商业投资管理——商铺投资管理.doc

天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632一、如何投资商铺？香港人关于投资有“金、银、铜”的说法，认为商铺投资是金。同样，在广州等地区也有“一铺富三代”的说法，这都说明了商铺投资在南方受人重视。相比之下，北方人在商铺上的投资意识要比南方人薄弱得多。二、两种商铺投资者一种是专业型投资者，专门从事商铺交易，拥有较为雄厚的资金实力，投资形式通常为集中购买，然后将购得的商铺的产权或使用权出售或出租给分散经营者，有时也会自己经营，但通常不多。 一种是散户投资者，一般是具有一定资金实力的个人或家庭，每次所买铺面不多，铺面多用来出租，偶尔也会用来自营。可供投资的商铺则一般分为三种，即中央商务圈商铺、商业街商铺和社区商铺。三、商铺投资首要考虑人流量商铺投资从某种意义上来说，有一种普遍适应的原则，并不需要投资者有多么深厚的专业背景。商铺投资首要考虑人流量，投资者要善于从城市变迁中寻找机会。四、主动投资可供投资者投资的商铺范围越来越广，选择难度也随之加大。这种情况决定了投资者要改变投资思路，要善于从城市变迁中寻找机会，要了解城市规划，要变被动投资为主动投资。五、城市规划如果投资者能够了解城市未来510年的发展规划，就可以有的放矢，提前介入。在一个地区成为热点前介入，可以大大降低投资成本。城市规划属于公开信息，投资者可从规划局、市政等政府机构了解。六、停车位越来越重要除地段、人流等传统因素之外，商业街、大型商圈的投资者，目前还需要考虑，如有无停车位，停车位够不够等因素。目前正在进入所谓的“轮子时代”，有无停车位、停车位够不够，是决定商铺能否吸引有实力购物者的一个重要因素。七、案例：王府井步行街像王府井等传统商业街，虽然每天人群摩肩接踵，拥有足够的人流量，却因为缺少停车位，使有实力的购物者裹足不前，导致了王府井商铺的投资者普遍经营不景气，商业街正沦落为观光街。八、商铺主要包括三种类型一是新建住宅底层商铺。这类商铺大多处于新建住宅小区沿街或小区内主要干道，以为小区居民服务为主。 二是已经形成规模的大型商业街区。三是大型人流集散地。如火车站、长途汽车站等。由于庞大的客流量，往往会带来很高的消费额。八、社区商铺深圳、广州、上海、北京等经济发展迅速的大中型城市的投资者，目前特别注意社区商铺的投资。社区商铺投资，也许是今后一段时间商铺投资的最佳选择。按照国际惯例，当人均达到3000美元时，人们的消费方式就将越来越倾向于方便、快捷。有关调查机构的调查报告显示，目前有5157的城市市民把“就近与便利”作为消费的首选，一些配套设施好的小区有6070的居民已实现就近消费。以连锁超市为例，1994年全国连锁超市实现的销售额占社会零售总额的1，1997年上升至8，2004年则超过了30。全国连锁超市的主要销售对象就是小区居民，目前上海有实力的投资者已经开始了对小区商铺进行连锁整合的行动。社区商铺投资需要考虑的主要因素有：社区入住户数、社区住户的购买力、社区规模、与周边地区形成的整体商业效应等等。九、特别注意商铺投资还要格外注意一些细节问题，如随着城市拆迁改造的加速进行，所投资商铺是否在拆迁改造范围之内。 商铺投资需要注意的另一些问题和房产投资差不多，主要是价格问题和产权问题，经常发生投资者因事后发现所购商铺非商业用房完全产权而到媒体投诉的事情。与住房投资相比，商铺投资与整个房地产市场的关联度相对较小。目前一些城市虽有房地产过热或房地产泡沫现象产生，但商铺投资可照常进行。十、投资攻略第一：超前意识首先，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场规置经营门面，则升值的潜力大，投资少。其次，要盯住一些新开发的城区。在这些地段中，一些房地产商在开发临街住宅时，大都有经营门面供出售，如果这一地段有快速发展的势头，则可在此选购门面，这里的门面也同样有着价位的优势和升值的潜力。第二：因地制宜火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区，过往乘车的旅客选购的商品虽然非常广泛，但大多还是以购买不费时间、容易携带的商品为主。由于人群流动量大，这一地段商业价值较高，尤其适应发展饮食、食品、生活用品、当地特产等方面经营的商店。第三：商业区商铺商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商店开业的最佳地点。可是，该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明个性特色的专门经营商店发展。这一地段的特征是：商业效益好，投资费用相对较大，应针对性地对顾客提供服务。该地段是娱乐、旅游地区，顾客消费需求主要在娱乐、休闲，所以适合于饮食、食品、娱乐、生活用品方面的商品发展。第四：商铺的投资回报率商铺比起住宅型房地产投资的回 报率要高，住宅房地产投资通常的回报水平在6至8，但是商业房地产高的可达 20以上，10至15都是正常的，而且在倒手的过程中，有很好的灵活性，可以不 断改变经营品种和经营内容。十一、投资商铺不宜忽视的9点1、产权清晰商铺投资的后期环节中包括对商铺产权的落实和审核产权的过程。商铺产权归属的问题比较复杂，一般应该请专业的中介机构帮助完成，特别要注意商铺是否已被抵押、是否存在“一女二嫁”等。2、适用性强即使投资者自己不经营商铺，也需从经营者的角度考虑一下，这商铺适合做什么？统计显示，在北京、上海、深圳等大城市，餐饮是居住房和私车之后的第三类大宗消费，所以投资商铺宜有必要首先考虑经营餐饮的需求：如较宽敞的空间，可放下多张台面；至少立方米的燃气容量，开火锅城则需要更多；良好的排污、排风系统等。一般说，商铺的适用性越强，其回租率会越高，回报率也会相应提高。3、门前不宜有遮挡的大树。4、门前不宜有马路隔离栏杆或黄线，那会影响人流和停车。5、商铺最好在公交站点的两旁，而不宜正对着站点。公交站点可带来人流，但离得太近过于嘈杂，人们会无心消费，或一见来车就走人。6、层高最好在4以上，可方便吊顶；若是.6以上则会更受欢迎，承租人可隔成两层使用。7、最好不买楼层较高的商铺，承租人一般不太喜欢。8、最好可开后门，符合消防的要求。9、如需制作灯箱，须先征得楼上住户的同意。十二、投资商铺的4大要素1、商铺的商情因子简单讲，商铺的“商情因子”，指商铺所在地方的商业氛围，准确地讲，指商铺所在地方的商业市场环境和竞争环境。商情因子好的商铺，周边商业氛围浓厚，客流量高。成熟的社区往往店家密集，周边还可能会有诸如公园、影院等辅助设施。判断“商情因子”是否好，可以进行客流量监测，也可以参照“肯德基指数”，如果在某个区域内有两三家肯德基快餐，就足以说明其商情因子在区域中是不错的了。2、商铺的自主权因素商铺的自主权越高，收益越单纯。铺面房的自主权因素最好，市场类商铺次之，百货商场、购物中心等由经营者统一整体经营的商铺的自主权最差。3、商铺的使用率因素商铺的使用率对租金水平有很大影响，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流比较简单、合理的话，就能有效提高商铺的使用率。商铺一般只追求使用率。4、产业市场因素对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如电脑一条街、服装一条街等，找准市场定位可事半功倍。所以产业市场的状况对商铺价值的影响将是极为深刻的。十三、 商业氛围指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。十四、客流量客流量对于商铺的价值至关重要。商业氛围考察的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。十五、交通条件交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。十六、停车条件具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。十七、硬件条件硬件条件具体指商场的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。十八、经营商品的类型经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。十九、商铺初始售价商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。二十、周边房地产发展趋势商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。二十一、投资商铺秘笈第一：看主力店一个商业物业它的投资回报率的高低，另一个关键因素在于主力店的进驻。主力店在进驻某商场前，往往对该商场所处地段的商业环境和发展潜力作具体细致的经济投资分析。第二：看发展商第三：看投资时机投资商业不能太早，也不能太晚。对