中国房地产基金投资价值与风险防范.ppt

中国房地产基金 投资价值与风险防范 *银行私人银行部 * * 1 主要内容 一、中国房地产基金的投资价值 为什么投资房地产？ 为什么投资房地产开发环节？ 为什么要通过房地产基金进行投资？什么人适合此类投资？ 二、房地产基金投资中防范的主要风险 系统性风险：关注行业繁荣的四大支柱 非系统性风险：关注区域选择的主要标准 基金管理人风险 资产配置风险 2 城市化：支持未来10年 目前中国的城市化率为45%左右，如果以每年1%2%的平均速度上升，意味着中国城镇人口每年都以1500万- 2000万在上升，到达发达国家70%以上的城市化率水平至少还需20-30年。 根据上海财经大学高等研究院的报告，如果算上实际上已经转移到城市的农民工，2008年城市化率可能已达 到55%（官方数据为44.9%），如果按照每年1%2%的增长速度，中国要达到70%的发达国家城市化率水平或许 再有10多年就够了。 3 人口红利：支持未来6年 人口红利较高、抚养率较低，可以为经济发展创造了有利的人口条件，促成经济高储蓄、高投资和高增长的 局面； 根据统计局对人口年龄结构演算，我国人口红利情况至2015年将持续改善。 4 房地产产业链 政府开发商购房者租客 个人参与 途径较少 个人可以 自由参与 5 相对整体上市公司：回报更佳 以上市公司业绩来看，1995-2008年14年间，整体上市公司的毛利润率维持在21%-26.5%的水平， 2008年由于全球金融危机的影响，整体毛利润率显著下降至18.2%； 而同样在过去的14年间，房地产上市企业的毛利润率稳定在25.9%-37.5%的高水平。 6 相对投资房地产二级市场：稳定性更佳 从1999年至2008年间，房地产上市公司毛利润率平均为29.63%； 以房地产价格上涨较为可观的上海为代表，从1999年至2008年间，采用中房上海综合指数计算的每 年平均房价增长为11.27%，需采用2-3倍杠杆才能与房地产上市公司毛利润率相接近，而其间承担 的波动风险则远远大于房地产上市公司。 7 相对投资房地产股票：更适合稳健投资者 通过投资房地产股票有可能获得比房地产上市公司毛利润率更可观的收益，但股价的大幅波动导致 该结果存在较大不确定性。 以申万房地产指数为例，从2000年至2005年间，其平均年化回报率在-2.75%，显著低于房地产上市 公司毛利润率平均27.18%的水平；而伴随06、07年的大涨，从2000年至2008年间股价平均年化回报 率升至35.36%，高于房地产上市公司毛利润率平均30.05%的水平。 8 开发商地区间利润率存在较大差别 9 同一地区不同项目利润率同样存在较大差别 10 与不同投资方式对比 投资房地产基金个人投资房地产投资房地产股票 利润来源土地增值及开发环节利润房产增值 开发利润带来的公司股 价上升 投资方式股权投资、夹层融资持有物业股权投资 管理成本专业团队代为管理，成本较低 由个人管理，中间牵涉到较多繁 琐而无增值的事务，成本较高 不涉及对房地产实体的 管理 退出机制 预售所得的现金流阶段性分红或 由开发商在清算前回购项目股权 出售持有物业，但费时较长，手 续繁琐 二级市场卖出 风险管理 对不同地域、不同类型的项目进 行组合管理 集中于单个项目配置于上市公司股票 投资决策程序专业团队负责，经过尽职调查个人对市场的判断个人对市场的判断 交易架构 通过优先回报机制缩短投资周期 ，降低风险敞口；以抵/质押及 担保等权利设置转移风险、降低 损失 一手、二手市场直接买卖股票二级市场交易 波动风险较低较高高 流动性低较低高 11 投资房地产基金需要防范的主要风险 2、投资区域/项 目选择不当导致 的非系统性风险 1、行业 经营环 境变化 导致的 系统性 风险 4、资产配置不合 理造成的流动性或 风险偏移风险 3、基金 管理人 本身的 道德风 险 12 1、系统性风险：关注行业繁荣的四大支柱 1998年房改以来，制度框架造就了房地产开发行业长达10年的繁荣，优秀的企业和出 色的团队固然是其中重要因素，但整个行业面临的向上趋势，离不开四大因素支撑： 13 2008年：破坏行业的盈利模式 14 2009年：修复行业的盈利模式 15 2、非系统性风险：关注区域增长潜力的差异性 “地段、地段还是地段。”这是纵横房地产40年之久的李嘉诚经典的投资理念,一直以来也 被房地产业界奉为金科玉律。甄别不同城市、不同区域房地产增长潜力的差异性，需要关注 一系列要素与指标： 16 主要判断指标 表象价格量能的差异 绝对价格 相对价格 量能 禀赋土地和人口的差异 人口结构 土地供给 经济因素的差异 单位土地gdp及人均收入 产业结构 开发投资 银行贷款 房地产投资和基建在gdp 中比重 财政收入 政府举措 城市未来发展规划的差异 城市发展定位 产业定位 城市布局 区域经济一体化 住房供给及土地出让计划的差异 17 3、管理人风险：从推荐人角度如何防范？ 对系统性风险的规避和非系统性风险的防范最终都落实在基金管理人的专业性上， 基金管理人必须做到对产业风险点熟知，并有能力作出合理决策。 招行作为基金推荐人，须做到： 1、对基金管理人进行考察和挑选，重点包括以下方面的能力和素质： 团队的过往投资业绩、投资方法和投资风格； 团队的管理架构、激励机制及风险控制制度； 团队人员的基本素质、相关经验； 团队的资源网络及整合能力等。 2、通过设计合理的产品结构，实现投资人与基金管理人利益的一致化。 3、充分且适当地披露产品信息及蕴含风险。 4、对基金管理的情况进行跟踪，监督基金管理人按时披露信息。 18 4、资产配置风险：投资顾问及客户经理职责 按照房地产投资基金目前设计架构，属于资金锁定期长（一般3年以上）、流动性低（中 途不开放申购赎回，但回收资金可提前分配）、风险与回报适中偏高（我行r4-r5风险评 级）、资金门槛较高的投资品种，适合客户也应具有相应特性： 对流动性要求低，资金可长期不动用； 有相适应的风险承受能力及风险承受意愿； 资金实力较强，且无论单只产品或是同类型资