本科毕业论文-关于大东方地产开发公司资产减值问题的分析.doc

哈尔滨剑桥学院毕 业 论 文 论文题目：大东房地产开发公司资产减值问题的分析学 生： 指导教师： 专 业： 会计学（注册会计师方向） 班 级： 10级8班 2014年5月关于大东方地产开发公司资产减值问题的分析摘 要 房地产业是国民经济的重要组成部分，改革开放以来我国房地产业获得了长远发展，对经济发展和社会稳定起着举足轻重的促进作用。但由于其产出规模小、资本和技术构成较低、传统体制和外部宏观经济等因素的影响，使得房地产业在资产管理方方面面存在着与自身发展和市场经济不适应的情况。加强房地产业财务管理不仅是房地产业自身发展的需要，更是入世后面对激烈市场竞争提高企业核心竞争力的需要，有着理论和实践的意义。本文在房地产业概念的基础上分析了我国房地产业资产减值的现状，以大东房地产开发公司为例，简要说明国内外研究现状和方法，资产减值的计量和特点，详细分析了公司资产减值方面存在的问题及应对方法，并对其资产管理中存在的不足提出来相应的建议。关键词：房地产业；资产减值；问题分析；对策方法Analysis of Dadong Real Estate Development Company Assets Impairment IssuesAbstract Real estate is an important part of the national economy, since the reform and opening up access to the long-term development of Chinas real estate industry, for urgent development and social stability plays an important role in promoting. However, due to the small size of their output, capital and technology affect low, the traditional system and external macroeconomic factors, making the real estate market with its own economic development and not suited to the situation in the asset management aspects of existence. Real estate is not only to strengthen the financial management of real estate development needs to breed, it is the face of fierce market competition after WTO improve their core competitiveness needs, with theoretical and practical significance. Based on the analysis of the real estate concept of real estate operating conditions, Dadong Real Estate Development Company for example, a brief description of current research and methods, measurement and characteristics of impaired assets, a detailed analysis of the existence of impairment of assets of the company and the way to deal with the problem,and there is not enough on its asset management proposed recommendations accordingly.Key words：Impairment of assets;Real estate problem analysis; Countermeasure methods目 录摘 要IAbstractII1 绪论11.1 研究背景11.2 研究目的和意义11.2.1 研究目的11.2.2 研究意义11.3 国内外研究现状11.3.1 国外研究现状11.3.2 国内研究现状21.4 研究的内容和方法21.4.1 研究的内容21.4.2 研究的方法22资产减值概述32.1 资产减值的概念32.2 资产减值的计量32.2.1 可变现净值法32.2.2 未来现金流量折现法32.2.3 可收回金额42.3 资产减值的特点42.3.1 资产减值不得转回42.3.2 资产减值测试的前提52.3.3 具有可操作性52.3.4 按资产组计提减值准备的方法53 大东房地产开发公司资产减值存在的问题及原因分析63.1 企业概况63.2 资产减值方面管理的现状63.2.1公司资产风险意识淡薄 始终在高风险区运行63.2.2企业在资产减值会计工作中少提资产减值73.2.3企业集体资产减值存在一定随意性 对外披露不足73.3资产减值方面存在的问题分析73.3.1投资能力差 缺乏科学性73.3.2融资较难 资金周转不顺畅83.3.3加强会计人员技术水平与思想修养84 完善大东房地产公司资产减值会计的对策建议104.1 改善企业执行资产减值会计的内部条件104.1.1建立资产减值会计的内部控制制度104.1.2 提高财务人员的专业判断能力和综合素质104.1.3 借助外部资产评估机构的力量114.1.4 完善上市公司的法人治理结构114.2 改善企业执行资产减值会计的外部条件114.2.1 发展与资产减值准备计提相关的外部市场114.2.2 改进上市公司的业绩评价指标体系124.2.3 加大审计监督的力度124.2.4 完善相关法律法规12结论14致 谢15参考文献16IV哈尔滨剑桥学院毕业论文大东方地产开发公司资产减值问题的分析1 绪论1.1 研究背景自1998年以来，国际经济环境的变化，东南亚金融危机的爆发，韩国抓大企业战略引起的反思以及房地产业立足的台湾在亚洲金融危机中的表现，使房地产业的地位更被凸显出来，人们更加认识到房地产业在缓解经济危机、保持社会稳定方面的巨大作用。世界各国都积极采取各种措施在诸多方面扶持房地产业的发展，如筹集资金、培训员工、提供咨询服务、减免税收等。关注、扶持房地产业、促进房地产业发展已成为经济界研讨的焦点。1.2 研究目的和意义1.2.1 研究目的在全球贸易一体化和市场经济飞速发展的今天，资产减值己经成为现代企业管理的一大问题。资产减值作为企业管理的重点，对企业的作用越来越重要。企业资产总额己经成为评价企业信誉、企业发展潜力和企业价值评估的重要指标。面对金融危机的形势，加强对企业在竞争中立于不败之地和保持可持续发展能力越来越重要。资产减值研究的直接目的是给企业带来更大的经济效益1。1.2.2 研究意义资产对于企业如同人体中的血脉，良性资产储备可以使企业健康成长。研究资产减值的目的就是在保证企业生产经营活动所需现金的同时，尽可能节约现金，减少现金持有量，而将闲置的资产用于投资，以获取更多的投资收益。1.3 国内外研究现状1.3.1 国外研究现状Jordan Pruitt（2009）在American corporate governance reform on the latest development and its enlightenment发表了，相对于国内，国外的学者对于资产减值的研究较早，到了八九十年代已经成果颇丰。而对于大多数地产企业来说，管理层在决定计提减值数额的计量方面有着较大的裁定权，他们认为这在很大程度上影响了资产盈余管理的情况2。Cody Simpson（2008）在The United States of America characteristics of enterprise financial management and its Enlightenment发表了，根据他们找到的材料进行盈余管理的动机的分析，包括逃避税收以及管理层人员的变动，利润的平滑以及债务契约等。现有的文献一直认为管理层人员的变动对资产减值存在一定的影响，较早对这方面进行研究的是国外学者moreo，他对1966-1969期间内管理层人员发生变动的公司组建了样本组，并建立了一个与之相对应的控制组，通过对比分析，发现样本组做出的操控性资产减值决策要高于控制组，得出管理层变动对公司有很大影响的结论3。1.3.2 国内研究现状由于我国地产企业界普遍存在高估资产价值的现象，因此，资产减值问题已越来越受到房地产企业普遍的重视。首先企业通过确认资产减值，可将长期积累的不良资产进行消化，提高资产的质量，使资产能够真实地反映企业未来获取经济利益的能力，规避风险。同时，企业对外披露的会计信息中通过确认资产减值，可使利益相关者相信企业资产已得到优化，对企业的盈利能力和抵御风险能力更具信心。我国目前关于资产减值准备的规定不仅是为了使企业减少当期应纳税款，增加自身积累，提高其抵御风险的能力，也是为了避免资产的虚增导致企业利润的虚增。同时保证企业财务资料的真实性和可比性，确保资产的真实，符合资产定义的要求。因此就我国现行资产减值存在的现状、问题及对策进行粗浅的讨论。1.4 研究的内容和方法1.4.1 研究的内容 文章共由绪论、资产减值结构基本理论概述、大东房地产开发公司资产减值存在的问题和完善问题的对策四大部分组成。 （1）绪论主要介绍了研究目的和意义，概括了国内外研究现状，做出整体介绍。 （2） 主要对资产减值结构进行概述，概括了资产减值的含义和特点。阐述了财务治理的基本理论与特点。 （3）提出了大东房地产开发公司在财务治理结构中存在的问题及影响。 （4）对存在的问题找到解决对策，不断完善大东房地产开发公司的财务治理结构体系。1.4.2 研究的方法 （1）文献检索法。根据文章的研究需要，通过对相关文献的充分阅览，熟悉研究问题的发展动态，掌握第一手资料，吸取前辈研究的经验教训，避免已经出现的过错。有些资讯由于无法亲自调查研究，文章通过文献检索法了解了地产企业资产方面的国外研究现状和国内研究现状，也从文献检索中发现一些财务治理结构不完善的弊端，然后通过各种资料的介绍进行分析和总结。 （2）系统分析的方法。对大东房地产开发公司资产治理结构问题进行系统分析，结合目前地产企业资产治理结构研究现状分析公司内部财务治理结构问题产生的原因及特征，提出改善现在财务治理结构现状对公司发展的必要性。确定研究的问题、确定目标、调查研究收集数据、提出备选方案和可行性方案，从根本解决大东房地产开发公司财务资产减值方面存在的问题。2资产减值概述2.1 资产减值的概念资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。这里的资产，除了特别规定外，包括单项资产和资产组。资产组，是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。就我国而言，对资产减值的研究与运用到目前为止可分为三个阶段：一是在股份有限公司会计制度中，自1998年开始，要求境外上市公司、香港上市公司、在境外发行外资股的公司计提“四项准备”，即坏账准备、短期投资跌价准备、存货跌价准备、长期投资减值准备。对其他上市公司可按此规定执行，而对非上市公司仅要求计提坏账准备4。二是1999年发布的股份有限公司会计制度有关会计处理问题补充规定将四项减值准备的使用范围扩大到所有股份有限公司。三是从2001年起在股份有限公司范围内执行的企业会计制度中，把“四项准备”扩大到“八项准备”，增加了固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备、委托贷款减值准备。2.2 资产减值的计量2.2.1 可变现净值法以存货的可变现净值确定期末存货成本的方法。可变现净值法，是指企业在正常生产经营过程中，以估计售价减去估计完工成本以及销售必需的估计费用后的价值。可变现净值法的条件：在成本与市价孰低法下，重置成本低于成本且高于可变现净值时，存货可以按照可变现净值计价。根据收入确认的两条标准，当满足下列两个条件时，可变现净值法就是可接受方法。(1)存货的销售价格已知或可以合理估计;(2)销售存货的成本已知或很小5。2.2.2 未来现金流量折现法是对企业未来的现金流量及其风险进行预期，然后选择合理的折现率，将未来的现金流量折合成现值。使用此法的关键确定：（1） 预期企业未来存续期各年度的现金流量；（2） 要找到一个合理的公允的折现率，折现率的大小取决于取得的未来现金流量的风险，风险越大，要求的折现率就越高；反之亦反之。现金流量折现法是指通过预测公司未来盈利能力，据此计算出公司净现值，并按一定的折扣率折算，从而确定股票发行价格。现金流量折现法(Discounted Cash Flow Technique)：在实际操作中现金流量主要使用实体现金流量和股权现金流量。实体现金流量是指企业全部投资人拥有的现金流量总和。实体现金流量通常用加权平均资本成本来折现。股权现金流量是指实体现金流量扣除与债务相联系的现金流量。股权现金流量通常用权益资本成本来折现，而权益资本成本可以通过资本资产定价模式来求得6。在实际运用中，用现金流量法折现评估目标企业价值，同一般资本预算分析相似：估计兼并后增加的现金流量和用于计算这些现金流量现值的折现率，然后计算出这些增加的现金流量的现值，这就是兼并方所能支付的最高价格。如果实际成交价格高于这个价格，兼并不但没有给兼并企业带来好处，反而引起亏损。2.2.3 可收回金额对于可收回金额(recoverable amount)，美国会计准则中可收回金额指公允价值；英国则将其定义为可实现净值与在用价值孰高；在我国，可收回金额的实际含义为未来现金流量的现值。企业会计制度解释为：“资产的销售净价与预期从该资产的持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的预计未来现金流量的现值两者之中的较高者”。“持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的预计未来现金流量的现值”。7在国际会计准则第36号资产减值中称为“使用价值”，解释为销售净价与在用价值孰高。属于减值会计计量的标准的一种。对短期内将收回的流动资产，可以采用帐面价值与未来现金流量的现值孰低、帐面价值与可实现净值孰低、帐面价值与销售净价孰低等方法记帐；原材料等以使用为目的的流动资产，可按帐面价值与现行市价孰低等反映；产成品等以出售为目的流动资产，可考虑以帐面价值与现行市价孰低、帐面价值与可实现净值孰低或帐面价值与销售净价孰低等记录。准备近期处置的长期资产，可按帐面价值与可实现净值孰低、帐面价值与销售净价孰低、帐面价值与净公允价值孰低(指公允价值扣除有关的处置费用)反映。准备长期使用的长期资产，可采用帐面价值与可收回金额孰低记帐。可收回金额存在不同的定义，每一定义都有它存在的价值，也都有缺点，如何取舍，需要进一步研究。2.3 资产减值的特点2.3.1 资产减值不得转回“资产减值不得转回”，这可能是新会计准则给业界留下的最深刻印象之一。资产减值准则第17条规定，“资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回”，这不是中国首创，美国也是这样规定的，目前从形式上看，中国会计准则与国际财务报告准则唯一的表内确认与计量差异就是资产减值不得转回的规定。2.3.2 资产减值测试的前提准则规定，会计期末企业是否必须计提资产减值准备，首先取决于资产是否存在减值迹象，如果资产不存在减值迹象，则既不必估计资产的可收回金额，也不必确认减值损失。只有在存在减值迹象的情况下，才要求估计资产可收回金额8。2.3.3 具有可操作性准则规定，资产可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。准则对资产的公允价值减去处置费用后的净额以及资产预计未来现金流量现值的计量提供了较为详细的应用指南，便于实务操作。2.3.4 按资产组计提减值准备的方法准则规定，某项资产产生的主要现金流入如果难以独立于其他资产或资产组的，不应按照该单项资产为基础确定其可收回金额，而应当按照该资产所属的资产组为基础确定可收回金额，然后据以确定资产的减值损失。本章小结 本章节主要讲述了资产减值的理论基础，分别讲述了可变现净值法和未来现金流量折现法，及其本身具有的特征。资产减值的确定则应该遵循其确认原则，只有在满足资产的可回收金额高于其账面价值后，才能做到盈利这一步，且必须通过客观的方法加以计量，并且是不可轻易变更的，与此同时通过相应的计量方法加以证实：资产减值不得回转，损失一经确认是不得在会计期间内转回的；资产减值测试的前提是企业的资产存在减值现象；资产减值的可操作性及按资产组计提减值准备的方法，应按照所属资产组确定可回收金额再确定减值损失。因此，减少企业资产减值的想象发生可以使企业更好的应对市场变动，提高企业的竞争力。3 大东房地产开发公司资产减值存在的问题及原因分析3.1 企业概况哈尔滨大东集团股份有限公司始建于1975年,系国家壹级总承包企业。具有国内商业和高新技术产品开发、研制、销售的能力，是建工结合、工贸结合、工服结合的全方位、多层次、跨行业、多种经营的综合性集团股份有限公司。集团董事长、总经理韩一宝，研究员级高级工程师，建设部、省、市劳动模范，全国优秀施工企业家。三十年来的生产实践，铸就了“超越要求，持续改进，创大东建筑精品诚信品牌”的企业方针，富于开拓进取的大东集团为百尺竿头再进步，正在以坚持高标准、严要求，以满足用户需求为宗旨，为哈尔滨市、黑龙江省乃至全国的经济发展和城市建设做出更大贡献而携手共创未来，高歌猛进。大东房地产开发公司系其分支机构，主攻地产行业。公司注册资金1500万元，现有在职员工 57 人，其中具有中级以上职称 36 人。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、企划营销部、工程部、财务部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个团结上进、勇于开拓的企业团队。大东地产公司是以工程承包为主，从沿海引进的先进技术，在哈尔滨及其周边地区改造工程，并布点策划、立项、征地、规划、资金管理等工作。公司规划用地6.1万平方米，拆迁面积约8.5万平方米，建筑面积约2.302万平方米。同时，为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。公司坚持以人为本的设计思想，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受。由公司承建的金色三角 居住小区，以新颖的设计、独特的造型、优美的环境，完美展示了现代都市生活的新空间，为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境。3.2 资产减值方面管理的现状3.2.1公司资产风险意识淡薄，始终在高风险区运行（1）过度负债。有些企业在借入资金不能有效发挥作用的情况下，一些企业进入了靠贷款维持生存的恶性循环。其结果是债台高筑，财务风险极大。（2）短债长投。一些企业就采取变通的办法，擅自改变贷款用途，将短期借债用于投资回收期过长的长期项目投资，导致企业流动负债大大高于流动资产，使企业面临极大的潜在支付危机。（3）企业之间相互担保。这给财务监管带来很大困难，造成整体负债率不断抬高，企业经营成本和财务费用不断加大，支付能力日渐脆弱，资金链条过紧并随时可能出现断裂。3.2.2企业在资产减值会计工作中少提资产减值企业会计制度规定上市公司要计提八项资产减值准备。9在企业法人治理结构和内部控制不健全的状况下，计提资产减值准备有较大的利润调节空间。由于资产减值会计内涵复杂性，决定了同样一项资产有不确定性的价值，因为资产减值实际上是掺杂企业管理当局主观估计的一种市场模拟价格，资产减值的不确定性给我公司企业管理当局利润操纵提供了极大的空间。因此少提资产减值计量难度更大，甚至大大超过上市公司财务部门及审计师的职业判断能力，除非寻求专业的不动产及无形资产评估师帮助外，否则根本无法得出恰当的资产减值标准，从而影响减值准备计提的正确性。这就更为上市公司利用资产减值准备操纵利润提供了空间。3.2.3企业集体资产减值存在一定随意性，对外披露不足（1）片面追求“热门”产业，有些企业甚至片面认为国家调控什么就应该上什么，肯定能赚钱。（2）对对项目建设和经营过程中将要发生的现金流量缺乏可靠的预测，仓促上马。一旦国家加大宏观调控力度，收紧银行信贷，使得建设资金不能如期到位，企业就面临进退两难的境地，甚至造成巨大经济损失。（3）对现金管理不严，形成资金闲置或不足。有些企业认为现金越多越好，造成现金闲置，未参加生产周转。（4）没有建立严格的赊销政策，缺乏有力的催收措施。应收账款不能兑现或形成呆账，应收账款周转缓慢，资金回收困难。3.3资产减值方面存在的问题分析3.3.1投资能力差 缺乏科学性（1）房地产业投资所需资金短缺。银行和其它金融机构是房地产业资金的主要来源，但房地产业吸引金融机构的投资或借款比较困难。银行即使同意向房地产业贷款，也因高风险而提高贷款率，从而增加了房地产业融资的成本。（2）追求短期目标。由于自身规模较小，贷款投资所占的比例比大企业多得多，所面临的风险也更大，资金严重不足造成投资所需资金短缺，为弥补缺陷他们总是想尽快收回投资，很少考虑扩展自身规模。（3）投资盲目性，投资方向难以把握。3.3.2融资较难 资金周转不顺畅与大企业相比，房地产业具有完全不同的融资特点。目前我国房地产业初步建立比较独立、渠道多元的融资体系，但是，融资难、担保难仍是制约房地产业发展的最突出问题。其主要原因：（1）负债过多，融资成本高，风险大，增加了企业经营成本和财务的压力，造成房地产业信用等级低，资信相对较差。（2）国家没有专设房地产业管理扶持机构，国家的优惠政策未向房地产业倾斜，使其长期处于不利地位，大多数房地产业是非国有企业，一些银行受传统观念和行政干预影响，对其贷款不够热心。（3）缺乏财务管理战略，大部分企业财务管理仍处于记账管理阶段。（4）中介机构不健全，缺乏专门为房地产业贷款服务的金融机构和贷款担保机构。因为融资的渠道太单一化，贷款利息高，产生信誉度底。3.3.3加强会计人员技术水平与思想修养会计人员是公司财务报表的制造者,虽然他们也要服从单位负责人的领导,但对于错误的产生负有不可推卸的责任,国家和公司会计工作管理部门应加强对财会人员职业道德的教育,不断更新财会人员的知识,使其能自觉抵制错误行为的发生,以不断提高我国会计信息的可信程度。此外,加强对会计工作的管理也有助于减少或防止作弊行为的发生,如会计管理部门可督促企业按会计法及国务院有关规定,依法建账和做好会计基础工作。从一些企业的财务减值案看，部分会计人员缺乏职业道德是影响会计核算水平的一个重要因素。会计职业道德要求会计人员爱岗敬业、诚实守信、廉洁自律、客观公正、坚持准则、提高职业技能、参与管理、强化服务。为实现诚信的会计职业道德目标，必须多管齐下，开展全方位、多形式、多渠道的会计职业教育，逐步提高会计职业道德水平。使会计职业能健康发展10。新会计制度的推行实施，对会计人员的综合素质提出了更高的要求和挑战。作为企业的会计人员，不但要熟悉财务、金融、税收、法律等各方面的知识，而且要对企业的战略战术、经营思想和理念做到熟捻于心，还必须拥有专业的协调能力和组织能力。所以要强化会计人员的培训，促进其业务素质和工作质量的提高，培养会计人员爱岗敬业、清正廉洁的职业精神。本章小结本章节先讲述了大东房地产开发公司的企业概况，从大东成立一直到其发展，然后提到其收益与资产减值方面的管理现状，也发现一些问题，提出问题后，分析了可能造成问题的理由及应对方法，对企业资产减值现状有了进一步的了解。资产减值是企业在经营中过程中面对极大竞争而生存的至关因素，从多个方面来讲存在差异原因，而这些因素又是无法避免的。无论什么企业，在经营过程中利益是永远不变的出发点，但又不能盲目的追求过分的利益，与此同时，经营者就就应该看到这样的一个重点，资产减值。这对企业的生存来说非常重要，是企业得以运转的动力，因此在经营的过程当中资产必须做到很好的协调性，是资产减值做到最小化，这样才能在谋求收益的前提下很好的发展。4 完善大东房地产公司资产减值会计的对策建议4.1 改善企业执行资产减值会计的内部条件4.1.1建立资产减值会计的内部控制制度健全的内部控制制度能够对会计信息的公允性提供合理保证。首先，企业要建立合理的职责分工制度。资产减值准则规定，如果资产的可收回金额低于其账面价值，应当计提资产减值准备。资产的可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值之间的较高者确定。而公允价值、资产预计未来现金流量等的确定涉及职业判断，职业判断过程中不仅需要运用会计知识，还需要运用法律、资产评估等方面的知识，如果仅由某人或某部门进行这种判断，很容易产生差错甚至舞弊，不易被察觉。企业要建立合理的职责分工制度，具体包括以下几个方面：1、计提资产减值准备时要进行适当分配，可以由生产部门或其他相关部门提供资产的使用情况等相关资料，由技术部门对资产的经济寿命、技术寿命做出估计，由销售部门对资产的出售价格做出估算，由财务部门对资产未来现金流量现值进行估算。2、对资产减值准备的计提、稽核、审批做到职责分离。计提出来的资产减值准备，需要经过专业人员进行核查确认，最后由具有相应审批权限的管理部门批准才能作为确定资产减值损失的依据。审批时应将审批责任人分为不同等级，各等级责任人负责本等级范围内资产减值准备的审批11。企业要建立内部审计制度。公司内部审计部门对资产减值准备的计提应当进行专项审计，在审计过程中应当重点关注资产减值准备计提所基于的假设及计提方法、资产减值准备计提的正确性、资产减值准备前期计提数和资产减值损失实际发生数、资产减值准备计提和核销的批准程序以及资产减值准备信息披露的充分性等内容，然后出具专题报告。4.1.2 提高财务人员的专业判断能力和综合素质正确地计提资产减值准备，需要上市公司的财务人员具有较强的职业判断能力与较高的综合素质。一方面，职业判断决定着资产减值会计信息的可靠程度，这就对作为职业判断主体的广大财务人员提出了较高的要求。为了达到资产减值会计的要求，财务人员应当认真学习和领会会计准则的实质，主动学习、积极思考、大胆探索、注重实践，不断充实自身的专业知识和提高自身的业务水平，以此来提高职业判断能力。另一方面，财务人员综合素质和能力的提高，不仅是资产减值会计的要求，也是会计变革的要求。同时，企业还需要加强对财务人员的职业道德教育，提高广大财务人员的职业道德水平，从道德角度来约束财务人员滥用资产减值会计政策的行为，以保证会计信息的可靠性和相关性。4.1.3 借助外部资产评估机构的力量资产减值会计最核心的内容就是资产减值金额的确定。但是资产减值金额也是最难确定的，很难用一个通用的公式计算出来，即使是国际会计准则也没有提供计算公式。如果企业根据自身的情况很难确定某项资产的价值，则可以借助外部资产评估机构的力量12。对于无形资产和一些计量难度较大或影响重大的固定资产、长期投资等资产的价值评估，可由政府规定必须有外部资产评估机构参与，以保证数据的真实和合理。这样在有外部人员参与的情况下，企业通过资产减值准备计提随意调节利润的情况将会有所改善，使资产减值会计提供的信息更加真实和公允。同时，对于上文提到的企业的财务预测能力低下的问题，企业也可以借助外部资产评估机构的力量来解决。因此，外部的资产评估机构应该加快其专业化建设，努力提高资产评估工作的质量，以推动资产减值会计的进一步发展。4.1.4 完善上市公司的法人治理结构公司需要建立健全其组织体制和管理机构，以具有决策能力、管理能力和能够行使权力、承担责任、相互监督，这种体制和机构被称为公司法人治理结构。无论是经营业绩好的公司还是经营业绩差的公司，都需要注重法人治理结构的构建，以增强其依法运作的自觉性和自律性，促使信息披露工作真正实现良性循环。因此，应明确股东大会、董事会、监事会和经理人员的职能，强化股东大会、监事会及独立董事的监督职能，建立现代企业制度。同时，要注重有关信息的披露。上市公司应向各利益相关方披露所选择的会计政策及其变更、会计政策变更的理由及其影响等信息，各利益相关方或监事会有权要求管理当局对不合理的会计政策做出解释或予以披露。4.2 改善企业执行资产减值会计的外部条件4.2.1 发展与资产减值准备计提相关的外部市场按照国际会计准则和我国会计准则的规定，上市公司要根据外部和内部的信息来测试资产是否发生减值和计提资产减值准备。我国会计准则还运用了公允价值计量属性。发展与资产减值准备计提相关的外部市场，主要是发展证券市场、期货市场、生产资料市场、房地产市场、技术市场和金融市场等。同时，还要进一步建立国民经济核算体系中的动态询价报价系统，通过计算机网络提供各种商品的动态价格资料，统一提供公正、合理的各种资产信息和市价信息，真正使企业根据定期公布的资产价格信息来计提资产减值准备，从而增强资产减值会计的可操作性及资产减值信息的公允性和客观性。4.2.2 改进上市公司的业绩评价指标体系监管部门以净利润作为基本指标考核上市公司的业绩是导致上市公司热衷于操纵利润的主要原因。因此，监管部门应适当调整现有的业绩评价指标体系，改变原有的以净利润为核心的考核指标，设计合理的评价指标，以便多方位地考察上市公司的业绩。监管部门可以考虑以剔除非经常性损益的收益作为考核指标来考察上市公司的业绩。非经常性损益是企业在正常生产经营之外偶然形成的损益，其与企业的生产经营活动基本没有直接联系，因此以含有非经常性损益的净利润指标来考核上市公司的业绩是不合理的。资产减值准备也属于非经常性损益，如果清除资产减值准备对上市公司业绩评价指标的影响，那么通过计提资产减值准备进行利润操纵的行为会随之减少。4.2.3 加大审计监督的力度资产减值会计的出现对审计行业来说是一个挑战。首先，推行资产减值会计会增加审计的时间和费用。资产减值准备的计提涉及大量的估计，包括对未来现金流量的估计、对资产处置过程中可能发生的费用的估计等，对这些方面进行审计时必然要花费大量的时间去听取管理当局的意见。此外，取证也是相当困难的。其次，推行资产减值会计会增大审计风险。资产减值准备计提的过程中需要进行主观判断的地方很多，即存在较多的主观数据，审计工作本身也需要进行主观判断，这样以一种主观判断来决定另一种主观判断是导致审计风险加大的一个重要原因13。为了规范对资产减值会计的审计，中国注册会计师协会发布了资产减值准备审计指导意见，明确规定注册会计师应以应有的职业谨慎态度计划和实施审计工作、获取审计证据、评价被审计单位对资产减值准备的计提是否充分及披露的信息是否合理。注册会计师在审计过程中要保持高度的职业谨慎，要评价被审计单位管理当局对资产减值准备的计提是否合理、披露的信息是否充分，还要提高对资产减值信息的鉴证能力。同时，还应注意审查上市公司是否存在应该披露而未披露的资产减值信息、对资产减值信息的披露是否恰当与准确，并且要对不恰当的做法予以纠正。4.2.4 完善相关法律法规制定得再好的政策如果不能得到有效执行，也只能流于形式。对于资产减值会计而言，相关政策如果被恶意利用，就有可能向信息使用者提供虚假的财务信息，误导他们做出错误的决身，进而给相关的信息使用者带来损失14。资产减值准则的贯彻实施是一项系统工程，不仅上市公司及其财务人员需要做充分准备，而且有关机构也需要在有限的时间内结合新会计准则的内容对原有的有关法规进行修订，建立与新会计准则相配套的法律法规，为新会计准则的实施做好充分准备15。税务机关应制定税务政策，针对新会计准则出台详细的税务处理规定，处理好新会计准则与税法的关系。考虑到新会计准则对上市公司会计信息确认计量和披露产生的影响，证监会应修改相关法规，使其对上市公司财务指标计算及会计信息披露的规定尽可能与新会计准则的要求协调一致。财政部门应阐释新会计准则的要点，对于新会计准则实施中出现的新情况、新问题，应做出专门的补充规定或问题解答，使其作为贯彻执行新会计准则的辅助手段，以加深财务人员对新会计准则的理解和减少滥用新会计准则的行为。应加大对违法违规责任人的处罚力度，处罚要从严、要具体到人；还应建立民事赔偿制度，实现“自律与他律”，只有这样才能维护投资者尤其是中小投资者的利益。本章小结本章节主要是针对前边提出的资产减值存在的问题进行了分析，提出了建立正确的盈利观念，改善企业内部的资产减值控制制度，统筹资金，加强对来往款项和存货的管理，提高资产的使用效益。同时也不要忘记外部资产评估机构的力量，有利于改善企业的财务状况。通过对财务人员的综合素质的整体加强，可以保证会计信息的可靠性，减少利息负担，增强企业获利能力与应变的能力。最后加大审计力度，在实施审计工作和获取审计证据的时候要保证信息的合理性，促进企业资源配置优化，是企业融资的最终目标。因此，企业管理好自身资产减值的状况，可以为企业带来更多的收益。结论随着经济的日趋全球化，中国加入WTO，房地产业的发展面临着越来越大的竞争压力和生存压力，房地产业必须要具有国际化的战略眼光，积极进行企业管理的改革和创新，才能在激烈的竞争中走得长远。而资产管理是企业管理的核心，只有搞好资产管理，企业的生产经营才能顺利进行。所以房地产业对资产管理必须要有清楚的认识，并积极进行革新，这样才能令企业立于不败之地。从改善房地产业生存、发展的外部环境和加强企业自身管理等方面探索解决问题的方法和对策，提出了原则性和针对性建议。解决中小财务问题需要转换思想。现实表明，房地产业资产管理问题表面上反映的是企业规模和管理层素质问题，而深层原因是体制和制度问题。因此仅靠出台一些政策是不足以解决问题的，必须深化经济体制改革，加快制度调整，从国民经济和社会发展全局出发来综合考虑民营经济发展问题，要培育咨询机构，引导并鼓励中小民营企业改变原来的思想，加强自身的建设。总之，房地产业要获得长远发展必须要有清晰的长期发展战略，企业运营和财务管理策略必须放到企业长期发展战略层面考虑，从里到外营造一个立于企业长远发展的格局。致 谢在本次论文的撰写中，我得到了论文指导老师的精心指导，不管是从开始定方向还是在查资料准备的过程中，一直都耐心地给予我指导和意见，使我在总结学业及撰写论文方面都有了较大提高；同时也显示了老师高度的敬业精神和责任感。在此，我对论文指导老师表示诚挚的感谢以及真心的祝福。四年大学生活即将结束，回顾几年的历程，老师们给了我们很多指导和帮助。他们严谨的治学，优良的作风和敬业的态度，为我们树立了为人师表的典范。在此，我对所有的学校的老师表示感谢，祝你们身体健康，工作顺利！参考文献1何洪光:民营中小企业投融资研究 河南大学：研究生硕士学位论文。2 Jordan Pruitt. American corporate governance reform on the latest development and its enlightenment J. American Economic Review. 2009，421223 Cody Simpson. The United States of America characteristics of enterprise financial management and its Enlightenment J. Academy of management review. 2008，518194费淑静.民营房地产企业融资体系研究，经济管理出版社。5财政部注册会计师考试委员会办公室财务成本管理,经济科学出版社。6(英)罗伯特.希思里奇著,徐渊译:小企业 大战略,上海人民出版社。7谭兆琴上市公司会计造假的成因及防治J审计与理财。8苏文成:中小企业财务管理存在的问题和对策，现在审计和经济。9程爱娣完善财务治理结构，促进公司治理发展J湖北经济学院学报2009，（7）：353610 王耿华电力企业财务治理问题研究J财会天地2010，（8）：596111 赵永生电力企业财务精细化管理J财经界2011，（2）：111312 吴民浅析我国国有企业财务治理结构的完善J财税论坛2011，（12）：222313刘伟浅析财务治理与公司治理及财务管理的关系J技术与市场2009，（7）：565714 郭江波财务本质理论研究综述J财会通讯2009，（11）：5715 穆方舟我国公司财务治理探析J经济研究2009，（3）：3940请您删除一下内容，O(_)O谢谢！Many people have the same mixed feelings when planning a trip during Golden Week. With heaps of time, the seven-day Chinese请您删除一下内容，O(_)O谢谢！National Day holiday could be the best occasion to enjoy a destination. However, it can also be the easiest way to ruin how you feel about a place and you may become more fatigued after the holiday, due to battling the large crowds. During peak season, a dream about a place can turn to nightmare without careful planning, especially if you travel with children and older people. As most Chinese people will take the holiday to visit domestic tourist destinations, crowds and busy traffic are inevitable at most places. Also to be expected are increasing transport and accommodation prices, with the possibility that there will be no rooms available. It is also common that youllwait in the line for one hour to get a ticket, and another two hours at the site, to only see a tiny bit of the place due to the crowds. Last year, 428 million tourists traveled in China over the week-long holiday in October. Traveling during this period is a matter that needs thorough preparation. If you are short on time to plan the upcoming Golden Week it may not be a bad idea to avoid some of the most crowded places for now. There is always a place so fascinating that everyone yearns for. Arxan is a place like this. The beauty of Arxan is everlasting regardless of the changing of four seasons. Bestowed by nature, its spectacular seasonal landscape and mountains are just beyond word. Arxan is a crucial destination for the recommended travelling route, China Inner Mongolia Arxan Hailar Manzhouli. It is also the joint of the four prairies across the Sino-Mongolian border, where peo