【连锁加盟】阜阳商铺定位——阜阳可以创造出什么.doc

天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632阜阳商铺定位阜阳可以创造出什么? 从了解生活方式开始经营成功的商业地产，必须要从了解生活方式开始 大多数住宅类产品，发展商大多数采取开发销售的模式，资金回收模式相对简单，而大多数的商业地产项目只租不售，或只销售部分面积，靠企业长期持有、长久运营产生大量、稳定的现金流，给企业带来稳定的高投资回报率。就现阶段而言，国内大多数住宅类产品的购买者是买来自住的，而大多数商业地产类产品的购买者大多数是作为一种稳定型、投资回报率较高的投资工具，这就要求发展商在做商业地产时考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营，推广作为第一等大事来对待。房地产企业在运作商业地产时的身份，已不仅仅是房地产发展商这一种职能，还要兼具商业地产运营商和生活方式内容供应商多种职能，要帮助商铺的投资者、企业的股东有长期稳定的回报，还要为广大的终端消费者提供多姿多彩的生活方式。从这些差异可以看出，商业地产开发商的客户包括两级：一是商户经营者，一是终端消费者。 良好的地段、政府的大力支持，准确的市场定位。优秀的项目规划设计方案、良好的资金保障和稳定的现金流。优秀的施工和监理单位、专业的招商团队，各种专业的顾问团队、专业的商业管理推广机构是运作商业地产项目的成功保证。准确的市场定位、优秀的项目规划设计方案可以帮助发展商省钱，而且也为日后的经营者和消费者留下舒适的经营。购物环境；各种专业人士组成的顾问团在项目的前期、中期、后期都能为项目提供各种专业的顾问式服务，无疑为项目的成功增加了胜算；优秀的招商团队可以帮助发展商避免走弯路并为发展商提供优化的商户结构，不至于为多赚佣金而损害发展商的长期收益；专业的商业管理推广机构在项目开业之后起着向目标消费群体以及各商业企业、专业机构、媒体推广的作用，其专业程度是和项目的运营包括租金、物业增值、品牌知名度、品牌美誉度有极大关联。招商是关键中的关键，在联合各专业招商机构的同时，要根据项目自身的特点和行业协会、主管部门、研究机构、领头羊企业、专业媒体、达成战略联盟，围绕项目主题进行一系列论坛，峰会、比赛、展览、评选等公关活动；在媒体选择方面要选择全方位的报纸、杂志、电视、网络、电台、户外广告、直投广告，手机短信，电子邮件、专业媒体等打造立体传播网络，让目标客户群在任何环境下都有接收到相关信息的机会。定位为专业批发市场的项目选择传播的途径更为重要，因为你面对的不仅仅是本地的客户。 现在的年轻消费者更追求个性化消费，他们不喜欢雷同而且勇于消费。如何在项目进入到运营阶段的时候，不断培养目标消费者的消费兴趣，持续地给消费者带来新鲜感是发展商(运营商)最值得研究的事，因为经营成功的商业地产，必须要从了解生活方式开始。新天地的本质不是一个简单的房地产或者商业房地产概念，它更多的代表着一种生活方式。新天地的成功在于其创新了一种新的集购物休闲，娱乐餐饮、文化酒店。体验生活方式为一体的多功能新型商业场所。 人们去新天地不仅仅是为了去买东西吃点喝点东西，更重要的是一种“体验”的过程。 所以新天地现在不仅仅是一个上海的商业街，它还是一个中外游客到上海必须也不得不去游览体验的一个人文景观。 就好像如果阜阳成功的做成一个类似于新天地的项目，那么人们以后到阜阳来或者游玩，都会到此体验、浏览。新天地的出现，给我们带来了很多新的思路。 是要将上海的新天地照搬过来阜阳，当然不是！我们认为在阜阳可以创造出具有领导阜阳人们生活新方式的多功能新型商业场所，成为本地更有吸引力、更有影响力、更有经济价值、更有特色的商业地产项目来!完全COPY上海新天地，阜阳不可能 完全COPY上海新天地的那种模式，在阜阳做项目不可能成功。上海新天地是一个长期经营的思路，后续还将推出的物业，可以让新天地花足够多的本钱和足够多的时间来做形象、做品牌。但是如果纯做商业的话，新天地是不赚钱的，我们可以学习新天地的优点，但是不能完全照搬。 部分的发展商，甚至是知名的发展商片面地以为通过合理的规划、因势利导、讲概念就可以做成一个成功的商业项目了，他们错了，他们都还是住宅开发商，这些招术对于住宅有用，但是对商业无效。 比如上海新天地这样的项目，进驻新天地的商户都是很优秀的商户，这也是瑞安集团花大力气全亚洲招商而来的，但是这些优秀租户愿意承受的租金要求都是很低的，对他们来说，56块就已经很高了。因为他们是强势的商家，具有极好的形象，他具备了跟你谈租金的条件。 地产商想吸引最优秀的商户，同时又想获得租金上的高回报，看起来很理想，但是在商业现实中是矛盾的。什么样的商业会最旺?全部是最优秀的商户、最具影响力的业态组合的商业当然最容易成功。比如，百货我请的是马莎百货，专卖店是LV。这儿的商业聚合力、号召力当然比较强。但对地主方来说，与实际获得的收益是矛盾的。 发展商们常常把商业的形象和商业经营效果挂钩。大多数的开发商在做项目的时候，既想做一个最高档的商场，也想做一个最赚钱的商场。十几年来的经验告诉我们，这是错的。对商业而言，商业的形象并不是第一位的，销售额才是第一位的。商业最看重的是流水、销售额。即使是国际名牌，它要讲卖场的品位，但是销售额对他来说也是第一位。 形象只是为了更高的销售业绩，而最豪华的商场并非就是最赚钱的。 中国已经进入理智消费时代(美国早已经进入)。人们看重的是商品的使用价值和价格最好的结合。登喜路如果在华联卖得比赛特便宜，那么大家还是愿意在华联买，而不会去赛特，人们认可的是这个品牌的价值而非这个卖场的形象。所以一味追求新天地式的形象，并不就能做成最好的商业地产项目。 更不用说，很多开发商已经把自己的商业项目给卖散了，这是做商业项目的大忌。即使它有一个整体的推广思路，重新做概念包装也没有用。 商业卖给了小业主，主动权、控制权在小业主手中，很难再做出一个新天地这样的高档商业项目。每一个项目都想吸引高档的商户进来，问题是你是否给了人家进入的机会。高档商户的租金要求都比较低，他们的选址也都不难，有很多地方可以供他们选择。 而每一个花了几千元、上万元每平方米的价格买了商铺的小业主，他的租金期望值都是很高的，他会希望自己的租金每天每平方米都能达到5块钱以上，而能满足这样条件的客户，绝对是名不见经传的商户。他们可能根本没有做过商业，他们没有名气，没有跟地主方谈租金的条件，贸然杀了进来，而经营失败的几率相应也高很多。所以我们看到很多商业街虽然当时卖出了很高的价格，但实际经营效果并不好。 老一辈的商业专家告诉我们：商业，是需要养起来的。如果一个商业地点，并不是老一辈的商业区，那它需要长期的人气聚集，这样才有可能成功，时间短了不行，商业发展有它内在的规律。 新天地是靠瑞安的财力，低租金养起来的。 北京的三里