合肥吉瑞泰盛国际生活广场市场调研报告（43页） .ppt

市场调研报告 提 纲 一、合肥市宏观经济研究（简略） 二、合肥市商业现状分析 （一）合肥市商圈及商业地产现状分析 （二）主要结论 三、项目基地分析 （一）项目地块现状分析 （二）项目周边调研分析 （三）主要结论 四、市场调研结论 （一）项目swot分析 （二）项目定位分析 一、合肥市宏观经济研究（简略） 1、从gdp增长看，合肥从中部城市的低谷开始启动，处于迅速增长期。2001 年后，合肥gdp增长速度一直高于国家平均水平。而2004年后，合肥的gdp 增长速度保持在年均15%以上。持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速 稳定。 2、外商投资增幅呈现加速；合肥将迅速迎来大工业的发展高峰期。而这一巨大的 改变将在3-5年内大大刺激合肥的经济 3、人民生活水平不断提高。居民收入的增长促进了消费攀升，2008全年完成社会 消费品零售总额587亿元，增长25%，为近10年来最高增幅。 4、141城市发展规划合肥现有规划主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制 向北发展。 5、合肥未来交通将会有根本性的发展。沪汉蓉高铁的合宁已竣工通车、合武段 将于近年竣工，极大的缩短合肥至上海、南京及武汉等城市的路程时间。规划中 的未来合肥轻轨1号线将对滨湖新区人们的出行带来方便快捷的交通方式，同时 也给本案带来极大的升值空间。 主要结论：合肥自2001年后，合肥gdp增长速度一直高于国家平均水平，预计未 来合肥的经济仍将保持快速增长，合肥国民经济的持续增长为本案提供了有力的 支持和坚实的基础。 二、合肥市商业现状分析 （一）合肥市商圈及商业地产现状分析 1.商圈分布 合肥市整体商业并不发达，全市围绕市中心分为十大商圈，商业相对集中； 西南、东北区域成为合肥未来商业规划发展重心 合肥市整体商业布局相对较为集中，以老城区为中心为主要商圈分布区域； 当地中高档商业场所基本集中在中心商圈及周边，中心商圈为传统商业区域； 中心区域外的商圈目前基本以周边区域消费为主，目前均尚未形成真正的市级商圈 影响力； 目前中心附近商圈的经营情况均好于周边商圈，外围有影响力的商业尚未形成； 而传统老商圈由于区域规划力度及受到新型商圈的竞争，部分正逐渐衰退，如双岗 商圈。 商圈现状分析 十大商圈均为2000年以后逐步 形成； 主要的市级商圈均集中在市中 心及附近区域； 三里庵商圈、马鞍山路商圈、 元一商圈凭借区域内的大型超 市及卖场逐渐吸引更多外区客 流，逐渐往市级商圈迈进。 发展型区域商圈则多处于较为 偏远的区位； 商圈名称所属类别类别形成时间时间典型项项目 中心商圈市级商圈2000 淮河路步行街 三里庵商圈市级商圈2005 安徽国购广场 元一商圈市级商圈2005 元一时代广场 马鞍山商圈市级商圈2005 新都会环球广场 双岗商圈区域商圈2005 星海世纪广场 南七商圈区域商圈2000 百大商业大厦 曙光商圈区域商圈2002曙光百货 东区商圈区域商圈2004 好又多 高新商圈发展性区域商圈2004 合家福超市 明珠商圈发展性区域商圈2005 桐山国际购 物广场 2、商业地产现状分析 未来合肥市商业物业市场供应量继续增大，近期内市场竞争将更加激烈； 2009年市区人口将达到300万人左右，市区人均零售商业面积将达到约1.5平方 米，以目前合肥市中心城区外部分社区商业空置的情况，以及目前的消费能力和市 区人均零售商业面积情况来看，目前市场中的零售商业面积已经略有过剩； 已知的合肥市商业物业供应量已经达到了150万平方米，这些供应量预计在5年 之内会逐渐全部进入市场，未来的商业总量将达到约610万平方米； 根据目前合肥市中心区域外社区商业市场中估计约60%的空置情况，预计近期内 消费人口的增加难以和商业物业的增加相平衡，近期内商业物业市场的竞争仍将更 加激烈； 部分新增商业项目情况如下： 内容 项项目明发发商业业广场场新天地广场场西环环中心广场场松芝万象城信旺.华华府骏骏苑 乐乐客来国际际商 业业中心 世纪纪金源摩尔 开发发商 明发集团（合 肥）房地产开 发有限公司 安徽新华发 行集团（普 兰德置业） 安徽政和置业投 资有限公司 义富地产（ 加拿大松芝 集团） 安徽大唐置业有限 公司 香港宏峰国际 发展有限公司 世纪金源集团 招商团队团队合富辉煌自营 香港spacx（ 思贝司）商业 服务集团 自营自营自营 自营 区位 四里河路和砀山 路交汇处 蒙城路和濉 溪路交口 潜山路和黄山路 交口 长江西路478 号 望江路和潜山路交 口 长江西路与红 皖路交叉口 徽州大道与紫云 路交口 商业业建筑面 积积 30万平米4.5万平米6万平米10万平米 约11。5万 平方 米 40 万平方米 业态组业态组 合 购物、餐饮、 娱乐 、休闲、 影城、五星级酒 店、soho 办公 、酒店式精品公 寓 超市.精品店. 游乐场 .餐饮. 酒吧 超市.健身会馆 .ktv餐饮.美容 精品店.电玩.婚 纱.早教等 超市.影院.百 货.健身游乐 场.儿童乐园 .ktv 超市.影院.真冰溜 冰场.精品店等 家乐福、餐饮 、休闲、娱乐 招商情况家乐福、百安居乐购 斗牛士、真锅咖 啡等 沃尔玛乐购 五星级酒店（已 签约 美国axl 酒店）、家乐福 （二）主要结论 合肥目前商业面积总量已经略有过剩，但新建成的城区商业明显不足， 随着城市的逐步扩展，新商圈的建设也必然要随之跟进； 在建众多商业项目同质化竞争较为严重。 三、项目基地分析 （一）项目地块现状分析 项目分南北两个地块分期开发，如 右图所示，分别沿着东流路（南二环） 、机场路、祁门路，两地块由望湖北路 分隔开。 项目总占地面积约96亩，总建筑面 积为25万余平米，其中商业面积有近10 万平方米。麦德龙超市、2#公寓楼、家 居卖场建筑、酒店位于北地块，商业步 行街位于南地块。 现有地物沿东流路、望湖北路、祁 门路还有少量沿街商业，如便利店、餐 饮店、小规模住宿酒店等。 地块区位： 本项目紧邻南二环，距市中心5.5 公 里，距市政务文化新区5 公里，距巢湖10 公里。 141城市发展规划合肥现有规划主要 向西南方向发展，适当向东发展，有限制 向北发展。对本项目所属南区未来发展带 来非常有利一面。 整个合肥的城市规模将扩大，城市中心点将发生转移，除了原有的城市中心之外，城市 会在未来呈现多中心的格局。 作为政府规划的中心发展方向中的一员，南区在未来发展将更具活力，本项目的未来发 展将得到保证。 项目周边目前商业/商务氛围清淡，周边整体档次不高。 （二）项目周边调研分析 以本案为中心，半径大约35公里范围示意图如下： 东南区块： 目前东南区块内主要以在建住宅项目为主：120万平方米的望湖城、8.5万平方 米的信达好第坊、约20万平方米的滨湖春天、约30万平方米的滨江花月，以及一些 老式的居民住宅集中区：王卫新村等。没有大型商业设施，有少量的街铺和住宅底 商，相比该区域较为庞大的住宅供应量，商业配比面积严重不足。 望湖城项目预计2年左右时间可以达到较高的入 住率； 主要入住人群为安徽省直机关工作人员及家属 ，具有较高经济基础、有品位、教育程度高等特 征； 预计常住人口为5万。 望湖城 项目总占地： 2.75平方公里 用地面积： 3350亩 住宅建筑面积：已知约120万平方米 信达好第坊 总建筑面积：8.5万平方米 交付时间： 09年12月 销售均价： 4300元/平方米 滨江花月 项目总建筑面积：约30万平方米； 交付时间：分期交付，一期09年5月 已入 住，二期10年8月； 销售价格：39004700元/平方米 项目配有少量的社区商铺，主要是满足社 区居民的日常生活需要为主 滨湖春天 总建筑面积：约20万平方米 项目已经交付使用，目前入住率大约 为20% 滨湖春天 总建筑面积：约20万平方米 项目已经交付使用，目前入住率大约 为20% 东北区块： 以马鞍山路、望江路交叉口为核心，属于马鞍山路商圈，周边集中了大量的新 建及在建高档住宅、商业、写字楼项目，东流路以北、徽州大道以东方向也有大片 老式住宅区。 新建及在建住宅项目供应量约为110万平方米，主要项目有：铂金汉宫、绿地海 顿公馆、和地蓝湾、力高.柏林春天、丽阳蓝庭、珠光雅苑、创智广场等项目； 商业及写字楼项目有绿地瀛海、和地蓝湾、创智广场、铂金汉宫，绿地瀛海商 业面积约为11万平方米、写字楼面积约19万平方米，和地蓝湾商业面积约1万平方 米、写字楼面积约4万平方米，铂金汉宫写字楼面积约为8万平方米，创智广场办公 酒店综合楼面积约7万平方米。上面介绍的住宅项目也大都建有配套的社区商业。 绿地瀛海、海顿公馆 总建筑面积：60万平方米 商业面积：约11万平方米，其中瀛 海1f4f约7.5万平方米，海顿公 馆商业街3.5万平方米 海顿住宅面积：约30万平方米 交付时间：瀛海商业部分09年年底 ，写字楼部分有2栋楼于09年底交付 ，另2栋楼于10年底交付，海顿公馆 分四期开发，分别于08年、09年、 10年、11年年底交付，海顿商业街 一期2.5万平方米将于10年底交付。 商业定位：以百货为主，配合部分 餐饮、休闲娱乐业态 绿地瀛海、海顿公馆 总建筑面积：60万平方米 商业面积：约11万平方米，其中瀛 海1f4f约7.5万平方米，海顿公 馆商业街3.5万平方米 海顿住宅面积：约30万平方米 交付时间：瀛海商业部分09年年底 ，写字楼部分有2栋楼于09年底交付 ，另2栋楼于10年底交付，海顿公馆 分四期开发，分别于08年、09年、 10年、11年年底交付，海顿商业街 一期2.5万平方米将于10年底交付。 商业定位：以百货为主，配合部分 餐饮、休闲娱乐业态 绿地瀛海、海顿公馆 总建筑面积：60万平方米 商业面积：约11万平方米，其中瀛 海1f4f约7.5万平方米，海顿公 馆商业街3.5万平方米 海顿住宅面积：约30万平方米 交付时间：瀛海商业部分09年年底 ，写字楼部分有2栋楼于09年底交付 ，另2栋楼于10年底交付，海顿公馆 分四期开发，分别于08年、09年、 10年、11年年底交付，海顿商业街 一期2.5万平方米将于10年底交付。 商业定位：以百货为主，配合部分 餐饮、休闲娱乐业态 和地.蓝湾 总建筑面积：约12万平方米，其中 商业 约1万平方米 住宅约7万平方米 写字楼约4万平方米 交付时间：2010年4月 商业定位：餐饮、文化、运动 铂金汉宫 总建筑面积：约21万平方米，其中 住宅12万平方米 写字楼8万平方米 商业约5000平方米 交付时间：09年年底 住宅均价：5300元/平方米 铂金汉宫 总建筑面积：约21万平方米，其中 住宅12万平方米 写字楼8万平方米 商业约5000平方米 交付时间：09年年底 住宅均价：5300元/平方米 铂金汉宫 总建筑面积：约21万平方米，其中 住宅12万平方米 写字楼8万平方米 商业约5000平方米 交付时间：09年年底 住宅均价：5300元/平方米 力高.柏林春天 总建筑面积：16万平方米 交付时间：一二期已交付，三期09年中交付 销售均价：4500元/平方米 力高.柏林春天 总建筑面积：16万平方米 交付时间：一二期已交付，三期09年中交付 销售均价：4500元/平方米 力高.柏林春天 总建筑面积：16万平方米 交付时间：一二期已交付，三期09年中交付 销售均价：4500元/平方米 创智广场 总建筑面积：14万平方米 交付时间： 商住楼部分08年底 销售均价：4300元/平方米 创智广场是有5栋商住楼和两栋办公酒店综 合楼组成 创智广场 总建筑面积：14万平方米 交付时间： 商住楼部分08年底 销售均价：4300元/平方米 创智广场是有5栋商住楼和两栋办公酒店综 合楼组成 创智广场 总建筑面积：14万平方米 交付时间： 商住楼部分08年底 销售均价：4300元/平方米 创智广场是有5栋商住楼和两栋办公酒店综 合楼组成 丽阳蓝庭 总建筑面积：10万平方米 太阳岛花园 总建筑面积：20万平方米 太阳岛花园 总建筑面积：20万平方米 丽阳蓝庭 总建筑面积：10万平方米 太阳岛花园 总建筑面积：20万平方米 丽阳蓝庭 总建筑面积：10万平方米 太阳岛花园 总建筑面积：20万平方米 西北区块： 以桐城路一带为核心，集中了4个大型住宅项目：宝业桐城绿苑、绿城玉兰公 寓、科大花园、鑫苑望江花苑，总建筑面积近90万平方米，区块内商业面积较少， 主要以宝业桐城绿苑的约2万平方米商业为主，其余多为街铺形态。南七商业中心 对该区块的影响力较大。 宝业桐城绿苑 总建筑面积：20万平方米 商业面积： 约2万平方米 交付时间： 2010年中 住宅销售均价：5000元/平方米 商业部分售价未定，业态预计以超市和 社区配套为主 宝业桐城绿苑 总建筑面积：20万平方米 商业面积： 约2万平方米 交付时间： 2010年中 住宅销售均价：5000元/平方米 商业部分售价未定，业态预计以超市和 社区配套为主 宝业桐城绿苑 总建筑面积：20万平方米 商业面积： 约2万平方米 交付时间： 2010年中 住宅销售均价：5000元/平方米 商业部分售价未定，业态预计以超市和 社区配套为主 科大花园 总建筑面积：30万平方 米 交付时间：即将交付 该项目有较大面积的沿 街底商，但目前空置达 到90%以上 科大花园 总建筑面积：30万平方 米 交付时间：即将交付 该项目有较大面积的沿 街底商，但目前空置达 到90%以上 科大花园 总建筑面积：30万平方 米 交付时间：即将交付 该项目有较大面积的沿 街底商，但目前空置达 到90%以上 绿城玉兰公寓 总建筑面积：20万平方米 交付时间：2010年1月 销售均价：6500元/平方米 无商业面积 绿城玉兰公寓 总建筑面积：20万平方米 交付时间：2010年1月 销售均价：6500元/平方米 无商业面积 绿城玉兰公寓 总建筑面积：20万平方米 交付时间：2010年1月 销售均价：6500元/平方米 无商业面积 绿城玉兰公寓 总建筑面积：20万平方米 交付时间：2010年1月 销售均价：6500元/平方米 无商业面积 鑫苑望江花苑 总建筑面积：17万平方米 交付时间：一期08年12月，二期09年4月 住宅销售均价：4800元/平方米 鑫苑望江花苑 总建筑面积：17万平方米 交付时间：一期08年12月，二期09年4月 住宅销售均价：4800元/平方米 西南区块： 目前该区块还处于较为原始状态，住宅项目屈指可数：赞城、天下锦城（ 安居项目）等，唯一的一个商业项目为位于东流路、宿松路口的国邦望湖美家 居建材家具卖场，面积约10万平方米。江淮汽车厂位于东流路上靠近徽州大道 ，职工人数约为3000人。 周边商业业态现状分析： 周边四个区块内目前主要的业态形式 为街铺式的社区服务和餐饮业态为主， 整体档次不高， 休闲娱乐业态所占比例极小。 周边四个区块内目前主要的业态形式 为街铺式的社区服务和餐饮业态为主， 整体档次不高， 休闲娱乐业态所占比例极小。 商家 名称 面积积（ m2） 人均 消费费 种类类车车位 金悦轩800 30中餐10 外经歌厅500 低档ktv 华邦商务 酒店 5000 中餐， 住宿、 休闲 10 胡氏徽菜 馆 500 30徽菜10 海韵商务 酒店 2000 中餐， 休闲， 桑拿， 住宿 10 盛誉酒楼1000 中餐， 休闲 15 一招鲜酒 楼 1200 50中餐10 洞香春酒 楼 500 40中餐10 王记酱 骨 头 300 中餐8 老刘野生 大鱼坊 500 30中餐5 洱海花园300 20茶饮5 钟记 川香 园 400 30中餐5 节节 高大 酒楼 2500 50中餐10 金位咖啡800 30咖啡10 义和酒楼5000 30 中餐，住 宿，休闲 10 和煦园酒 店 2000 中餐，住 宿，休闲 5 徽府大院500 40中餐5 圣宫.布 达拉 1500 娱乐 、美 体 韩都1000 40韩国料理 蜀渝山寨500 20中餐 王记酱 骨 头 300 中餐8 老刘野生 大鱼坊 500 30中餐5 洱海花园300 20茶饮5 钟记 川香 园 400 30中餐5 节节 高大 酒楼 2500 50中餐10 金位咖啡800 30咖啡10 义和酒楼5000 30 中餐，住 宿，休闲 10 和煦园酒 店 2000 中餐，住 宿，休闲 5 徽府大院500 40中餐5 圣宫.布 达拉 1500 娱乐 、美 体 韩都1000 40韩国料理 蜀渝山寨500 20中餐 （三）主要结论 本案项目拥有优越的商业地段价值，无论从政府的141规划和高铁站效应看，本案将 形成一个新的商圈，区域的零售商业市场将面临洗牌，将向更高层次升级调整。 本案项目周边35公里范围内拥有总体量约400万平方米的新住宅项目，而该范围内 商业设施相对缺失，给本案的发展带来良好的机遇； 本案项目具有优越的交通条件，坐拥两条主干道（徽州大道和东流路），可实现与 市中心商圈、骆岗机场等重要区域5-15分钟车程到达； 马鞍山路商圈将在区域内给本案带来严峻的挑战。 四、市场调研结论 （一）项目swot分析 优势 本案优越的地理优势将日益凸显，141规划、高铁站的建设，将使 本案极具升值潜力； 本案具有中心城区没有的环境优势，可以充分的挖掘这一优势。 （一）项目swot分析 劣势 目前该项目周边小范围内商铺匮乏，各种形态的商业设施屈指可数， 使得区域内商业气 氛欠缺； 机场路到徽州大道之间交通绕行问题，给本案的交通动线带来负面影 响； 本项目交付时间较晚，预计需要到2011年。 （一）项目swot分析 机会 周边商业设施的相对缺乏同样也给本项目带来一定的发展空间， 本 案所在区域内商业设施很少，难以满足周边居民的 生活和消费需要，这 使得该项目存在较大的市场机遇； 本案周围区域内存在多个住宅项目，如商业经营以及业态分布操作得 当，区域内的居民将会成为本项目经营运转的有力支撑； 合肥，缺乏具备鲜明特质的sh