2 /m2100元/ m2=40元/12. 厨房、卫生间防水:0.3 m2 /m240元/ m2=12元/13. 卫生洁具：55元/14. 水、电安装:4040元/ m2=80元/15. 消防:45元/16. 电梯:90元/17. 雨落管、化粪池、阴井、雨水沟等:30元/18. 脚手架:25元/指标上部建筑单价价:1078元/上部建筑总造价:1078元/536666=57853万元（三）桩基础1. PC400-95砼静压桩：0.75m/110元/m=83元/2.C25钢筋混凝土承台：0.08 m3/ m2560元/ m3=45元/指标桩基础单价：128元/ 桩基础总造价：128元/536666=6869万元 *直接建筑成本 （一）地下车库及人防总造价：20459万元（二）上部建筑总造价: 57855万元（三）桩基础总造价：6869万元 合计：85183万元 平方米造价：1297元/ 二管理费、预备费等 （一）管理费：建筑成本7.5%=6389万元 （二）利润：建筑成本2.5%=2130万元 （三）不可预见费：建筑成本3.5%=2981万元 指标 单价：175元/ 总价：11500万元 三.规费单价：85元/总价：4562万元 四.前期费用 1.设计费：65666616元/=1051万元 2.工程勘察费：6566662.6元/=171万元 3.监理费：6566668元/=525万元 4.审图费：6566664.8元/=315万元 5.质量监督费：6566662.5元/=164万元 指标 单价：34元/ 总价：2226万元 五.配套费 1.自来水配套费：53666628元/=1503万元 2.供电配套费：53666645元/=2415万元 3.煤气配套费：53666623元/=1234万元 指标 单价：79元/ 总价：5152万元 六.道路、绿化、景观 1.道路：5366660.06/350元/=1127万元 2.绿化：5366660.14/300元/=2254万元 3.景观：一项3000000元/项=300万元 指标 单价：56元/ 总价：3681万元 七.安防系统 1.可视对讲门钥：5366668元/=429万元 2.红外防盗系统：53666612元/=644万元 3.车辆门禁系统：5366663元/=161万元 4.背景音乐系统：5366661元/=54万元 庭院照明系统：5366662.5元/=134万元 指标 单价：22元/ 总价：1422万元 *成本合计直接建筑成本：85183万元管理费、预备费等：11500万元规费：4562万元前期费用：2226配套费：5152万元道路、绿化、景观：3681万元安防系统: 1422万元合价：113726万元单价：1730元/八.税费*成本合计的8.6%=9718万元单价：148元/项目总投资成本合计税费=113726万元9718万元123444万元+38812.5万元=162256.5万元最终单价（不含地价）：1880元/1880元/+600元/=2480元/（含地价）第二章 项目投资环境和市场研究第一节 房地产市场的宏观背景2008年全球经济增长速度放缓，在这种外部环境不利的条件下，预计中国经济将以高于8%的增长速度受到世界各国关注。在北京成功举办奥运会和残奥会，国际地位显著上升的基础上。今年10月份以来世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，中国政府将采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。中国的房地产业在经历了1992、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为了扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。为进一步规模房地产市场，2006年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。政府前两年对房地产行业出台了一系列宏观调控措施：按揭贷款利率上调：去年第一季度，中国人民银行继去年首次调整银行贷款利以来，继续调整商业银行自营性个人住房贷款政策。从3月17日起，个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理。此外国六条和清算土地增值税对开发商开发项目提出了更高的要求，主要影响如下：1）对超过90平米的中大户型有一定的影响，控制其开发比例，提高首付款。2）控制了开发商开发个盘的周期。3）限制了短期投资者房地产是国民经济的支柱性产业，是国民经济发展的“晴雨表”，国民经济发展的很大部分是依靠房地产投资来拉动的。因此政府对房地产的态度是很暧昧的：既要让房地产保持一定的增长速度来拉动国民经济的增长，但是又不能使它增长过快，增长过快就会出现泡沫，给国民经济安全带来威胁。根据这一点我们可以说：政府最近对房地产市场的调控是暂时的，是朝着对经济发展有利的方向来引导房地产行业的发展，政府不会过度打压房地产，只是控制一下房地产行业的投资、增长速度，把房地产行业中可能存在的泡沫挤压出去，使得房地产行业能够健康发展。在这一轮的调控之后，相信房地产行业又将会进入新一轮的增长周期。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产的消费需求；另一方规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的准入门槛，促进房地产市场的优胜劣汰机制的形成，为房地产的持续、健康发展起到了积极的推动作用。第二节 云南房地产市场分析2.2.1云南房地产市场发展现状我省在准确把握国家房地产宏观调控政策的基本原则的基础上，出台了引导和扶持云南房地产业发展的相关措施，使房地产市场继续保持了开发投资适度增长、商品房和商品住宅价格比较稳定、商品房供给和需求同步增长的良好局面。到2005年年底，全省房地产开发超额完成了年度投资200亿元的计划，达到250亿元以上，实现了两年翻一番的跨越式发展。房地产业的快速发展，有力地促进了城镇居民住房水平的提高，到去年底，城镇人均居住面积将达到28平方米，房地产投资占固定资产投资总额的比重保持在16以上，房地产业已成为推动我省社会经济发展的重要产业。据云南省建设厅统计，我省城镇居民人均居住面积已逾11平方米，为1978年的3倍多。去年,云南全省城镇竣工住宅面积1098万平方米，完成住宅建设投资138亿元，对全省国民经济增长的拉动率为2.7,成为国民经济又一新的增长点。大规模进行的住宅建设，使以城市普通住宅为主的房地产业成为新的消费热点,房地产市场日益活跃。目前全省房地产开发经营企业增至300多家，房地产市场去年销售商品住宅256万多平方米,比上年增长59.8。在住宅销售中，个人购房比重提高到60左右，并有继续提高的趋势。至今,全省已建成规模在2万平方米以上的住宅小区近200个。在改善城镇居民居住条件的同时，云南省加快了住房货币化分配进程，到去年底全省出售公房收入累计达170亿元。经省人民政府批准，部分城市已购公房和经济适用住房的交易市场相继启动，今年对购房房贷有了新的更宽松的政策。多种税收予以减免。2.2.2云南房地产市场特点从2004年以来，国家打出了宏观调控政策“组合拳”，以抑制一些地区房地产开发投资、信贷和土地供应过快、房价快速上涨的势头。但“我省商品房市场总体水平不高，运行平稳，供求也总体平稳，尚无空置压力，今后群众对住房的需求还很旺盛”。2005年至月全省的开发投资规模仅占全国同期的1.54，在全国排第20位；房地产开发投资占固定资产投资的比重是15.3，低于全国平均水平6.6个百分点；我省房地产市场发展较晚，近年来的增长是对过去长期处于滞后状态的回补。而且，我省商品房销售面积均大于竣工面积，市场供求基本平衡。商品房价格处于相对平稳态势。2005年至月，全省商品房价格为2062.0元平方米，同比下降1.45，大大低于全国平均价2988.0元平方米，价格水平在全国排第19位。我省属地震多发地带，因抗震设防要求，建房成本要比其他不设防地区高20左右。近几年的价格上涨，主要是成本推动的上涨，不存在房价过高问题，也不存在过热或泡沫问题。在此背景下，有关研究认为，云南房地产业发展较晚，开发投资虽然增幅较大，但与全国相比，基数较低，在城镇固定资产投资中的比重也不高，对于敏感的房价问题，研究认为，房地产市场的供求总体平稳，尚无空置压力，商品房价格总体水平不高，且运行平稳，随着城镇化的发展，城镇居民和进城农民改善住房条件的需求仍很旺盛。省政府将采取措施，加强对供应、需求、市场秩序的调控，保护和扶持发展中的云南房地产业。第三节 昆明房地产市场分析2.3.1昆明市经济发展及城区规划背景1、国内生产总值。2006年昆明市国内生产总值为1203.14亿元，比上年增长12.30%。历年国内生产总值情况见下图：2、结构2006年GDP构成：第一产业实现增加值81.55亿元，比上年增长4.5%，第二产业实现561.90亿元，比上年增长15.7%，第三产业实现559.69亿元，比上年增长10.2%。三次产业结构为6.8:46.7:46.5。3、社会消费品零售总额2006年昆明市社会消费品零售总额达484.2亿元，增长16.5%，整个社会消费品零售市场从整体上保持了持续、稳定的增长态势。1）人均国内生产总值2006年昆明市人均国内生产总值为19663元，昆明市人均国内生产总值从整体上保持了持续、稳定的增长态势。2）人均可支配收入2006年昆明市人均可支配收入为10766元，同比增长率为12%。昆明市人均可支配收入大幅度地增长，这为众多的商家带来了很多的商机。4、人口1）人口规模2006年年末昆明市总人口为615.2万人，主要聚集在180平方公里的市区。2）人口密度2006年全市总体为556人/平方公里，其中五华区、盘龙区的人口密度为29621人/平方公里，西山区为332人/平方公里，官渡区为615人/平方公里，东川区为156人/平方公里。因此：经济的增长、人口规模的增长以及人均收入的增长，提高了昆明市的整体消费规模，也为房地产的发展和增长提供了消费基础。2.3.2昆明城市房地产市场现状分析近几年来，昆明市的房地产业得到长足发展，房地产业产值已占全市GDP的5%以上，成为我市的第三大支柱产业。拥有全省近一半的房地产开发企业500余家，注册的房产中介机构有400余家，商品房的建设、开发、销售以及存量房的上市交易等占到了全省总量的一半以上，初步形成了门类齐全、服务完善、供需两旺、交易频繁的房地产市场。昆明的房地产业市场直接影响着全省房地产业市场的走势。2005年，在政府的宏观调控和房地产各行各业的共同努力下，昆明市房地产业呈现平稳、持续发展的态势，房价保持相对平稳，市场趋向规范合理，投机性购房受到抑制，购房者消费心理显得成熟而理性，商品住宅价格未出现大的波动，商品房结构属于合理范围，供给和需求基本平衡。总的来说，宏观调控对昆明楼市的影响不大，随着房价涨幅逐渐减慢，昆明市房地产业呈现平稳、持续发展的态势，供给和需求基本平衡，使得昆明房地产市场更加有序的健康发展。目前昆明市的房地产市场发展处于一个良性发展状态，虽然近年受一些因素影响，昆明的商品房价格有所上升，但参考同期土地价格、原材料价格上涨等因素，商品房价格上涨幅度很小，属正常的波动。2.3.3昆明城市房地产市场发展态势从2000年开始至今，让昆明的房地产历史翻开了新的篇章。经历了两个时代发展的房地产业，从此步入稳定、成熟的发展期。市场经济的初步建立，使房地产业也更加规范、有序。大浪淘沙、适者生存。这一自然法则让竞争中的昆明房地产格局不断变化。“80年代看中房、90年代看官房、21世纪百家争鸣、群雄逐鹿”。21世纪初，本阶段房地产企业正在发生着一场资本结构的转变。由于房地产市场竞争日趋激烈，原有的一批私营或股份制的房地产企业，纷纷谋求企业经营规模的扩大、资本结构的充实和竞争实力的提升，如庆丰之于云电。由于房地产相对的厚利，其它产业的巨额资本也正加强对房地产业的渗透，如有色冶金背景的云铜地产、红塔集团下属的红塔物业等。与此同时，省外大型房地产企业已经开始觊觎昆明房地产住宅市场，并有了实际的动作，如大连万达等。省外房企大举入滇，屯兵昆明。“大时代，大地产”的世纪：从产品经济到概念地产，从满足居住到创造生活，房地产有了质的飞跃。有专家在总结中国住宅发展历程时指出，昆明的住宅经历了经济节约型、实用型、发展转变型、景观舒适型几个阶段，现正向着生态文化型发展，而这一转变最终引发市场供应质的转变。在21世纪前几个年头，昆明的经济依然保持高速增长，老百姓经济收入不断提高，经济承受能力明显增强。其居住远不止是有无房的问题，而是要更加美观、舒适、安全、健康，还要有生活的品味。这意味着，在昆明楼市，一枝独秀式的时代已经过去，因为，单凭一个房地产公司生产出来的产品，已经满足不了消费者的品味。在激烈的竞争中，房地产开发商们很清楚地看到：得天独厚的自然条件及区位优势，使昆明成为最适合人类居住的城市之一；绿色强省、旅游大省的建设，使云南成了最有吸引力的地方；东盟经济自由区域合作，使昆明这一桥头堡商机无限；现代新昆明“一湖四片、一湖四环”的宏伟规划将进一步加快昆明城市化进程，促进房地产健康。我们可以从历年来的房地产开发趋势来说明目前房地产业发展水平。昆明房地产开发周期约为45年，在新的历史机遇情况下，目前正经历一个循环周期。2006年，昆明市房地产业保持健康稳定的发展态势，政府会考虑适时采用一定调控措施，保持房价平稳，政府出台了很多优惠政策，房地产商应该将这些优惠政策切实转化到开发中，让人民群众得到更大实惠。同时，房地产市场发展要适应当地经济发展水平，把开发着眼点放到解决中低收入人群住房问题上，为广大人民群众提供好的住房。强化经济适用住房建设，并继续推进普通商品住房建设。截至2006年10月，在国家发改委公布了全国70个大中城市中，大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%。昆明成为房价下降的8个城市之一，10月房价与9月份相比下降0.1%。第四节 区域内微观层次分析本项目位于昆明市南市区，具有商业价值高和投资吸引力强的特点。项目交通便利，水电煤气和学校、医院等大配套条件成熟可靠。以上两条是本项目的优势，本项目的据点是地块不规则，地块周边小环境较差，这些缺点可以通过优化规划方案来解决问题。项目具体分析如下： 通讯通（直拨国际电话IDD、国内长途自动直拨DDD、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等），东风广场邮电大楼统一管辖。宽带带宽由2M、512K两种，光缆为LAN 2M。 排污通：以招标形式确定管理部门。进入地块区域排水支管DN600，干管至少为DN1200。 热力管线通：昆明地区基本不需要热力管线的埋设。 燃气管线通：该地块属于永昌煤气管理辖区，管道型号为地塞50型号，需要穿墙时扩大2号规格。场地平整：现状房屋还在使用中，场地未做平整。第五节 本项目利弊分析 （SWOT分析） 内部环境外部环境优势（Strengths）劣势（Weacaeses） 位于一环以内，市中心稀缺项目，交通便利，可辐射较大范围的众多消费群体。 周边生活配套齐全，生活氛围浓厚。 商业价值商，投资吸引力大。 地块不方正。 紧临交通道，噪音影响。 道路狭窄，对商业的车流组织造成一定的困难。机会（Opportunities）SO基地指向：发挥优势利用机会WO基地指向借助机会克服劣势 昆明置业者对区位的敏感程度非常高，对一环内项目认可度极高。 基地周围有不少老的居民小区，存在相当数量的换房置业群。 现有的类似区位的竞争楼盘数量不多，且竞争力有限。 充分利用区位优势所指向的明确目标客户群，将一期主打产品定位为适合普通上班族居住的房子，亦可针对信息中心的特点定位SOHO产品。 尽量提升产品品质，增加附加值，做强、做全产品功能吸引换房客户，突出竞争力。 聚现和内部配套的劣势用产品的高附加值来平衡，同时充分利用完善的外配套和景观来打消客户抗胜。 在成本可以压缩的余地极小的情况下，尽量提高产品品质。 换房置业群的置业III和产品的要求成为指导本项目产品定位的最主要因素。 2001-2005年昆明市房地产市场供求情况年份新增楼盘数量（个）在售楼盘数量（个）总供应量（套）总销量（套）总存量（套）住宅均价（元/平米）销售率2001年54155500003600014000230072.0%2002年318032000250007000210078.1%2003年4695280001870093000226066.8%2004年58182348961741017486291649.9%2005年40165450002250022500300050.0% 从上表我们可以看出：.2001年及以前是昆明房地产开发的启动初期。至2001年第一次达到开发高潮，但由于处于昆明房地产市场早期，人均收入有限，因此，房价绝对值不太高。 2002、2003年是高位消化盘整年。在经历2001年的高潮后，2002、2003两年处于以消化已有物业为主的开发周期，新增及在售楼盘均较少，房价有所回落。 2004年是个新的开发高潮年。在土地政策转变、土地供给有限及新昆明城市规划与建设的刺激下，步入由供给拉动型的新一轮房地产开发高潮期限，新开及在售楼盘量空前增加，房价猛涨17.7%。2005年是一个高位运行盘整年。新增楼盘供应量不断增加，房价总体来说出现小幅下降，市场竞争激烈，下半年推出的产品都不太乐观。 2008年该项目地块周边市场环境n 主要从商品房（包含住宅和商业）的成交情况、新开盘楼盘的推盘情况展开阐述目前昆明房地产市场环境1、销售持续低迷2、价格整体出现回落，但部分物业拉升了住宅整体价格；3、南市区、北市区成交量较大，成交均价也比较高，西市区成交均价较低，东市区整体成交均价相对较高；4、新开盘楼盘成交低迷；5、商业成交量有所下跌，成交均价受成交区域影响呈现上涨态势；6、10月底房产新政出台后，受细则界定不明影响，预计市场仍会保持观望，成交回升预期并不乐观。2008年10月昆明商品房成交情况传统销售旺季，成交仍旧低迷商品房成交情况n 10月，昆明商品房（包含一二手住宅、商业、车库等）成交了4213套，成交面积39.20万，成交金额19.48亿元，成交均价4971元/，成交套数环比增加7.8%，成交面积环比下降20%，成交均价环比上涨40.5%。n 本月成交量有所回升，成交价格有较大幅度上涨，这主要是由于9月大量定向开发住宅和集资房等低价住宅成交，而10月这部分住宅成交量下降，因此成交面积环比下降20%。（注：数据来源于昆明市房产信息网合同鉴证数据，不含部分备案登记不在四区范围内的楼盘。）2008年1-10月商品房成交情况如图:2008年1-10月楼市成交量波动较大，成交均价在1、2、4、9月分别出现了明显下降。总体来看，价格和成交量基本保持一致的波动趋势，即价跌量缩趋势。10月底房产新政出台后，受细则界定不明影响，预计市场仍会保持观望，成交回升预期并不乐观。2008年10月昆明商品房成交情况别墅、市中心住宅等高端物业拉动住宅整体价格上涨住宅成交情况n 本月，昆明商品住宅（仅为一手住宅）成交了1286套，成交均价为5136元/。成交量环比增加18.4%，成交均价环比上涨2.4%n 10月份，在世博生态城、星雅俊园、MOMA二期和滇池卫城等高端物业拉动下，住宅成交均价上涨2.4%。(注：商品房指有产权的住宅、商业物业、车库等，其成交包含一手房和二手房成交，商品住宅指进入房地产市场销售的住宅物业，不包含商业、经济适用房、定向开发住宅和车库等。)n 10月昆明商品房成交情况各区域住宅成交情况如图：就各区域成交情况而言，南市区、北市区成交量较大，成交均价也比较高，西市区成交均价较低，约为4215元/，东市区整体成交均价在世博生态城的拉动下，价格相对较高。10月昆明商品房成交情况成交量下降，成交均价上涨商业成交情况n 10月，昆明商业成交量约为39271，成交均价约为8561元/，成交量环比减少26%，均价环比上涨50.2%。10月昆明成交情况如图：商业成交均价上涨主要是受售价较高的市中心商场、街铺销量较高影响，10月商业成交量较高的主要是颐高数码中心、星都总部基地和环球金融写字楼等物业。10月新增楼盘成交情况新开盘楼盘成交持续低迷新开盘楼盘成交情况n 本月新增楼盘开盘成交依然比较低迷，相对而言，部分价格较低的楼盘开盘销量较好，如锦泰花园等。2008年10月新增楼盘推售情况n 10月，昆明新开盘楼盘销售率大幅下降， 环比下降了6.6个百分点。2008年4-10月新开盘楼盘销售率 昆明市房地产市场环境区域内地产供需状况n 周边竞争项目 地块位于大商汇旁边，目前周边在售楼盘较多，均价在4000-5500元/之间，主要是广 福路沿线分布，产品同质。世纪半岛苹果谷均价5300-5500元/主力户型：二房、三房（80-140）光辉城市均价：5000元/主力户型：两房、三房（30-135）大商汇均价：2980元/户型：60-110华都均价：4600元/主力户型：90-130良辰水逸二期均价：4300元/主力户型：三房滇池印象均价：4600元/主力户型：90-130邦盛国际城水映长岛均价：4000-4300元/主力户型：104-120本案区域供应量就现实供应量而言，目前周边现实供应量不少于1700套住宅。区域内住宅市场需求就市场需求而言，区域内住宅市场需求情况一般，大部分楼盘开发体量大，消化周期相对较长。第三季度住宅市场需求通过测算，得出区域内住宅整体市场需求价格（成交均价）约为4809元/。低于市场整体成交均价（2008.10月商品房整体成交均价约为4971元/）。区域住宅市场供求特点供求特点：1、项目沿广福路沿线分布；2、现实供应量大，项目周边竞争集中；3、产品以80-130满足日常居家生活需求的两房、三房为主，产品同质化； 4、楼盘开发体量较大，消化周期较长，除光辉城市和世纪半岛苹果谷外，大部分楼盘的消化期都超过了12个月。综上所述本项目具备了中高档商住宅所必须的地产因素，是较理想的中高档次商住地块，因此，本项目的物业档次定位为紫罗兰花园精品高档住宅物业第六节 市场定位及项目评估2.6.1项目定位从项目自身资源的角度：独特的区域优势。符合城市居住理想国际潮流，交通便利；土地稀缺性，作为“城市中心优势地段”；通过引进美国著名超市，建立昆明南市区商业巨擎；从态势的角度：从适应国际化生活方式发展趋势、国际化居住潮流的标准角度建立竞争力；建立商业新中心，与周边商圈连动成就昆明南市区商业黄金三角；以中国房地产的目前最高进化形态体验地产的角度建立竞争力；从客户研究：契合昆明人的主流住宅需求特点、文化审美偏好和生活模式，解决好配套问题；契合各阶层的生活示范者和潮流领袖之生活魅力，以项目的品牌个性建立核心竞争力；打破南市片区传统商业局面，倾力打造昆明新的城市中心体验商圈。本项目核心竞争力关键紫罗兰花园的体验地产标准释义性灵的“人本”体验：体现在住宅地产的对消费者个体需求全方位多层次的满足，在马斯洛在五大需求层面的满足，不仅仅满足基本的居住需求，更要在精神文化、交往沟通、尊重成就层面来满足客户需求，使地产项目产生的体验在全方位对客户产生心灵冲击。理想城市人居：该特点体现的是个体与自然、社会和城市的理想栖居状态，除了社区服务、社区邻里交往、社区生活的便利之外，大盘在规模上可以保证一部分有时尚魅力的城市功能，例如时尚购物消费的大型商业MALL、运动休闲会所、社区公园、诗意园林环境，同时强调休闲、健康、生态，创造城市人居理想。感染效果的地产美学：体验地产与传统概念地产的重要区别是体现为对于地产美学的强调，使地产开发从概念系统演绎、工程质量的优质进化到体验地产美学效果层面，从主题、风格、布局、造型、色彩、材料、空间感、比例关系等诸多方面强化其艺术性，结合特定的人文精神内涵，创造出令人印象深刻、产生惊喜激动的体验效果。创新的技术幸福：把科技创新的新技术、新材料融入到住宅建设和居住生活中，社区网络化、物业服务的智能化，跟踪现代材料和现代技术发展动态，使科技进步直接带来幸福效益。天人合一的可持续发展：和整体相融是一种可持续发展的大智慧，其中与自然环境、城市、社会生活方式、人文氛围相互融合的天人合一，保护环境，注重生态平衡，减少资源消耗等。紫罗兰花园体验地产 引导全新的居住标准基本准则： 更适宜的居住面积 更完善的居住功能 更先进的生活设施 更科学的建筑构造 更艺术的地产设计 更宜人的园林环境 更繁华的商业配套 更文明的社区环境 更相融的环境关系第三章 建筑规划方案第一节 设计指导原则1、创造昆明市南市区风格独特的居住建筑；2、在南市区的空间中设计更为宽松的布局；3、城市中的生态居住环境，高层设置空中花园，垂直绿化渗透；4、针对用地的三面临街，商业面积较大，故在住房面局部架空层作环境及活动空间；5、创造新型的小户型概念，在投资与安居之间取得更能吸引市场的商住空间，同时，使住宅的布局取得最大限度的均好性。第二节 总体规划布局3.2.1 规划设计依据1、中华人民共和国城市规划法；国家工程建设标准强制性条文；昆明市城市规划局技术管理若干规定。2、现行国家标准城市用地竖向规划设计规范（CJJ83-99）。3、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）。4、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；城市居住小区技术经济指标。5、现行国家标准住宅设计规范（GB50096-1999）。6、当地控制性详规及场地规划条件、其他相关现行规范、规定等。3.2.2总平面设计1、规划布局住宅的均好性好朝向好景观好采光合理的分类布局，由此，这样既能使住宅的朝向有均好性；同时，使建筑布局能与周边有平行的道路相协调，而重要的是建筑与周边高层建筑的空间关系宽松。2、景观组织紫罗兰花园毗邻广福路双向八车道并与新省委行政中心相连，东西南北面沿广福路、兴科路、正大河、盘龙江环绕紫罗兰花园。沿各条道路和盘龙江至滇池规划60米宽的道路和绿化，设置绿化商业休闲广场，住房屋顶设生态花园增加项目的景观值，住宅每层均设空中花园，提升项目卖点，给住户提供休闲娱乐和沟通空间。3、交通组织项目区域内尽可能使人、车分流，且人流按不同的功能分流，使住宅、商业、办公人流各行其道。3.2.3建筑设计1、概况：本工程地下一层为停车场和设备用房，层高3.5米；建筑地面为15层；层高为3米；建筑高度45米。2、别墅层高3.5米；建筑高度14米。3、空中绿化设计：在屋顶设置绿化，并设置休闲活动场所，增强居住户与户主之间的交流；4、住宅户型设计：住宅户型以小户型为主，户型设计采用小户型大空间的概念，功能布置合理，方正，在有限的空间内做到最大化利用。住宅的户型布置，按好朝向，好景观，好采光的顺序布置。5、建筑立面设计：简约风格为主，造型错落有致，体现公共建筑立面，同时符合本建筑的特点。第四章 节水节能措施世界上从一次能源转换到有用能源的效率大约为三分之一。换言之，三分之二的能源在转换过程中损失掉了。在有用能源提供能源服务时，还会产生显著的能源损失。因此，在能源效率的改善方面，尤其在从有用能源到能源服务的转换过程中蕴藏着大量和多样的经济机会。如能提高能效，那就意味着更便宜的能源服务和更低的污染及排放。根据中央建设节约型社会的要求，省政府强调搞好资源节约与综合利用，实现经济增长方式的根本转变，是促进经济社会可持续发展和人与自然和谐的根本保证，节约资源是贯彻中央提出建设节约型社会的发展趋势，项目的节能措施是对建设节约型社会的有力保障，昆明作为国际旅游性城市，建筑的节能问题已经十分迫切。第一节 设计依据1、民用建筑节能管理规定（建设部令76号）；建设部其他建筑标准、规范。2、公共建筑节能标准；公共建筑节能设计标准（2005年7月1日实施）。3、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ1342001）；4、“当前国家鼓励发展的节水设备(产品)目录”；“民用建筑节水措施”。第二节 建筑节能1、 总平面规划考虑建